REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Locri, Sezione civile in persona del Giudice, dott.ssa
GR AL, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 778/2022 r.g. proposta da
, (c.f.: , nata a [...] Parte_1 C.F._1
BR (RC) il 06.10.1950, e , (c.f.: Parte_2
), nato a [...] il [...], elettivamente C.F._2
domiciliati in Locri alla Via Roma n. 100/a, presso e nello studio dell'avv.
Francesco Carnuccio, che li rappresenta e difende giusta procura in atti;
attori – convenuti in riconvenzionale contro
, (c.f.: ), nata a [...] Controparte_1 C.F._3
ON il 3.05.1953, IN PROPRIO E N.Q. DI EREDE DI EP
, (c.f.: ), nato a [...] l'[...] e deceduto CP_2 C.F._4
il 23.08.2023, elettivamente domiciliata in Stilo, Via G. Marconi, 29, presso e nello Studio dell'avv. Guido Maria Crea, che la rappresenta e difende, giusta procura in atti, convenuta -attore in riconvenzionale nonché
, (c.f.: ), nata a [...] CP_3 C.F._5
(CS) il 9.05.1988, N.Q. DI EREDE DI CREA EP, (c.f.:
), nato a [...] l'[...] e deceduto il 23.08.2023, C.F._4 elettivamente domiciliata in Stilo, Via G. Marconi, 29, presso e nello
Studio dell'avv. Guido Maria Crea, giusta procura in atti, convenuta
OGGETTO: vendita di cose immobili.
Conclusioni: come da note scritte per l'udienza cartolare del 25.05.2025 da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte all'esito della quale la causa è stata riservata in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
FATTO E DIRITTO
I. Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
I.

1- Con atto di citazione, ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2
hanno evocato in giudizio i coniugi e
[...] CP_4 CP_1
esponendo che:
[...]
- con scrittura privata di promessa vendita datata 15.10.2019, i convenuti si erano obbligati a vendere loro l'immobile sito in CE ON alla Via
NN (ex c.da , così identificato: partita 3898, foglio 36 Per_1
particella 327 subalterno 2, composto da piano cantinato, piano terra, primo piano e mansarda unitamente al terreno costituente nell'elaborato Contr planimetrico presentato all' il subalterno 2;
- il prezzo di vendita veniva concordato in € 350.000,00, più un appartamento (in permuta) sito in CE ON, Via Giardini snc, foglio
40 particella 998 sub 7, di proprietà del deducente Parte_2

2 - contestualmente alla sottoscrizione della predetta scrittura privata, veniva versata la somma di € 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e la parte promittente venditrice ne rilasciava corrispondente quietanza tramite sottoscrizione della scrittura medesima dove le parti precisavano che tale somma sarebbe stata imputata ad anticipo di prezzo al momento della stipula del contratto definitivo;
che per l'ulteriore pagamento stabilivano che euro 50.000,00 (cinquantamila) sarebbero stati versati in data
30.04.2020 a titolo di anticipo e la restante somma di euro 250.000,00
(duecentocinquantamila) sarebbe stata pagata al momento della stipula del contratto definitivo contestualmente con la cessione ed il passaggio di proprietà in favore dei convenuti dell'appartamento (in permuta);
- con missiva del 22.9.2020 i coniugi invitavano gli attori, Parte_3
promittenti acquirenti, avanti il notaio dott. per la stipula Persona_2
del contratto definitivo;

- in riscontro, con telegramma del 03.10.2020, oltre a rappresentare che la scelta del notaio rogante spettasse ad essi acquirenti, evidenziavano che i coniugi , promittenti venditori, avevano omesso di Parte_3
consegnare loro la necessaria documentazione urbanistico/edilizia, l'atto autorizzatorio edilizio, il certificato di conformità al detto atto autorizzatorio, il collaudo statico ed il certificato di rispondenza sismica, nonché il certificato di agibilità/abitabilità relativa al cespite oggetto di compravendita, più volte richiesta e mai prodotta, diffidando contestualmente i predetti coniugi alla produzione della anzidetta documentazione nel termine di gg. 10 dal ricevimento del telegramma stesso, manifestando – a loro dire – il loro interesse ad ottenere la proprietà di un immobile fruibile e commerciabile;

3 - poiché la richiesta era stata disattesa, su propria istanza del 05.10.2020 di accesso agli atti al Comune di CE ON, venivano in possesso di copia degli elaborati progettuali e incaricavano l'arch. di Persona_3
eseguire gli opportuni accertamenti tecnici, in esito ai quali veniva riscontrata l'esistenza di un piano abusivo del fabbricato in questione
(piano cantinato con almeno due pareti fuori terra, abusivamente collegato al piano sovrastante), con notevole e non tollerabile aumento della cubatura, costituente quindi difformità totale, comportante l'obbligo di demolizione;
il tecnico constatava, altresì, la mancanza della relazione a struttura ultimata e del collaudo statico;

- pertanto, con atto stragiudiziale notificato il 15.12.2020 invitavano i convenuti a consegnare loro la documentazione urbanistico/edilizia (l'atto autorizzatorio edilizio, il certificato di conformità al detto atto autorizzatorio, il collaudo statico ed il certificato di rispondenza sismica, nonché il certificato di agibilità/abitabilità) relativi all'immobile oggetto di promessa vendita, nel termine di gg. 15 dalla ricezione dell'atto stragiudiziale, con l'avvertenza che, in mancanza, il contratto preliminare di compravendita del 15 ottobre 2019 avrebbe dovuto intendersi risoluto di diritto, con l'obbligo in capo ai coniugi di immediata Parte_3
restituzione agli attori del doppio della caparra da questi corrisposta all'atto della firma della scrittura privata, nonché dell'acconto, salvo il maggior danno;
comunicavano ai convenuti di essere in possesso della documentazione urbanistico/edilizia dell'appartamento di proprietà di
Parte_2
- i convenuti riscontravano il suddetto atto stragiudiziale con racc. a.r. del
17.12.2020, con la quale deducevano la legittimità del loro agire,
4 minacciando l'azione legale tesa alla risoluzione del contratto per inadempimento dei deducenti ed al risarcimento del danno;

