N. 4691/2021 R.G.A.C.

TRIBUNALE ORDINARIO DI NOCERA INFERIORE SECONDA CIVILE

ORDINANZA EX ART. 127 TER emessa all'esito dell'udienza a trattazione scritta del
12.1.2025.
Il Giudice, dott.ssa Stefania Fontanarosa;
lette le note scritte e le conclusioni ivi rassegnate;
decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente provvedimento.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, Seconda Civile, in persona del G.M., Dott. Stefa- nia Fontanarosa, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4691/2021 del R.G.A.C., avente ad oggetto Intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione (uso diverso), pendente
TRA
(c.f.: , elettivamente domiciliato in Via Parte_1 C.F._1
L.Fava,19 84014 Nocera Inferiore, presso lo studio dell'Avv. ROMANO GIUSEPPINA (c.f.:
), dal quale è rappresentato e difeso;
C.F._2
ATTORE (c.f.: ), elettivamente domiciliato in Via Parte_2 C.F._3
L.Fava,19 84014 Nocera Inferiore, presso lo studio dell'Avv. ROMANO GIUSEPPINA (c.f.:
), dal quale è rappresentato e difeso;
C.F._2
ATTORE
E
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in Controparte_1 P.IVA_1
PIAZZA A. DIAZ, N. 1 NOCERA INFERIORE, presso lo studio dell'Avv. VACCHIANO
LINDA GIOVANNA (c.f.: , dal quale è rappresentato e difeso;
C.F._4
CONVENUTO
CONCLUSIONI: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTODELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato alla controparte, gli attori hanno chiesto convali- darsi licenza per finita locazione per la data del 31.3.2021.
Si è costituito in giudizio il , opponendosi alla convalida ed ecce- Controparte_2
pendo l'applicabilità alla fattispecie della disposizione di cui all'art. 27 della legge 1978 n.
392, in ordine alla durata legale (sei anni) del contratto per cui è causa.
Il G.I. disponeva il mutamento del rito e rinviava all'udienza a trattazione scritta del
12.1.2025 per la decisione.
***
Preliminarmente, la fattispecie in esame va ricondotta nell'ambito della disposizione di cui all'art. 42 della legge 1978/392.
Il dato letterale dell'art. 42 della L. n. 392 del 1978 - relativo a quei rapporti locatizi, estranei alla previsione del precedente art. 27, ma concernenti immobili adibiti ad attività che per le finalità perseguite (ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche o politiche) o per i soggetti che le attuano, sono ritenuti meritevoli di particolare tutela - comporta che qualsiasi contratto di locazione o di sublocazione di immobile urbano stipulato, in qualità di conduttore, dallo
Stato o da altro ente pubblico territoriale, sia assoggettato, in virtù di detto esclusivo criterio soggettivo ed indipendentemente dall'uso cui l'immobile è destinato, alla disciplina propria delle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo nelle parti richiamate dalla citata nor- ma, segnatamente, con riguardo alla durata, all'aggiornamento del canone liberamente deter-
Pag. 2 di 6 minabile ed al preavviso di rilascio, alle disposizioni di cui agli artt. 27, 32 e 28 della legge medesima (cfr. Cass. 1988, n. 2274).
Inoltre, per consolidato orientamento della S.C. "anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici terri- toriali in qualità di conduttori di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 42, è applicabile la di- sciplina dettata dagli artt. 28 e 29 in tema di rinnovazione, che accorda al conduttore una tute- la privilegiata in termini di durata del rapporto. Invero, a differenza dell'ipotesi regolata dall'art. 1597 c.c., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della L. n. 392 del 1978 non costituisce l'effetto di una tacita manifestazione di volontà successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtù di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta, ma deriva direttamente dalla legge"
(Cass., sez. 3, 03/09/2019, n. 21965; Cass., sez. 3, 20/03/2017, n. 7040; Cass., sez. 3,
14/07/2016, n. 14367; Cass., sez. 3, 24/07/2007, n. 16321; Cass., sez. 3, 03/08/2004, n.
14808; Cass., sez. 3, 04/08/1994, n. 7246; Cass., sez. 3, 14/11/1991, n. 12167).
