N. 1640/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SASSARI
I Sezione Civile
Il Tribunale nella persona del Giudice dott.ssa Marta Guadalupi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1640/2023 r.g. promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. CASU PIETRO Parte_1 C.F._1
PARTE ATTRICE
contro
IN PERSONA DELL'AMMINISTRATORE PRO Controparte_1
TEMPORE (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ANDREA SATTA P.IVA_1
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: altri rapporti condominiali
CONCLUSIONI: v. verbale di udienza del 23.05.2024
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Il sig. , premesso di essere proprietario di un immobile ad uso abitativo ricompreso nel Parte_1
Condominio e individuato al N.C.E.U. di al Foglio 108, particella 2143/49, ha CP_2 CP_1
convenuto in giudizio il per essere risarcito dei danni provocati al proprio Controparte_3
immobile, fin dall'anno 2020, da infiltrazione di acqua proveniente da parti comuni del fabbricato.
pagina 1 di 10 Ha esposto di aver precedentemente instaurato un procedimento di ATP ai sensi dell'art. 696 c.p.c. RG
2640/2021 che aveva permesso di verificare lo stato dei luoghi e determinare le cause delle infiltrazioni, i danni subiti dalla proprietà e gli interventi necessari ai fini del ripristino (v. doc. 3 all ricorso); ha rilevato che all'esito di tale giudizio, il CTU nominato, geom. , aveva Persona_1
concluso riferendo che «tutte le criticità riscontrate nel fabbricato riguardano esclusivamente parti
condominiali, quali facciate, finestratura delle scale, parapetti e fioriere dei terrazzini», stimando il costo dei lavori necessari al ripristino dell'appartamento in € 1.000,00 oltre I.V.A. di legge, determinati a corpo;
ha dedotto inoltre che il CTU aveva quantificato in complessivi € 16.800,00 oltre I.V.A. di legge il costo dei lavori sulla vetrata e alle fioriere per l'eliminazione delle cause di infiltrazione;
ha dedotto infine che il CTU aveva accertato che per l'eliminazione di tutte le cause di infiltrazione riscontrate fosse altresì necessario procedere alla riqualificazione dell'involucro esterno del fabbricato,
ma che lo stesso non aveva ritenuto di quantificare i relativi costi, in quanto si trattava di intervento già
deliberato dall'Assemblea condominiale con modalità idonee a fruire delle diverse agevolazioni fiscali allora disponibili (superbonus 110%).
Sulla base di queste premesse, il ricorrente ha argomentato in merito alla asserita

1 - natura condominiale della vetrata

2 - natura condominiale delle fioriere e ha chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“- condannare il resistente all'eliminazione delle cause d'infiltrazione d'acqua in danno CP_1
della proprietà del ricorrente, e al ristoro dei danni da quest'ultimo patiti e patendi in conseguenza dei
fatti di causa, da quantificarsi in € 11.697,53, salvo veriore somma;

- presidiare l'adempimento di quanto sopra ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., e per l'effetto fissare una
somma di denaro dovuta dal per ogni ritardo nell'esecuzione dei ridetti interventi;
CP_1
- con vittoria di spese e competenze professionali del presente reclamo e della prima fase cautelare
pagina 2 di 10 monocratica del giudizio di opposizione all'esecuzione e/o agli atti esecutivi, da liquidarsi alla stregua
dei parametri di cui al d.m. 55/2014 (e segnatamente per come integrato e modificato dal D.M.
147/2022, in vigore dal 23.10.2022), oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, IVA se dovuta e
C.P.A. come per legge, tenendo conto della maggiorazione di cui all'art. 4, comma 1 bis, del D.M.
55/2014 ss.mm.ii., trattandosi di atti depositati con modalità telematiche e redatti con tecniche
informatiche idonee ad agevolarne la consultazione o la fruizione, e in particolare, abilitanti alla
ricerca testuale all'interno dell'atto e dei documenti allegati, nonché alla navigazione all'interno
dell'atto”.
Si è costituito il convenuto formulando le seguenti eccezioni preliminari: CP_1
1) sulla procura: eccezione di mancanza della procura alle liti ed il conseguente difetto di rappresentanza processuale della parte ricorrente, per essere la procura allegata al ricorso espressamente limitata alla richiesta di revoca dell'amministratore di Condominio [eccezione che può
dirsi superata dall'avvenuto deposito di nuova procura da parte del procuratore dell'attore in data
30.01.2024];
2) indeterminatezza dell'oggetto del ricorso: eccezione di indeterminatezza della domanda tesa “a far
condannare il resistente all'eliminazione delle cause d'infiltrazione d'acqua” in quanto CP_1
dalla lettura delle conclusioni del CTU nell'ATP non è stato individuato dal consulente un intervento risolutivo univoco, ma sono state prospettate dal CTU delle ipotesi, specie con riferimento ai lavori inerenti alla vetrata;

