Proc. n. 1409/2024 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli Nord – II Sezione Civile in persona del giudice unico onorario Dott.ssa Carmela Esposito pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa civile iscritta al n. 1409 dell'anno 2024 del ruolo generale degli affari contenziosi civili vertente tra
(C.F. , nato a [...] il [...] e residente in [...]alla Parte_1 C.F._1
Via Posillipo n. 290, elettivamente domiciliato in Napoli alla via Crispi n. 74, presso lo studio dell'Avv. Fabio Acampora (C.F. ) che lo rappresenta e difende in virtù di C.F._2
procura in atti
- ricorrente
E
nato a [...] il [...], (C.F. Controparte_1
), rappresentato e difeso giusta procura in atti dall' Avv. Giorgio Giordano C.F._3
con studio alla Via Taburno n. 70 82016 Montesarchio (BN) Pec Email_1
- resistente
CONCLUSIONI: come in atti da intendersi qui ripetute e trascritte.
Ragioni in fatto e diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione il Sig. deduceva di aver Parte_1 concesso in locazione ad uso ufficio l'immobile sito in Casoria (NA) alla Via Nazionale delle
Puglie, 294, Parco Il Cedro sc. B int. 2, di 4 vani ed accessori, con cantinola e posto auto, al Sig.

con contratto decorrente dal 01.02.2011 per una durata di anni sei regolarmente Controparte_1 registrato in data 11.02.2011 presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio di Casoria al n. 912/3; premetteva, altresì, che il locale veniva concesso per un canone mensile di €. 450,00.
Il locatore deduceva che con missiva inviata a mezzo p.e.c. in data 09.06.2022, provvedeva a disdire il contratto di locazione per la data del 31.01.2023. Pertanto, proseguiva l'intimante il contratto di locazione intercorrente con il Sig. doveva considerarsi scaduto alla data di CP_1
scadenza del 31.01.2023.
Purtroppo, benché bonariamente sollecitato il rilascio, il conduttore non aveva provveduto a rilasciare spontaneamente l'immobile, pertanto, era stato costretto ad adire l'autorità giudiziaria per ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto ed il conseguente rilascio dell'immobile.
Tanto premesso il Sig. rassegnava le seguenti conclusioni: Pt_1
“- convalidare l'intimato sfratto per finita locazione …;
In caso di opposizione, emettere ai sensi dell'art. 665 cpc, ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva, fissando a breve la data di esecuzione del rilascio, con mutamento di rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., concedendo altresì termine per depositare memorie integrative.” Vinte le spese.
Costituitosi l'intimato contestava l'assunto attoreo deducendo che la disdetta del contratto di locazione era stata comunicata in violazione dell'articolo 28 Legge 392/78 a norma del quale, per le locazioni ad uso diverso, la disdetta deve essere inviata almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto. Pertanto, concludeva per il rigetto della domanda di sfratto con conseguente rinnovo del contratto sino alla scadenza del 31.01.2029 oltre alla condanna al risarcimento danni ex art 96 c.p.c.
All'esito dell'udienza di comparizione del 16.01. 2024 il Tribunale con ordinanza del 19.02.2024 ritenendo tardiva la disdetta del 09.06.2022, ovvero oltre il termine di un anno prima della scadenza del contratto di locazione, denegava l'ordinanza provvisoria di rilascio e considerato che non era stato svolto il procedimento di mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1, D.Lgs. 28/2010, invitava le parti alla presentazione della domanda di mediazione, disponeva ex art. 426 cod. proc. civ., il mutamento del rito da ordinario in speciale locatizio e fissava l'udienza di discussione al
14.05.2024, assegnando al ricorrente ed al resistente termine per il deposito di memorie integrative.
Le parti hanno depositato le memorie integrative ed il verbale negativo di mediazione per mancato accordo del 26.03.2024 (Doc. allegato in data 24.04.2024 prod. resistente).
All'udienza del 14.01.2025 all'esito della discussione, il Tribunale si riservava e al termine della camera di consiglio ha deciso la causa come da dispositivo riservandosi in giorni 30 il deposito della motivazione che segue.


1. Questioni preliminari
2 Preliminarmente occorre rilevare che è stata esperita la procedura di mediazione ex art. 5, comma 1,
D.Lgs. 28/2010 con esito negativo come da verbale del 26.03.2024, prodotto dalla parte resistente.


