N. R.G. 425/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VERCELLI SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice monocratico Annalisa Fanini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 425/2024 avente ad oggetto: prelazione o riscatto agrario – art. 7 della legge n. 817/1971 promossa da
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. FERRARIS Parte_1 C.F._1
MARCELLO, elettivamente domiciliato in VIA CATTEDRALE, 7 14100 ASTI presso il difensore
PARTE ATTRICE contro
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. PENNO Controparte_1 C.F._2
SILVIO DOMENICO, elettivamente domiciliato presso il difensore
PARTE CONVENUTA
pagina 1 di 13

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. del 27.2.25.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I
Con atto di citazione, il SI. ha convenuto in giudizio la SI.ra Parte_2 Controparte_1 domandando:
A) dichiarare che l'attore SE ha diritto di prelazione agraria, ai sensi dell'art. 7 L. 817/1971, quale Pt_1 proprietario coltivatore diretto di fondi confinanti, sui fondi siti in Penango, censiti al Catasto Terreni del Comune di Penango al Foglio 2, particelle 264 e 114, ceduti dai SInori e alla SInora Parte_3 Persona_1 CP_1 al prezzo di € 8.780,00, con rogito notaio Repertorio n. 16432 – Raccolta n. 11965 del 3 aprile
[...] Persona_2
2023, trascritto il 28 aprile 2023 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Casale Monferrato Reg. Part. 387 – Reg.
Gen. 533;
B) dato che l'attore SE si dichiara pronto ad effettuare il versamento di € 8.780,00, corrispondente al Pt_1 prezzo pagato dalla convenuta ai SInori e entro il termine di Controparte_1 Parte_3 Persona_1 trenta giorni dal passaggio in giudicato dell'emananda sentenza, dichiarare, per effetto dell'esercizio del riscatto agrario,
l'avvenuto trasferimento in favore del SInor della proprietà dei fondi rustici siti in Penango, censiti al Catasto Parte_1
Terreni del Comune di Penango al Foglio 2, particelle 264 e 114, per il prezzo di € 8.780,00, previa dichiarazione di inefficacia del rogito notaio del 3 aprile 2023, Rep. N. 16432 – Raccolta N. 11965, trascritto il 28 aprile Persona_2
2023 presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Casale Monferrato Reg. Part. 387 – Reg. Gen. 533;
C) ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari (ora Ufficio di Pubblicità Immobiliare) di Casale Monferrato di trascrivere a favore di l'emananda sentenza. Parte_1
L'attore ha allegato che:
• Il SInor è coltivatore diretto, titolare dell'omonima impresa agricola individuale sita in Parte_1
Penango (AT) (si producono certificato di iscrizione dell'attore alla sezione agricola INPS, doc. n. 1, e visura camerale dell'impresa agricola individuale doc. n. 2), ed è proprietario, tra gli altri, Parte_1 dei terreni coltivati a campo censiti al Catasto Terreni del Comune di Penango al Foglio 2, particelle 110 e
134 (doc. n. 3).
• Tali fondi sono confinanti con quelli censiti al Foglio 2, particelle 264 e 114, di proprietà dei SInori
e (doc. 4, nel quale sono evidenziati in giallo i fondi del SInor Parte_3 Persona_1
pagina 2 di 13 e in arancione quelli dei SInori , che il SInor ha iniziato a coltivare a fine ottobre Pt_1 Parte_3 Pt_1
– primi di novembre 2022 con il consenso dei proprietari stessi, con i quali aveva concluso qualche mese prima contratto verbale per il loro acquisto.
• Nell'ottobre 2023 l'attore, che aveva già eseguito i lavori di aratura e di semina nell'anno 2022, e la trebbiatura del grano e la successiva rippatura nell'estate 2023, veniva impedito ad eseguire l'aratura dei fondi dal SInor marito della SInora il quale gli comunicava Persona_3 Controparte_1 verbalmente che la moglie li aveva acquistati dai SInori Parte_3
• Il SInor eseguiva controlli al Catasto ed alla Conservatoria, dai quali emergeva che effettivamente i Pt_1 SInori avevano venduto i fondi censiti al Foglio 2, particelle 264 e 114 alla SInora per Parte_3 CP_1 il prezzo di € 8.780,00, con rogito del notaio del 3 aprile 2023, trascritto il 28 aprile Persona_2
2023 (si producono copia del citato rogito, doc. n. 5, nonché ispezione ipotecaria, doc. n. 6).
