n. 13185/2021 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice unico, dott.ssa Anna
Scognamiglio, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 13185 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2021 avente ad oggetto: altri rapporti condominiali e vertente
TRA
Giugliano in Campania (NA) (C.F. Parte_1
), in persona dell'amm.re in persona del legale rapp.te p.t, P.IVA_1 Parte_2
elettivamente domiciliato in Napoli al Viale della Resistenza P.co. Golden House presso lo studio dell'Avv.
Raffaele Amoroso, dal quale è rappresentato e difeso in virtù di procura in atti;

OPPONENTE
E
(P.Iva , con sede in Giugliano in Campania (NA) alla Via A. Palumbo CP_1 P.IVA_2
n.58, in persona del legale rappresentante, Ing. elettivamente domiciliata in Giugliano in Controparte_2
Campania (NA) alla Via A. Palumbo n.71, presso lo studio dell'avv. Angelo Abbate, che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

OPPOSTA
CONCLUSIONI: come da verbali ed atti di causa.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione, ritualmente notificato, il conveniva in giudizio la per Parte_1 CP_1
proporre opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 4387/2021 r.g. N 9376/2021, emesso in data
03/11/2021, dal Tribunale di Napoli Nord, notificato a mezzo PEC in pari data, con cui veniva ingiunto al pagina 1 di 8

sito in Giugliano in Campania (NA) alla , il pagamento della Controparte_3 Parte_1
somma di € 7.722,00, a fronte dell'esecuzione di lavori di ristrutturazione straordinaria, oltre gli interessi come richiesti, nonché i compensi pari ad euro 400,00 per onorari e gli esborsi pari ad euro 145,50, oltre IVA
e CPA se dovute come per legge e rimborso forfettario.
In particolare, il opponente, contestando l'illegittimità dell'ingiunzione emessa e notificata, Parte_1
deduceva che la somma richiesta, in realtà, non era dovuta, attesa l'inadempienza della società CP_1
rispetto al contratto d'appalto stipulato con il resistente;
che i lavori di ristrutturazione Parte_1
straordinaria posti in essere dalla non erano conformi a quanto stabilito dal contratto di appalto e CP_1
dal computo metrico, nonché non erano stati eseguiti a regola d'arte; che, di fatto, dal lastrico solare, oggetto delle opere de qua, erano scaturite copiosi fenomeni infiltrativi che avevano causato ingenti danni diretti ed indiretti alle unità immobiliari facenti parte il maggior fabbricato di cui al istante;
che tale Parte_1
circostanza era stata riconosciuta, altresì, dal Direttore dei Lavori, che a seguito di sopralluogo, inviava all'amministratore di condominio in data 13 ottobre 2020 relazione esplicativa via pec;
che, nonostante i numerosi solleciti, di fatto la società opposta non aveva posto in essere le opere risolutive dei fenomeni infiltrativi in atto.
Ciò premesso, concludeva per sentire “-In via preliminare accogliere la presente opposizione e
dichiarare inefficace e di nessun effetto giuridico il decreto ingiuntivo opposto;
-Accertare e dichiarare le difformità e i vizi dell'opera eseguita dalla in virtù del contratto di appalto in oggetto e stabilire CP_1
che il prezzo dovuto per tale opera venga proporzionalmente ridotto ex art. 1668 c.c. per tutti i motivi in fatto ed in diritto sopra esposti a causa dei lavori non effettuati a regola d'arte, stabilendo una riduzione di
prezzo pari ad euro 7.722,15; - Per effetto accertare e dichiarare che nulla è più dovuto dal Controparte_4
per i lavori del contratto d'appalto oggetto di causa;
- In via riconvenzionale: condannare la CP_1
al risarcimento dei danni causati dal grave inadempimento nell'esecuzione del contratto CP_1
d'appalto, che vengono quantificati nella somma di euro 10.000,00 o nella somma quantificata sulla base
della CTU, per tutti i danni causati dai lavori negligentemente eseguiti dalla - In via istruttoria CP_1
si chiede all'On. di nominare un CTU al fine di accertare gli inadempimenti di parte opposta nonché Per_1
per accertare e quantificare la sussistenza dei danni causati da parte opposta al Condominio”.