Si e', in particolare, spiegato che in materia di contratti stipulati dalla Pubblica Amministra- zione deve ritenersi necessaria la stipulazione in forma scritta a pena di nullità e, conseguen- temente, deve escludersi che si possa ipotizzare la possibilità di una rinnovazione tacita per facta concludentia, posto che altrimenti si perverrebbe all'effetto di eludere il requisito della forma scritta. Tuttavia, quando la rinnovazione dell'originario contratto stipulato in forma scritta sia prevista da apposita clausola dello stesso contratto per un tempo predeterminato e sia subordinata al mancato invio di una disdetta del contratto entro un termine dalle parti pre- stabilito, la rinnovazione tacita per l'omesso invio di detta disdetta deve reputarsi ammissibile, in quanto la previsione della clausola, per un verso non elude la necessità della forma scritta e, per altro verso, attesa la predeterminazione della durata del periodo di rinnovazione, consente agli organi della Pubblica Amministrazione, deputati alla valutazione degli impegni di spesa e dei vincoli di bilancio correlati all'eventuale rinnovazione, di considerare l'opportunità o meno di disdire nel termine contrattuale il contratto stesso (Cass., sez. 1, 24/11/1999, n. 13039;
Cass. sez. 3, 30/09/2016, n. 19410).
Alla luce del principio enunciato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 6227/1997, secondo cui "con riguardo ai contratti di locazione di immobili adibiti ad una delle particolari attività di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 42, il comma 2 di detto articolo richiamando il preavviso per il rilascio di cui al precedente art. 28 importa l'applicabilità a tali contratti
Pag. 3 di 6 dell'intera disciplina della durata contenuta nel cit. art. 28 e pertanto anche del diniego moti- vato di rinnovazione alla prima scadenza contrattuale, dettata dagli artt. 28, comma 2, e 29 della stessa legge".
Partendo dalla considerazione che le locazioni contemplate dall'art. 42 citato non costituisco- no un tertium genus delle locazioni di immobili urbani, ma piuttosto una species qualificata delle locazioni non abitative di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27 e tenuto conto che i contratti contemplati dal richiamato art. 42, riguardando attività che per la loro qualità intrinseca (ri- creativa, assistenziale, scolastica e culturale) o per i particolari soggetti che le esercitano (sin- dacati e partiti, Stato ed enti pubblici territoriali) si riconnettono al soddisfacimento di finalità che mostrano esigenze di stabilità non inferiori a quelle riconosciute ai contratti di cui all'art. 27, le Sezioni Unite, aderendo ad un orientamento già all'epoca prevalente (Cass., sez. 3,
05/11/1991, n. 11756; Cass., sez. 3, 14/11/1991, n. 12167), hanno spiegato che: l'art. 42 di- spone, al comma 2, che ai contratti da esso disciplinati "si applicano le disposizioni degli artt.
32 e 41, nonché le disposizioni processuali di cui al titolo I, capo III, ed il preavviso di rila- scio di cui all'art. 28"; il comma 1 dell'art. 28 usa il termine disdetta per indicare l'atto, da co- municare non oltre una certa data anteriore alla scadenza, mediante il quale ciascuna delle parti può far sì che la rinnovazione del contratto non abbia luogo, mentre il comma 2 dell'art. 28 richiama la comunicazione di diniego di rinnovazione, mediante la quale il locatore, alla prima scadenza contrattuale, può esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione, dichiarando la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile, per una delle ragioni indicate dall'art. 29, cosicché la disciplina della disdetta è contenuta in entrambi i commi del citato art. 28; l'espressione "preavviso per il rilascio di cui all'art. 28" - contenuta nel comma 2 dell'art. 42 - essendo esplicitamente menzionata nell'art. 73 quando prevede, con riguardo ai contratti in regime transitorio, che "il locatore può recedere in base ai motivi di cui all'art. 29 e con il preavviso di cui all'art. 59", non è stata utilizzata dal legislato- re per errore, ma per riferirsi ad una disdetta motivata, ossia alla manifestazione di volontà di far cessare il rapporto locatizio, generalmente ante tempus, in ragione di particolari situazioni di fatto attinenti alla sfera del locatore e suscettibili di verifica giudiziale.
Alla stregua di tali considerazioni, le Sezioni Unite hanno concluso che il dato letterale assun- to proprio nel suo significato tecnico conduce ad affermare che l'espressione "preavviso per il rilascio", che si rinviene nell'art. 42, comporta un richiamo all'intera normativa della durata e della cessazione dei rapporti locativi, come prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 28 (in senso conforme, Cass., sez. 3, 20/12/2019, n. 34162, in motivazione).