Il SInor ritiene di avere diritto al riscatto agrario dei fondi ceduti dai SInori alla Pt_1 Parte_3 SInora in quanto: CP_1
• è coltivatore diretto proprietario di fondi confinanti con quelli dei SInori per cui è Parte_3 causa, ed era nel legittimo possesso degli stessi al momento della vendita;

• non ha venduto, nel biennio precedente alla vendita per cui è causa, altri fondi rustici della propria azienda agricola;

• i fondi per i quali intende esercitare il riscatto, in aggiunta a quelli già posseduti, non superano il triplo della superficie corrispondente alla sua capacità lavorativa).
Ciò premesso, l'attore ha domandato l'accoglimento delle domande formulate.
Si è costituita la convenuta chiedendo il rigetto delle domande ex adverso proposte e replicando:
• Che in data 03/04/2023 con atto di compravendita a rogito Notaio (Rep.16432 – Racc. 11965), Persona_2 la SInora acquistava dai SInori e i fondi identificati a Catasto Controparte_1 Pt_3 Persona_1
Terreni del Comune di Penango al Foglio n.2, particelle n.264 e 114, per l'importo di euro 8.780,00 (doc.01);
• Che il predetto atto era regolarmente registrato presso la competente conservatoria dei registri immobiliari in data 28 aprile 2023;
• Che con domanda datata 06/11/2023, presentata avanti all'O.d.M. dell'Ordine degli Avvocati di Vercelli, il SInor SE chiedeva l'apertura del procedimento - obbligatorio - di mediazione rappresentando di vantare Pt_1 il diritto di prelazione agraria quale coltivatore diretto, proprietario di fondi confinanti con quelli acquistati dalla SInora in data 03/04/2023 (più precisamente quale proprietario dei fondi identificati a Controparte_1
Catasto Terreni del Comune di Penango al Foglio n.2, particelle n.110 e 134);
pagina 3 di 13 • Che alla predetta procedura aderiva regolarmente la SInora la quale, ferma restando ogni Controparte_1 contestazione circa le pretese avversarie, si rendeva comunque disponibile – come reitera in questa sede detta disponibilità (pur senza rinunciare ad ogni proprio diritto) - a valutare una bonaria soluzione della vertenza;
procedura che tuttavia si concludeva con verbale negativo (doc.9 avversario).
La convenuta ha allegato che il riscatto non è stato esercitato stragiudizialmente, ma direttamente in giudizio, ragione per la quale ne eccepisce l'inammissibilità ritenendo che la domanda giudiziale proposta andava svolta da soggetto munito di tutti i poteri sostanziali necessari all'esercizio del diritto potestativo che, ovviamente, spetta solo alla parte, quale esclusivo titolare.
La convenuta ha premesso che:
• è coltivatore diretto nonché imprenditrice agricola, avente apposita partita IVA, iscritta nel registro delle imprese presso la Camera di Commercio (doc.ti da 05 a 15). Essa svolge attività di coltivazione delle nocciole e per la maggior parte seminativi e foraggio, prodotti che a seguito della raccolta vengono stoccate e conferite (tra cui soia, grano, orzo, ed a rotazione foraggero – erba medica oltre che nocciole) (doc.16 – 17 -
18).
• Conduce direttamente ed abitualmente i fondi riportati nel fascicolo aziendale (doc.ti da 07 a 15), con il lavoro proprio e del marito, prima come coadiuvante del medesimo dall'anno 1988 ed in proprio dall'anno
1992. La forza lavoro rispetta i requisiti richiesti e corrisponde ad almeno a un terzo del lavoro complessivo necessario a condurre l'attività di cui all'art. 31 della legge n. 590 del 1965.
