REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Presidente, dott.ssa Maria Tiziana Balduini
ha pronunziato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 36112 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
(CF: ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1 Roma, Via dei Savorelli 19 , presso lo studio del procuratore, Avv. Giovanni GRECO , che la rappresenta e difende per procura in atti. ricorrente E (CF: ) e (C.F.: CP_1 C.F._2 Controparte_2
elettivamente domiciliati in Roma, Via Cola Di Rienzo C.F._3 212, presso lo studio del procuratore, Avv. Manuel SALUCCI, che li rappresenta e difende per procura in atti. resistente
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
nell'udienza del 10/07/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente sentenza dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
FATTO E DIRITTO
Con ricorso, ritualmente notificato, premesso di aver concesso Parte_1 in locazione un immobile di sua proprietà, sito in Roma, Via Ferdinando Maria Poggioli n. 5, Scala B, Int. 10 a ed e che CP_1 Controparte_2
1/6 l'immobile, nel dicembre 2019, era stato interessato da un incendio cagionato dai conduttori ha chiesto:
“… condannare i sigg.ri e in solido, al pagamento CP_1 Controparte_2 della complessiva somma di € 25.404,00 per i titoli dedotti, con gli interessi di legge dalla data di maturazione dei singoli crediti, oltre al pagamento delle spese di lite.”
Costituitesi in giudizio, le parti convenute hanno contestato il fondamento della domanda, eccependo, in via preliminare, la carenza di legittimazione attiva della ricorrente per intervenuta vendita dell'immobile, nonché l'inammissibilità del ricorso essendo tra le parti intervenuta sentenza passata in giudicato relativamente ai medesimi fatti. Nel merito, hanno attribuito la responsabilità dell'incendio in capo alla locatrice, per vizi degli impianti e della caldaia, nonché per l'abusività della veranda sulla quale si era sprigionato l'incendio. Hanno pertanto concluso chiedendo:
“IN VIA PRELIMINARE: A) accertare e dichiarare la carenza di legittimazione ad agire e/o la carenza titolarità del diritto della ricorrente come indicato e documentato al punto 1 della presente memoria;
B) accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o l'improcedibilità del ricorso notificato in data 8.9.2023 anche per la violazione art. 324 cpc e art. 2909 cc come indicato e documentato al punto 2 della presente memoria;
NEL MERITO: accertare e dichiarare l'infondatezza e l'illegittimità del ricorso notificato in data 8.9.2023 per tutto quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e, conseguentemente, rigettare ogni e qualsivoglia richiesta articolata nei confronti degli odierni concludenti;
IN VIA RICONVENZIONALE: accertare e dichiarare che l'architetto
[...]
è la diretta ed esclusiva responsabile dell'incendio dell'immobile locato Parte_1 del 21/22.12.2019 per inadempimento al contratto di locazione del 30.5.2019 attesa la violazione degli artt. 1571 cc, 1256 cc, 1467 cc, 1463 cc, 1575 cc, 1576 cc e 1175 cc per i motivi dedotti ed eccepiti in fatto ed in diritto e, per l'effetto, A) condannare l'architetto al risarcimento di tutti i cagionati danni all'integrità Parte_1 fisica in favore di e in proprio e nella qualità di CP_1 Controparte_2 genitori esercenti la potestà sul figlio minore , nella misura Persona_1 complessiva pari ad Euro 1.600,00= o nella maggiore o minore misura che risulterà dovuta a seguito del presente giudizio;
B) condannare l'architetto Parte_1 al risarcimento di tutti i cagionati danni patrimoniali in favore di e CP_1
, nella misura pari ad Euro 1.000,00= a titolo di refusione delle Controparte_2 spese di mediazione, ad Euro 800,00= a titolo di ripetizione del canone di locazione di gennaio 2020, ad Euro 1.600,00= a titolo di restituzione del deposito cauzionale ex articolo 3 del contratto di locazione e così nella misura complessiva pari ad Euro 3.400,00= o nella maggiore o minore misura che risulterà dovuta a seguito del presente giudizio. Con vittoria di spese, competenze ed onorari e con la conseguente condanna dell'architetto al risarcimento del danno ex art. 96 Parte_1 c.p.c. per responsabilità processuale aggravata, secondo la stima che il Giudice riterrà di giustizia. Salvo ogni altro diritto. Con riserva di dedurre ed articolare altri mezzi istruttori.”
2/6 *************************
Va pregiudizialmente rilevata la piena legittimazione attiva della ricorrente, in quanto parte locatrice del contratto oggetto di controversia, a nulla rilevando la dismissione della titolarità della proprietà successivamente al manifestarsi dell'incendio.