- a seguito di istanza avanzata in data 05.2.2021 dalla il Pt_1
Responsabile dell'Area Infrastrutture e Servizi al Territorio (Settore 3.1
Lavori Pubblici e Edilizia Privata) del Comune di CE ON, con ordinanza Prot. 08/R.O. dell'11 giugno 2021, notificata ai coniugi convenuti il 12 giugno 2021 ordinava “l'immediato ripristino dello stato progettuale dell'immobile autorizzato con Concessione di Costruzione prot.
n. 14/90 del 19/06/1980 Pratica n. 77/89, rispristinando tutte le opere abusivamente realizzate ed evidenziate in premessa”;
- a seguito della predetta ordinanza adottata dal Comune, conferivano incarico all'ing. per un accertamento più approfondito, il Persona_4
quale redigeva perizia tecnica datata 09 maggio 2022, dalla quale emergeva che l'immobile presentava variazioni essenziali al progetto approvato, rientrati nei casi previsti ai punti b) ed e) dell'art. 32 d.P.R. n. 380/2001 e succ.mod., precisamente: - Difformità dell'art. 32 punto b) - (aumento consistente della cubatura) - Difformità dell'art. 32 punto e) del d.P.R.
380/2001 e succ. mod. (violazione delle norme vi genti in materia di edilizia antisismica).
Ciò premesso, e per i motivi meglio esposti nell'atto di citazione a cui si rinvia, hanno chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia
l'adito Tribunale, contrariis reiectis, gradatamente: 1) dichiarare giustificato il recesso operato dagli attori, promittenti acquirenti, dal contratto preliminare di compravendita stipulato il 15 ottobre 2019 con i coniugi e , promettenti venditori, per CP_4 Controparte_1
grave inadempimento di quest'ultimi, con condanna dei predetti coniugi
5 convenuti al pagamento, in solido tra loro, della somma di euro 100.000,00
(centomila) pari al doppio della caparra versata dagli attori, nonché alla restituzione dell'ulteriore somma di euro 50.000,00 (cinquantamila) versata successivamente dagli stessi attori a titolo di acconto sul prezzo di vendita, con interessi di legge dalla maturazione al soddisfo;
2) pronunciare la risoluzione dell'anzidetto contratto preliminare di compravendita per il grave inadempimento dei promettenti venditori qui convenuti, condannando in solido gli stessi alla restituzione - in favore degli attori - della versata caparra di euro 50.000,00 (cinquantamila), nonché dell'ulteriore somma di euro 50.000,00 (cinquantamila) versata successivamente dagli stessi attori a titolo di acconto sul prezzo di vendita, con interessi di legge dalla maturazione al soddisfo, nonché ancora al risarcimento del danno, da liquidare nella somma di euro 50.000,00 - predeterminata convenzionalmente ed in via forfettaria dalle parti medesime quale pretesa risarcitoria con la caparra - ovvero in quella ritenuta di giustizia, con interessi di legge dalla maturazione al soddisfo.
Vittoria di spese e compensi di causa, oltre forfettarie, CAP e IVA di legge.”
I.

2- Si sono costituiti in giudizio i coniugi , i quali nel Parte_3
contestare quanto dedotto dagli attori, hanno osservato che:
- contrariamente a quanto asserito dagli attori, con il contratto preliminare di compravendita, era stata fissata al 30.06.2020 la data per la stipula, davanti al Notaio, dei definitivi atti pubblici di trasferimento degli immobili
(atto di compravendita in favore di ed atto di Persona_5
trasferimento dell'appartamento in favore dei convenuti);

6 -i promittenti acquirenti, a loro dire, avevano deciso di acquistare l'immobile dei convenuti dopo averlo, più volte, compiutamente ispezionato, ritenendolo adatto al loro uso e dopo aver preso visione di tutta la relativa documentazione;

- in virtù della promessa di vendita del 15.10.2019, avendo la necessità di avere una abitazione, avevano sottoscritto, in data 04.11.2019, con i coniugi e scrittura privata per Controparte_6 Controparte_7
l'acquisto di un immobile, in corso di costruzione, direttamente limitante con quello promesso in vendita agli istanti, censito nel Catasto Fabbricati del Comune di CE ON al foglio 36, particella 327, sub 3, per il prezzo complessivo pattuito in € 130.000,00 e versato, alla sottoscrizione della scrittura privata, la somma di € 10.000,00 a titolo di caparra con l'impegno di corrispondere ai predetti il relativo saldo, di € 120.000,00, alla stipula del definitivo atto di compravendita da concludersi entro il
01.07.2020;
- per essere puntuali alla consegna del loro immobile avevano dato immediatamente corso ai lavori di completamento e rifinitura del fabbricato oggetto della scrittura privata del 04.11.2019;
- dovendo onorare tutti gli impegni assunti conseguenziali alla promessa di vendita del 15.10.2019 (acquisto altro fabbricato e completamento dello stesso) e in considerazione dell'inadempimento degli attori, chiedevano alla un mutuo ipotecario per la somma di € 180.000,00 che, Controparte_8
a causa della loro età avanzata, non veniva loro concesso e, pertanto, si erano visti costretti ad intestarlo alla propria figlia Pertanto, l'atto CP_3
definitivo di compravendita dell'immobile oggetto della scrittura privata
7 del 4.11.2019 veniva stipulato tra i coniugi e Controparte_9 [...]
figlia dei convenuti;
CP_3
- prima della scadenza del termine fissato per la stipula dell'atto pubblico, contattava gli odierni attori, senza ricevere risposta CP_4
esaustiva e anche i messaggi WhatsApp inoltrati rimanevano inevasi;

