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Proc. 6327 / 2023 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico LI AN IZ ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione del 6/10/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 6327/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: rimborso riparazioni urgenti ex art. 1577 comma 2 c.c. di immobile condotto in locazione e risarcimento del danno da inadempimento, e vertente
TRA
con codice fiscale , elett.te dom.ta in Napoli alla via Giovanni Parte_1 P.IVA_1
Porzio snc – Centro Direzionale Isola G2 presso gli avv.ti Silvano Gravina di Ramacca e
Giovanni Gravina di Ramacca, dai quali è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce all' atto di citazione
ATTRICE
E
con codice fiscale elett.te dom.ta in Napoli Controparte_1 C.F._1
alla Piazza dell' Immacolata n. 12 presso l'avv. Roberto Castiglione, dal quale è
rappresentata e difesa in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta
CONVENUTA
CONCLUSIONI : 2
le parti concludono come da verbale di udienza del 6/10/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio la ha dedotto che la Parte_1
aveva sottoscritto, in data 2/5/2017, contratto di locazione ad Controparte_2
uso commerciale con con riguardo alle unità immobiliari, meglio Controparte_1
descritte nel testo contrattuale allegato, ubicate in Napoli al Centro Direzionale via Porzio
n. 4, isola G2, piano 4, int. 31 e int. 32, ed ai relativi posti auto.
L'attrice ha precisato che , a seguito di affitto di ramo d'azienda, essa era subentrata nel detto contratto di locazione a far data dal 19/2/2018, dandone comunicazione alla locatrice, ma che nel corso del rapporto l'immobile aveva manifestato crepe nella pavimentazione, di cui in data 18/11/2021 la conduttrice aveva informato la proprietaria per la prima volta.
Successivamente, stante l'inerzia della , la conduttrice aveva inviato CP_1
comunicazione mail in data 10/12/21 (doc. 3) cui erano allegati rilievi fotografici ed un
preventivo di spesa. In mancanza di riscontri, in data 4/2/2022, l'attrice aveva inviato alla locatrice una ulteriore comunicazione a mezzo mail (doc. 4), allegando alla stessa nuove foto della pavimentazione .
In data 14/2/2022, lo scrivente aveva trasmesso alla proprietà nuova comunicazione via e-mail richiamando la precedente (doc. 5) e rappresentando, con ulteriori rilievi fotografici, che gli infissi si erano riempiti d'acqua a seguito delle precipitazioni meteoriche, ma sempre senza ricevere alcun riscontro. Nel mese di febbraio del 2022 vi era stato il sopralluogo da parte di tecnico incaricato dalla proprietà senza che a tanto fosse seguita alcuna attività concreta.
In data 22/3/2022 la ditta incaricata dalla proprietà aveva messo in sicurezza i luoghi,
inviando anche i rilievi fotografici dell'attività eseguita (doc. 8), da cui si evinceva che la ditta medesima si era limitata a rimuovere le piastrelle che risultavano sollevate ed a 3
riempire con materiale edile quel vuoto, ma a dire della tanto non equivaleva Parte_1
al ripristino dello stato locatizio dell'immobile e della sua funzionalità, ed anzi, secondo quanto asserito dall'attrice, almeno in citazione, senza specificare null'altro neppure nella prima memoria istruttoria ex art. 173 ter c.p.c., in data 28/3/2022 si era manifestata un'ulteriore evidente lesione della pavimentazione in altra zona dell'ufficio tale da rendere impraticabile i luoghi coinvolti.
In data 30/3/2022 il legale di controparte, a mezzo pec, aveva rassicurato circa l'esecuzione dei nuovi lavori di ripristino dei luoghi, ma nessun intervento ulteriore era stato attuato.
Viste le difficoltà in cui la società si trovava circa l'inutilizzabilità di parte dell'ufficio,
già durata mesi tra la prima segnalazione ed il primo intervento limitato alla messa in sicurezza, stante l'inerzia della proprietaria, l'attrice, a mezzo PEC (doc. 9) del 4/8/2022,
aveva comunicato alla che il 22/8/2022 avrebbe eseguito in proprio i lavori CP_1
finalizzati al ripristino dello stato d'uso dell'immobile, allegando altresì un preventivo
lavori, e in data 20/9/2022 aveva inviato alla a mezzo PEC (doc. 10), CP_1
comunicazione circa l'esecuzione dei lavori cui erano allegati i rilievi fotografici e le
fatture dei costi sostenuti per l'intervento e degli ulteriori costi sostenuti e connessi.
Ora, l'attrice ha lamentato che la non aveva mantenuto il buono stato CP_1
dell'immobile a decorrere dal mese di novembre 2021 al mese di agosto 2022, violando il disposto di cui all'art. 1576 c.c. secondo cui il locatore deve eseguire, durante il rapporto, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore, e non aveva neppure concesso, visto l'evidente ridotto utilizzo dell'ufficio, una seppur simbolica riduzione del canone di locazione, che era stato integralmente versato.
