REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano IL TRIBUNALE CIVILE DI PRATO in persona del giudice onorario dott.ssa Maria Carmen Napolitano ha pronunciato ex art. 429 comma 1 c.p.c. la seguente SENTENZA Nella causa civile n. 2498/18 RG promossa da
, nato a [...], il [...], C.F. Parte_1 [...]
, residente in [...], rappresentato e C.F._1 difeso dalle Avvocate Barbara Londi ed Elena Fioravanti del Foro di Prato ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Prato Via Rimini n. 49 – ATTORE - contro
, nato a [...] il [...] ) Controparte_1 C.F._2
nata a [...] il [...] ( ) CP_2 C.F._3 entrambi residenti in [...], rappresentati e difesi dall'Avv. Tommaso Rosati ed elettivamente domiciliati nel suo studio in Prato, Via F. Ferrucci n° 41 - CONVENUTI –
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da note di trattazione scritta 4.7.2024 e 2.7.2024

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ha convenuto in giudizio e Parte_1 CP_1 CP_2
per sentire accogliere le seguenti conclusioni:
[...]
“Voglia l'Illmo Giudice del Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta ed eccezione ed accertata la sussistenza e la fondatezza dei diritti tutti dell'attore:
- accertare e dichiarare l'inadempimento posto in essere dal Sig. e della Sig.ra CP_1
CP_2
-accertare e dichiarare l'entità dei danni causati dagli attori all'immobile sito in Carmignano (PO), Loc. Seano, Via Carlo Emilio Gadda n. 19/C per tutti i motivi in narrativa nella misura già stimata o in quella diversa maggiore o minore ritenuta di giustizia, e per l'effetto condannare il Sig. e la Sig.ra al pagamento in favore del Sig. CP_1 CP_2 Parte_1 della complessiva somma di Euro 14.623,60, già detratta la somma di € 2.250,00, versata dai convenuti all'attore, a titolo di deposito cauzionale, al momento della stipula del contratto di locazione, o comunque della minore o maggiore somma che sarà ritenuta di giustizia.” L'attore ha spiegato la domanda affermando di avere dato in locazione il 5.03.2013 l'immobile suddetto, per un canone concordato tra le parti in Euro 750,00 mensili, in perfetto stato di manutenzione, ovvero con pareti perfettamente pulite ed imbiancate, infissi e porte funzionanti, come risultava anche dall'appendice al contratto e da documentazione fotografica attestante le condizioni dell'immobile e della mobilia interna . Dopo un primo periodo di svolgimento regolare del rapporto a partire dal dicembre del 2014 i conduttori avevano lamentato la presenza di vizi presumibilmente derivanti da problematiche di umidità; costoro avevano pagato con ritardo i canoni di locazione e non avevano versato le mensilità di Febbraio 2015, Marzo 2015 e Aprile 2015 per complessivi Euro 2.250,00. L'attore ha esposto di avere ricevuto dai conduttori, tramite loro legale incaricato, alcune contestazioni formali che afferivano alla presenza di umidità nella casa, alla comparsa di infiltrazioni, di condensa e di muffe lungo le pareti interne dell'immobile. Tali fenomeni, secondo quanto rappresentato dai conduttori, avevano reso l'unità a loro locata insalubre ed inidonea all'uso convenuto. A fronte delle contestazioni l'attore aveva incaricato i propri tecnici di eseguire le opportune verifiche sullo stato del bene. Le indagini svolte non avevano rilevato problematiche strutturali dell'immobile ed avevano ricondotto le cause della formazione della muffa ad una non corretta gestione dei locali e ad insufficienti ricambi di circolazione di aria. I conduttori e stante i vizi denunciati che avevano comportato l'inutilizzabilità CP_1 CP_2 dell'abitazione avevano avviato ricorso per ATP al fine di accertare: a) l'esistenza, la natura, la provenienza, le cause e l'entità dei fenomeni di infiltrazione, umidità, condensa e muffe manifestati a carico sia della muratura interna dei locali abitativi, sia della muratura perimetrale esterna dell'immobile ubicato in Carmignano, loc. Seano, Via Carlo Emilio Gadda n. 19/C, interno 4; b) l'esistenza e l'ammontare dei danni, patrimoniali e non, causati dai suddetti fenomeni alla mobilia di arredo del suddetto immobile, al vestiario riposto all'interno di detta mobilia nonché agli occupanti dell'immobile medesimo;