- stante la condotta inadempiente degli attori, inviavano in data 22.09.2020, racc. a.r, trasmessa, anche, per conoscenza al Notaio Dr. Persona_2
per invitarli e diffidarli a volersi presentare il giorno 05.10.2020, alle ore
10:30, davanti al citato Notaio, per la stipula dei definitivi atti pubblici relativi agli immobili oggetto del contratto preliminare del 15.10.2019;
- atale invito gli attori non si presentavano;

- successivamente alla notifica dell'atto stragiudiziale d'invito datato
11.12.2020, con racc. a.r. del 17.12.2020 di riscontro, precisavano nuovamente che tutta la documentazione dell'immobile oggetto di causa era stata già esaminata dagli attori ma che, in ogni caso, vista l'inadempienza dei promittenti acquirenti, non avevano più intenzione a procedere alla vendita dell'immobile e, pertanto, chiedevano la risoluzione del contratto del 15.10.2019 ed il conseguenziale risarcimento del danno per la somma complessiva di € 96.093,37 per le spese sostenute per ultimare l'immobile acquistato per poter consegnare agli attori, nei tempi stabiliti nella scrittura privata, l'immobile oggetto di causa.
Hanno dedotto che:
- la richiesta da parte degli attori della documentazione relativa all'immobile oggetto di vendita era pretestuosa, poiché gli stessi avevano già ottenuto dal Comune di CE ON quanto richiesto loro con il telegramma inviato il 3.10.2020;

8 - contrariamente a quanto asserito dagli attori, la data per la sottoscrizione dell'atto pubblico era già stata prevista con il preliminare di vendita entro il
30 Giugno 2020; la documentazione “tecnico legale” dell'immobile di proprietà dei convenuti, mai richiesta in precedenza, era stata già compiutamente visionata dagli attori prima della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita e avrebbe potuto essere ricontrollata davanti al Notaio, che l'aveva già esaminata, in sede di stipula del definitivo atto di compravendita;

- con l'ordinanza del 11.06.2021, prot. n. 08/R.O., il Comune di CE
ON, aveva ordinato solamente il ripristino dello stato progettuale - e non la demolizione delle opere -, mentre non era stata rilevata la realizzazione abusiva del piano cantinato, per come segnalato dagli attori;

-, le anomalie accertate dal tecnico del Comune di CE ON e riportate nell'ordinanza sopra richiamata, per come specificato dal proprio tecnico Ing. , non erano da considerarsi variazioni essenziali Persona_6
ma tolleranze esecutive, per come previsto dall'art. 34-bis, d.P.R.
380/2001e che le eventuali “anomalie” non erano ostative alla vendita e commercializzazione dell'immobile, atteso che il Notaio che Per_2
aveva preventivamente esaminato tutta la documentazione, era pronto a stipulare il rogito notarile di compravendita.
Ciò premesso, i convenuti e per i motivi meglio esplicitati nella comparsa di costituzione e risposta, hanno chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, rigettare la domanda attorea perché, per le motivazioni sopra esposte, infondata in fatto e in diritto. Con vittoria di spese, competenze e onorari del presente giudizio. Fatto salvo ogni altro diritto”. In via riconvenzionale “Voglia il
9 Tribunale adito, rigettata ogni altra istanza, per i motivi di cui in narrativa, accertare e dichiarare la risoluzione giudiziale del contratto preliminare del 15.10.2019 concluso tra i convenuti, GG.ri CP_4
e , e gli attori, GG.ri e Controparte_1 Parte_1 Parte_2
, per inadempimento dei promittenti acquirenti ai sensi dell'art.
[...]
1453 c.c. e per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto dei GG.ri
[...]
e a trattenere la caparra, pari ad € 50.000,00, CP_4 Controparte_1
versata dagli attori all'atto della sottoscrizione del contratto preliminare di vendita del 15.10.2019, oltre alla somma di € 50.000,00 versata dai GG.ri
a titolo di acconto, quale acconto sul risarcimento dei Parte_4
danni da questi ultimi provocati ai convenuti, il tutto come conseguenza dell'inadempimento imputabile e grave della controparte, GG.ri Pt_1
e . Voglia, inoltre, il Tribunale adito,
[...] Parte_2
contrariis reiectis, condannare gli attori, in solido, al risarcimento dei danni, in favore dei GG.ri , conseguenza immediata e Parte_3
diretta dell'inadempimento contrattuale che, previa decurtazione della somma di € 50.000,00 versata a titolo di acconto, va così quantificato: - €
96.093,37 per completamento e rifinitura dell'immobile acquistato dai convenuti, dai GG.ri ; - € 54.680,40 a titolo di Controparte_9
interessi sul mutuo specificato in narrativa;
- € 50.000,00 per danni morali, disagi e patema d'animo, conseguenza diretta dell'ingiustificato inadempimento contrattuale, per un totale di € 200.773,77, previa decurtazione della somma di € 50.000,00 già corrisposta dagli attori ai convenuti, o in quella maggiore o minore che sarà ritenuta. Con vittoria di spese, competenze ed onorari e successive occorrende. Fatto salvo ogni altro diritto”.
10 I.

3- Svoltasi la prima udienza e concessi i termini di cui all'art. 183, VI comma, c.p.c., il Giudice in persona di altro giudicante, con ordinanza del
16.06.2023 ha rigettato le istanze di prova orale ed ammesso la CTU.
All'udienza del 22.11.2023, in seguito alla declaratoria di decesso del convenuto da parte del difensore, il giudizio è stato CP_4
interrotto.
I.

