REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Castrovillari, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Di Maio Maria Francesca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 1110 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2019, vertente
TRA
, (C.F.: rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
SC LI
ATTORE e convenuto in riconvenzionale
E
(c.f.: e Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
(c.f.: ) rappresentati e difesi dall'avv. Fabrizio Salvato C.F._3
CONVENUTI ed attori in riconvenzionale
Avente ad oggetto: adempimento in forma specifica, risoluzione contrattuale, recesso
CONCLUSIONI: rassegnate all'udienza del 05 settembre 2025, come risulta dal verbale d'udienza, che qui s'intende integralmente riportato
Pagina 1 di 9 Motivi della Decisione
Deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello "svolgimento del processo" e, dunque, ai sensi delle indicazioni di cui all'art. 132 c.p.c.
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha premesso di aver Parte_1 sottoscritto in data 15/04/2017 con e Controparte_1 Controparte_2 contratto preliminare per l'acquisto di due appezzamenti di terreno agricolo, in agro del Comune di Saracena, rispettivamente di proprietà della prima quello distinto al foglio 76 p.lle 8, 13, 201, 212 e del secondo quello distinto al foglio 76
p.lle 9, 14 e 213 del catasto terreni del predetto Comune.
Ha altresì premesso di aver convenuto il prezzo della compravendita in complessivi
€ 52.000,00, di cui €. 20.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria alla sottoscrizione del preliminare, con previsione del saldo da versarsi alla stipula del definitivo da effettuarsi al rogito entro il 31/12/2017.
Sul presupposto dell'avvenuta dichiarazione da parte dei promittenti venditori in sede di preliminare di essere esclusivi proprietari degli immobili promessi in vendita, l'attore ha agito per l'accertamento e la declaratoria del loro inadempimento contrattuale dei promittenti venditori, atteso che nella successiva fase di predisposizione della documentazione necessaria alla stipula del rogito era emerso che la proprietà dei venditori derivava da atto di donazione da parte dei genitori che si erano dichiarati titolari dei terreni oggetto di vendita per possesso pacifico e ininterrotto per oltre un ventennio.
Il deduceva che tale circostanza era divenuta ostativa non solo per l'accesso Pt_1 ad una pratica di mutuo presso apposito istituto bancario, ma anche rispetto alla stipula dell'atto di definitivo trasferimento dei terreni, espressamente rifiutato in data 11/02/2019 da parte del notaio incaricato, dott. con studio in Persona_1
IA SA.
Per tali motivi l'attore ha chiesto all'On. Tribunale adito di ha chiesto di:
1) accertare e dichiarare ex art. 1460 c.c. la liceità della eccezione di inadempimento sollevata da per come esposto in narrativa;
Parte_1
2) accertare e dichiarare l'inadempimento dei promissari venditori negli obblighi assunti nel contratto preliminare di vendita e condannarli alla esecuzione dello stesso per come richiesto nel presente atto”;
3) in linea subordinata dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento da parte dei promissari venditori condannandoli al pagamento della somma di euro 40.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria ricevuta al momento della stipula del preliminare;

Pagina 2 di 9 4) in ogni caso condannare i promissari venditori al risarcimento dei danni;

5) condannare i convenuti alle spese e competenze di lite.
Con comparsa di costituzione e risposta del 24/06/2019 si costituivano in giudizio i convenuti e SC, i quali spiegavano domanda Controparte_1 riconvenzionale, con le seguenti conclusioni: a) in via principale, previo accertamento della insussistenza di motivi ostativi alla stipula dell'atto pubblico di trasferimento tra le parti, respingere le domande tutte siccome proposte dall'attore;
b) in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, accertare e dichiarare l'inadempimento di agli obblighi di cui al contratto preliminare di Parte_1 vendita;
c) accertare e dichiarare il recesso legittimo e di non scarsa importanza dei sigg. e dal contratto preliminare di vendita Controparte_1 Controparte_2
e dichiararlo risolto per l'inadempimento imputabile e grave del sig. ; Parte_1
d) accertare e dichiarare il diritto dei sigg. e Controparte_1 CP_2
alla ritenzione delle rispettive caparre ex art.1385 comma 2, cod. civ.,
[...] come conseguenza della legittimità del loro recesso derivato dall'inadempimento imputabile e grave del sig. ; e) condannare a rilasciare Parte_1 Parte_1
i beni immobili siccome detenuti a far data dal 15/04/2017, e condannarlo al risarcimento dei danni, a titolo di indennità da occupazione, dalla data di immissione dello stesso nella detenzione dei beni, fino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti, oltre ai danni derivanti dal taglio e dalla perdita delle piante di ulivo e di frutta, e dei relativi frutti, da quantificarsi in corso di causa anche mediante l'ausilio di una consulenza tecnica d'ufficio. f) in tutti i casi, condannare alla refusione delle Parte_1 spese e competenze di lite, oltre rimborso forfettario ed oneri di legge.
