R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Napoli 9 SEZIONE CIVILE Il Giudice, dott.ssa Rosa Romano Cesareo, ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 24187/2023 R.Gen.Aff.Cont. TRA
(C.F.: ) elett.te dom.ti in Napoli Parte_1 C.F._1 alla via Toledo n. 348 presso lo studio dell'Avv. Giovanni Carini che la rappresenta e difende unitamente all'Avv. Dario Mastrangelo, giusta procura agli atti;

- RICORRENTE E (C.F. ) elett.te dom.ta in Napoli alla Piazza Controparte_1 C.F._2
Carità n. 32, presso lo studio dell'avv. Matilde Sommella che la rappresenta e difende giusta procura agli atti;

- RESISTENTE Oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni. Conclusioni: all'udienza del 20.01.2025, come in atti riportate

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con ricorso depositato il 23.11.2023 premesso: di essere Parte_1 proprietaria dell'unità immobiliare, sita in Bacoli alla via Faro 74, avendola ricevuta in eredità dal padre , giusta atto di accettazione dell'eredità e divisione ricevuto dal Persona_1 notaio di Napoli in data 24.07.2023, rep. 143510 – che con contratto di Persona_2 locazione stipulato in data 14.10.2019 il suo dante causa, aveva concesso in locazione la predetta unità immobiliare a per uso abitativo per la durata di 4 + 4 anni, Controparte_1 decorrenti dal 09.10.2019; che il contratto di locazione andava definitivamente a scadere in data 8.10.2023, avendo “le ricorrenti comproprietarie” con raccomandata del 13.03.2023 negato la proroga del contratto oltre la predetta scadenza (8.10.2023), ai sensi e per gli effetti dell'art 3, lett. A, L. n. 431/98, intendendo adibire l'immobile ad abitazione di una delle comproprietarie e precisamente della sig.ra ; che l'immobile infatti Parte_1 doveva essere destinato ad abitazione principale di quest'ultima, avendo anche l'esigenza di avvicinarsi alla di lei madre, che abita al piano superiore e, data l'avanzata età e le condizioni di salute, necessitava di assistenza;
che essendo rimasta priva di riscontro la richiesta di rilascio ricorreva in giudizio per ivi sentir : 1) accertare e dichiarare, in virtù del diniego di proroga tempestivamente e ritualmente notificato, la cessazione - alla data dell'08.10.2023 o a quella diversa data ritenuta dal Giudicante - del contratto di locazione registrato il 14.10.2019, decorrente dal 09.10.2019 per la durata di 4 + 4 anni;
2) condannare la resistente al rilascio dell'immobile; 3) condannare la resistente alle spese e competenze di lite. La resistente nel costituirsi e, nell'impugnare tutto quanto ex adverso dedotto e Controparte_1 richiesto, in quanto infondato in fatto e diritto, si opponeva alla domanda della ricorrente e altresì spiegava domanda riconvenzionale nei confronti della ricorrente, quale coerede di
, in proporzione della sua quota ereditaria, e in proprio, nella misura Persona_1 accertata dal Giudice, di accertamento e di restituzione dell'indebito per canoni pagati in eccesso durante tutto il rapporto di locazione nonché di restituzione del deposito cauzionale (euro 1.660,00) versato nel marzo 2007. Chiedeva altresì di essere autorizzata a chiamare in causa la Sig.ra (a cui la presente causa è comune), al fine di sentirla Controparte_2 condannare, quale coerede di , in proporzione della sua quota ereditaria, e Persona_1 in proprio, nella misura accertata dal Giudice, alla restituzione degli indebiti accertati per canoni pagati in eccesso durante tutto il rapporto di locazione e del deposito cauzionale versato nel marzo 2007. All'udienza del 20.01.2025, il Tribunale provvedeva alla separazione della causa avente ad oggetto la domanda di cessazione del contratto alla prima scadenza e di rilascio dalla causa avente ad oggetto la domanda riconvenzionale di restituzione differenze indebite. Orbene, secondo consolidata interpretazione il diniego di rinnovo di cui alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 3, lett. a), al pari dell'analogo istituto previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, presuppone l'intenzione (ma non anche la necessità) del locatore di disporre dell'immobile per uno degli usi previsti dalla norma;