c) lo stato e le condizioni ambientali, igienico sanitarie e di salubrità ed abitabilità del suddetto immobile e dei relativi locali abitativi e della idoneità degli stessi all'uso abitativo ed al normale e pacifico godimento da parte dei conduttori e dei loro familiari. Il perito incaricato a seguito di indagini termografiche aveva escluso la presenza di ponti termici alla base della formazione di condense e di muffa ed aveva ravvisato che le cause di tali fenomeni e dei danni conseguenti dovevano essere ricondotte ad un' errata gestione dell'alloggio. Aveva quindi quantificato i costi di ripristino dell'unità immobiliare nella misura di Euro 1.210,50 e l'entità dei danni provocati al mobilio in Euro 500,00 per un totale di Euro 1.710,00. In data 14.04.2015, i conduttori restituirono le chiavi dell'immobile sottoscrivendo un verbale di riconsegna nel quale le parti firmatarie avevano evidenziato che l'immobile necessitava di imbiancatura e che il proprietario si sarebbe riservato di verificare il funzionamento della caldaia del piano cottura, dei condizionatori e di altri effetti dell'immobile . L'attore, oltre alle voci per canoni non pagati, aveva reclamato il pagamento della somma di € 4000,00 per imbiancatura e pulizia dell'appartamento affermando che esso era stato restituito dai conduttori in stato di degrado, superiore al livello di deterioramento e di consumo ritenuto tollerabile, ha indicato di avere sostenuto la spesa di Euro 402,60 per rimozione e ripristino di una mensola, di sei pannelli del pavimento esterno, di legname presente nel posto auto e di sottoscala e di sportelli in legno rinvenuti nel vano sottoscala ed ha dichiarato di avere
2 provveduto alla sostituzione di un armadio a ponte situato nella camerina affrontando l'esborso di Euro 500,00. Egli ha chiesto che fossero posti a carico dei convenuti i costi da lui sopportati per l'attività svolta nell'ambito dell'ATP, nella misura di Euro 1.921,00 per i compensi professionali dei tecnici di parte incaricati per gli accertamenti eseguiti nella suddetta procedura. L'attore aveva altresì riscontrato che i conduttori non avevano pagato regolarmente l'utenza del gas, che per tale ragione era stata chiusa e che gli insoluti, da lui saldati, ammontavano ad Euro 300,00. Infine ha lamentato perdita economica per non avere potuto locare l'immobile nel periodo delle operazioni peritali, determinandola nella misura di € 7.500,00. Complessivamente la richiesta di pagamento ammontava all'importo di € 14.623,00, sulla quale era stata già operata la detrazione della cifra di € 2250,00 a titolo di deposito cauzionale che l'attore non aveva restituito ai conduttori in seguito al rilascio per i danni da lui lamentati. A nulla erano valse le sollecitazioni volte ad ottenere il pagamento delle somme sopra indicate e l'invito in mediazione per trovare una soluzione conciliativa;
pertanto l'azione giudiziale si era rivelata necessaria per conseguire quanto richiesto.

2. I convenuti e si sono costituiti in giudizio chiedendo il rigetto delle richieste e CP_1 CP_2 spiegando domanda riconvenzionale volta ad ottenere a) la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento di in ordine ai propri Parte_1 obblighi di locatore dati i gravi e pregiudizievoli vizi dell'immobile, rappresentati dalla situazione ambientale di insalubrità e di non abitabilità dello stesso dovuta a problematiche strutturali di coibentazione ed isolamento termico dello stesso;
b) la restituzione del deposito cauzionale di € 2.250,00 originariamente costituito oltre interessi dal dovuto all'effettivo soddisfo ed infine c) la refusione delle spese dai medesimi sostenute per la procedura di ATP R.G. n° 397/2015 Tribunale di Prato e per la Consulenza Tecnica di Ufficio in essa svolta, quest'ultime ammontanti ad € 1.943,75, nonché al pagamento delle spese e competenze professionali di lite ex D.M. 55/2014.
I convenuti hanno rappresentato che dopo più di un anno dalla stipulazione del contratto si erano manifestate infiltrazioni, umidità e condense che avevano comportato la formazione di muffe ed avevano reso l'alloggio inidoneo all'uso abitativo. I fenomeni avevano riguardato sia la muratura interna che la muratura esterna e stante la loro diffusione avevano fatto pensare a problematiche costruttive, strutturali e di cattiva coibentazione, occultate e sottaciute dal locatore che, al contrario di quanto era stato da loro verificato, aveva dichiarato l'ottimo stato manutentivo dell'immobile. A fronte del mancato intervento del proprietario, al quale erano state inviate anche per iscritto le denunce dei vizi dell'immobile, (come da racc.te A.R. del 09.12.2014 e del 04.02.2015), i convenuti avevano chiesto una verifica delle condizioni sanitarie dell'immobile alla Parte_2 di Prato, la quale aveva effettuato un sopralluogo in data 30.01.2015 rilevando che l'immobile era antigienico, e successivamente avevano avviato procedimento per ATP al fine di accertare l'entità e le cause dei vizi, l'ammontare dei danni e le condizioni igienico sanitarie e di salubrità ambientale del bene locato .