Nel merito, la convenuta ha contestato che la domanda avversaria sia carente dei requisiti soggettivi e oggettivi necessari alla sussistenza del diritto di prelazione agraria in capo al confinante coltivatore diretto perché:
• sui terreni agricoli oggetto di retratto era in essere, alla data dell'atto di compravendita in argomento e da ben otto anni, un contratto di affitto agrario, regolarmente registrato, che vedeva la SInora Controparte_1
– coltivatore diretto – conduttrice dei succitati fondi già dal novembre 2015 e così sino alla data di acquisto
(doc.03 - 04). L'esistenza di un contratto di affitto agrario su fondo in esame, preesistente rispetto all'atto di trasferimento, connaturato da evidente stabilità, determina in maniera incontrovertibile la legittimità del trasferimento oltre che l'inesistenza di qualsivoglia diritto di prelazione agraria in capo al confinante, quand'anche coltivatore diretto.
• A conferma di ciò si producono le Dichiarazioni di consistenza aziendale (doc.ti 08 – 09 - 10 - 11 - 12 -
13 - 14 - 15) dalle quali emerge che i fondi acquistati dalla SInora ed oggetto della Controparte_1 azione avversaria, dal 2015 ad oggi sono stati sempre e solo condotti dalla odierna convenuta in virtù di regolare contratto di affitto. pagina 4 di 13 • È inesistente il diverso contratto di affitto (anche solo verbale) che la controparte assume aver stipulato con i SInori Parte_3
La convenuta replica ancora che:
• L'attore asserisce di aver iniziato a coltivare i fondi oggetto di retratto dal mese di novembre 2022 dopo aver concluso un contratto di affitto verbale per il loro acquisto. Senonché nell'estate 2023, dopo che il SInor
(marito della odierna convenuta SInora nuova proprietaria dei fondi suddetti) gli Persona_3 CP_1 avrebbe impedito l'accesso ai terreni predetti egli li avrebbe abbandonati restituendone il possesso al nuovo proprietario.
• Alla fine dell'annata dell'anno 2022 (novembre 2022) la SInora intendeva operare sui campi che CP_1 conduceva in affitto - ed oggetto della avversaria domanda di riscatto – la rotazione colturale seminando sui medesimi per l'annata agraria 2023 l' erba medica, e ciò affinché la successiva annata 2024 fosse nuovamente pienamente produttiva a seminativo. Poiché l'erba medica non viene seminata prima di fine marzo\aprile, la presenza sul predetto fondo da parte della conduttrice diveniva quindi sporadica e quasi assente.
• Nel frattempo, appresa la volontà dei SInori di alienare i predetti fondi, si apriva con l'esponente Parte_3 una trattativa che durava alcuni mesi e così sino al mese di aprile 2023 quando, raggiunto un accordo sul prezzo, le parti addivenivano al rogito notarile di compravendita, stipulato dal Notaio Persona_2 relativo ai fondi censiti al Foglio 2, particelle 264 e 114 del Comune di Penango.
• Senonché, poche settimane dopo la stipula del suddetto atto, il SInor marito dell'odierna Persona_3 convenuta, si avvedeva sui citati fondi appena acquistati della presenza del SInor il quale affermava Pt_1 di essere stato autorizzato dai SInori a condurre i fondi suddetti. In tale occasione il SInor Parte_3 rappresentava al SInor che non aveva alcun titolo per condurre i detti fondi e che avrebbe Per_3 Pt_1 quindi dovuto rilasciali e liberarli quanto prima. Liberazione che tuttavia avveniva solamente nel mese di ottobre 2023 quando finalmente l'esponente rientrava nel legittimo possesso dei fondi.
• Detto ciò, quand'anche la controparte documentasse e provasse la conduzione dei predetti fondi per l'annata
2023, la stessa non solo risultava illegittima, ma comunque non escluderebbe il legittimo diritto di prelazione in capo alla SInora quale conduttrice dei fondi, infatti la predetta, nella sua qualità di CP_1 coltivatore diretto e conduttrice dei fondi in virtù di un regolare e stabile contratto di affitto, vantava alla data del rogito il legittimo diritto di prelazione agraria di cui all'art. 8 legge 26.05.1965 n. 590.
pagina 5 di 13 Non sono state ammesse le istanze istruttorie per prova costituenda e c.t.u.; la causa è stata rinviata per discussione orale, indi, discussa la causa, essa è incamerata in decisione e viene decisa nelle forma dell'art. 281-sexies c.p.c.