3) (parziale) cessazione della materia del contendere: eccezione di difetto di interesse ad agire ex art. 100 cpc in capo al ricorrente, per avere il eseguito i lavori del Bonus facciata, comprensivi CP_1
del risanamento della facciata frontale dell'edificio condominiale e della impermeabilizzazione delle fioriere (v. documento del 15.01.2024 a firma del Direttore dei Lavori - doc. 5 all comparsa).
Nel merito, il ha contestato inoltre che vetrata e le fioriere in oggetto non avrebbero natura CP_1
pagina 3 di 10 condominiale (come anche erroneamente presupposto dal consulente in sede di ATP), come del resto
Pt_ sarebbe stato riconosciuto dal stesso nella delibera condominiale del 14.09.2021 da lui non impugnata;
ha contestato inoltre il quantum del risarcimento oggetto della domanda attorea, anche con riferimento a quanto richiesto a titolo di rimborso (competenze professionali del CTP Arch. Per_2
competenze professionali dell'Avv. Casu relative al procedimento per ATP, competenze professionali dell'Avv. Casu in relazione alla procedura di mediazione).
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Sulla natura condominiale o privata delle fioriere e della vetrata nel caso concreto.
Occorre svolgere una breve premessa di ricostruzione, richiamando i precedenti più significativi della
Cassazione, rispetto a quali siano i criteri a cui attenersi per attribuire natura condominiale o meno a elementi di un edificio che fanno parte della struttura della facciata, ma “servono” la proprietà privata.
Sul punto, e volendo sommariamente ripercorrere le opinioni espresse sul punto, va ricordato che l'approdo al quale è pervenuta la Suprema Corte è nel senso che gli elementi esterni, quali a titolo esemplificativo i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere,
balconi e parapetti di un Condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3), con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. ex plurimis, Cass. civ.,
sez. 2, 30 aprile 2012, n. 6624; Cass. n. 21641/2017); tuttavia, l'individuazione di tali elementi, la valutazione della loro funzione architettonica di rendere esteticamente gradevole l'edificio e il conseguente regime di appartenenza (condominiale o meno), non possono essere oggetto di un riscontro in astratto, ma deve essere frutto di una verifica in concreto, in base al criterio della loro funzione precipua e prevalente.
Ebbene, nel caso in esame, questo Giudice, all'esito dell'istruttoria (consistita nelle produzioni pagina 4 di 10 documentali – v. in particolare le fotografie presenti nella relazione tecnica del geom. ) e della Per_1
valutazione complessiva delle argomentazioni in fatto e in diritto delle parti, ritiene che le fioriere e la vetrata in oggetto abbiano natura condominiale, in quanto per la loro forma, posizione, conformazione,
simmetrica disposizione, conferiscono alla facciata dell'edificio una particolare connotazione, che si traduce nel decoro architettonico del fabbricato stesso.
In particolare, per quanto riguarda le fioriere, è necessario rilevare che dalla visione delle fotografie si evince molto chiaramente che le fioriere in oggetto sono infisse in facciata, situate al di là del parapetto dei singoli balconi e inserite nel decoro architettonico del prospetto, che è fortemente caratterizzato dalla presenza delle piante ivi collocate.
Correttamente, pertanto, il CTU geom. in sede di ATP ha indicato “Fioriere e parapetti, per Per_1
come realizzati, costituiscono un'unica struttura solidale e sono da ritenere elementi decorativi che
impreziosiscono l'aspetto architettonico del fabbricato”.
La natura condominiale di tali elementi trova ulteriore conferma nella circostanza che le stesse sono innaffiate mediante un impianto di irrigazione pacificamente di proprietà comune a tutti i condomini, e che la provvista di acqua è contabilizzata in bilancio con poste separate rispetto a quelle imputabili alle proprietà private dei singoli condomini (“acqua fioriere (balconi) p. 36 del Bilancio 2016/2017 e
2017/2018, v. doc. 8 all ricorso)
Per quanto riguarda la vetrata, è necessario rilevare che dalla visione delle fotografie si evince molto chiaramente che la vetrata “ad arco” in oggetto si estende da terra a cielo, si sviluppa per l'intera altezza della facciata e serve per dare luce ed aria al vano scala di tutti i piani, essa caratterizza il profilo architettonico della facciata del palazzo, determinandone il decoro, l'estetica e la fisionomia.
La circostanza che una porzione di vetrata sia posta in corrispondenza della proprietà del ricorrente (ed a essa conferisce luce ed aria) rappresenta un elemento secondario dell'oggetto e non ne inficia la natura condominiale, rappresentando la natura decorativa della vetrata la funzione prevalente della pagina 5 di 10 stessa.
Sulle cause delle infiltrazioni in danno dell'attore.
Il C.T.U., geom. , all'esito della perizia svolta in sede di ATP nel contraddittorio delle parti, ha Per_1
individuato le cause delle infiltrazioni riscontrate nell'appartamento del ricorrente