4- Con decreto del 04.12.2023, visto il ricorso in riassunzione, depositato telematicamente da parte attrice in data 30.11.2023, è stata fissata l'udienza del 05.06.2024 per la prosecuzione del giudizio onerando parte ricorrente della notifica del ricorso in riassunzione e del decreto nel rispetto dei termini liberi a comparire.
I.

4- Con comparsa di costituzione e risposta, depositata telematicamente in data 19.04.2024, si è costituita in giudizio in proprio e Controparte_1
nella qualità di erede del de cuius la quale nel riportarsi CP_4
integralmente a tutte le deduzioni, eccezioni e richieste indicate nella comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale del
20.10.2022, ha così concluso: “Voglia la S.V. accogliere le conclusioni di cui alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale del 20.10.2022, alle quali la convenuta si riporta, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte, e insiste per il loro accoglimento. Con vittoria di spese, competenze e onorari del presente giudizio. Fatto salvo ogni altro diritto”.
I.

5- Con comparsa di costituzione e risposta, depositata telematicamente, in data 19.04.2024, si è costituita la quale ha eccepito il proprio CP_3
difetto di legittimazione passiva in quanto in data 29.08.2023 aveva rinunciato all'eredità del proprio padre deceduto il CP_4
11 23.08.2023. Ha chiesto, pertanto, l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia la S.V. dichiarare il difetto di legittimazione passiva della convenuta, , per avere la stessa rinunciato all'eredità CP_3
paterna e, pertanto, non rivestendo la qualità di erede, con la conseguente estromissione dal presente giudizio. Con vittoria di spese, competenze e onorari del presente giudizio. Fatto salvo ogni altro diritto”.
I.

6- Espletata la ctu tecnica, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 29.05.2025, svoltasi con modalità cartolare e, con ordinanza del 04.06.2025, trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica. Preme evidenziare che con la comparsa conclusionale depositata in data 31.07.2025 la difesa della parte convenuta
[...]
ha depositato sia il collaudo statico che la SCIA e all'esito della CP_1
istruttoria, ha chiesto che “…sia rimessa la causa sul ruolo, con la convocazione della CTU o la nomina di altro CTU per come meglio sopra spiegato, si riporta al contenuto di tutti i suoi scritti difensivi e insiste per
l'accoglimento delle conclusioni per come precisate all'udienza di remissione.”
II.- Così ricostruiti i fatti di causa si passa ad esaminare le questioni sollevate dalle parti secondo l'ordine logico-giuridico delle stesse precisando sin da ora che non sussistono i presupposti per la convocazione del ctu a chiarimenti in relazione all'economia del giudizio - per come sarà chiarito nel prosieguo della trattazione - ed essendo, in ogni caso,
l'elaborato completo, chiaro ed esaustivo in relazione ai quesiti conferiti .
Quanto alla documentazione depositata dalla difesa di Controparte_1
12 solo in sede di comparsa conclusionale depositata in data 31.7.2025 – avente ad oggetto il deposito di collaudo statico (protocollato in data
30.5.2025) e la SCIA edilizia in sanatoria del 10.7.2025 - è ben vero che trattasi di documenti sopravvenuti anche rispetto alla udienza di precisazione delle conclusioni ma in ogni caso inammissibili. E' pacifico, infatti, che la produzione di documenti sopravvenuti al formarsi delle preclusioni istruttorie di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., in virtù del principio secondo cui la circostanza che un documento, o qualsiasi altra fonte di prova, sia venuto ad esistenza dopo il maturare delle preclusioni processuali (tanto nel rito ordinario quanto in quello lavoristico - locatizio) legittima la rimessione in termini della parte che non abbia potuto produrlo precedentemente e, il solo fatto di allegare quel documento agli atti costituisce di per se una implicita richiesta di rimessione in termini (Cass.
n. 25631/2018; Cass. n. 5465/2006, n. 11922/2006). Non vi è, invece, alcuna disposizione che imponga il deposito del documento ad una certa udienza immediatamente successiva al suo formarsi tuttavia il limite ultimo di tale produzione è da ritenersi evidentemente dato dall'udienza di precisazione delle conclusioni (a titolo esemplificativo, Cass. n.
25665/2014).
In forza di quanto innanzi, la documentazione allegata solo con la comparsa conclusionale dalla difesa della deve ritenersi CP_1
inammissibile e non valutabile.
II.

1- Riassunte come sopra le questioni devolute alla cognizione dello scrivente, occorre muovere dalla circostanza che è incontestata la qualifica della scrittura privata intercorsa tra le parti in data 15.10.2019 come un vero e proprio contratto preliminare, emergendo con evidenza dal
13 contenuto dispositivo della predetta scrittura la volontà dei contraenti di addivenire alla definizione di un assetto negoziale compiuto che li vincolasse da subito alla conclusione del successivo contratto definitivo di compravendita;
invero, l'attualità del vincolo negoziale assunto a stipulare la successiva compravendita è ulteriormente avvalorata dalla previsione del versamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria, la quale ha come sua causa proprio quella di fermare l'affare.
II.