3 A causa delle pessime condizioni dell'immobile e dell'insorgenza di problemi respiratori a carico di uno dei figli minori i convenuti si erano trasferiti altrove e con racc.ta A.R. del 21.02.2015 avevano significato la risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore ed il 14.4.2015, dopo l'espletamento dell'ATP, avevano riconsegnato le chiavi dell'immobile al proprietario . In sede di ATP il CTU incaricato accertò la inidoneità all'uso abitativo dell'immobile a causa della notevole quantità di condensa e muffa presente, in particolare nella camera singola, ed aveva ritenuto che l'alloggio fosse insalubre e pertanto non adeguato alla presenza continuativa di persone. Per verificare le cause dei fenomeni era necessario esperire prove termografiche da compiersi in condizioni climatiche adeguate a restituire dati verosimili, ossia in un periodo in cui vi fosse una differenza di almeno 15° tra la temperatura esterna e quella interna, pertanto aveva chiesto ed ottenuto di posticipare le operazioni nei mesi invernali. I convenuti avevano criticato le conclusioni raggiunte dal perito incaricato che aveva escluso l'esistenza di ponti termici, ossia di zone o punti dove, a causa della mancanza di isolamento tra la parete esterna e quella interna del muro, era avvenuto il passaggio dell'umidità ed avevano ravvisato l'inattendibilità dell'accertamento per avere il consulente eseguito i rilievi durante un unico sopralluogo avvenuto nel mese di novembre 2015, ossia in un periodo in cui non vi era la differenza di temperatura che aveva indicato, a causa del clima mite e per avere lo stesso tecnico constatato la mancanza nella relazione progettuale dell'immobile della documentazione relativa alla verifica del corretto isolamento termico . I convenuti hanno quindi considerato non valide le conclusioni raggiunte in sede di ATP che aveva attribuito la causa delle condense e delle muffe ad una inadeguata areazione dei locali, hanno replicato di avere condotto l'immobile facendone l'uso normale conforme alle pattuizioni contrattuali ed hanno ribadito le contestazioni già avanzate in costanza di rapporto alle quali non era stato posto rimedio tanto che essi si erano trasferiti altrove per tutelare la salute dei due figli minori. Hanno concluso che fosse configurabile un grave inadempimento del locatore per la presenza di vizi nell'immobile tali da non renderlo idoneo all'uso pattuito e da determinare la risoluzione del contratto . In considerazione dell'insalubrità dell'immobile oggetto di locazione i convenuti hanno riconosciuto di avere sospeso il pagamento del canone ai sensi dell'art. 1460 cc.. Pertanto doveva essere respinta, a loro avviso, la pretesa di pagamento dei canoni di locazione per i mesi di Febbraio, Marzo ed Aprile 2015, così come parimenti non avrebbe potuto essere accolta la richiesta di pagamento della somma di € 4.000,00 per imbiancatura e pulizia, che non avrebbe potuto essere da loro eseguita in quanto all'epoca della riconsegna del bene erano in corso le operazioni peritali. Hanno invocato l'inefficacia della clausola contrattuale contenente la penale per essere già insito nella previsione dell'art. 6 l'obbligo di restituire la cosa nel medesimo stato in cui il conduttore l'ha ricevuta e rilevando che per tale scopo era stato versato il deposito cauzionale che ricomprende anche i costi per opere di pulitura ed imbiancatura regolate dall'art. 7.