II
La prospettazione d'inammissibilità della domanda attorea, come eccepita dalla convenuta, non trova appiglio normativo, pertanto, si preferisce indagare nel merito la pretesa domandata dall'attore.
Prima di esaminare, nel merito, la fondatezza della domanda proposta dall'attore, pare opportuno ribadire che, per giurisprudenza costante, la controversia avente ad oggetto il riscatto di un fondo alienato contra ius prelationis è di competenza del giudice ordinario e non già delle sezioni specializzate agrarie, non trattandosi di controversia in materia di contratti agrari e non implicando l'applicazione di norme sul rapporto agrario la cui esistenza è solo uno dei presupposti dell'operatività dell'istituto, che, al pari degli altri, può come tale costituire oggetto di accertamento incidenter tantum da parte dello stesso giudice non specializzato (v. Cass. 1.12.2000, n. 15365; Cass. 28.8.2020 n. 18025).
La competenza delle sezioni specializzate agrarie in tema di controversie aventi ad oggetto il riscatto del fondo alienato contra ius prelationis sussiste soltanto ove l'affittuario di fondo rustico proponga azione di riscatto nei confronti dell'acquirente e lo stesso chieda in via riconvenzionale l'accertamento dell'inesistenza del contratto di affitto, giacché in tal caso, ponendosi la necessità di accertare con efficacia di giudicato la titolarità del rapporto agrario presupposto del riscatto medesimo, l'intera controversia subisce la vis actractiva del giudice specializzato” (v. Cass. 8.6.2007, n. 13387).
Parimenti, l'accertamento della simulazione del contratto di affitto stipulato dal proprietario con soggetto poi resosi acquirente del fondo, richiesto dal proprietario del fondo confinante esercitante il diritto di riscatto e proposto in via meramente incidentale, non comporta la devoluzione della competenza alla sezione specializzata agraria, in quanto rimane relegato nell'ambito delle operazioni di verifica della sussistenza dei presupposti che di fatto condizionano l'operatività dell'istituto del riscatto, che restano di competenza esclusiva del giudice ordinario.
III
Si ricorda, in termini generali, che: “In tema di prelazione agraria, al proprietario di un fondo agrario confinante con altro offerto in vendita compete il diritto di prelazione, ovvero il succedaneo diritto di riscatto, se ricorrono nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall'art. 8 della l. n. 590 del 1965, cui l'art. 7 della l. n. 817 del 1971 integralmente rinvia;
ne consegue che il diritto di prelazione del confinante si configura come un nuovo e distinto diritto subordinato ad altre condizioni, risultando invero soggetto, per il suo sorgere, alle stesse condizioni indispensabili perché lo pagina 6 di 13 stesso diritto sorga in capo all'affittuario, al mezzadro, al colono o al compartecipe insediato sul fondo in vendita” (Cass. civ.,
Sez. 3, Ordinanza n. 8338 del 27/03/2024).
Appare utile fare una premessa in ordine al riparto dell'onere della prova e ai poteri del giudice in materia di riscatto agrario.
La deduzione dell'attore circa la ritenuta condotta di “non contestazione specifica” da parte della convenuta, con conseguente relevatio ab onere probandi, non attiene ai fatti che lo stesso attore deve allegare e dimostrare in quando presupposti e/o requisiti dell'azione di retratto, senza i quali la domanda non può essere accolta.