Con comparsa depositata in data 29 marzo 2022, si costituiva la società convenuta, la quale, contestando integralmente l'asserita inadempienza rispetto al contratto di appalto, evidenziava che, al contrario il pagina 2 di 8 Direttore dei Lavori aveva ampiamente certificato la regolare esecuzione dei lavori e che, pertanto, le infiltrazioni manifestatesi non potevano essere imputate alla società opposta. Di converso, la stessa formulava reconventio reconventionis, volta ad ottenere il saldo della somma di € 6.499,67, a fronte degli interventi risolutivi posti in essere d'urgenza, su richiesta del istante, nonché € 649,55, dovuti a Parte_1
seguito di ulteriori interventi al terrazzo edificio A per le medesime problematiche infiltrative.
Ciò posto, la società convenuta concludeva come di seguito: “- autorizzare l'esecuzione provvisoria del
D.I. non essendo l'opposizione fondata su prova scritta né di pronta soluzione;
-nel merito rigettare le
domande riconvenzionali proposte dal per vizi e danni, siccome inammissibili ed infondate in Parte_1
fatto ed in diritto;
per l'effetto; -confermare il D.I. opposto;
in accoglimento della domanda riconvenzionale
della - accertare e dichiarare il diritto della ad ottenere il pagamento dei lavori di CP_1 CP_1
urgenza ordinati dal DL, nonché gli interessi moratori sul saldo parametrati ai tassi di cui al D Lgs
231/2002 dal 10.10.2019; per l'effetto; -dichiarare tenuto e quindi condannare il committente al Parte_1
pagamento in favore della della somma di € 7.149,22, oltre interessi moratori sulla somma di € CP_1
7.722,15 dal 10.10.2019”.
Celebratasi l'udienza di prima comparizione del 26/04/2022, venivano concessi, su richiesta delle parti, i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c.
Espletata l'istruttoria previa nomina del C.T.U., arch. , che prestava giuramento di rito in Persona_2
data 05/12/2023 e depositava la relazione definitiva in data 17/07/2024, preso atto delle conclusioni rassegnate dalle parti in corso di udienza del 14/03/2025, svoltasi in modalità cartolare, il Giudice riservava la causa in decisione, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Venendo alla disanima della res controversa, si rileva che l'istante ha promosso in via principale l'azione ex artt. 1667 c.c., il quale prevede: “ l'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera.
La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti
o erano riconoscibili, purché in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall'appaltatore.Il
committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni
dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha
occultati.L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il
committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi
siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla
pagina 3 di 8 consegna”.
Il condominio opponente e la stipulavano in data 27.09.2018 un contratto di appalto per CP_1
lavori di impermeabilizzazione ed isolamento termico ai lastrici solari e ripristino corticale dei pilastri al piano garage degli edifici individuati con la lettera A,B e C per un importo complessivo di euro 86.872,65 (
IVA esclusa ) .I lavori venivano ultimati il 10.06.19 come da collaudo firmato il 10.06.19 ( cfr verbale di collaudo agli atti) Il costo dei lavori veniva contabilizzato in euro 42.822,15 ( Iva compresa ) L'opposta nel decreto ingiuntivo richiedeva il pagamento della residua somma di euro 7.722,15 iva inclusa non corrisposti dal condominio appaltante.