La causa, previa istruttoria documentale, viene per la decisione.
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La presente motivazione è destinata a ricalcare in parte il tenore letterale dell'ordinanza a propria firma - alla quale ci si riporta integralmente ed il cui contenuto deve intendersi ivi trascritto – del 29 febbraio 2020 qui confermata in mancanza di elementi sopravvenuti che giustifichino un mutamento delle valutazioni in essa contenute.
Nel merito.
E' senz'altro vero che gli effetti dell'usucapione vanno, di norma, giudizialmente accertati in contraddittorio con il proprietario attraverso una sentenza detta, per l'appunto, dichiarativa, in quanto emessa a seguito di un procedimento di accertamento.
Pagina 3 di 9 Ma è altrettanto vero che tale sentenza, proprio perché dichiarativa, si limita ad accertare e a dare contezza dell'intervenuta usucapione, il cui effetto acquisitivo si
è tuttavia già verificato ex lege ed è conseguito automaticamente per effetto del possesso continuato e qualificato per il tempo necessario.
Tale ultimo assunto ha in realtà origini profonde, in quanto risalente già alla
Relazione al Codice civile del 1942, in cui è possibile leggere che è da escludere che "colui che ha acquistato per usucapione abbia un onere in base al quale sarebbe costretto, per avere la piena disponibilità di fatto del suo diritto, a provare l'accertamento giurisdizionale dell'acquisto".
In tempi più recenti, peraltro, il detto principio è stato autorevolmente ribadito dalla Suprema Corte con la sentenza n. 2485 del 5/2/2007, nella quale è statuito a chiare lettere che "non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferita la proprietà dell'immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per tempo sufficiente al compimento dell'usucapione, ancorché l'acquisto della proprietà non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario".
Con la richiamata pronuncia la Cassazione sottolinea, invero, come l'eventualità che oggetto di un negozio traslativo possa essere solo il possesso in quanto tale è cosa diversa rispetto alla situazione di chi, invece, vuole trasferire il diritto di proprietà acquistato per usucapione: in quest'ultimo caso, infatti, oggetto del trasferimento non è il possesso, bensì la proprietà acquistata a titolo originario mediante usucapione.
Secondo il menzionato orientamento giurisprudenziale, non sarebbe quindi più necessaria, ai fini della validità di un atto di trasferimento immobiliare, la preventiva sentenza di accertamento di avvenuta usucapione.
Ed invero subordinare la trasferibilità del bene ad una sentenza che accerti la titolarità del diritto - a titolo originario - in capo al disponente comporterebbe una limitazione dei poteri spettanti al proprietario, del tutto estranea alla disciplina del codice civile, in quanto determinerebbe l'ingiusta compressione di una facoltà fondamentale del diritto reale.
Con riferimento alla vicenda dedotta in giudizio, la giurisprudenza è concorde nell'affermare che la donazione di un bene immobile acquistato per usucapione non accertata giudizialmente non integrerebbe gli estremi della donazione di un bene altrui e quindi non sarebbe donazione nulla ai sensi dell'art. 771 c.c., posto che in questo caso il donante dispone non di un bene altrui, bensì di un bene che asserisce
Pagina 4 di 9 essere proprio avendolo acquistato a titolo originario per usucapione, enunciando così un titolo di acquisto che esclude, pertanto, in ogni caso, l'altruità del bene : di conseguenza, è ammissibile la donazione di un bene acquistato per usucapione ancorché non accertata giudizialmente, trattandosi di donazione di un bene proprio, non di un bene altrui.
Per i motivi su esposti, quindi, gli atti di donazione del 05 marzo 2004 per notar trascritti in data 01 giugno 2024 sono pienamente validi ed efficaci nella Per_2 disposizione donativa concernente il suddetto cespite.
Ciò porta al rigetto dell'eccezione sollevata da parte attrice in quanto il preliminare di vendita viene fondato sulla titolarità dei beni tanto per l'atto di donazione di cui sopra e tanto per l'atto pubblico del 01 luglio 1987 notaio rep. 21782 e Per_3 racc. 3813.
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Sulla richiesta di esecuzione.
L'azione di esecuzione in forma specifica prevista dall'art. 2932 cc, porta ad una statuizione giudiziale che sostituisce il contratto non spontaneamente concluso al quale si erano obbligate le parti e, quindi eventualmente anche al trasferimento del diritto di proprietà o altro diritto reale, ma è comunque un'azione di adempimento di obbligazione e non un'azione reale esercitabile erga omnes sulla base della titolarità di un diritto reale.
Ciò posto si osserva che per una pronuncia di tal fatta è necessario l'inadempimento dei promissari venditori che nella specie difetta in forza delle argomentazioni motive (infra).
