1

Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice Manuela Caiffa, nell'udienza del
02.04.2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA
dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 3767 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2025
tra c.f. , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dall'Avv. Simone Colangeli con Studio in Roma, Via della Giuliana, 37 e presso il suo studio elettivamente domiciliato, come da delega in atti attore
e
, c.f residente in [...] C.F._2
Domenico De Dominicis nr. 13
convenuto contumace

FATTO E DIRITTO


1. I fatti di causa.
Con atto di citazione ritualmente notificato, la parte attrice in epigrafe intimava, a , lo sfratto per morosità dall'immobile (una CP_1
stanza) in Roma, Via Asinari di San Marzano,21 identificato al NCEU al
1 2
foglio 614, particella 531, sub 20, Z.C.4, Cat. A3 ed esponeva al Tribunale:
che con contratto di locazione del 24.2.21, registrato in data 16.3.21,
concedeva in locazione la detta unità immobiliare, con durata dal
01.03.2021 al 28.02.2022, con rinnovo automatico per uguale periodo;

che, l'art. 3 del citato contratto, stabiliva il corrispettivo della locazione in complessive €. 1.920,00 annue, da pagarsi in rate mensili anticipate di €
160,00 ciascuna entro e non oltre il primo giorno di ogni mese;

che l'art. 5 del contratto in parola prevedeva il pagamento delle utenze per € 60,00 mensili salvo conguaglio;

che, pertanto, il conduttore doveva mensilmente al locatore €. 220,00
mensili (160,00+60,00);
che, all'art. 7 del contratto veniva prevista la risoluzione di diritto del contratto in caso di mancato pagamento anche di una sola rata;

che, dal mese di marzo 2021 al luglio 2024, il conduttore si era reso gravemente moroso avendo versato in modo assolutamente discontinuo e casuale l'importo complessivo di € 5.900,00 e restando moroso della somma totale di € 3.140,00.
Concludeva per la convalida dello sfratto per morosità ed emissione di decreto ingiuntivo;
in caso di opposizione, la pronuncia di ordinanza di rilascio;
nel merito, per la risoluzione del contrato di locazione ex art. 1456
c.c. ovvero in subordine per inadempimento del conduttore;
il tutto con il favore delle spese di lite.
Veniva disposto il mutamento del rito ed ordinata la notifica del relativo verbale al convenuto contumace, che veniva effettuata.
Non venivano depositate memorie integrative e la causa veniva decisa all'udienza del 02.04.2025, dando lettura in udienza del dispositivo e della contestuale motivazione.