I fatti allegati da una parte possono essere considerati pacifici e, come tali, non richiedere una prova specifica, solo quando siano stati considerati ammessi dall'altra parte o quando questa ultima abbia impostato la propria difesa su argomenti logicamente incompatibili con il disconoscimento dei fatti medesimi. Nella specie, di contro, la convenuta ha, fin dalla comparsa di costituzione e risposta, ritenuto di fatti non veri e non provati, circostanza che implica che non vi sia stata alcuna ammissione o riconoscimento dei requisiti oggettivi e soggettivi dedotti dall'attore a fondamento della domanda, requisiti che lo stesso, pertanto, deve compiutamente provare.
Non occorre una contestazione diversa (più specifica) di quella fatta dalla convenuta, fin dalla comparsa di costituzione e risposta. La parte convenuta può limitarsi a negare la sussistenza o fondatezza dei fatti costituitivi della domanda attrice ed è l'attore, quale condizione dell'azione, a dover provare tali fatti, la cui insussistenza (anche per difetto di prova) deve accertarsi pure d'ufficio.
Sul punto, invero, deve ribadirsi che “in tema di prelazione e riscatto agrario, il giudice del merito è tenuto, comunque, «ex officio», alla verifica della sussistenza in concreto di tutte le molteplici condizioni volute dalla legge per l'accoglimento della domanda” (così, in motivazione, Cass. civ., Sez. 3, sent. 6 giugno 2002, n. 8213; cfr. in senso conforme Cass. civ., Sez. 3, Ordinanza n. 26401 del 10/10/2024).
I requisiti indicati dall'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, perché possa trovare accoglimento una domanda di riscatto agrario costituiscono condizioni dell'azione e devono essere accertati dal giudice d'ufficio (Cass. civ., Sez. 3, Sentenza n. 3757 del 19/02/2007). L'attore, per far valere il diritto di riscatto, non
è esonerato dalla prova dell'esistenza dei requisiti richiesti per l'esercizio di tale diritto, che resta a suo carico secondo il principio generale di cui all'art. 2297 c.c. Dal momento che devono ricorrere tutte le condizioni soggettive indicate dalla legge, l'assenza o la mancanza di prova anche solo di una di esse determina il rigetto della domanda.
IV
Nel merito, la domanda dell'attore non può trovare accoglimento, per le ragioni che seguono. pagina 7 di 13 Il SInor dichiara (pag. 3 e 4 dell'atto di citazione): Parte_1

1. di essere coltivatore diretto, titolare dell'omonima impresa agricola individuale sita in
Penango (AT), come da iscrizione alla sezione agricola INPS (doc. n. 1 dell'attore) e visura camerale dell'impresa agricola individuale (doc. n. 2 dell'attore); Parte_1

2. di essere proprietario, tra gli altri, dei terreni coltivati a campo censiti al Catasto
Terreni del Comune di Penango al Foglio 2, particelle 110 e 134 indicati come confinanti a quelli oggetto di riscatto, censiti al Foglio 2, particelle 264 e 114 (cfr. docc. 3 e 4 dell'attore);

3. di aver iniziato a coltivare i terreni confinanti, quelle di cui alle particelle 264 e 114, a fine ottobre/primi di novembre 2022, con il consenso dei proprietari in allora, SI.ri , con Parte_3
i quali aveva concluso un contratto verbale di acquisto;

4. che nell'ottobre 2023 all'attore veniva impedito di eseguire l'aratura dei fondi dal SI.
marito della SInora il quale gli comunicava verbalmente che la Persona_3 Controparte_1 moglie li aveva acquistati dai SInori (come risulta dai documenti prodotti anche dallo Parte_3 stesso attore, docc. 5 e 6);

5. di non aver venduto altri fondi nel biennio precedente alla vendita per cui è causa;

6. che i fondi per i quali intende esercitare il riscatto, in aggiunta a quelli posseduti, non superano il triplo della superficie corrispondente alla sua capacità lavorativa.
Il SI. ha convenuto in giudizio la SI.ra per ottenere il riscatto dei fondi rustici dalla Pt_1 CP_1 stessa acquistati ad aprile 2023, ritenendo violato il suo diritto di prelazione, riconosciutogli dall'art. 7 della legge n. 817 del 1971, in quanto proprietario coltivatore diretto di fondi confinanti.