Di qui la richiesta di condanna della al rimborso dei costi anticipati per il CP_1
ripristino dello stato locativo, pari ad € 9.796,36 (doc. 13), ed al risarcimento del danno 4
per il mancato godimento del bene , non inferiore al 30% del canone di locazione (pari ad
€ 1.500,00) rapportato alla superficie che non era stato possibile utilizzare per il periodo
da dicembre 2021 ad agosto 2022 ed ai disagi patiti, trattandosi altresì di un ufficio, pari ad € 4.050, nonché per l'affitto di una sala riunioni in due occasioni, non meglio precisate sotto il profilo temporale, stante l'impraticabilità di quella ubicata all'interno dell'immobile locato, per l'importo totale di € 292,80 (doc. 14) e per le spese di pulizia conseguenti ai lavori di ripristino pari ad € 350 (doc. 15), il tutto per la cifra complessiva di euro 14.489,16, oltre interessi e rivalutazione monetaria oltre gli ulteriori danni da liquidare secondo equità .
Una volta instaurato il contraddittorio con la convenuta, quest'ultima si è costituita in giudizio , seppure in ritardo, mediante il deposito di una comparsa di risposta, con la quale ha eccepito che la conduttrice aveva eseguito dei lavori straordinari di manutenzione durante le festività estive (mese di agosto 2022) senza alcuna autorizzazione da parte della proprietaria e che l'art. 7 (stato dell'immobile e riparazioni) prevedeva espressamente che: “…Resta espressamente inteso che qualsiasi miglioria o intervento sugli immobili
effettuati dal conduttore, anche se autorizzati, rimarranno gratuitamente acquisiti dalla
locatrice al termine della locazione…”. Pertanto va revocata l'ordinanza dichiarativa della contumacia della convenuta pronunciata nel corso dell'udienza del 28/2/2024.
In base all'assunto della resistente, avendo controparte, senza alcuna autorizzazione,
eseguito dei lavori di ristrutturazione straordinaria dell'immobile, questi sarebbero dovuti rimanere acquisiti all'immobile e nulla avrebbe dovuto essere versato alla società
conduttrice.
Il Giudice ha quindi disposto il mutamento del rito da ordinario in locatizio, ai sensi dell'art. 426 c.p.c., ed ha rigettato le richieste di prove orali e di C.T.U. Invero, dato il mutamento dei luoghi ormai verificatosi, lo stato antecedente dell'immobile può essere ricostruito solo sulla base della documentazione fotografica allegata da parte attrice alle 5
proprie PEC , che non sono state contestate dalla convenuta quanto alla riproduzione dell'effettivo stato dei luoghi.
Ciò premesso, la domanda attorea di rimborso va respinta nel merito.
Invero ai sensi dell'art. 1477 comma 2 c.c. il conduttore ha diritto al rimborso delle spese per le riparazioni straordinarie, purchè tali riparazioni abbiano il carattere dell'urgenza e il conduttore abbia avvisato il locatore e, nell'inerzia di quest'ultimo, abbia provveduto direttamente ai lavori. Ora, il rialzo del pavimento, per come raffigurato nelle fotografie allegate alle PEC dell'attrice, rivestiva sicuramente il carattere dell'urgenza, visto che l'immobile era adibito ad uso ufficio e che il personale dipendente della società attrice e la clientela correvano il rischio di inciampare in esso nel corso dell'attività lavorativa.
Inoltre la aveva avvisato tempestivamente la dell'esistenza della Parte_1 CP_1
problematica e l'aveva invitata a risolverlo già il 18/11/2021.
A sua volta la locatrice aveva provveduto alla messa in sicurezza dell'immobile in data
22/3/2022, sia pure in ritardo, e l'intervento era stato eseguito in concreto attraverso la rimozione delle piastrelle che risultavano sollevate e il riempimento di quel vuoto con materiale edile , come risulta dalle fotografie allegate da parte attrice. Al contrario, non è
stato precisato da parte attrice in che cosa consistesse l'ulteriore rialzo del pavimento lamentato né in quale periodo sarebbero state prese in affitto le sale riunioni esterne.