2. Il merito della lite.
2 3
La notificazione ex art. 143 c.p.c. risulta idonea ad introdurre validamente il giudizio di cognizione ordinario vertente sulla risoluzione per inadempimento dell'obbligazione di pagamento del canone pattuito.
Va evidenziato che la parte attrice ha proposto un'azione dichiarativa ex art. 1456 c.c., invocando la clausola di cui all'art. 7 del contratto di locazione ed anche un'azione di risoluzione (costitutiva) ai sensi degli artt.
1455 e 1453 c.c..
Nel procedimento per convalida di sfratto, in effetti, sono ammissibili non soltanto le pronunce costitutive di risoluzione, ma altresì le azioni di mero accertamento, quali quelle relative all'avvenuta risoluzione della locazione per effetto della clausola risolutiva espressa, di cui il locatore dichiari di avvalersi.
E' da stabilire, quindi, se la clausola richiamata sia valida ed idonea a far dichiarare la risoluzione del contratto per l'inadempimento convenzionalmente sanzionato, ovvero, se, in difetto, si dovrà accertare la gravità dell'inadempimento stesso.
Come è noto, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il
creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte
del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è
gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito
dall'avvenuto adempimento” (v. Cass. S.U. n°13533.2001; Cass. n°15659.2011;
Cass. n°3373.2010; Cass. n°13674.2006; Cass. n°8615.2006; Cass.
n°2387.2004; Cass. n°9351.2007).
L'attore ha evaso l'onere probatorio che gli incombeva, producendo in atti il contratto intercorso con la parte convenuta, debitamente registrato.
Tale documento dimostra l'insorgenza e scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone mensile da versare in rate anticipate entro il giorno
1 di ogni mese (v. art. 3) ma non anche la stipulazione di valida clausola
3 4
risolutiva, agli effetti dell'art. 1456 c.c. (v. art. 7), per il caso di omessa ottemperanza agli obblighi di pagamento.
Infatti, a tenore del punto 7) degli articolati contrattuali in parola, le parti convenivano che il mancato puntuale pagamento anche solo di una rata di canone costituisce in mora il conduttore, senza previsione, per tale inadempimento di una risoluzione di diritto del contratto.
Dunque, il Tribunale deve esaminare la domanda di risoluzione del contratto de quo per grave inadempimento del conduttore.
La domanda di risoluzione è fondata atteso l'inadempimento del conduttore e la morosità che ammontava alla data della notifica dell'intimazione a Euro 3.140,00 per ratei del canone di locazione ed oneri accessori dal marzo 2021 al luglio 2024, del cui pagamento non è stata fornita alcuna prova.
Il principale obbligo scaturente dalla conclusione di un contratto di locazione per il conduttore, consiste nel pagamento del corrispettivo pattuito per il godimento della cosa locata.
L'inadempimento di tale obbligo costituisce causa di risoluzione del contratto ed il locatore può agire in giudizio per sentir dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale, con conseguente condanna al rilascio dell'immobile.
Con un'importante differenza a seconda che la locazione riguardi un immobile ad uso abitativo o ad uso diverso (locazione ad uso commerciale): nel primo caso trova applicazione l'art. 5 della L. 392/78 che determina ex lege quale motivi di risoluzione il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla sua scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
In materia di locazione ad uso abitativo, dunque, nel caso in cui il
4 5
conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo
(ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone), la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 cc, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente ex art. 5 e 55
della legge del 27.7.1978 n.392 (v. Cassazione del 21.6.2017 n. 15348).
La legge del 27 luglio 1978 n. 392 contiene due articoli (5 e 55) che incidono sull'applicabilità dell'art. 1455 c.c.; in realtà gli artt. 5 e 55, più che determinare l'inapplicabilità dell'art. 1455 c.c., offrono un criterio
(predisposto dal legislatore) relativo alla valutazione della gravità
dell'inadempimento.
Difatti, in base all'art. 5 il mancato pagamento di una o rate del canone determina l'inadempimento del conduttore.
Questa valutazione legislativa (relativa alla gravità dell'inadempimento ex art. 5) potrebbe subire delle modifiche se il conduttore richiedesse il termine di grazia per il pagamento ex art. 55: è prevista la sanatoria, cioè è
possibile far degradare l'inadempimento da grave a non grave se il conduttore paga in udienza (sanando la morosità).
Circa l'obbligazione del solvere praetium locationis, la valutazione della gravità e della importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto è ancorata dal legislatore ad un parametro (quantitativo e temporale) predefinito, che esclude ogni discrezionale considerazione ad opera del Giudice, tenuto unicamente a verificare il presupposto dell'inadempimento.
In ogni caso, l'omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto integra, laddove non giustificato da qualsivoglia motivo, giuridicamente apprezzabile, un fatto idoneo ad alterare l'intera economia del contratto, ovverosia l'equilibrio tra prestazione (del locatore)
5 6
e controprestazione (del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale ("l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze,
costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali
scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della
gravità dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto" (v. Cass.
n°959.1980).
Ancora, "l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce
violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto
di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini
della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della
gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del
mancato pagamento" (v. Cass. n°4096.1978).
Va, poi, valutata la sussistenza della imputabilità della mora debendi con dolo o colpa del debitore.
Nel caso in esame, risulta che l'inadempimento è stato “colpevole” da parte del convenuto che ometteva il pagamento mensile senza comunicare alcuna ragione alla parte locatrice e rimaneva contumace.
Va esclusa, quindi, la seria volontà del conduttore di adempiere, come palesato dall'inadempimento che è perdurato nel corso di causa, così come dichiarato dalla difesa di parte attrice all'udienza di discussione finale.
Per tali motivi, il contratto de quo va dichiarato risolto per inadempimento del convenuto conduttore e ordinato il rilascio con termine per l'esecuzione al 02.05.2025, ex art. 56 L. 392/78.
Alla risoluzione del contratto, segue la condanna del convenuto al pagamento della somma di € 3.140,00 a titolo di canoni di locazione da marzo 2021 al luglio 2024, intimati, così come dichiarato e precisato dalla difesa di parte attrice in sede di discussione finale, oltre quelli scaduti ed a scadere fino al rilascio ed interessi dalle scadenze al saldo.
6 7
Le spese di lite, seguono la soccombenza, con liquidazione ai sensi del
D.M. Giustizia n. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla parte attrice, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione stipulato il
24.02.21, registrato in data 16.3.2021, relativo all'immobile sito in Roma,
Via Asinari di San Marzano,21 identificato al NCEU al foglio 614,
particella 531, sub 20, Z.C.4, Cat. A3 risolto per inadempimento del conduttore;

ordina al convenuto il rilascio dell'immobile locato e fissa il termine del 02.05.2025 per l'esecuzione, ex art.56 L. 392/78;
condanna il convenuto al pagamento in favore della parte attrice al pagamento della somma di € 3.140,00 a titolo di canoni di locazione da marzo 2021 al luglio 2024, intimati, oltre quelli scaduti ed a scadere fino al rilascio ed interessi dalle scadenze al saldo;

condanna il convenuto al rimborso in favore della parte attrice delle spese di lite che liquida in euro 1.138,46=, di cui euro 138,46= per esborsi,
oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%), da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Roma, 02.04.2025
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Manuela Caiffa
7