Segue il rigetto delle domande.
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Sulla riconvenzionale avanzata dai convenuti.
Va premessa qualche considerazione in merito alla qualificazione della domanda avanzata in riconvenzionale da parte convenuta.
In particolare, giova ricordare che la Suprema Corte a Sezioni Unite - S.U. 553 del
2009 - ribadito il principio secondo cui "il diritto di recesso è una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l'inadempimento gravemente colpevole,... e quindi imputabile (ex art. 1218 c.c., e art. 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.) della controparte, avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale.." e che ".. la caparra costituisce (almeno in uno dei suoi polifoni aspetti funzionali) liquidazione anticipata, convenzionale, forfetaria del risarcimento del danno, con conseguente necessità per il giudice di indagare se ed a chi spetti il
Pagina 5 di 9 diritto di recesso, valutando comparativamente il comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto..", ha affermato che "le domande di risoluzione e di recesso.. non hanno, in realtà, al di là di aspetti formalistico/speculativi, autonoma rilevanza giuridica sostanziale: una domanda (principale) di risoluzione legale, correlata ad una richiesta risarcitoria contenuta nei limiti della caparra... non è altro che una domanda di accertamento dell'avvenuto recesso (e della conseguente risoluzione legale del contratto).. essendo il recesso un'altra forma di risoluzione ex lege..." ed evidenziato che una delle ragioni per cui "non è possibile trasformare l'azione di risoluzione avente natura costitutiva in azione di recesso nel corso del giudizio è che lascerebbe in astratto aperta la strada (da ritenersi, invece, ormai preclusa) ad una eventuale, successiva pretesa (stragiudiziale) di ritenzione della caparra" così come non è possibile trasformare "l'azione di risoluzione
"dichiarativa" in domanda giudiziale di recesso poiché, pur partecipando della stessa natura strutturale.. la trasformazione dell'una nell'altra comporterebbe l'inconveniente di cui al punto che precede..".
In altre parole, sussiste una incompatibilità tra il rimedio previsto dall'art. 1385
c.c. – recesso e ritenzione della caparra - e quello stabilito in via generale per l'ipotesi di inadempimento contrattuale dall'art. 1453 c.c. – risoluzione e risarcimento del danno, non tanto per una differenza ontologica tra la fattispecie del recesso e quella della risoluzione, che va esclusa, quanto per una incompatibilità logica tra il rimedio della ritenzione della caparra confirmatoria e quello del risarcimento integrale del danno, in considerazione della funzione della caparra di definizione anticipata e forfetaria del danno da inadempimento.
Tale funzione della caparra verrebbe meno se fosse consentito alla parte adempiente di richiedere congiuntamente la ritenzione della caparra e il risarcimento del danno.
Ciò premesso, deve essere quindi accertato quale sia il rimedio effettivamente invocato nel caso di specie.
Dalla lettura dell'atto in riconvenzionale la domanda è configurabile nella fattispecie di cui all'art. 1385 c.c.
Ed invero i convenuti chiedevano dichiararsi la legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare ed il loro diritto di ritenere la caparra ricevuta;
chiedevano inoltre la condanna del al rilascio dell'immobile; chiedevano altresì la Pt_1 condanna al risarcimento del danno a titolo di indennità di occupazione e per i danni causati dal taglio delle piante per come meglio stilato nell'atto.
Orbene la giurisprudenza ut supra citata (cfr. Cass. s.u. 553/2009) ricostruisce il diritto di recesso come una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto che
Pagina 6 di 9 presuppone pur sempre l'inadempimento gravemente colpevole e quindi imputabile
(ex artt. 1218 e 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.) della controparte.
Va dunque riconosciuta una sostanziale identità di effetti tra una domanda di risoluzione legale, correlata ad una richiesta risarcitoria contenuta nei limiti della caparra, e una domanda di accertamento dell'avvenuto recesso (e della conseguente risoluzione legale del contratto), accompagnata sempre alla richiesta di ritenzione della caparra (o di restituzione del doppio della caparra versata), dovendosi ritenere che – al di là di aspetti formali – il recesso altro non è che un'altra forma di risoluzione ex lege.
In effetti, una volta ricostruita la domanda di recesso come domanda di accertamento della risoluzione stragiudiziale, fondata sul medesimo presupposto di fatto (inadempimento grave ed imputabile) della domanda di risoluzione giudiziale, la differenza tra il binomio risoluzione-risarcimento integrale del danno ed il binomio recesso-restituzione della caparra si apprezza esclusivamente sul piano degli effetti riparatori.
