N. R.G. 248/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di Torino
Ottava Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 248/2024 tra SA LI con il patrocinio dell'avv. PINNA Corrado in forza di procura alle liti 13.12.2023
ATTORE
e
CONDOMINIO DI TORINO, VIA CAMBURZANO N. 10/12, RI NI, STUDIO LEGALE ASSOCIATO CAPRIOLI-BISCONTI, VI MI NO, GI AI OT, BE AI OT, AN ER, NA IS OS, LU BO, MA IT NG NE, LO LA, CE LL, RE GL, ID GL, AN TY e GI DE IO
CONVENUTI CONTUMACI
Oggi 31 marzo 2025 innanzi al dott.ssa Simonetta Rossi, compare per SA LI l'avv.
PINNA CORRADO.
Per CONDOMINIO DI TORINO, VIA CAMBURZANO N. 10/12, RI NI, STUDIO LEGALE ASSOCIATO CAPRIOLI-BISCONTI, VI MI NO, GI AI OT, BE AI OT, AN ER, NA IS OS, LU BO, MA IT NG NE, LO LA, CE LL, RE GL, ID GL, AN TY e GI DE IO nessuno compare. Il Giudice invita parte attrice a precisare le conclusioni.
L'avv. Pinna precisa le conclusioni come da atto di citazione.
Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio, previo consenso dei difensori alla lettura della sentenza in sua assenza.
Terminata la camera di consiglio viene data lettura in udienza del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, costituenti parte integrante del verbale di causa:
Il Giudice
dott.ssa Simonetta Rossi
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Simonetta Rossi ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 248/2024 avente a oggetto: promossa da:
SA LI con il patrocinio dell'avv. PINNA Corrado in forza di procura alle liti 13.12.2023
ATTORE nei confronti di
CONDOMINIO DI TORINO, VIA CAMBURZANO N. 10/12, RI NI, STUDIO LEGALE ASSOCIATO CAPRIOLI-BISCONTI, VI MI NO, GI AI OT, BE AI OT, AN ER, NA IS OS, LU BO, MA IT NG NE, LO LA, CE LL, RE GL, ID GL, AN TY e GI DE IO
CONVENUTI CONTUMACI udienza di discussione in data 31.3.2025
CONCLUSIONI
Per SA LI:
“Voglia il Tribunale Ill.mo
Contrariis reiectis
Previo ogni incombente di rito
Dichiarare la nullità e/o l'annullabilità, l'illegittimità e comunque la giuridica inefficacia, delle deliberazioni tutte assunte nell'assemblea condominiale tenutasi in data 14/09/2023 e dichiarandone la nullità e/o annullandole con ogni consequenziale provvedimento.
Accertare e dichiarare, in ogni caso, la nullità dell'approvato regolamento di condominio per i motivi in atto ed in ogni caso, anche in via di subordine, pronunciarne la nullità nel suo art. 4
pagina 2 di 7 nella parte in cui prevede la proprietà comune “di manufatti di qualsiasi genere non meglio identificati” che servono all'uso ed al godimento del bene comune” in quanto illegittima ed indeterminata escludendo la possibilità, ad esempio, dell'esistenza di servitù ed eventualmente avocando alla proprietà comune le proprietà private serventi;
nella parte in cui determina la proprietà comune, e non limitata alle unità immobiliari facenti capo alle singole scale, degli impianti ascensore ovvero degli impianti citofonici ed altri similari;
dell'art. 5, nel suo primo capoverso, nella parte in cui obbliga i condomini tutti alle spese di godimento delle parti comuni, ancorché legittimamente rinunciate o non fruite e si pone in netta contrapposizione alle previsioni di cui all'art. 1118 c.c., pur richiamato, nella parte in cui viene implicitamente esclusa la possibilità di distacco dall'impianto di riscaldamento comune senza, quindi, onere di partecipare alle spese di godimento. Si osserva, inoltre, come la previsione di partecipazione obbligatoria. Ed ancora nella parte in cui viene genericamente indicata la ripartizione, tra tutte le unità immobiliari costituenti il Condominio, delle spese di esercizio e manutenzione dell'ascensore, sia in via ordinaria che straordinaria e della linea telefonica, in contrapposizione alle altre indicate spese divise in riferimento alle tabelle millesimali allegate.
Dell'art. 8 nella parte in cui vieta l'uso a B&B o locazione breve, vieta di erigere costruzioni o intelaiature di qualsiasi sorta sui balconi e finestre consentendo tale possibilità ai locali del piano terra, in aperta violazione del pari diritto di tutti i partecipanti al Condominio e lesione del diritto di proprietà individuale, e laddove determina il divieto di “spaccare o rompere qualsiasi cosa” negli alloggi, Dell'art. 10 appare tutto lesivo e/o limitativo della proprietà individuale, assolutamente illegittimo nella parte in cui obbligherebbe il Condomino a consentire l'ispezione del proprio appartamento all'Amministratore dello stabile ovvero dell'art. 17 appare lesivo del diritto di convocazione previsto dalla normativa di riferimento in quanto non prevede che l'avviso di convocazione debba pervenire, e non solo inviarsi, almeno
5 giorni prima della data di prima convocazione ovvero dell'art. 18 che si pone in contrasto con le previsioni normative in materia di possibilità di delega e sue limitazioni, limita illecitamente la possibilità del delegato e prevede, illecitamente, la possibilità di limitare la partecipazione dei condomini ad alcune adunanze e dell'art 22, per come formulato, appare lesivo del diritto del singolo laddove statuisce che in caso di integrale perimento dell'edificio o per una parte superiore ai tre quarti, ciascuno dei condomini potrà chiedere, con la forma scelta dall'assemblea, la vendita all'asta o la licitazione privata del suolo e dei materiali residuati del perimetro ovvero laddove imponga al condomino che non intendesse partecipare alla ricostruzione la cessione (prelazione) in favore degli altri condomini escludendo la libera cessione a terzi.
Accertare e determinare, in applicazione dei criteri di legge, le tabelle millesimali del
Condominio Convenuto, dichiarandone la loro natura vincolante.
pagina 3 di 7 Accertare e dichiarare, conseguentemente, l'eventuale conguaglio a favore o contro parte attrice riconoscendone la natura di credito/debito condominiale, per il periodo dall'acquisto alla data della pronuncia.
In ogni caso, con il favore di onorari e spese di giudizio, Iva e C.p.a sui compensi.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.SA LI ha proposto impugnazione avverso la deliberazione assunta dal Condominio sito in Torino, Via Camburzano n. 10/12 in data 14.9.2023 di approvazione del Regolamento
Condominiale e delle relative tabelle millesimali chiedendone la declaratoria di nullità o l'annullamento ritenendo