4 Dal momento che il locatore aveva trattenuto il deposito cauzionale, questi non avrebbe potuto contestualmente pretendere il pagamento della penale per l'inadempimento dello stesso obbligo, pena una inammissibile duplicazione risarcitoria. La penale, a loro avviso, si profilava non dovuta ed eccessiva anche alla luce della valutazione espressa dal CTU che aveva quantificato nella somma di € 1250,00 il costo per le opere di ripristino delle pareti interne all'immobile, comprese pertanto le opere di pulitura e le opere di pittura delle pareti. I convenuti infine hanno rilevato la non debenza delle spese affrontate dall'attore in sede di ATP per l'opera del Consulente tecnico di parte, trattandosi di un mero progetto di notula, che non dimostrava l'effettivo esborso delle somme ivi riportate e poiché esso era privo di riferimenti alla controversia sorta tra le parti;
in secondo luogo hanno dedotto di non potere essere ritenuti soccombenti nell'ambito del procedimento per ATP sia sotto il profilo formale che sostanziale. Neppure gli ulteriori esborsi asseritamente sostenuti dall'attore (sostituzione mobilia e smaltimento materiale) avrebbero potuto possono essere addebitati ai convenuti, difettando la rilevanza probatoria della documentazione depositata. Con riferimento ai presunti insoluti delle bollette del gas e hanno opposto di CP_1 CP_2 avere sempre provveduto con regolarità al pagamento delle utenze domestiche nel periodo in cui hanno condotto in locazione l'immobile ed hanno osservato che la copia della fattura prodotta riguardava i consumi del gas dei mesi di ottobre-novembre 2015, ossia un periodo in cui i convenuti non avevano dimorato nell'appartamento . Anche il bollettino di € 50,00 depositato dall'attore atteneva ad un costo che non era pertinente in quanto aveva come causale spese di “voltura” ed un codice cliente diverso 61676162. Opponendosi infine alla richiesta di risarcimento del danno per mancato guadagno in relazione ai canoni di locazione non percepiti dal Maggio 2015 al Febbraio 2016 e per non avere potuto locare a terzi l'appartamento, i convenuti hanno formulato domanda riconvenzionale volta ad ottenere la risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore, la restituzione del deposito cauzionale illegittimamente trattenuto dal locatore e la condanna di questi alla restituzione in loro favore della somma da loro versata per i compensi del CTU nella procedura per ATP.

3. La causa è pervenuta al giudice scrivente in seguito a nuova assegnazione per l'udienza del 24.2.2020 nella quale, in ragione della materia della controversia, afferente ad ipotesi di inadempimento del contratto di locazione intercorso tra le parti, oggetto di reciproca contestazione, il giudice ha disposto il mutamento del rito da ordinario a locatizio.

4. La causa è stata istruita con prove testimoniali e con CTU. In particolare la CTU ha richiesto un tempo superiore rispetto a quello preventivato in primo luogo per la particolarità dell'accertamento disposto, implicante l'esecuzione di rilievi termografici da svolgere in condizioni climatiche adeguate, caratterizzate da differenze di temperatura fra l'interno dell'appartamento e l'ambiente esterno di almeno dieci gradi, ed in secondo luogo per impedimenti oggettivi allo svolgimento dei sopralluoghi fissati (si vedano le comunicazioni del CTU in data 11.1.2022 riferite alla chiusura ed inaccessibilità dell'immobile nelle visite avvenute il 17-12-2021 ed il 21-12-2021). Poiché fino a tutto il mese di gennaio 2021 non erano state eseguite
5 le operazioni è stato necessario fissare un'udienza per il 4.2.2022 a seguito del ricorso presentato dai convenuti ex art. 92 disp. att. c.p.c., finalizzato all'adozione di provvedimenti sulle questioni sorte durante lo svolgimento delle operazioni peritali in corso. Nonostante le disposizioni adottate all'udienza del 4.2.2022 le difficoltà del CTU nell'avere accesso all'immobile sono proseguite (cfr comunicazioni pervenute dal CTU in data 23.2.2022 e 15.3.2022). La relazione del CTU è stata infine depositata in una prima versione che però era carente dei risultati dei rilievi termografici per l'impossibilità più volte verificata dal tecnico di accedere all'immobile. L'insufficienza dell'accertamento e l'empasse che aveva condotto all'interruzione delle operazioni peritali ha comportato che all'udienza del 30.5.2022 il giudice ha disposto procedersi all'ispezione dell'appartamento ad uso civile abitazione posto in Via Carlo Emilio Gadda n. 19/c interno 4, piano terra, al fine di eseguire la prova termografica autorizzata il 4.2.2022 e volta a verificare, nell'ambito dell'accertamento demandato al CTU, la causa della comparsa di muffa ed umidità nell'appartamento ed a valutare se la metodologia seguita nell'ATP fosse stata più o meno corretta. L'integrazione della CTU con i risultati delle prove termografiche è stata depositata in data 26 giugno 2023. Con la chiamata a chiarimenti del CTU disposta con ordinanza riservata, il deposito dell'ulteriore relazione ed infine l'acquisizione del fascicolo dell'ATP, l'istruttoria è stata esaurita.