1. nel cattivo stato di manutenzione della facciata : “sono presenti, soprattutto nella CP_4
struttura muraria che è perimetrale all'ampia finestratura del vano scala, numerose fessurazioni
e screpolature nell'intonaco, da dove le acque meteoriche possono facilmente penetrare
all'interno delle unità immobiliari”,

2. nell'infisso di cui al §.1 (la vetrata in oggetto): “non essendo a taglio termico, non offre quindi
idonea garanzia per l'isolamento e favorisce il formarsi di condensa all'interno dell'unità
immobiliare del ricorrente, con conseguente produzione di muffe e degrado di intonaci e pitture”,

3. nelle fioriere di cui al §.2 (le fioriere in oggetto): “Il ferro di armatura della struttura in
calcestruzzo, per la vetustà, essendo molto superficiale, inizia a manifestare un avanzato grado
di ossidazione che esercita pressione sulla malta circostante e causa lo stacco di parti
significative e la formazione di vistose lesioni (…) Le lesioni costituiscono ovviamente delle vie
d'acqua in caso di precipitazioni meteoriche ed in caso di innaffiamento delle fioriere (…) la
guaina impermeabile che era stata posta in opera all'interno delle fioriere si è ormai
vistosamente scollata dalla struttura muraria ed ha perso totalmente la sua funzione protettiva
(…) gli scarichi per buona parte hanno però perso nel tempo la loro funzionalità (…) le acque
quindi, accumulandosi in superficie sul terreno delle fioriere, fuoriescono dall'imperfetta
impermeabilizzazione e possono altresì tracimare dal bordo delle strutture. Le strutture delle
fioriere, così come i parapetti, presentano numerosissime fessurazioni da dove le acque possono
agevolmente filtrare e creare danno all'interno delle unità immobiliari”.
Il Tribunale prende atto e fa proprie le sopra indicate conclusioni del CTU, non avendo ragione di pagina 6 di 10 discostarsi, costituendo la relazione del geom. il frutto di un accertamento tecnico puntuale, Per_1
logico ed ampiamente motivato, al quale, d'altra parte, non è stata opposta l'esistenza di un fattore eziologico alternativo dotato di pari grado di attendibilità probatoria.
Da ciò discende la responsabilità del ai sensi dell'art. 2051 c.c. CP_1
Sulla condanna del all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni. CP_1
Fermi i superiori principi di diritto, è ora possibile prendere posizione sulle domande formulate dal ricorrente.
Il condomino attore ha chiesto la condanna del Condominio ad un facere specifico consistente
“all'eliminazione delle cause d'infiltrazione d'acqua in danno della proprietà del ricorrente”.
Il Tribunale, sulla base delle considerazioni che precedono, preso atto che il ha fatto CP_1
accesso ai lavori del bonus facciate 90% e del c.d. super bonus 110% risolutivi del punto 1) che precede (tali lavorazioni dovrebbero infatti risolvere le problematiche legate al ponte termico sulla facciata), condanna il CP_1
- a eliminare le criticità di cui al punto 2): dovrà sostituire la parte alta della finestratura delle scale nella zona in corrispondenza dell'unità immobiliare del ricorrente, mettendo in opera un idoneo infisso a taglio termico, con lo stesso disegno e tipologia di quello esistente e con adeguati vetri camera,
- a eliminare le criticità di cui al punto 3) che precede: con riferimento alla fioriere del ricorrente,
come individuate nella relazione del CTU geom. , dovrà preliminarmente essere eseguito il Per_1
trattamento dei ferri di armatura del calcestruzzo dei parapetti e delle fioriere e si dovrà eseguire il ripristino delle forme originarie, dovranno quindi essere realizzate le nuove impermeabilizzazioni all'interno delle fioriere e dovranno essere realizzati degli idonei sfioratori in modo tale che le acque che si accumulano in superficie possano essere smaltite prima ancora di tracimare in facciata, con pagina 7 di 10 successiva posa del nuovo terriccio e delle piante.
I costi di lavori dovranno essere ripartiti in sede condominiale nel rispetto delle tabelle millesimali.
Non viene accolta la domanda formulata ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c. di fissare una somma di denaro dovuta dal per ogni ritardo nell'esecuzione dei ridetti interventi, non ritenendone CP_1
sussistente l'opportunità e la necessità.
Il deve essere altresì condannato al ristoro dei danni patiti dal ricorrente in conseguenza CP_1