1. l'illegittimità del Regolamento per i seguenti aspetti:
I. disposizioni che limitano l'uso ed il godimento delle proprietà private ad esempio impedendone l'uso a locazioni brevi e che necessitavano il consenso di tutti i condomini;

II. articolo 4 nella parte in cui prevede la proprietà comune, tra le altre, “di manufatti di qualsiasi genere non meglio identificati” per la sua indeterminatezza e nella parte in cui indica gli ascensori come proprietà comune mentre essendovi due scale dovrebbero essere predisposte separate tabelle;

III. articolo 5, nel suo primo capoverso, nella parte in cui obbliga i condomini tutti alle spese di godimento delle parti comuni, ancorché legittimamente rinunciate o non fruite;

IV. art. 8 che vieta di erigere costruzioni o intelaiature di qualsiasi sorta sui balconi e finestre consentendo tale possibilità ai locali del piano terra;

V. art. 10 nella parte in cui obbliga il Condomino a consentire l'ispezione del proprio appartamento all'Amministratore dello stabile con ciò ledendo e limitando la proprietà individuale;

VI. art. 17 nella parte in cui non prevede che l'avviso di convocazione debba pervenire, e non solo inviarsi, almeno 5 giorni prima della data di prima convocazione.
VII. art. 18 nella parte in cui si pone in contrasto con le previsioni normative in materia di possibilità di delega e sue limitazioni, limita illecitamente la possibilità del delegato e prevede, illecitamente, la possibilità di limitare la partecipazione dei condomini ad alcune adunanze.
VIII. Art. 22 laddove statuisce che in caso di integrale perimento dell'edificio o per una parte superiore ai tre quarti, ciascuno dei condomini potrà chiedere, con la forma scelta dall'assemblea, la vendita all'asta o la licitazione privata del suolo e dei materiali residuati del perimetro ovvero laddove imponga al condomino che non intendesse partecipare alla ricostruzione la cessione (prelazione) in favore pagina 4 di 7 degli altri condomini escludendo la libera cessione a terzi.