2. Nel merito
Nel merito la disdetta ricevuta dal resistente del 09.06.2022 è certamente tardiva in relazione al disposto di cui all'art. 28 L. 392/78 secondo il quale il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni se non sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte con lettera raccomandata almeno
12 mesi prima della scadenza. Difatti, la p.e.c. è del 09.06.2022 rispetto alla scadenza del
31.01.2023. A tal proposito va disattesa la difesa svolta dalla parte ricorrente, secondo cui la disdetta deve considerarsi tempestiva per espressa previsione contrattuale, e ciò in quanto l'art. 3 del contratto di locazione espressamente dispone che “dopo il primo rinnovo la locazione si intenderà rinnovata qualora non venga data da una delle parti disdetta da comunicare a mezzo lettera raccomunata a/r almeno sei mesi prima della scadenza”.
Difatti, se a norma della L. n. 392 del 1978, art. 27 “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione" e le parti sono libere, dunque, di convenire che il conduttore receda in qualsiasi momento dal contratto, addossandogli il mero onere di avvisare il locatore, mediante lettera raccomandata, della sua intenzione, l'art. 28 dedicato alla rinnovazione del contratto non prevede alcuna possibilità in tal senso per la disdetta, per evidenti ragioni di tutela della parte contrattuale più debole.
Pertanto, considerato che la pattuizione citata viola il dettato normativo, la disdetta comunicata in data 09.06.2022 è da considerarsi intempestiva.
Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte la disdetta intempestiva, seppure inidonea a impedire la prosecuzione della locazione oltre il termine per il quale è stata invocata, vale quale manifestazione di volontà per la scadenza contrattuale immediatamente successiva: “La disdetta, da parte del locatore, del contratto di locazione che sia intempestiva per la scadenza contrattuale ivi indicata produce validamente e da subito l'effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva” (Cfr.: Cass 6 Sez. Civile – 3 n. 12607 del 22.05.2018).
In conclusione, la domanda di rilascio dell'immobile per la data intimata dal locatore (non espressamente formulata ma implicita nella richiesta di convalida dello sfratto reiterata in sede di conclusioni) non può essere accolta dovendosi invece accertare la cessazione della locazione per la scadenza successiva del 31/01/2029 in accoglimento dell'eccezione di parte resistente.


3. Sulla responsabilità ex art. 96 c.p.c.
3 Parte resistente ha richiesto la condanna al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c. del ricorrente. La domanda è infondata tanto con riferimento alla fattispecie di cui al comma 3 che a quella prevista dal comma 1 della citata disposizione. Invero, tutte le ipotesi considerate dall'art. 96 c.p.c., compresa quella del terzo comma, indubbiamente presuppongono il requisito della mala fede o della colpa grave, non solo perché sono inserite in un articolo destinato a disciplinare la responsabilità aggravata, ma anche perché agire in giudizio per far valere una pretesa che alla fine si rileva infondata non costituisce condotta di per sé rimproverabile (in tal senso, Cassazione, Sez. 6 - 2,
Ordinanza n. 3003 del 11/02/2014 secondo cui “La condanna al pagamento della somma equitativamente determinata, ai sensi del terzo comma dell'art. 96 cod. proc. civ., aggiunto dalla legge 18 giugno 2009, n. 69, ha natura sanzionatoria e officiosa, sicché essa presuppone la mala fede o colpa grave della parte soccombente, ma non corrisponde a un diritto di azione della parte vittoriosa”; in tal senso, in precedenza, Cass. Ord. 30/11/2012 n. 21570) e, a maggior ragione, quella di cui al comma 3 attesa la sua natura sanzionatoria. Inoltre, con riferimento all'ipotesi di cui all'art. 96, comma 1, c.p.c., se pure deve ammettersi che la deduzione della responsabilità processuale rechi in sé una necessaria indeterminatezza quanto ad effetti lesivi direttamente discendenti dalla improvvida iniziativa giudiziale, è comunque certo che persista la necessità di una, sia pur generica, allegazione della "direzione" dei supposti danni (cfr., in tal senso, da ultimo,
Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 21798 del 27/10/2015 la cui massima testualmente recita “La domanda di risarcimento dei danni ex art.96 c.p.c. non può trovare accoglimento tutte le volte in cui la parte istante non abbia assolto all'onere di allegare - almeno - gli elementi di fatto necessari alla liquidazione, pur equitativa, del danno lamentato”; negli stessi termini si esprime anche Cass. Sez.

3 -Ordinanza n. 15175 del 30/05/2023; Cass. 26/3/2013 n. 7620 e, in precedenza, Cass. SS.UU.
20/4/2004 n. 7583 Ord.: “La liquidazione del danno da responsabilità processuale aggravata, ex art. 96 c.p.c., postula che la parte istante abbia quantomeno assolto l'onere di allegare gli elementi di fatto, desumibili dagli atti di causa, necessari ad identificarne concretamente l'esistenza ed idonei a consentire al giudice la relativa liquidazione, anche se equitativa”; “la domanda di risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c., non può trovare accoglimento tutte le volte in cui la parte istante non abbia assolto all'onere di allegare almeno gli elementi di fatto necessari alla liquidazione, pur equitativa, del danno lamentato”).
Pertanto, la domanda formulata dal resistente sul punto va disattesa.


4. Sulle spese di lite
In merito alle spese di lite in ragione delle questioni trattate e dell'esito complessivo della lite esse vanno interamente compensate tra le parti.

PQM

4 Il Tribunale di Napoli Nord definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
nei confronti di , ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così Controparte_1
provvede:
1) dichiara cessata la locazione ad uso diverso del contratto del 19.01.2011 relativo all'immobile sito in Casoria (NA) alla via Nazionale delle Puglie n. 294, parco Il Cedro sc. B int.2, di 4 vani ed accessori, con cantinola e posto auto, concesso in locazione, con contratto ad uso ufficio, al sig.
, per la durata di anni sei, a decorrere dal 01/02/2011, registrato in data 11.02.2011 Controparte_1 presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio di Casoria al numero 912/3, per la scadenza del
30.01.2029, data entro la quale l'immobile dovrà essere riconsegnato.
2) Spese compensate
Aversa, 15.01.2025
Il Giudice Onorario
Dott. Carmela Esposito
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, co. 1,
D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.
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