Dagli atti emerge che con raccomandata del 28.11.2019, il comunicava alla che si Parte_1 CP_1
erano verificate infiltrazioni nell'appartamento delle sig.re dal lastrico , Parte_3
invitando la ditta ad eliminare le cause e, con successiva missiva del 30.09.2020, provvedeva a mettere in mora la per le infiltrazioni causate negli appartamenti sottostanti il lastrico solare e da Parte_4
quest'ultimo provenienti, comunicando la sospensione dei pagamenti. Il direttore dei lavori ing. , in Per_3
data 7.10.2020 verificava il distacco di alcune porzioni di manto impermeabile, reptazione e deterioramento della membrana con ondulazione del manto impermeabile in corrispondenza delle pluviali . Il legale rappresentante della a ciò rispondeva con pec del 14.10.2020 rendendosi disponibile per CP_1
intervento di urgenza e dimora di bocchettoni con ripristino delle pendenze per interrompere il disagio degli abitanti che lamentavano infiltraizoni, intervento e verifica dei distacchi di alcune porzioni di manto impermeabile a ridosso delle pluviali e si impegnava a richiedere sopralluogo per il fenomeno di reptazione e deterioramento della guaina
Si osserva che nel contratto di appalto, l'appaltatore, come suo obbligo fondamentale, è tenuto ad eseguire bene l'opera affidatagli, con materiali idonei e a perfetta regola d'arte. L'inosservanza di queste regole essenziali nella condotta degli appalti porta ad affermare che l'assuntore è tenuto a garantire il risultato tecnico dell'opera dedotta in contrario. La prescrizione della legge si scinde, come si vede, in due ipotesi,
ovvero, le difformità, vale a dire la non corrispondenza dell'opera eseguita alle previsioni del contratto, ed i vizi di costruzione. Nell'ipotesi in cui l'appaltatore ha riconosciuto i vizi o li ha occultati non occorre denuncia alcuna.( cfr Corte d'Appello di Trieste Sez. I, 137/2023) La Corte di cassazione ha affermato che nell'ipotesi in cui l'appaltatore si attivi per rimuovere i vizi denunciati dal ricorrente, «tiene una condotta che costituisce tacito riconoscimento di quei vizi, e che – senza novare l'originaria obbligazione gravante pagina 4 di 8 sull'appaltatore – ha l'effetto di svincolare il diritto alla garanzia del committente dai termini di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1667 c.c.». (cfr. ordinanza n. 30786/2023) Orbene, la stessa in seguito CP_1
alle comunicazioni dell'amministratore, provvedeva ad eseguire nuovi lavori, come dalla stessa assunto in sede di costituzione, sebbene adduca tale intervento ad esecuzione di lavori ulteriori a quelle appaltati e non a riparazione di quelli in precedenza eseguiti, ma per i quali, prima del presente giudizio, non aveva mai richiesto il pagamento. La opposta ha, altresì, eccepito che il direttore dei lavori procedeva al relativo collaudo, come da verbale del 10.06.2019, allegato agli atti. Tuttavia la consegna dell'opera, e la sua accettazione, libera l'appaltatore esclusivamente dalla responsabilità per vizi palesi e riconoscibili dal committente, che devono essere fatti valere in sede di verifica e di collaudo. Qualora viceversa si tratti di vizi occulti, o non immediatamente rilevabili, l'appaltatore non è liberato da garanzia, salvo che i difetti non siano stati denunciati tempestivamente .“In tema di garanzia per difformità e vizi nell'appalto, una volta che
l'opera sia stata accettata senza riserve dal committente, anche "per facta concludentia", spetta a
quest'ultimo, che ne ha la disponibilità fisica e giuridica, dimostrare l'esistenza dei vizi e delle conseguenze
dannose lamentate e, qualora essi risultino provati, si presume la colpa dell'appaltatore, al quale spetta, in
base alle regole generali sulla responsabilità del debitore, non solo dimostrare di avere adoperato la
diligenza e la perizia tecnica dovute, ma anche il fatto specifico, a lui non imputabile, che abbia causato il difetto” (Cass. civ. n. 7267/2023).