Per il disposto “dell'art. 7 legge 14 agosto 1971, n. 817, al proprietario di un fondo agrario confinante con altro offerto in vendita compete il diritto di prelazione, ovvero il succedaneo diritto di riscatto, se ricorrono nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall'art. 8 legge 26 maggio 1965 n. 590, cui il citato art. 7 rinvia e quindi, la qualifica di coltivatore diretto, la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà, il possesso della forza lavorativa adeguata ed il non avere effettuato vendite di fondi rustici nel biennio precedente l'esercizio dell'azione di riscatto” (cfr., ex multis, Cass. n.
3561 del 1996).
L'art. 7, commi 1 e 2, della legge n. 817/1971 stabilisce: “Il termine di quattro anni previsto dal primo comma dell'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, per l'esercizio del diritto di prelazione è ridotto a due anni.
Detto diritto di prelazione, con le modifiche previste nella presente legge, spetta anche:
1) al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l'entrata in vigore della legge 15 settembre 1964, n. 756;
pagina 8 di 13 2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti;
[omissis]”.
L'art. 8, comma 1, della legge n. 590/1965 recita: “In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno quattro anni [divenuti due anni per effetto di successiva modifica, n.d.r.], non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia. [omissis]”.
L'art. 8, commi 3 e 4, della legge cit., prevede: “Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni. Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa”.
Il diritto di prelazione del confinante risulta soggetto ai medesimi requisiti che sono indispensabili perché lo stesso diritto sorga in capo all'affittuario, al mezzadro, al colono o al compartecipe insediato sul fondo in vendita (Cass. civ. 29 novembre 2005, n. 26046).
Ricorda la Cassazione che: “Ai fini del riconoscimento del diritto di prelazione e di quello succedaneo di riscatto agli affittuari, ai mezzadri, ai coloni e ai compartecipanti, l'art 8, comma primo, della legge 26 maggio 1965, n. 590 - che è norma di stretta interpretazione, in quanto apporta speciali limitazioni al diritto di proprietà, richiede, con riferimento al requisito temporale della coltivazione da almeno due anni, che la coltivazione stessa sia avvenuta in virtù di un titolo valido: la disposizione contempla cioè un numero chiuso di situazioni soggettive protette, di talché essa non può trovare applicazione oltre i casi previsti. Ne deriva che il diritto di prelazione (e di riscatto) agrario può essere esercitato solo da chi - coltivatore diretto possa vantare, per effetto di un contratto concluso con il proprietario del fondo oggetto di trasferimento a titolo oneroso, la qualifica, alternativamente, di "affittuario", "colono", "mezzadro" o "compartecipante", con la conseguenza che esso non spetta a chi detenga il fondo, oggetto di compravendita, in forza di concessione in comodato (stante l'impossibilità di qualificarla come contratto agrario), ovvero a chi lo detenga e lo coltivi in via di fatto (confr. Cass, civ. 5 marzo 2007, n.
5072; Cass. civ. 8 luglio 2005, n. 14150). Pacifico che, ai fini della insorgenza del diritto di prelazione in capo al coltivatore pagina 9 di 13 diretto, proprietario di terreni confinanti con quello in vendita, è necessario che la coltivazione duri da almeno due anni (Cass. civ. 29 novembre 2005, n. 26046)…” (cfr. in motivazione Cass. civ., Sez. 3, Sentenza n. 2092 del 2013).
L'art. 8, comma primo, della legge n. 590/1965 dispone che “in caso di trasferimento a titolo oneroso di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti…l'affittuario ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto nel biennio precedente altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”.
Il comma quarto onera quindi il proprietario di notificare al coltivatore la proposta di alienazione con indicazione del prezzo affinché possa esercitare il diritto di riscatto nel termine di trenta giorni, pena la possibilità per l'avente diritto di riscattare il fondo entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita.
L'art. 7, comma secondo, al n. 2), della legge n. 817/1971 estende il diritto di prelazione al
“coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita purché sugli stessi non siano insediati affittuari coltivatori diretti”.