Sempre in via pregiudiziale va poi rigettata l'eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dalla parte convenuta per essere intervenuta tra le parti sentenza passata in giudicato ed afferente i medesimi fatti posti a base della presente domanda atteso che la sentenza n. 8475/2022 in data 27.5.2022 (cfr. doc. 13 all. ricorso) non ha affrontato il merito della controversia, limitandosi a statuire l'improcedibilità della domanda in ragione della mancata partecipazione della ricorrente al procedimento di mediazione obbligatoria, essendo comparso unicamente il difensore sprovvisto di procura speciale.
Nel merito, all'esito dell'istruttoria svolta risulta provato ovvero costituisce circostanza non oggetto di specifica contestazione che:
- con contratto di locazione (cfr. doc. 1 fasc. ricorrente) sottoscritto in data 30/5/2019, regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate in data 8/6/2019, AL RA concesse in locazione a ed CP_1 CP_2
l'immobile sito in Roma, alla via Ferdinando Maria Poggioli n.5, piano
[...] 5, scala B, int.10, per la durata di 3 anni, dal 1/7/2019 al 31/6/2022, prorogabile per altri 2 anni alla prima scadenza, pattuendo: a) un canone mensile pari ad € 800,00 (cfr. art. 2), oltre oneri accessori pari ad € 257,00 mensili, salvo conguaglio (cfr. art. 4) ; b) il versamento da parte del conduttore di un deposito cauzionale di € 1.600,00, pari a due mensilità del canone, da rendere al termine della locazione “previa verifica sia dello stato dell'unità immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale” (cfr. art. 3); c) “il conduttore prende atto che gli impianti esistenti nell'appartamento in oggetto e quelli condominiali non dispongono di certificazioni a norma, ai sensi delle disposizioni vigenti in materia di sicurezza” (cfr. lett.c); d) il divieto di sospendere o ritardare il pagamento del canone o di quant'altro dovuto a causa di pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo (cfr. art. 6);
- nella notte tra il 21 e il 22 dicembre 2019 dal terrazzo verandato dell'immobile in oggetto si sviluppò un incendio, che coinvolse “delle suppellettili in legno e plastica situate sotto la finestra del bagno in prossimità della caldaia” che provocò “danni alla tamponatura esterna dell'appartamento in corrispondenza del bagno e danni da calore alle tubazioni ed alla scocca esterna della caldaia nonché danni da fumo all'appartamento”. In quella circostanza la CP_2 dichiarò ai Vigili del fuoco del Comando di Roma intervenuti che “su un mobiletto in legno posto sul terrazzo vi era una candela accesa”. Venne dunque dichiarata l'“inagibilità dell'appartamento int.10 per danni” (cfr. doc. 2 fasc. ricorrente);
3/6 - a seguito dell'incendio, più volte i conduttori sollecitarono la locatrice ad ispezionare l'immobile, richiedendole inoltre di provvedere all'esecuzione dei lavori di ripristino (cfr. doc.15, 16, 17, 18, fasc. resistenti);
- da parte sua, considerando ostruzionistico l'atteggiamento dei conduttori, la locatrice richieste al Tribunale di Roma un provvedimento ex art. 700 c.p.c. per poter accedere ai locali. Il Tribunale, con decreto del 12/3/2020 autorizzò l'accesso al fine di procedere ai rilievi necessari per effettuare i lavori di ripristino (cfr. doc. 4 fasc. ricorrente);
- dal mese di febbraio 2020 i conduttori sospesero il pagamento dei canoni e degli oneri accessori;

- l'immobile venne offerto per la riconsegna alla fine del mese di settembre 2020 e le chiavi furono date alla locatrice in data 6/10/2020 (cfr. doc. 6 fasc. ricorrente);
- con atto di compravendita del 29/4/2022, la trasferì la proprietà Pt_1 dell'immobile.
Il teste padre di escusso nel corso del giudizio ha Testimone_1 CP_1 confermato che successivamente all'incendio i conduttori, insieme al figlio minore, furono costretti a soggiornare presso le abitazioni dei propri genitori, essendo l'immobile inagibile ed infine, nel settembre 2020, decisero di riconsegnare le chiavi dell'appartamento alla proprietaria, non essendo l'appartamento ancora stato reso disponibile.
E' stata quindi disposta CTU volta a determinare le cause dell'incendio e l'ammontare dei danni subiti dall'immobile.
Il CTU, Ing. , nella propria relazione ha dato atto delle difficoltà Persona_2 riscontrate per non aver potuto accedere all'immobile, ma ha proceduto nel proprio incarico sulla base della documentazione allegata in atti dalle parti ed in particolare il verbale d'intervento dei VV.FF., la relazione tecnica dell'ing. la Persona_3 relazione tecnica dell'ing. Egli ha poi concluso evidenziando Persona_4 l'oggettiva impossibilità di identificare con certezza l'evento causativo dell'incendio, pur ritenendo plausibili le seguenti cause: “…- il difetto di un apparecchio elettrico posto nei pressi del mobiletto posizionato sotto la finestra del bagno;
- il malfunzionamento delle luminarie natalizie lì presenti in quella circostanza;
- la candela lasciata accesa sopra il mobiletto posizionato sotto la finestra del bagno e di queste la più probabile è proprio la candela accesa, come anche dichiarato nel verbale dei VV.FF.”. Il perito ha poi dato atto dell'impossibilità di rilevare e quantificare i danni derivanti dall'incendio.