2- Ciò posto risulta evidente che, in ordine logico, la questione da esaminare in via prioritaria è quella stabilire se il contratto preliminare sia nullo per avere ad oggetto un immobile abusivo. E' ben vero gli attori non hanno proposto una domanda di dichiarazione di nullità del contratto preliminare (avente ad oggetto un immobile incommerciabile) ma tale vizio contrattuale è stato dedotto con il riferimento alle disposizioni di cui al d.P.R. n. 380 del 2001, (solo) in funzione della valutazione di legittimità del recesso dei promissari acquirenti per inadempimento della controparte, alla quale addebitare l'impossibilità di procedere alla stipula del contratto definitivo.
Ciononostante, si ritiene che sia opportuno procedere in questo senso perché solo se si ritiene che il contratto preliminare non sia nullo sarà possibile valutare gli inadempimenti reciprocamente addebitati atteso che in caso di nullità perdono qualsiasi significato, sia il recesso esercitato dall'una parte, non essendo evidentemente possibile recedere da un contratto improduttivo di effetti perché nullo sia la risoluzione richiesta dalla convenuta (e in subordine dagli attori).
II.2.1- Ciò premesso, nel merito la nullità non sussiste.
14 Come chiarito a far data dalle Sezioni unite del 2019, la legge prevede sì la nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali ai sensi dell'art. 46, dPR cit. se non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare, anche in sanatoria, o se non viene allegata la prescritta documentazione alternativa (copia per il richiedente della domanda di condono, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione) ma solo con riferimento al contratto traslativo e non al contratto preliminare, che ha effetti meramente obbligatori (Cass.,
9.8.2024, n. 22656).
L'orientamento prevalente della giurisprudenza di merito e di legittimità opera, infatti, una rilevante distinzione tra abusi primari e abusi secondari del bene oggetto di compravendita immobiliare. In particolare, si ravvisa il vizio genetico della nullità dell'atto di vendita nelle sole ipotesi di abuso primario, in relazione a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione ovvero in caso di esecuzione dell'opera in totale difformità dal titolo edilizio. Per converso, l'eventuale sussistenza di abusi secondari — caratterizzati dalla circostanza che solo una parte dell'unità immobiliare sia difforme rispetto alla documentazione catastale/urbanistica — non risulta essere ostativa, di per sé, alla conclusione di un valido atto di compravendita immobiliare non costituendo, a fortiori, inadempimento di importanza tale da legittimare una domanda di risoluzione del relativo contratto preliminare (Cass., 23 novembre 2020 n. 26558). La ratio è dunque quella di verificare l'incidenza del vizio lamentato sull'intera prestazione, potendosi risolvere il vincolo del contratto preliminare solo
15 ove la difformità urbanistica abbia caratteri di rilevanza e gravità significativi, evenienza certamente non sussistente ove l'irregolarità non oltrepassi la soglia della parziale difformità edilizia rispetto alla concessione.
Per quanto qui di interesse va osservato che i vizi riconducibili nell'alveo degli abusi primari, secondo l'orientamento prevalente della giurisprudenza di legittimità (ex multis, Cass., 8 marzo 2022 n. 7521 (ord.), risulterebbero, in ogni caso, ostativi alla conclusione di un valido atto di compravendita immobiliare solo ove accertati al momento della stipula del definitivo e non nel corso del periodo coincidente con la fase di pendenza del preliminare di vendita, essendo le prescrizioni di cui alla l. 47/1985 e al d.P.R. n.
380/2001 applicabili ai soli contratti traslativi. In particolare, la nullità comminata dall'art. 46 d.P.R. n. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 l. n. 47/1985 va ricondotta nell'ambito del terzo comma dell'art. 1418 c.c. qualificandosi come nullità “testuale”, dunque, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali tassativamente elencati nelle norme che la prevedono. La rilevanza, ai fini della sussistenza del vizio genetico del contratto, della conformità o meno della costruzione al titolo edilizio non può, per converso, riguardare contratti ad effetti obbligatori quali, a mero titolo di esempio, il preliminare di compravendita immobiliare. Alcune sentenze della Suprema Corte hanno ritenuto di dover riferire la nullità in questione anche al contratto preliminare di compravendita immobiliare perché avente ad oggetto la stipulazione di un definitivo nullo per contrarietà a norme imperative (vedi in tal senso Cass. n. 28194/2013;
Cass. n. 23591/2013), ma le successive sentenze della Corte di Cassazione
n. 28456 del 19.12.2013 e n. 8081 del 7.4.2014 (nello stesso senso vedi
16 Cass. n. 5033 del 28.2.2013; Cass. n. 24756 del 25.9.2013; Cass. n.
2204/2013; Cass. n. 15734/2011; Cass. n. 19819/2011; Cass. n.
11391/2011; Cass. n. 13117/2010; Cass. sez. un. n. 23825/2009; Cass. n.
9849/2007; Cass. n. 14489/2005) hanno ribadito che la nullità sostanziale prescritta dalla normativa urbanistica si applica solo ai contratti ad effetti traslativi e non ai contratti aventi una mera funzione preparatoria, come appunto il contratto preliminare;
ed in effetti sia l'art. 40 della L. n.
47/1985, sia l'art. 46 del d.P.R. n. 380/2001, che contemplano la nullità per mancanza di titolo abilitativo, o totale difformità, si riferiscono espressamente agli "atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli” e che “non possono essere erogati se da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31 o se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'.articolo 35”. La Suprema Corte ha, pertanto, stabilito che non
è affetta da nullità la compravendita di un immobile realizzato in difformità della licenza edilizia applicandosi l'art. 1489 c.c. in materia di oneri gravanti sulla cosa qualora l'irregolarità non sia stata dichiarata nel contratto, sia sconosciuta dall'acquirente al momento della vendita e rappresenti un abuso tale da determinare deprezzamento e/o minore commerciabilità del bene. Non è, a fortiori, ravvisabile un vizio di nullità del relativo contratto preliminare, bensì grave inadempimento legittimante
17 la risoluzione e/o il recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c., ove la difformità generi un abuso primario dell'immobile promesso in vendita. È possibile, inoltre, emettersi sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c. quando il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione trattandosi, in simile evenienza, di un abuso secondario (ex multis, Cass., Sez. II, 18 settembre 2009 n. 20258; Id., 7 aprile 2014 n. 8081).
Detto altrimenti, secondo l'orientamento seguito anche più di recente dalla giurisprudenza di legittimità al quale si dichiara di aderire (Cass. n. 17148 del 21 giugno 2024), a far data dalle Sezioni unite 2019 si è ancorata “la validità del contratto al dato formale dell'indicazione in esso del titolo edilizio, purché esistente e riferito all'immobile che ne è oggetto, ed escluso la rilevanza, ai fini della sua validità, della difformità del bene rispetto allo stesso titolo. Infatti, ricadendo la non conformità del bene a norme urbanistiche nel vizio di cui all'art. 1489 cod. civ., è a questa disposizione che occorre fare riferimento onde stabilirne l'applicabilità alla specie, tenendo conto che, come già affermato da questa Corte, perché operi questa garanzia occorre tener conto della natura e dell'intensità degli oneri e dei diritti del terzo sulla cosa, e cioè controllare se essi incidono sulla stessa nel modo o nella misura richiesti dalla norma citata, ossia si risolvano in una limitazione del libero godimento della cosa medesima o, quanto meno, in una diminuzione del suo valore”.
II.