Il risultato della riparazione effettuata dalla locatrice sotto il profilo estetico era insoddisfacente, ma dal punto di vista funzionale da quel momento l'attività dell'ufficio poteva riprendere in condizioni di sicurezza, perché il calpestio del pavimento era diventato possibile. Tuttavia la conduttrice preferì eseguire nell'agosto del 2022 un intervento più ampio, di carattere migliorativo e non riparativo, cambiando integralmente il pavimento attraverso la sostituzione delle piastrelle con del laminato, tinteggiando le pareti, installando un battiscopa e cambiando le porte, come risulta dal preventivo n. 151
del 2/8/2022, che integra il contenuto della fattura emessa per il pagamento dalla ditta 6
incaricata dei lavori. Si era trattato quindi di miglioramenti, rilevanti semmai ai sensi dell'art. 1592 c.c. ( v. sul punto per un caso simile Tribunale Roma sez. VI, 12/04/2021,
n. 6174 ), e non di riparazioni ex art. 1577 comma 2 c.c., laddove con riguardo ai miglioramenti il contratto di locazione all'art. 7 prevedeva espressamente che fossero acquisiti gratuitamente al locatore e quindi escludeva qualsiasi obbligo di indennizzo a suo carico.
La domanda di risarcimento del danno è invece parzialmente fondata, perché dal mese di dicembre 2021 a quello di marzo 2022 ( e non di agosto 2022, come richiesto dall'attrice
) l'immobile, a causa del rialzo del pavimento, quale raffigurato nelle fotografie cui si è
fatto già riferimento, non era praticabile in condizioni di sicurezza, dato l'alto numero di dipendenti della pari a ben 16 persone per quanto risulta dalla visura camerale Parte_1
della società, cosicchè, in relazione a tale periodo, alla luce dell'inadempimento della locatrice all'obbligo di cui all'art. 1576 c.c., si giustificava, in base ad un criterio di equità,
la riduzione del canone indicata da parte attrice nella misura di euro 500 al mese, pari ad un terzo del canone. La convenuta va pertanto condannata al risarcimento per l'importo complessivo di euro 2.000 ( euro 500 x 4 ). A tale cifra va aggiunta la rivalutazione secondo l'indice ISTAT delle variazioni dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai ( cosiddetto indice FOI ), a titolo di danno emergente, a partire dal
31/3/2022, data in cui è cessata la violazione dell'obbligo, fino al momento del deposito della presente sentenza, trattandosi di debito di valore. Non sono dovuti invece gli interessi compensativi che di regola spettano al danneggiato a titolo di lucro cessante per il ritardo dell'adempimento che abbia impedito un uso fruttifero della somma, dato l'importo ridotto della stessa, che non fa presumere un suo utilizzo per investimenti finanziari.
Le spese, ivi compresa quella relativa al contributo unificato, seguono la soccombenza,
sia pure parziale, della convenuta ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da 7
dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt.
5 ss. del D.M. 10/3/2014 n. 55 , come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare ex art. 6 di tale ultimo regolamento alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e 14 comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente, che coincide non con l'importo richiesto, ma, visto l'accoglimento parziale della domanda, con la somma in concreto attribuita alla parte vincitrice ( v. sul punto Cass. civ. sez. III, 22/3/2022, n. 9237 ; Cass. civ. sez. III, 27/2/2014, n. 4696 ),
dovendo il Giudice considerare il contenuto effettivo della sua decisione ( cd. criterio del
decisum ), e non il "petitum", come stabilito dall'art. 5, comma 1, terzo periodo, del D.M.
n. 55 del 10 marzo 2014 . Quest'ultima norma, infatti, stabilisce che nei giudizi per pagamento di somme o liquidazione di danni, ai fini della liquidazione dei compensi a carico del soccombente si ha riguardo di regola alla somma attribuita alla parte vincitrice anziché a quella domandata .
Anche le spese della procedura di mediazione ante causam di cui si è onerata parte attrice seguono il criterio della soccombenza. In proposito vanno rimborsati non solo i costi vivi,
ma pure i compensi, liquidati secondo i parametri di cui alla tabella 25 bis allegata al
D.M. 10/3/2014 n. 55 e in vigore dal 23/10/2022, sempre con l'applicazione dei parametri medi, in ragione del valore della controversia quale già precisato, ma per la sola fase che si è svolta ( fase di attivazione ), non essendo riuscito il tentativo di conciliazione.
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi del processo di cognizione contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1,
che fa sì che tali livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi, con apposita e specifica motivazione, la quale è 8
doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 13/5/2022, n. 15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542
e Cass. civ. sez. III, 7/1/2021, n. 89 ) .
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 28/4/2014, n. 9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ).

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) rigetta la domanda attorea di rimborso delle riparazioni;

b ) accoglie parzialmente la domanda attorea di risarcimento del danno e per l'effetto condanna al pagamento in favore della della somma di euro Controparte_1 Parte_1

2.000 oltre rivalutazione nei termini indicati in motivazione;

c ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna al rimborso in favore della Controparte_1
delle spese di giudizio nonché di quelle di mediazione , che si liquidano in Parte_1
complessivi euro 2.850 , di cui euro 2.600 per compensi ed euro 250 per esborsi, oltre
IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi . Napoli, 6/10/2025
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Il G.U.
LI AN IZ