Dalle considerazioni appena svolte discende:
1) che la domanda proposta dai va certamente qualificata come azione di CP_1 accertamento della legittimità del recesso, avendo i predetti limitato la richiesta di riparazione delle conseguenze derivanti dallo scioglimento del vincolo nella misura della caparra;

2) che dovrà in questa sede verificarsi esclusivamente l'esistenza del dedotto inadempimento colpevole e la sua gravità, secondo il criterio oggettivo della rilevanza della prestazione inadempiuta nel quadro dell'economia generale del negozio e secondo i criteri soggettivi rilevabili tramite una indagine unitaria sul comportamento del debitore e sull'interesse del creditore all'esatto adempimento.
Orbene deve dirsi sicuramente accertato l'inadempimento del alla stipula Pt_1 del contratto definitivo di acquisto.
L'obbligazione trova fonte nella scrittura privata del 15 aprile 2017 ed in particolare, quanto al pagamento della somma di euro 2 0.000,00, si osserva che essa era espressamente data ed accettata sia a titolo di caparra confirmatoria, sia come funzione di anticipazione del prezzo e sia quella di rafforzamento e garanzia dell'obbligazione.
Ne deriva che la somma di euro 20.000,00 versata all'atto della sottoscrizione del preliminare di vendita deve essere interamente imputata a titolo di caparra confirmatoria.
Pagina 7 di 9 Non osta a tale decisione la circostanza che la somma versata fosse contemporaneamente imputata a caparra e acconto prezzo , nella loro interezza e non necessariamente parte a caparra e parte in conto pagamento.
Si osserva, infatti, che la caparra confirmatoria, diretta a garantire l'esecuzione del contratto, assolve una funzione di autotutela ed ha funzione di preventiva liquidazione del danno derivante dal recesso cui la parte sia costretta a causa dell'inadempimento della controparte. Pertanto, in caso di esatto adempimento, la caparra confirmatoria verrà imputata in conto prezzo, mentre, nell'opposta ipotesi di inadempimento, verrà ritenuta dalla parte non inadempiente, previo esercizio del diritto di recesso, a titolo di liquidazione anticipata del danno.
Quanto all'idoneità della lettera del 26 febbraio 2019 a valere come richiesta di adempimento si osserva che essa contiene esatta e precisa indicazione del luogo della stipula del definitivo (lo studio del notaio ), nonché della data e Per_4 dell'ora fissate per il rogito.
Il – in capo al quale incombeva l'onere di provare il proprio adempimento Pt_1
(cfr. Cass. 15677/2009; 1743/2007; 13674/2006; s.u. 13533/2001) – non ha fornito motivazioni tali da giustificare la mancata stipula.
Appare chiaro che il comportamento del promittente acquirente ha fatto venire meno la fiducia dei promittenti venditori circa la volontà o quantomeno la possibilità, del primo di adempiere ai propri impegni.
Detto inadempimento è certamente da ritenersi di non di scarsa importanza in quanto coinvolge le obbligazioni essenziali assunte, cioè la stipulazione entro una certa data del definitivo.
Quanto alla esternazione del sulla presunta carenza del titolo si osserva c he Pt_1 nel caso per cui è processo trattasi di beni immobili la cui provenienza risiede nel titolo della donazione e dell'atto pubblico.
Devono ritenersi indi accertati i presupposti per il valido esercizio del diritto di recesso da parte dei promittenti venditori ai quali spetta pertanto, ai sensi dell'art. 1385 comma II c.c., il diritto di ritenere la caparra ricevuta (pari ad € 20.000,00) oltre interessi legali dalla data della messa in mora, sino al soddisfo: non spetta la rivalutazione trattandosi di debito di valuta e non di valore.
Atteso l'intervenuto scioglimento del contratto, spetta altresì al la Pt_1 restituzione dell'immobile oggetto della promessa di vendita.
Ogni altra questione deve ritenersi superata ed assorbita dalla decisione.
Quanto alla regolamentazione delle spese, esse seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del D.M. n. 55/2014.
La presente sentenza va dichiarata provvisoriamente esecutiva ex art. 282 c.p.c.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Rigetta le domande avanzate da parte attrice;

2) accerta l'intervenuto recesso di e Controparte_1 Controparte_2 dal contratto preliminare di compravendita degli immobili siti in agro del
Comune di Saracena (annotati in catasto al foglio 76 particelle
8.13.201.212; 9.14.213) con diritto di ritenzione della caparra di euro
20.000,00;
3) condanna a restituire a e Parte_1 Controparte_1 CP_2
gli immobili di cui al superiore punto 1;
[...]
4) rigetta le ulteriori richieste avanzate dai convenuti in riconvenzionale;

5) condanna al pagamento, in favore di e Parte_1 Controparte_1
, delle spese di lite che liquida in complessivi euro Controparte_2
3.800,00 (studio euro 700,00; introduttiva euro 700,00; istruttoria euro
1.000,00; decisionale euro 1.400,00) per compenso oltre rimborso spese generali al 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Così deciso in Castrovillari il 07 ottobre 2025
Il giudice G.O.P. dott.ssa Maria Francesca Di Maio
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