L'art. 6 della legge n. 203/1982 dispone che “sono coltivatori diretti coloro che coltivano il fondo con il lavoro proprio e della propria famiglia sempreché tale forza lavorativa costituisca almeno un terzo di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione del fondo, tenuto conto, agli effetti del computo delle giornate necessarie per la coltivazione del fondo stesso, anche dell'impiego delle macchine agricole”.
In applicazione delle norme richiamate, parte attrice sostiene di avere diritto al riscatto dei fondi:
- per essere coltivatore diretto dei fondi confinanti da più di due anni,
- per non aver venduto nel biennio precedente altri fondi rustici
- e per essere i fondi per il quale intende esercitare la prelazione non solo confinanti ai propri ma, in aggiunta agli altri posseduti, non superiori, per superficie, al triplo della capacità lavorativa della sua famiglia.
È specificatamente richiesta anche la prova della contiguità tra i fondi di proprietà dell'attore e quelli oggetto della domanda di prelazione (tra le altre, Cass. 18769/2016; Cass. n. 23929/2007).
Occorre considerare che: “Alla stregua dell'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, l'esercizio del diritto di prelazione agraria da parte dell'affittuario, in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi del fondo rustico, richiede, oltre ad un insediamento non precario, ma effettivo e stabile sul fondo, e al requisito negativo della mancata vendita, nel biennio precedente, di altri cespiti rustici, la condizione positiva che il predio per il quale viene esercitata la prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà o in enfiteusi, non superi il triplo della superficie pagina 10 di 13 corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia. Attesa la rilevante compressione dell'autonomia privata che comporta l'esercizio di diritto, l'accertamento dei requisiti richiesti dalla legge deve essere condotto con particolare rigore al fine di scongiurare intenti speculativi e di salvaguardare le finalità sociali dell'istituto” (Cass. civ., Sez. 3, Sentenza n. 15899 del
20/07/2011).
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Per consolidato orientamento giurisprudenziale, sopra richiamato, chi agisce per l'esercizio del diritto di prelazione e di riscatto agrario è gravato dall'onere di provare tutti i requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla legge.
La convenuta, fin dalla comparsa di costituzione, in particolare alle pagg. 7 e 8, ha contestato il possesso dei requisiti per il riscatto, non intendendo invertire l'onere probatorio in capo all'attore.
L'attore non ha fornito la prova di tutti i requisiti che costituiscono condizione dell'azione di riscatto e che sono stati contestati dalla convenuta.
In via assorbente sulle altre questioni variamente sollevate dalle parti, si osserva quanto segue.
L'attore non ha provato di non aver venduto fondi rustici nel biennio precedente alla vendita per cui è causa.
Si ricorda che: “In tema di prelazione agraria, la mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente costituisce condizione per l'insorgenza del diritto di prelazione e di riscatto in capo al coltivatore diretto proprietario del fondo confinante, sicché chi esercita il relativo diritto, salvo espresso riconoscimento della controparte, deve dimostrarne la sussistenza, senza che la prova sia territorialmente delimitata e senza che rilevi il carattere di fatto negativo della stessa, il quale comporta solo la necessità di allegare fatti positivi contrari, la cui acquisizione può avvenire anche con testi e presunzioni, ivi compresi i certificati rilasciati dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari e le visure richieste agli uffici territoriali della Agenzia delle
Entrate” (Cass. civ., Sez. 3, Ordinanza n. 28415 del 11/10/2023).
È dunque consentito offrire la prova con ogni mezzo, purché esso si riveli idoneo a formare un convincimento, ma le dichiarazioni contenute nel fascicolo aziendale (docc. da 12 a 29 dell'attore) non attestano l'assenza di vendite relative ai fondi rustici dell'attore e nemmeno questo dato può evincersi solo dall'estratto della visura catastale (doc. 3 dell'attore).
L'assenza di prova specifica su questa circostanza ha portato la scrivente a ritenere superflua l'istruttoria in relazione ai restanti profili perché il loro possesso non avrebbe potuto colmare l'assenza di prova in relazione a tale requisito, richiesto unitamente agli altri. Ecco la ragione per cui si è ritenuto di non assumere prova testimoniale sull'effettiva coltivazione dei fondi e nemmeno si è disposta c.t.u. sulla capacità lavorativa adeguata.