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5. Le domande avanzate in via principale da parte attrice ed in via riconvenzionale dai convenuti hanno trovato parziale fondamento nei termini che vengono di seguito esposti. L'inadempimento agli obblighi scaturenti dal rapporto di locazione che l'attore ha addebitato ai convenuti consiste – secondo la esposizione contenuta nell'atto di citazione – nell'avere restituito l'immobile al proprietario in uno stato di degrado che superava il livello di deterioramento e di consumo ritenuto tollerabile e consentito in base alle disposizioni contrattuali ed al disposto di cui all'art. 1590 c.c.. A sostegno di tale conclusione parte attrice ha richiamato l'accertamento svolto in sede di ATP - procedimento n. 397/2015 rg . Il CTU nominato in quella sede, Geom. aveva rilevato la presenza di zone di umidità e Per_1 la comparsa di vasta muffa nell'appartamento locato ai convenuti ed aveva ritenuto che tali fenomeni fossero generati da condensa;
aveva verificato i risultati delle indagini termografiche eseguite dall'ausiliario ed aveva escluso la presenza di ponti temici da cui avrebbe potuto originarsi la formazione delle macchie di umidità e delle muffe. Aveva giudicato che l'immobile non potesse essere considerato abitabile, che era insalubre e non adeguato alla presenza continuativa di persone, stante la notevole quantità di condensa e di muffa presente negli ambienti. Le problematiche erano state riscontrate nel soggiorno, nella camera singola, nella camera matrimoniale ed avevano riguardato anche le parti esterne, in corrispondenza dello zoccolino esterno di tutte le pareti dell'unità immobiliare dove erano stati verificati dei rigonfiamenti che in alcuni casi avevano comportato il distaccamento dell'intonaco, fenomeno di natura diversa dalla formazione della condensa .
6 Le indagini svolte in sede di ATP, e soprattutto quelle specifiche descritte nella relazione tecnica redatta dal TO IN (Allegato “F ”), avevano escluso la presenza di ponti Testimone_1 termici che avrebbero potuto causare i danni lamentati all'interno dell'unità immobiliare ed avevano concluso che le macchie di muffa ed i distaccamenti fossero riconducibili alla scarsa ventilazione dei locali in un contesto di immobile ben progettato e realizzato dal punto di vista termico e dotato di infissi a tenuta d'aria che non permettevano all'aria umida di uscire. Il CTU aveva osservato in generale che nelle ore di sonno una singola persona rilascia, circa 0,6 litri di vapore acqueo nell'aria attraverso l'espirazione e che ciò poteva aumentare considerevolmente l'umidità interna dell'ambiente; aveva ritenuto che se non vi fosse stata un'adeguata ventilazione degli ambienti con relativo ricambio d'aria, il vapore acqueo generato si sarebbe depositato sulle superfici più fredde, creando la condensa e provocando la formazione di muffe. Il CTU aveva aggiunto che tale problematica si può verificare più frequentemente nelle nuove costruzioni, in relazione alle quali la normativa nazionale impone il rispetto di parametri in punto di prestazioni energetiche e di isolamento che determinano la messa in opera di strutture e di infissi più efficienti per rendere le abitazioni prive di qualsivoglia immissione e/o emissione d'aria al fine di non disperdere calore/energia. Sulla base di tale osservazione aveva ritenuto che fosse precipuo onere dell'utilizzatore provvedere ad una regolare ventilazione dei locali con adeguati ricambi d'aria durante l'arco di tutta la giornata. Con riferimento alle misure da adottare per eliminare le tracce di umidità e di muffa aveva concluso che fosse sufficiente un intervento non particolarmente invasivo rappresentato da un trattamento con detergenti ossidanti a base di ipoclorito di sodio da applicarsi a tutte le superfici tramite pennello o rullo, dalla successiva pulizia meccanica delle superfici tramite un'accurata spazzolatura e dall'applicazione di idonea pittura ottenute con dispersioni acriliche e microparticelle in sospensione con pigmenti inattaccabili e contenenti antibattericidi. Il costo totale delle opere da eseguirsi negli ambienti colpiti era stato quantificato in € 1210,50, mentre il danno al mobilio di proprietà parte convenuta, segnatamente all'armadio a ponte a due colonne fornito di letto singolo e materasso con struttura in elementi realizzati con pannelli in nobilitato melaminico, contaminato dal muro retrostante al quale era addossato, era stato determinato in € 500,00. L' esito dell'accertamento tecnico preventivo aveva quindi rilevato che le efflorescenze delle muffe non fossero da collegare a difetti strutturali dell'immobile ma ad un utilizzo non corretto da parte dei conduttori dell'appartamento. Costoro non avevano coltivato altre iniziative, mentre basandosi sulle conclusioni sopra Pt_1 descritte, ha introdotto l'odierna volta a sentire dichiarare l'inadempimento contrattuale dei convenuti, a conseguire il risarcimento dei danni lamentati per danno emergente e lucro cessante e ad ottenere il pagamento dei canoni insoluti.