2. l'illegittimità delle tabelle millesimali in quanto formate sulla base di un valore puramente indicativo delle planimetrie allegate senza verificare la corrispondenza effettiva allo stato di fatto e in quanto appaiono di incerta creazione e non corrispondenti ai canoni previsti dalla legge.
I convenuti, nonostante la rituale notificazione dell'atto di citazione, non si sono costituiti in giudizio e ne è stata dichiarata la contumacia.
Con la memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c. parte attrice ha allegato che la deliberazione
14.9.2023 doveva considerarsi definitivamente revocata e sostituita con la delibera
23.11.2023 e chiedeva, pertanto, la declaratoria di cessazione della materia del contendere con condanna dei convenuti alla rifusione delle spese di lite.
Con istanza 23.11.24, parte attrice dava atto che con deliberazione 26.2.2024 il Condominio aveva revocato le deliberazioni di revoca della delibera 14.9.23 assunte in data 23.11.24 e chiedeva, pertanto, che fossero accolte le conclusioni precisate nell'atto di citazione.
La causa è stata discussa all'udienza odierna sulle conclusioni come in epigrafe trascritte.

2.Occorre, in primo luogo, esaminare l'impugnazione della deliberazione 14.9.2023 al punto 1 dell'ordine del giorno, con riguardo all'approvazione del Regolamento Condominiale.
La premessa necessaria per accertare la validità della deliberazione è che Il Regolamento
Condominiale si compone di due tipologie di clausole: regolamentari e contrattuali.
La Corte di Cassazione, ha chiarito che le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, c, 2, c.c. (cfr. Cassazione civile sez. un., 30/12/1999, n.943).
Con successiva pronuncia n. 24526/22 la Cassazione ha precisato che le norme del regolamento che hanno natura contrattuale e possono essere modificate solo all'unanimità sono le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare e sono modificabili a maggioranza. pagina 5 di 7 La diversa natura delle clausole del Regolamento non rileva solo in caso di modifica dello stesso, ma altresì in caso di sua originaria approvazione.
Alla luce delle considerazioni svolte deve ritenersi che la clasuola di cui all'art. 8 del
Regolamento che pone limitazioni a diritti dei condomini sulle proprietà esclusive avrebbe dovuto essere approvata con il consenso unanime di tutti i condomini e parimenti la clausola
10 in tema di ispezioni nelle singole proprietà e la clausola 12 che disciplina il caso di perimento del bene sono contrattuali e necessitavano il consenso unanime dei condomini.
Alla luce delle considerazioni svolte, la deliberazione assunta al punto 1 dall'assemblea del
Condominio in data 14.9.23 deve essere dichiarata nulla nella parte in cui approva il
Regolamento Condominiale contenente clausole di natura contrattuale senza il consenso unanime di tutti i proprietari.

3.Per quanto concerne, invece, l'approvazione delle tabelle millesimali, deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere.
Il Condominio, con deliberazione 26.2.2024 ha, infatti, affidato all'architetto Andrea Abbena la redazione di nuove tabelle millesimali corredate da planimetrie e con previsione di accesso ai singoli alloggi.
Deve, dunque, ritenersi che la revoca della deliberazione impugnata attuata con la deliberazione 23.11.23 riguarda unicamente il regolamento e non le tabelle che, proprio perché già revocate, sono state oggetto di incarico per la loro redazione a un professionista.
L'affidamento da parte del Condominio al professionista dell'incarico di redazione delle tabelle comporta, in ogni caso, che non possa procedersi in questa sede alla loro predisposizione in via giudiziale, prevalendo la volontà condominiale espressa nella deliberazione 26.2.2024 tuttora valida ed efficace.

4.Le spese di lite seguono la prevalente soccombenza di parte convenuta e devono essere liquidate secondo il D.M. n. 55/14 e s.m.i., valore compreso tra € 26.000,01 ed € 52.000,00, trattandosi di causa di valore indeterminato, valore medio di liquidazione quanto alle fasi di studio e introduttiva e con la massima riduzione quanto alle ulteriori fasi alla luce delle attività svolte e così per complessivi € 5.261,00 per compensi ed € 545,00 per esborsi.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
ANNULLA la deliberazione assunta dall'assemblea del Condominio di Torino, via Camburzano
n. 10/12 in data 14.9.2023 al punto 1 limitatamente all'approvazione del Regolamento di
Condominio. pagina 6 di 7 DICHIARA la cessazione della materia del contendere quanto all'impugnazione della deliberazione assunta dall'assemblea del Condominio di Torino, via Camburzano n. 10/12 in data 14.9.2023 al punto 1 limitatamente all'approvazione delle tabelle millesimali.
RIGETTA le ulteriori domande proposte da LI SA nel presente giudizio nei confronti di
Condominio di Torino, via Camburzano n. 10/12.
CONDNA Condominio di Torino, via Camburzano n. 10/12 al rimborso delle spese di lite nei confronti di LI SA che liquida in € 5.261,00 per compensi ed € 545,00 per esborsi, oltre al
15% a titolo di rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge.
Torino, 31 marzo 2025
Il Giudice dott.ssa Simonetta Rossi
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