Non solo. pagina 11 di 13 L'art. 7, comma secondo, al n. 2), della legge n. 817/1971 estende il diritto di prelazione e il conseguente diritto di riscatto al “coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita purché sugli stessi non siano insediati affittuari coltivatori diretti”.
La convenuta ha eccepito questa circostanza.
Pure ammettendo, per ipotesi, che l'attore abbia cominciato a coltivare i terreni oggetto di riscatto, lo ha fatto in modo precario e per un tempo assai limitato, non idoneo a inficiare il diritto sorto in capo alla convenuta in qualità di affittuaria e coltivatrice diretta dei fondi in questione.
Il SI. ha riferito della conclusione di un accordo con i precedenti proprietari dei fondi, i Pt_1 SI.ri , mentre la convenuta ha provato di aver registrato il contratto verbale di affitto riguardante i Parte_3 fondi in contesa e che tale registrazione risale a epoca ben precedente all'avvio di qualunque attività sui fondi da pate del SI. (docc. 3 e 4 della convenuta, registrazioni del 2016 e del 2021). Pt_1
Il contratto verbale, se esistente, tra e i SI.ri , sarebbe intercorso soltanto nel mese Pt_1 Parte_3 di ottobre/novembre dell'anno 2022 e non sarebbe opponibile alla convenuta titolare di precedente rapporto di affittanza agraria registrato, risalente a molteplici annualità precedenti e mantenuto sino alla vendita dei fondi.
In ogni caso, il SI. pur assumendo di aver subito uno spoglio violento dei fondi coltivati da Pt_1 parte del marito dell'attrice, non ha agito all'epoca per accertare il subito spoglio e per richiedere la reintegrazione nel possesso, circostanza questa che toglie verosimiglianza alla ricostruzione attorea.
Come ricorda la convenuta, in tema di prelazione agraria, costituisce condizione impeditiva del sorgere del diritto del proprietario-coltivatore diretto del fondo confinante la presenza, sul fondo oggetto di trasferimento, di un insediamento che tragga origine da un rapporto agrario qualificato e stabile, come è quello dedotto dalla convenuta, che risulta documentalmente precedente a quello dell'attore, che avrebbe esercitato la coltivazione per alcuni mesi e nelle more della trattative condotte dalla convenuta, già titolare di contratto di affitto regolare, con i precedenti proprietari.
In tema di prelazione agraria, l'onere di dimostrare che sul fondo oggetto di riscatto non sussista la condizione impeditiva dello stabile insediamento di un coltivatore diretto grava sul retraente, senza che possa trovare applicazione il principio di vicinanza della prova, non invocabile allorché le circostanze da provare rientrino nella piena conoscibilità ed accessibilità di entrambe le parti, come avviene con riferimento alle caratteristiche della situazione presa in esame dalla legge agraria, ovvero la contiguità dei fondi e l'attività lavorativa, svolta su quello confinante, da chi esercita il retratto (Cass. civ., Sez. 3, Ordinanza
n. 7023 del 11/03/2020).
A questo punto, le altre questioni sollevate dalle parti restano assorbite. pagina 12 di 13 V
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice e sono liquidate, come in dispositivo, sulla base dei parametri del D.M. n. 55/2014, come aggiornati, per le cause di valore compreso entro lo scaglione di 26.000,00 euro, definiti in base a valori medi per fase di studio e introduttiva e in base a valori minimi per le altre fasi, in ragione dell'istruttoria documentale e dell'assenza di deposito di scritti difensivi finali.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione respinta, così dispone: rigetta le domande attoree;
dichiara tenuto e condanna l'attore al rimborso in favore della convenuta delle spese di lite, complessivamente liquidate in 3.387,00 euro per compensi, oltre rimborso forfettario pese generali 15%,
c.p.a. e i.v.a., se dovuta.
Così deciso in Vercelli, 28.2.2025.
Il Giudice
Annalisa Fanini
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