6. La causa di merito avviata dal medesimo per avere il riconoscimento dei danni causati all'immobile di sua proprietà ed il rimborso di altre spese da lui sostenute avrebbe dovuto in primo luogo dimostrare l'irregolare utilizzo dell'immobile da parte dei conduttori e la mancata ventilazione degli ambienti.
7 Tuttavia tale prova è mancata e la conclusione raggiunta dal CTU è rimasta al livello di una presunzione. L'istruttoria svolta non ha potuto offrire elementi obiettivi per desumere che i conduttori abbiano, nel periodo della locazione, utilizzato l'immobile senza provvedere all'adeguata aerazione dei locali. L'unica testimonianza sfogata su tale aspetto ha in realtà introdotto elementi di segno contrario.
madre del convenuto , ha esposto di essersi recata con frequenza Parte_3 CP_1 nell'abitazione locata al figlio per aiutare nell'esecuzione delle pulizie della casa, con una cadenza di tre – quattro volte alla settimana, e che nelle operazioni compiute aveva areato i locali, li aveva puliti ed igienizzati. Tale mansione era stata svolta poiché nell'immobile abitavano i nipoti. Tes_2 ha aggiunto di avere verificato la presenza di muffa nell'armadio e sopra le finestre della camera dei bambini e di avere notato che vi era condensa nell'ambiente, precisando che la suddetta stanza era stata quella maggiormente interessata dai fenomeni. Infine ha dichiarato che i nipoti dal febbraio 2015 si erano trasferiti presso di lei a causa delle condizioni della camera e che essi in quel periodo si erano ammalati spesso.

7. Seppure lo stato di fatto nel quale versava l'immobile sia stato documentato dalle fotografie allegate alla procedura per ATP ed abbia evidenziato notevole presenza di muffa sulle pareti, in prossimità degli infissi e nella zona dell'armadio collocato nella camera dei bambini, non è stata raggiunta la prova, neppure a livello indiziario, che essi siano riconducibili ad un improprio utilizzo dell'immobile. La causa dei danni non ha trovato conferma o smentita nelle prove assunte. Neppure è emerso che tali danni fossero riconducibili al deterioramento conseguente ad un uso improprio dell'immobile o comunque ad un utilizzo dello stesso in difformità alle prescrizioni contenute nel al contratto, circostanza peraltro da escludersi in considerazione della natura stessa dei danni accertati. Si osserva peraltro che i convenuti avevano lamentato la comparsa di umidità e di muffa nell'immobile, che aveva colpito anche il vestiario, inviando una prima lettera raccomandata del 9.12.2014 a cui aveva fatto seguito una seconda contestazione del 4.2.2015. In quest'ultima missiva i convenuti avevano anche deplorato il mancato intervento del locatore per la risoluzione della grave problematica. Consta anche una segnalazione inviata da costoro all'ASL di Prato che aveva comportato un intervento del tecnico della prevenzione che aveva riscontrato nel corso del sopralluogo effettuato la presenza di muffe estese, collocate sulle pareti esterne, ma che avevano interessato anche i mobili e quanto era contenuto all'interno ed aveva ritenuto l'alloggio antigienico . In data 21.2.2015 i conduttori avevano comunicato che si sarebbero trasferiti altrove ed avevano significato la risoluzione del contratto per causa imputabile al locatore a causa dei vizi esistenti nell'immobile locato.

8. Al fine di chiarire in modo definitivo le cause della presenza della muffa negli ambienti oggetto di locazione è stata disposta una nuova CTU, al fine di esperire un completo accertamento con prove termografiche che rispettassero il criterio indicato anche nel corso dell'ATP, necessario ad ottenere un efficace ed attendibile risultato, rappresentato da una differenza di temperatura tra l'interno e l'esterno di almeno 10 gradi. Diversamente dal parametro suddetto i rilievi compiuti in
8 sede di atp erano avvenuti allorquando la differenza di temperatura era di soli 5,1 °C e tale condizione climatica non era stata ritenuta ottimale per la riuscita delle analisi termografiche. Il CTU, fin dalla prima relazione, aveva evidenziato una carenza dell'indagine svolta in sede di ATP indicando che non era stato verificato in quella sede come era avvenuta la gestione dell'alloggio da parte degli utilizzatori dello stesso dato che questi ultimi al momento del sopralluogo compiuto nel 2015 avevano già lasciato l'immobile (il perito aveva infatti premesso che “l'alloggio risultava libero, ovvero non abitato, in quanto l'attore si era trasferito con il proprio nucleo familiare in altra abitazione”). Il CTU aveva pertanto segnalato che era mancato fin