3- Esclusa, pertanto, la nullità del contratto preliminare si passa ad esaminare i reciproci inadempimenti contestati muovendo dalla domanda principale avanzata dagli attori i quali hanno chiesto in primo luogo di accertare il recesso (dunque, della risoluzione ipso iure del vincolo
18 obbligatorio) operato con missiva datata 11.12.2020 – a loro dire - legittimamente per inadempimento grave imputabile alla parte venditrice consistito nella omessa consegna di documentazione urbanistico/edilizia relativa all'immobile; è inutile precisare che solo in detta ipotesi ('grave e significativo inadempimento') vi è il diritto alla ritenzione della caparra, ovvero – come nel caso di specie – giustifica la richiesta di pagamento del doppio di quanto versato a tale titolo.
II.3.1- Invero, la Suprema Corte ha chiarito che l'art. 1385 c.c. disciplina
"una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone
l'inadempimento della controparte ed è destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest'ultima, sicchè la parte non inadempiente, provocata tale risoluzione mediante diffida ad adempiere, ha diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria come liquidazione convenzionale del danno da inadempimento" (cfr. Cass.
n. 5095/2015).
Ai fini della legittimità del recesso contemplato dall'art. 1385 c.c., inoltre, analogamente a quanto accade in materia di risoluzione contrattuale, il contestato inadempimento richiede la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall'art. 1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza di esso sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo (sul punto, cfr. Cass. n.
403/2012).II.3.2- Ciò posto, passando alla disamina del caso di specie, la diffida stragiudiziale datata 11.12.2020 e pervenuta ai coniugi convenuti in data 15.12.2020 (cfr. doc. n. 9 allegato all'atto di citazione) soddisfa le
19 predette condizioni, risultando chiaramente espressiva della volontà risolutiva del vincolo obbligatorio da parte dei promittenti acquirenti, odierni attori. Risulta, altresì, sorretta dalla gravità dell'avverso inadempimento poiché ad essere stato violato non è solo l'obbligo di omessa consegna della documentazione progettuale ed edilizia dell'immobile ma l'omessa consegna di documentazione conforme allo stato attuale dell'immobile e che dia conto della avvenuta sanatoria degli abusi riscontrati. Diversamente opinando sarebbe priva di senso la diffida nella misura in cui non solo si da' atto del possesso della documentazione progettuale depositata presso il Comune di CE ON ma si manifesta la conoscenza degli abusi medesimi;
sicché la diffida è volta ad ottenere non la documentazione progettuale ed edilizia già in possesso degli stessi ma eventuale documentazione dell'immobile conforme allo stato di fatto così come si evince dalla richiesta ivi contenuta “di ottenere la proprietà di un immobile fruibile e commerciabile” (cfr. doc. 9 allegato all'atto di citaziione). Rebus sic stantibus, è evidente che viene disatteso uno obbligo di sicuro rilievo che caratterizza le prestazioni sinallagmatiche delle parti nella cornice del preliminare di compravendita – ossia la consegna di un immobile il cui stato di fatto sia conforme ai dati catastali - anche oltre il termine di tolleranza successivo alla data indicata nella stessa scrittura privata in questione;
né sono state fornite dai convenuti giustificazioni di segno contrario da apprezzarsi come liberatorie per la parte venditrice sul piano probatorio tenuto conto che, peraltro, solo nel corso del giudizio e, come detto, solo dopo la precisazione delle conclusioni sarebbe stata ristabilita la conformità dell'immobile ai dati catastali.
20 Ne consegue che, al riguardo, non può non farsi applicazione dei principi generali in tema di responsabilità da inadempimento contrattuale, alla stregua dei quali al creditore (specie, nell'incontroversa sussistenza del titolo causale) basta allegare l'altrui inadempimento, spettando, viceversa, al debitore fornire la prova di aver esattamente adempiuto o che l'inadempimento è dipeso da causa a lui non imputabile (art. 1218 c.c.).
Peraltro, la Suprema Corte (Sezione II della Cassazione del 26/05/2025,
n.13959) in una fattispecie assimilabile ha osservato che “nel caso in cui il contratto preliminare abbia ad oggetto un immobile non conforme ai dati catastali ed alle planimetrie, la sua regolarizzazione, ai fini dell'adempimento dell'obbligo di stipulare, svolge una funzione essenziale, essendo la dichiarazione di conformità catastale requisito di validità del contratto definitivo. La natura e funzione dell'assolvimento di tale obbligo, nell'economia del contratto preliminare di compravendita, non può pertanto considerarsi di scarsa importanza”; nello stesso tempo, ai fini della rilevanza dell'inadempimento, non può non considerarsi sotto altro profilo, “l'incidenza della situazione di irregolarità catastale nel concreto atteggiarsi rapporto obbligatorio sorto tra le parti a seguito del preliminare”. Peraltro, non vi è dubbio che vi fosse l'interesse della parte acquirente ad addivenire al definitivo perché altrimenti non avrebbe versato l'ulteriore acconto di euro 50.000,00 sicché, ad avviso di chi scrive, non può essere valorizzata la violazione del dovere di buona fede e correttezza per il solo fatto che la mancanza della documentazione sia stata rappresentata per la prima volta solo dopo il termine (pacificamente non essenziale) fissato per la stipula del rogito notarile;
piuttosto, al contrario, si ravvisa una grave violazione dei doveri informativi in capo alla parte
21 venditrice per non aver reso edotto la parte acquirente circa le difformità dello stato di fatto dell'immobile rispetto ai dati catastali – apprese solo in quel momento dai coniugi in mancanza di prova circa la Parte_2 Pt_1
consegna ovvero la presa visione in data precedente.
II.3.3- Tanto è di per sé sufficiente per concludere nel senso della legittimità del recesso atteso che: i) la diffida stragiudiziale contiene tutti gli elementi di cui all'art. 1385 c.c.; ii) l'inadempimento contestato è evidentemente di non scarsa importanza perché – come detto – se le violazioni delle norme in materia di edilizia e urbanistica determinano la nullità dei contratti di compravendita giustificano il recesso nei contratti obbligatori come il preliminare;