Ciò premesso in punto di fatto, va rilevato che ai sensi dell'art. 1588 c.c., in ipotesi di incendio della cosa locata, il conduttore risponde della perdita o deterioramento del bene, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, ponendo la norma sopracit. a suo carico una presunzione di colpa, superabile solo con la dimostrazione di avere adempiuto diligentemente i propri obblighi di custodia
4/6 e con la prova positiva che il fatto da cui sia derivato il danno o il perimento della cosa è addebitabile ad una causa esterna al conduttore a lui non imputabile, da individuarsi in concreto, ovvero al fatto di un terzo, del quale è invece irrilevante accertare l'identità, esulando l'identificazione di tale soggetto dall'attività oggetto della prova liberatoria. In sostanza, alla prova di aver adempiuto gli obblighi di custodia a carico del conduttore, si aggiunge, ai fini di dare la prova liberatoria dalla propria responsabilità in caso di incendio, la prova che il fatto da cui è scaturito il danno o il perimento della cosa in custodia sia dipeso da circostanza non imputabile al conduttore (conformemente alla regola generale contenuta nell'art. 1218 c.c.). Una volta che si sia esclusa quindi una mancanza di diligenza del conduttore, affinché la sua responsabilità possa essere esclusa deve essere positivamente accertato che il fatto è addebitabile all'opera del terzo o comunque ad una causa esterna al conduttore individuata in concreto. La prova liberatoria della responsabilità del conduttore passa attraverso la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè mediante l'individuazione e l'accertamento del fatto esterno, ed estraneo alla sfera di controllo del conduttore, che abbia causato l'incendio. Affinché il conduttore possa essere liberato per i danni riportati a seguito di un incendio dalla cosa in custodia, occorre quindi che il presunto responsabile provi di aver adempiuto all'obbligo di custodia con la diligenza richiesta dal caso concreto e che il danno sia derivato da una causa esterna individuata, non riconducibile ne' alla sua volontà ne' alla sua sfera di controllo (cfr. ex multis Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 27089 del 18/10/2024 e Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15721 del 27/07/2015).

Nel caso di specie, sarebbe dunque stato onere dei conduttori provare la loro estraneità rispetto alla causa dell'incendio, onere che tuttavia, anche alla luce delle risultanze della CTU, non può ritenersi assolto, in ciò non potendosi attribuire valenza all'eventuale mancanza di conformità urbanistica della veranda sulla quale si propagarono le fiamme.
Quanto invece alle domande risarcitorie avanzate dalla ricorrente, sarebbe stato onere della stessa, fornire dimostrazione della natura e dell'ammontare dei danni subiti, ma anche queste circostanze non appaiono sufficientemente riscontrate, in assenza della produzione di fatture o altri documenti di spesa.
Alla luce di quanto sopraesposto, entrambe le domande risarcitorie devono essere rigettate.
Gli odierni resistenti vanno infine condannati al pagamento dei canoni non corrisposti dal mese di febbraio 2020 al mese di settembre 2020, momento in cui offrirono alla locatrice la riconsegna delle chiavi dell'immobile, da questa non accettate, (circostanza confermata anche dal teste escusso), per un ammontare complessivo pari ad € 6.400,00 (€ 800,00 x 8 mensilità), da compensare con la somma pari ad € 1.600,00, versata dai conduttori a titolo di deposito cauzionale.
5/6 Risultano dovuti da parte dei resistenti anche gli oneri condominiali non corrisposti, per un importo complessivo pari ad € 1.238,49, come comprovati dall'attestazione dell'amministratore del condominio (cfr. doc. 7 fasc. ricorrente).
Infine, stante la reciproca soccombenza, va anche rigettata la domanda di parte resistente relativa alla condanna della ricorrente per responsabilità processuale aggravata ex art. 96 c.p.c., e vanno compensate le spese di giudizio.



P.Q.M.


disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione
RIGETTA le domande di risarcimento danni proposte da entrambe le parti
NA ed , in solido, al pagamento dell'importo di € CP_1 Controparte_2 5.038,49, oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo
COMPENSA interamente tra le parti le spese di lite
PONE a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna le spese di CTU liquidate con decreto del 26/6/2024 in € 1.114,93 oltre accessori di legge
Roma, 10/07/2025
Il Presidente – Giudice monocratico Maria Tiziana Balduini
6/6