dall' ATP un indispensabile tassello utile anche per l'esecuzione delle ulteriori indagini tecniche, costituito dal monitoraggio delle abitudini del nucleo familiare e dalle modalità di utilizzo del bene, circostanze che avrebbero dovuto essere appurate per ricostruire la causa della formazione di muffe e delle condense. Conseguentemente tale omissione si perpetuava anche per l'accertamento a lui demandato nella causa di merito. Con riferimento all'altro campo di ricerca relativo alla eventuale assenza di isolamento, alla presenza di ponti termici e/o alla comparsa di infiltrazioni di umidità di varia provenienza (meteorica, da impianti tecnologici, di risalita, ecc.) poteva essere opportuno eseguire nuovi rilievi termografici dato che era stato oggetto di discussione nel corso dell'ATP la differenza di temperatura rilevata al momento e poiché nel report termografico non era stato menzionato il modello della termocamera utilizzata per determinare le caratteristiche e la sensibilità termica della stessa che è un parametro fondamentale per l'accuratezza delle analisi compiute da termocamere destinate all'edilizia, Il CTU, a conclusione delle prove, ha osservato che pur essendo la differenza di temperatura fra interno ed esterno stata di 5 gradi, tale inconveniente non andava ad inficiare l'esame in ragione del fatto che era stata usata una termocamera avente buona risoluzione termica come quella, modello Flir b60, in possesso dell'operatore e tecnologicamente più avanzata di quella adoperata in sede di ATP. Sul metodo seguito ha indicato che i termogrammi presentati, le rielaborazioni e interpretazioni erano stati realizzati in condizioni ottimali per gli scopi dell'indagine finalizzati a riprodurre il più possibile il regime stazionario invernale. Le prove termiche hanno riguardato gli interni e le pareti esterne dell'immobile. Nel corso dell'analisi egli non ha individuato punti di ammaloramento delle murature né ha ravvisato fenomeni di umidità interstiziale, superficiale o per condensazione. Nell'ultima relazione del 29.5.2023 in cui il CTU, chiamato espressamente a prendere posizione sui risultati delle prove termografiche, ha formulato le seguenti conclusioni: “Le murature sia interne sia perimetrali sono essenzialmente sane, gli intonaci sono coesi e senza distacchi. Le variazioni di temperatura uniformi associabili alle caratteristiche strutturali dell'edificio hanno prodotto forme regolari e definite, pertanto in tutti i termogrammi sia interni sia esterni non sono state riscontrate forme irregolari a dita a baffo o a campana rovesciata prodotte da infiltrazioni d'aria, di umidità interstiziale o di risalita. Di conseguenza non sono stati rilevati sulle pareti fenomeni di muffa o condensa né di umidità all'interno di esse.
9 Dopo aver esaminato la prova termografica si può dare un giudizio completo e definitivo e si può asserire con assoluta certezza che la formazione e il propagarsi della muffa nella precedente gestione dell'appartamento sia da imputarsi esclusivamente ad una condotta errata dei convenuti”.

9. Il Giudice scrivente, pur non avendo elementi per invalidare le prove termografiche, ritiene di discostarsi dalle conclusioni raggiunte dal CTU che hanno ricondotto la formazione di muffa e condensa alla precedente gestione dell'appartamento da parte degli inquilini e CP_1 CP_2 svolta in modo inappropriato. Come aveva correttamente evidenziato lo stesso CTU nell'ambito della prima relazione Per_2 con cui si era limitato a commentare l'ATP svolto in tempo anteriore all'avvio della causa, difetta un dato fondamentale per avvalorare i risultati raggiunti: la verifica di come effettivamente i convenuti avevano utilizzato l'appartamento concesso loro in locazione, qual era la temperatura presente nell'immobile quando vi dimoravano, come avveniva l'areazione dei locali e come era adoperato l'impianto di riscaldamento. In mancanza dei suddetti elementi non è possibile ad avviso del giudicante ritenere accertato e/o comprovato un errato uso dell'immobile che avrebbe provocato la formazione di muffe e di condense nell'appartamento da essi abitato. Non va neppure trascurato, seppure tale aspetto non sia stato oggetto di accertamento, che l'unità fa parte di un immobile più ampio di proprietà dello stesso e composto da altri Pt_1 appartamenti i cui conduttori periodicamente hanno fronteggiato fenomeni di umidità nelle case da essi abitate ponendo direttamente rimedi, oppure trasferendosi altrove o infine chiedendo l'intervento del proprietario (si richiamano le testimonianze rese da Testimone_3 [...]