Orbene, dalla relazione del CTU, arch. , versata in atti, di cui si condividono i criteri di Persona_2
indagine e le conclusioni, emerge che: “Dal rilievo dei terrazzi di copertura, fabbricati A-B-C, bene comune
non censibile, è emerso in modo alquanto singolare lo stato in cui versano i terrazzi di copertura.Nello
specifico, lo stato di distacco e tenuta della guaina ardesiata è eloquente, il problema è che entrata dell'acqua piovana sotto le membrane ardesiate e sotto i moduli di poliuretano espanso, e anche nei punti
dove apparentemente sembra contenere, è attraversata dalle acque provenienti da quelle porzioni di guaina che non hanno tenuta e defluendo sotto il pacchetto di coibentazione verso l'area di stillicidio delle acque,
quese ultime bloccate in prossimità al punto di deflusso del canale, ristagnano e non riuscendo ad uscire
sfocia al piano sottostante, presentando delle perdite infiltrative così come visibili negli appartamenti
analizzati.
pagina 5 di 8 Nello specifico, il problema di infiltrazione ha generato raffioramenti di umidità, in alcuni punti sfociati in dilavamento, nonchè venature di crepe al soffitto, il tutto rinvenuto in diverse porzioni degli appartamenti, laddove sono evidenti segni di danno in fase crescente
Pertanto, a parere dello scrivente, avendo già approfondito casi simili, è possibile asserire che i fenomeni raffiorati negli appartamenti abitati al piano sottostante ai terrazzi di copertura, sono fenomeni riconducibili in modo univoco a processi di infiltrazione dal terrazzo di copertura
Dunque, dal sopralluogo esperito la cui attenzione è stata mirata ai cieli del solaio degli appartamenti al piano sottostante le coperture dei fabbricati AB-C, laddove sono visibili macchie di umidità, venature di crepe e segni di dilavamento. A tal proposito, le discresie che incidono ai danni degli appartamenti sono da ricondursi ad una inefficiente tenuta dei terrazzi di copertura, ossia si necessita di un innovativo processo di impermeabilizzazione diverso dall'esistente e che lascia il posto ad una accurata applicazione della poliurea a tutto il terrazzo e al parapetto la provenienza di detta umidità e infiltrazione raffiorante agli appartamenti sottostanti al terrazzo di copertura dei fabbricati A-B-C,
è da riferirsi alla mancata tenuta della guaina ardesiata”.
Pertanto, il CTU, pur avendo accertato che sono stati eseguiti i lavori di cui al capitolato di appalto, ha riscontrato che tali lavori sono stati male eseguiti: “Si precisa che i lavori di impermeabilizzazione e coibentazione espletati dalla ditta esecutrice, hanno visto eseguirsi tutte le fasi di voci indicate nel computo metrico finale per il fabbricato A-B-C del 29.05.2019, 29.12.2020
e 30.12.2021. Lo stato di rinvenimento ad oggi dei terrazzi dei fabbricati ABC e delle relative discresie alle unità abitative sottostanti rammentano che i detti terrazzi soffrono di tenuta, ossia che la guaina ardesiata non ha collimato saldamente con i moduli di poliuretano espanso e che alle sovrapposizioni di guina ardesiata l'aderenza è alquanto dubbia, essendo uno strato superficiale rugoso senza grip di aderenza duratura nel tempo.
Anche il successivo intervento della non ha risolto la problematica ed osserva il CTU CP_1
….”che i tentativi di sovrapposizione di ulteriore strato di guaina ardesiata nei punti di stillicidio delle acque operati nel tempo al fine di rimediare alle continue e mai risolte infiltrazioni, non hanno esordito alcun effetto, visto che la stessa è apparsa rimossa anche per porzioni importanti di aree.
Si precisa che l'intervento, a modesto parere dello scrivente, dovrebbe prevedere un sistema diverso di impermeabilizzazione innovativo ed esteso all'intero terrazzo di copertura dei fabbricati CP_5
Ciò al fine di eseguire una corretta esecuzione a regola d'arte, affinchè vi sia continuità di finitura, dato che il terrazzo di copertura è un unico grande spazio comune”.
pagina 6 di 8 Il CTU, pertanto, ha ritenuto necessari nuovi lavori di impermeabilizzazione, così come descritti nella relazione definitiva, alle pagine 216 e 217, allegando anche il computo metrico, nonché ha individuato i lavori da eseguirsi negli appartamenti sottostanti, danneggiati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico e quantificato i relativi costi;
le lavorazioni necessarie per eliminare le predette cause ai fabbricati A-B-C, sono statae quantificate per un ammontare complessivo pari ad €
64.800,00 oltre IVA se dovuta ( con esclusione dei costi analiticamente indicati per gli appartamenti danneggiati ).