l'intenzione deve essere seria, cioè realizzabile giuridicamente e tecnicamente, ma non è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull'utilità o sulla convenienza della divisata destinazione per il locatore (Cass. 21/01/2010, n. 977; v. anche Cass. 18/05/2010, n. 12127 secondo cui "in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, il meccanismo sanzionatorio predisposto dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dello stesso art. 3, comma 3 della citata Legge), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate del medesimo art. 3, comma 1) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile". Per legittimare il mancato rinnovo del rapporto da parte del locatore, è quindi sufficiente la semplice manifestazione di volontà di destinare l'immobile ad abitazione o a luogo di lavoro, propri o di un proprio familiare, senza ulteriori formalità, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui del citato art. 3, comma 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità (Cass. 10/12/2009, n. 25808). Osserva il Tribunale che parte attrice ha rispettato gli incombenti su di essa gravanti e previsti dagli artt. 3, commi 1 e 4, l. 431/1998 (“alla prima scadenza…il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi”), per i motivi tassativamente indicati. Ed infatti, la valida estrinsecazione della volontà del locatore di denegare il rinnovo del rapporto può sicuramente rinvenirsi nella missiva allegata al fascicolo attoreo, formulata con il rispetto del termine semestrale di preavviso, recante chiara comunicazione a parte conduttrice del motivo del diniego (“La presente disdetta è motivata dall'esigenza di destinare l'immobile in oggetto ad uso proprio della coerede nonché, in subordine, dall'esigenza di vendere Parte_1 detto immobile a terzi, nel qual ultimo caso Le verrà riconosciuto il diritto di prelazione ove ricorrano i presupposti di legge”) conforme a quanto previsto dal contratto e quindi idonea ad evitare l'ulteriore prosecuzione del rapporto. A nulla rileva il fatto che nella missiva sia stata manifestata in via subordinata la volontà di vendere l'immobile, esigenza comunque legittima ai fini del diniego in virtù della normativa vigente, verosimilmente giustificata dalla opportunità di definire i rapporti tra coeredi, posto che la successiva indicazione della effettiva destinazione dell'immobile conferma la serietà della intenzione di trovare una soluzione abitativa per soddisfare le esigenze della ricorrente e sufficiente a consentire alla conduttrice di verificare ex post l'effettivo utilizzato dell'immobile da parte della locatrice. Pertanto in accoglimento della domanda il contratto di locazione intercorso tra le parti avente ad oggetto l'immobile sito Bacoli alla via Faro 74 meglio descritto in citazione va dichiarato cessato alla scadenza dell' 8.10.2023. Ai sensi dell'art. 56 legge 392/78 la data di esecuzione va fissata al 1.7.2025. Tenuto conto della natura controversa della questione posta all'esame del Giudice, si ritiene equo compensare le spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, 9 SEZIONE civile, in composizione monocratica, non definitivamente pronunciando così provvede:

1. accoglie, per le causali di cui in motivazione, la domanda;

e per l'effetto:

2. accerta e dichiara che il contratto di locazione intercorso tra le parti avente ad oggetto l'immobile sito Bacoli alla via Faro 74 meglio descritto in citazione ha la propria scadenza al 8.10.2023;

3. ordina a di rilasciare in favore di , libero da Controparte_1 Parte_1 persone e/o cose, l'immobile meglio di cui sopra fissando per l'esecuzione, in mancanza di rilascio spontaneo, la data del 01.07.2025;

4. compensa le spese di lite Napoli 23.1.2025 Il Giudice
Rosa Romano Cesareo