e . Tes_4 Testimone_5
Il fatto che altri tre conduttori dello stesso abbiamo lamentato problemi similari induce Pt_1
a dubitare sull' assenza di difetti strutturali dell'immobile che presentava deterioramenti anche all'esterno. Ma anche in disparte da tale argomento deve ribadirsi che nella vicenda oggetto di causa sia l'accertamento tecnico preventivo sia la CTU sono stati svolti in condizioni che non riproducevano la reale situazione in cui dimoravano gli odierni convenuti;
ciò in quanto l'ATP ebbe luogo a distanza di tempo dopo che l'alloggio era stato lasciato dai conduttori a causa dell'inidoneità abitativa e la CTU è stata compiuta dopo che l'appartamento era stato risanato ed era stato concesso in locazione ad altri inquilini. 10. Non essendo stata dimostrata la riconducibilità dei danni arrecati alle pareti dell'appartamento ed ai mobili alla condotta degli odierni convenuti non merita accoglimento la richiesta di pagamento avanzata dall'attore per tutte le voci danno esposte (danno emergente e lucro cessante) e per il rimborso delle spese sostenute in corso di ATP. Analoga conclusione vale per il costo sostenuto riferito alla rimozione di mensola in cucina, di n. 6 pannelli relativi al pavimento esterno (60X60 cm), di legname presente su posto auto, e di sportelli in legno nel vano sottoscale esterno. Per tale voce è stata depositata una fattura (doc 5 allegato alla memoria ex art. 183 VI co c.p.c. n. 2) che di per sé non è sufficiente a dimostrare in
10 cosa consisteva il manufatto e chi lo avesse realizzato, non essendo state formulate prove testimoniali sul punto. Anche la richiesta di rimborso per i costi della bolletta per utenza del gas si è rivelata infondata dato che la fattura prodotta si riferisce ad un periodo successivo a quello a cui risale la dimora dei convenuti nell'immobile e non può essere immediatamente ricollegabile alla permanenza degli stessi nell'abitazione di proprietà del Pt_1
Con riferimento invece alla domanda di condanna al pagamento dei canoni insoluti, si ritiene di pervenire ad un parziale accoglimento della stessa, limitando la determinazione di quanto dovuto dai conduttori alla mensilità del febbraio 2015, dato che per quelle successive di fatto l'immobile non fu utilizzato dai conduttori in quanto dichiarato antigienico dall'ASL. Sotto tale profilo i convenuti hanno allegato e dimostrato fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di pagamento avanzata dal proprietario e che sono rappresentati dall'impossibilità di utilizzo dell'alloggio, peraltro certificata da ASL e confermata in sede di ATP. Le contestazioni sollevate dai convenuti con le raccomandate inviate al proprietario non erano pertanto ingiustificate dato che le condizioni del bene da essi abitato erano insostenibili così come attestato dall'ASL e certamente comportarono per i mesi successivi al febbraio 2015 il totale mancato godimento dell'appartamento. 11. L'istruttoria non ha nemmeno fornito elementi per sostenere la richiesta di risoluzione del contratto avanzata in via riconvenzionale dai convenuti. Pur essendo un dato obiettivo che l'immobile fosse divenuto inabitabile ed antigienico soprattutto per i figli minori della coppia, non può essere dimenticato che sia l'ATP che la successiva CTU hanno escluso vizi strutturali all'origine della formazione di muffe e di condense che produssero quelle particolari condizioni che portarono i convenuti a decidere di addivenire all'improvviso rilascio . Costoro hanno comunque diritto alla restituzione del deposito cauzionale non potendo la somma destinata a tale titolo essere trattenuta dal proprietario per i danni verificati nell'immobili la cui causa permane non definitivamente accertata per le carenze probatorie sopra ravvisate negli accertamenti tecnici compiuti ante causam ed in corso di causa.
Stante l'esito della controversia che non ha consentito di individuare i fattori generatori delle muffe e delle condense, si ritiene conforme a giustizia operare una compensazione integrale tra le parti dei compensi e dei costi della causa, compreso quelli della CTU e dell'ATP.

P.Q.M.


Il Tribunale di Prato, definitivamente pronunciando nella causa civile n. 2498/2018 , ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa,

1. CONDANNA i convenuti e in solido tra loro al pagamento in CP_1 CP_2 favore di parte attrice della somma di € 750,00 a titolo di canone di locazione Parte_4 relativo alla mensilità del febbraio 2015 oltre interessi legali, dal giorno della domanda giudiziale al saldo.

2. Condanna il sig. al pagamento in favore di e Parte_4 CP_1 CP_2 della somma di Euro 2.250,00, a titolo di deposito cauzionale versato al momento della stipula
11 del contratto di locazione oltre agli interessi al tasso legale dalla data della pronuncia della sentenza al saldo.

3. Spese integralmente compensate tra le parti, comprese quelle di CTU liquidate con separato provvedimento
Il Giudice Onorario di Pace
Maria Carmen Napolitano
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