Pag. 4 di 6 L'operatività del meccanismo della rinnovazione tacita del contratto di locazione, previsto dal- la L. n. 392 del 1978, art. 28, anche dopo la scadenza del primo sessennio, non e', dunque, in- compatibile con il principio secondo il quale la volontà della Pubblica Amministrazione deve essere necessariamente manifestata in forma scritta, dovendosi ritenere che l'obbligo della forma scritta, assolto ab origine con la stipula del contratto (nel caso di specie, risalente al 27 aprile 1992), validamente permanga e continui a costituire il fattore genetico anche per i ses- senni successivi alla conclusione del contratto, in difetto di diniego di rinnovazione da parte del locatore o di disdetta da parte del conduttore alla prima scadenza o di disdetta, ad opera di uno dei contraenti, alle scadenze successive.
Applicando i suesposti principi al caso in esame, il contratto di locazione stipulato dalle parti in causa deve intendersi, in virtù del disposto di cui al comma 4 dell'art. 27 della legge
1978/392, pattuito per la durata di sei anni.
Parte attrice ha inviato al Comune di Nocera Inferiore disdetta che risulta comunicata in data
28.2.2020, tuttavia, tale disdetta è priva di efficacia in quanto non motivata.
Ne discende che il contratto in oggetto si è rinnovato per altri sei anni e, dunque, la prossima scadenza cadrà in data 31.3.2028.
La nullità comminata dal comma 4 dell'art.29 cit. alla disdetta priva della specificazione del motivo è assoluta e perciò rilevabile anche d'ufficio (Cass. n. 23553/2009). Peraltro, per la giurisprudenza (Cass. n. 257/2006), «l'art.1424 del codice civile, sulla conversione dei con- tratti nulli, si applica, in virtù del richiamo operato dall'art.1324 del Cc, anche ai negozi unila- terali, a condizione che l'atto contenga i requisiti di sostanza e di forma dell'atto diverso e che l'atto convertito risponda allo scopo perseguito con quello nullo. Pertanto, il diniego di rinno- vazione della locazione ai sensi dell'articolo 29 della legge 392/1978, nullo, perché immotiva- to, in relazione alla prima scadenza contrattuale, ben può convertirsi in una disdetta semplice o a regime libero, valida per la seconda scadenza contrattuale, recando il contenuto inequivo- cabile di una manifestazione di volontà contraria alla prosecuzione e alla rinnovazione del rapporto».
Peraltro, "la circostanza che il locatore nell'intimare la disdetta abbia indicato una data di ces- sazione del rapporto erronea, non esclude la volontà del locatore medesimo di impedire la rin- novazione tacita del contratto e di riottenere la disponibilità dell'immobile e, pertanto, non impedisce che la disdetta produca i suoi effetti per l'esatta scadenza"; Cass. n.
1318.1996; Cass. n. 2076.1989; Cass. n. 4411.1986; Cass. n. 5541.1979; sulla possibilità per il giudice di accertare la cessazione del contratto di locazione anche ad una data diversa e suc-
Pag. 5 di 6 cessiva a quella indicata nell'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione, ciò senza violare il principio di cui all'art. 112 c.p.c., v. tra le tante Cass. n. 684.2010: "in tema di locazione, il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnova- zione del contratto, l'effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell'atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza, per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione"; conf. Cass. n. 7927.2004; Cass. n. 10030.1998: "in caso di doman- da giudiziale di risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine legale, l'even- tuale errore nella indicazione della data di scadenza del contratto, in cui sia incorso il locatore, non comporta la reiezione della domanda, ne' configura una caso di extra o ultrapetizione la rettifica operata dal giudice al riguardo, allorché, come nel caso di specie, è la legge a deter- minare termini e date. Infatti, la causa "petendi" dell'azione d licenza per finita locazione è co- stituita dalla risoluzione del contratto alla scadenza naturale, che è onere del giudice accettare in base alla normativa (alternativamente contrattuale o legale) che disciplina il rapporto, a prescindere dalle indicazioni (eventualmente erronee) delle parti"; conf. Cass. n.
12028.2000; Cass. n. 8223.1996; Cass. n. 5106.1999; Cass. n. 443.1977.
Pertanto, la domanda attrice può essere accolta per la diversa data del 31.3.2028, con fissazio- ne al 30.4.2028 per l'inizio dell'esecuzione.
Tenuto conto dell'esito della lite e della effettiva data di scadenza del contratto, sussistono i presupposti per compensare interamente le spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore, definitivamente pronunciando così provvede:
1) Accerta e dichiara la cessazione del contratto di locazione stipulato tra le parti in data

5.4.2016 e registrato l'11.5.2016 alla data 31.3.2028, fissando per l'esecuzione la data del 30.4.2028;
2) Compensa integralmente le spese di lite.
Così deciso in Nocera Inferiore, 27/01/2025
IL GIUDICE
dott.ssa Stefania Fontanarosa
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fasci- colo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come mo- dificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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