dei fatti di causa, quantificati dal CTU in € 1.000,00 oltre IVA di legge, pari al costo dei lavori di risanamento dell'appartamento del ricorrente;
su tale importo, in mancanza di espressa richiesta,
mediante l'allegazione e la prova (anche presuntiva) dell'insufficienza della somma liquidata ai fini del ristoro del danno da ritardo, non possono essere riconosciuti gli interessi c.d. compensativi (Cass.
4938/2023); con la liquidazione il debito risarcitorio diventa obbligazione di valuta per cui,
sull'importo liquidato all'attualità sono dovuti, dalla pubblicazione della sentenza al saldo, gli interessi legali al tasso pari a quello previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, in applicazione del comma quarto aggiunto all'art. 1284 c.c. dall'art. 17,
comma 1, del D.L. 12 settembre 2014, n. 132, convertito, con modificazioni, nella L. 162/2014.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo secondo le Tabelle: 2022
del D.M. n. 147 del 13/08/2022, competenza: giudizi di cognizione innanzi al Tribunale, valore della causa dichiarato dall'attore: da € 5.000 a 26.000, applicazione dei parametri medi a tutte le fasi, esclusa la fase istruttoria liquidata al minimo stante la natura documentale della causa;
non si applica la maggiorazione prevista per atti redatti con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione o la fruizione, e in particolare, abilitanti alla ricerca testuale all'interno dell'atto e dei documenti allegati, nonché alla navigazione all'interno dell'atto, così come richiesto dal procuratore del ricorrente,
non avendo riscontrato dette funzionalità del ricorso, che non risulta in concreto dotato di link ai pagina 8 di 10 documenti allegati.
Segue anche la condanna del soccombente alle spese processuali relative al procedimento CP_1
di ATP - RG 2640/2021 (spese legali e compenso del CTU); non può essere accolta la domanda di rimborso del costo del CTP in quanto non vi è prova del relativo esborso e il compenso dell'assistenza del difensore nella mediazione nel caso di specie viene considerato compreso nella liquidazione della fase introduttiva della causa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- accertata la natura condominiale delle fioriere e della vetrata oggetto della vertenza, accertato il nesso di causalità tra le criticità accertate dal CTU in sede di ATP nelle fioriere e nella vetrata come indicate in parte motiva e le infiltrazioni subite dall'appartamento del ricorrente, condanna il
, con riferimento alla fioriere del ricorrente, a eseguire, a proprie spese e secondo la Controparte_3
ripartizione del costo specificata in parte motiva, il trattamento dei ferri di armatura del calcestruzzo dei parapetti e delle fioriere, eseguire il ripristino delle forme originarie, realizzare le nuove impermeabilizzazioni all'interno delle fioriere, realizzare idonei sfioratori in modo tale che le acque che si accumulano in superficie possano essere smaltite prima ancora di tracimare in facciata, con successiva posa del nuovo terriccio e delle piante;
con riferimento alla vetrata in oggetto, condanna il a eseguire, a proprie spese e secondo la ripartizione del costo specificata in parte Controparte_3
motiva, a sostituire la parte alta della finestratura delle scale nella zona in corrispondenza dell'unità
immobiliare del ricorrente, mettendo in opera un idoneo infisso a taglio termico, con lo stesso disegno e tipologia di quello esistente e con adeguati vetri camera;

- condanna il al ristoro dei danni patiti dal ricorrente in conseguenza dei fatti Controparte_3
di causa, quantificati in € 1.000,00 oltre IVA di legge, oltre interessi come indicato in parte motiva;

- condanna il alla refusione delle spese del giudizio in favore del ricorrente Controparte_3
pagina 9 di 10 liquidate in € 2.000,00 per compenso professionale relativo al procedimento di ATP e € 3.000,00 per compenso professionale relativo al presente procedimento, oltre rimborso forfetario spese generali nella misura del 15%, I.v.a. e C.p.a.
- condanna il al rimborso in capo all'attore del costo del CTU sostenuto in Controparte_3
sede di ATP pari ad € 2.818,85.
Sassari, il 31 maggio 2024
Il Giudice
Marta Guadalupi
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