La domanda di riduzione del prezzo per euro 7.722,15 per i vizi riscontrati è, quindi, ampiamente fondata e va, pertanto, revocato il decreto ingiuntivo 4387/21 Rg 9376/21, reso dal tribunale di
Napoli Nord il 3.11.21 per € 7.722,00 oltre interessi e la conseguente condanna al pagamento delle spese del monitorio.
Quanto al risarcimento dei danni, in questa sede occorre considerare solo quelli diretti provocati al atteso che i singoli condomini interessati dalle infiltrazioni hanno proposto autonomi Parte_1
giudizio per il risarcimento.
Considerato che il CTU ha quantificato i nuovi lavori necessari da eseguirsi in € 64.800,00 e, anche detraendo da tale somma la riduzione del prezzo richiesta, la domanda di risarcimento per euro
10.000,00 può essere accolta oltre interessi al tasso legale dalla presente sentenza fino al soddisfo.
Quanto alla domanda reconventio reconventionis spiegata dalla per il pagamento degli CP_1
ulteriori lavori eseguiti per eliminare le cause delle infiltrazioni, la stessa va rigettata perché anche tali lavori, come indicato dal CTU, non hanno risolto il problema, ma anzi ulteriormente ammalorato il manto di impermeabilizzazione.
Le spese di CTU vanno liquidate a favore dell'arch. in € 3.670,00 (€ 14,68 per 250 Persona_2 vacazioni) ed € 100,00 per spese per complessivi € 3770,00, oltre IVA e Cassa se dovute da porsi a carico della soccombente. CP_1
Le spese del presente giudizio vanno liquidate, ai sensi del DM 147/22 scaglione di riferimento da
5200,00 a 26.000,00 euro per le fasi di studio introduttiva, trattazione e decisionale per i valori medi, in € 5.077,00 e seguono la soccombenza e pertanto poste a carico della opposta, con attribuzione al procuratore dichiaratosi anticipatorio


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, definitivamente pronunciando, nella causa iscritta al n. 13185/2021
R.G., così decide:
- Accoglie l'opposizione e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n. 4387/21 del 3.11.2021 reso da questo Tribunale;

pagina 7 di 8 - Accoglie la domanda di riduzione del prezzo per € 7.722,15 e, per l'effetto, dichiara non dovuta tale somma dal condominio di in Giugliano in Campania alla Parte_1 Parte_1
per i lavori eseguiti;
CP_1
- Accoglie la domanda di risarcimento dei danni e, per l'effetto, condanna la al CP_1
pagamento a favore del in persona del legale rapp.te della somma di Parte_1 euro 10.000,00 oltre interessi al tasso legale dalla presente sentenza fino all'effettivo soddisfo;

- Rigetta la ulteriore domanda di pagamento spiegata nel presente giudizio dalla CP_1 per euro € 7.149,22 oltre interessi;

- Liquida a favore del CTU arch. la somma di € 3.770,00 oltre IVA e Cassa Persona_2
se dovute da porsi a carico della soccombente;
CP_1
- Condanna la al pagamento a favore del delle spese del presente CP_1 Parte_1
giudizio che liquida in euro 200,00 per spese ed euro 5.077,00 per onorario oltre IVA CPA e rimborso forfettario delle spese generali come per legge, con attribuzione al procuratore anticipatorio avv. Raffaele Amoroso.
Aversa 12.06.2025
Il Giudice
Dott.ssa Anna Scognamiglio
pagina 8 di 8