iii) peraltro, è altrettanto acclarato che al momento della presentazione della domanda giudiziale non vi erano i presupposti per la regolarizzazione dell'immobile che – stando a quanto ammesso in sede di comparsa conclusionale da parte della difesa della convenuta – si sarebbe verificato solo successivamente al termine per la precisazione delle conclusioni.
Pertanto, rebus sic stantibus, solo per completezza, si citano le conclusioni cui il nominato CTU, dott.ssa che all'esito di vari Persona_7
sopralluoghi sull'immobile e accessi presso l'Ufficio tecnico del comune di
CE ON, ha acclarato che “Rispetto agli elaborati presentati per la
Concessione di Costruzione n.14/90 lo stato di fatto rilevato in sede di sopralluogo da parte della sottoscritta CTU si presenta difforme nella distribuzione interna, nella volumetria, nella destinazione d'uso, nei prospetti lato Nord ed Ovest e nella maglia strutturale come si evince dagli elaborati di progetto allegati alla pratica edilizia per l'ottenimento del titolo autorizzativo allegati alla presente relazione confrontati con il rilievo
22 planimetrico, del prospetto e della sezione effettuato in sede di sopralluogo dalla sottoscritta CTU. Si rileva, inoltre, la mancanza del collaudo strutturale che avrebbe (testuale sarebbe) dovuto essere depositato entro
60 giorni dalla fine della realizzazione della struttura (ex art. 67 comma 5 del D.P.R. 380/2001) che è avvenuta in data 30.09.1991 come dichiarato dal direttore dei lavori nella relazione a struttura ultimata depositata presso gli uffici del Settore Tecnico della Regione Calabria (ex Genio
Civile) in data 20.11.1991.” (cfr. pag. 11 della relazione peritale depositata il 07.2.2025);
A tali conclusioni l'ausiliario è pervenuto documentando ed esplicando meglio le singole difformità e le conseguenze.
Nel dettaglio ha riscontrato difformità distributive rinvenute all'interno dell'unità immobiliare evidentemente finalizzate ad un mutamento della destinazione d'uso (per esempio, nel piano cantinato adibito attualmente locale di sgombero anziché a garage) rispetto a quanto riportato negli elaborati tecnici allegati all'atto autorizzativo originario rappresentato dalla
Concessione di Costruzione n.14/90, difformità volumetriche, ma soprattutto difformità sismiche – consistite nella realizzazione di una scala di collegamento tra il piano cantinato e il piano terra nonché nella eliminazione di un elemento strutturale¹ - e procedurali (rappresentate dalla mancanza del collaudo strutturale che sarebbe dovuto essere depositato entro 60 giorni dalla fine della realizzazione della struttura). Per quanto concerne le singole violazioni e la loro incidenza in termini sia strutturali che giuridici si rinvia alla relazione peritale depositata in atti perché estremamente tecnica, precisa e dettagliata.
In definitiva osserva il Tribunale che all'esito del processo si è accertata l'esistenza di una serie di difformità urbanistiche ed edilizie di rilievo, non certo sanabili con una semplice comunicazione al Sindaco, ma parificate alle ipotesi di carenza e/o totale difformità del permesso a costruire che hanno determinato l'applicazione della sanzione demolitoria/ripristinatoria da parte del CE Ionica;
ciò integra una grave violazione CP_10
delle obbligazioni assunte dalla parte veditrice con il contratto preliminare, dovendosi ritenere provato, sebbene anche solo con presunzioni, che gli attori non avrebbero stipulato il predetto contratto se avessero avuto contezza dell'esistenza di dette difformità, le quali avrebbero condizionato evidentemente anche la tempistica che avrebbe consentito di giungere alla stipula del definitivo.
II.3.4- In conclusione, si deve ritenere pienamente giustificato il rifiuto dei promittenti acquirenti di procedere alla stipulazione del rogito e, conseguentemente, giustificato il loro recesso dal contratto preliminare, formalmente manifestato a controparte con lettera dell'11.12.2020, con conseguente diritto degli attori a conseguire il doppio della caparra versata, ai sensi dell'art. 1385, comma secondo cc.
II.3.5.- Per tutti i motivi sopra esposti si deve quindi accogliere la domanda svolta in via principale dagli attori (il che consente di non esaminare le domande da costorosvolte in subordine) e si deve correlativamente rigettare la domanda spiegata dalla in via riconvenzionaledi dichiarare la CP_1
risoluzione del contratto. Solo per completezza, in relazione alla
24 contestuale richiesta degli attori di condanna della al pagamento CP_1
del doppio della somma versata a titolo di caparra, occorre considerare che la caparra assolve la funzione di preventiva liquidazione del danno subito dalla parte adempiente in conseguenza dell'inadempimento della controparte ed è quindi dovuta, nel caso in cui la parte adempiente scelga il rimedio del recesso, senza necessità di dimostrare alcun danno effettivo;
mentre,invece, se la parte adempiente sceglie il rimedio alternativo della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno, il danno sarà risarcibile solo se dalla parte concretamente dimostrato secondo i principi generali;
conseguentemente, se la parte adempiente ha optato, come in questo caso, per il rimedio del recesso e del doppio della caparra ex art. 1385, comma secondo cc, non può poi chiedere, in aggiunta a ciò, anche il maggior danno, che in ipotesi avrebbe concretamente subito e che non sarebbe coperto dal doppio della caparra. A tal proposito, za anche al fine del regolamento delle spese processuali, si evidenzia che, in disparte il pagamento del doppio della caparra, non è stata avanzata alcuna richiesta di risarcimento del danno da parte degli attori, diversamente da quanto sostenuto dai convenuti. Sono invece dovuti gli interessi legali a decorrere dalla data dell'esercizio del recesso (ossia dal 15.12.2020, data di ricezione da parte della convenuta della lettera di recesso dell'attore datata
11.12.2020).
II.

5- Va infine condannata la convenuta in proprio e n.q. di erede di
[...]
a restituire la somma versata a titolo di acconto pari ad euro CP_4
50.000,00 in conseguenza della caducazione del titolo. L'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di
25 restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., per effetto della risoluzione e del contratto, va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori
(Cassazione civile sez. II - 17/04/2025, n. 10145) così che la convenuta va condannata a restituire la somma corrisposta a titolo di acconto all'atto della sottoscrizione del preliminare, con gli interessi e la rivalutazione monetaria dalla data del pagamento (avvenuto 30.4.2020 – cfr- doc. n. 2 allegato all'atto di citazione) sino al saldo.

Per questi motivi

la domanda principale dell'attore va accolta nei confronti della in proprio e nella qualità di erede di Controparte_1 CP_4
III.- E' incontestata, invece, la circostanza che abbia invece CP_3
rinunciato all'eredità del padre e, pertanto, una volta appresa tale circostanza in sede di costituzione in giudizio alcuna domanda è stata avanzata nei suoi confronti dagli attori.
IV.-
Va, infine, rigettata anche la domanda riconvenzionale della convenuta di risarcimento dei danni connessi alla mancata stipula del definitivo trattandosi di spese connesse all'inadempimento delle medesime parti venditrici.
V.- In forza di quanto innanzi (par. 3) le spese di lite tra gli attori e
[...]
sono interamente compensate mentre seguono la soccombenza nei CP_3
rapporti tra i primi e la . Alla liquidazione si procede come in CP_1
dispositivo sulla base dei medi tariffari di cui al d.m. n. 147/22 per le fasi studio, introduttivo e in misura inferiore per la fase istruttoria (compendiata nel solo deposito della CTU) e decisionale.
26 Le spese di ctu sono poste in via definitiva a carico della convenuta e liquidate come da separato decreto emesso in pari data.

PQM


Il Tribunale di Locri, Sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e Parte_1
nei confronti di in proprio e nella qualità di Parte_2 Controparte_1
erede di e di con ricorso in riassunzione del CP_4 CP_3
30.11.2023 nonché sulla domanda riconvenzionale proposta da CP_1
in proprio e n.q., con comparsa di costituzione in riassunzione
[...]
depositata il 19.4.2024, ogni altra domanda o eccezione disattesa, così dispone:

1. dichiara il difetto di legittimazione passiva di CP_3

2. accoglie la domanda principale degli attori e, accertato il grave inadempimento contrattuale di parte convenuta al contratto preliminare del
15.10.2019, dichiara legittimo il recesso dal contratto manifestato dagli attori in data 11.12.2020 e, per l'effetto, condanna in Controparte_1
proprio e nella qualità di erede di al pagamento in favore CP_4
dei coniugi – del doppio della caparra versata, pari ad Parte_2 Pt_1
euro 100.000,00, oltre interessi legali dall'11.12.2020 e sino al saldo;

3. condanna altresì la convenuta, in proprio e nella anzidetta qualità, alla restituzione della somma di euro 50.000,00 oltre interessi e rivalutazione dalla data del pagamento (30.4.2020) al saldo;

4. dichiara non luogo a provvedere sulle ulteriori domande svolte dagli attori solo in via subordinata;

5. rigetta la domanda riconvenzionale avanzata da parte convenuta;

27 6. condanna la al pagamento in favore degli attori delle CP_1
spese processuali del presente giudizio, che liquida in complessivi euro
10.799,29 (di cui euro 10.000,00 per compensi professionali ed euro 799,29 per esborsi), oltre al 15% a titolo di rimborso spese forfettarie, oltre IVA e
Cap come per legge;

7. dichiara interamente compensate le spese di lite tra gli attori e
[...]
CP_3

8. pone in via definitiva a carico della convenuta le spese di ctu liquidate come da separato decreto emesso in pari data.
Locri, 31.10.2025
Il Giudice – GR AL
28 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Il CTU ha precisato che le difformità sismiche riscontrate rappresentano “variazioni essenziali rispetto a quanto riportato negli elaborati progettuali allegati a quello che rappresenta l'unico titolo autorizzativo che consiste nella concessione di costruzione n.14/90 e consistono in: a) Realizzazione del foro di apertura nel solaio di interpiano tra il piano cantinato e il piano terra per il posizionamento di una scala a chiocciola di collegamento verticale;
b) Modifica della maglia strutturale depositata mediante l'eliminazione di un elemento strutturale in luogo del quale, in seguito all'Ordinanza di ripristino dei luoghi allo stato progettuale, è stato realizzato un elemento verticale non verificabile.
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