Tribunale di Padova
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
Successivamente oggi 15/01/2025 ad ore 12.07 nel procedimento N.R.G.
725/2024 davanti al Giudice Maddalena Saturni sono presenti per
, l'Avv. GAIBANI MAURIZIO Parte_1
per l'Avv. AVINO GIUSEPPE Controparte_1
sostituito dall'avv. Sara Signorini.
Con L'avv. Gaibani rileva che i documenti 17 e 18 di allegati alla
CT, su cui la fonda la sua difesa in merito ad alcune voci di CP_1
ripristino, sono tutti successivi rispetto alla data di conclusione del contratto di locazione che è del 2001, trattandosi in particolare di una autorizzazione edilizia del 2002 e una DIA di variante del luglio 2003.
Quanto agli oneri accessori chiesti alla lettera C) del ricorso e contestati dalla nulla oppone alla riquantificazione al ribasso CP_1
delle spese accessorie come formulata dalla per € 3.628,69. CP_1
L'avv. Gaibani deposita nota spese;
precisa le conclusioni come da ricorso introduttivo.
L'avv. Signorini contesta le odierne deduzioni avversarie, richiama i contenuti delle proprie difese e l'istanza di CT integrativa del
15.11.2024; precisa le conclusioni come da comparsa.
I difensori discutono oralmente la causa ai sensi dell'articolo 429
c.p.c. riportandosi ai contenuti degli atti difensivi già depositati.
Ai fini della pratica forense si dà atto della presenza della dott.ssa
. Persona_1
Il Giudice
dopo lo svolgimento di altre udienze e dopo l'espletamento di altri incombenti dell'ufficio si ritira in camera di consiglio. Al termine della camera di consiglio il Giudice da lettura della sentenza come da fogli allegati al presente verbale.
Non sono presenti i procuratori delle parti.
Il Giudice
Maddalena Saturni
pag. 2/15
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Padova
SEZIONE SECONDA CIVILE
R.G. 725/2024
Il Tribunale di Padova, in persona del Giudice dott.ssa Maddalena
Saturni ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di primo grado promossa da
(C.F. , Parte_1 P.IVA_1
assistito e difeso dall'Avv. GAIBANI MAURIZIO ( ) C.F._1
Parte attrice
contro
(C.F. , assistito e Controparte_1 P.IVA_2
difeso dall'Avv. AVINO GIUSEPPE ( ) C.F._2
Parte convenuta
CONCLUSIONI:
per parte attrice:
“NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE:
condannare in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, C.F. e P.I. , con sede a P.IVA_2 CP_1
in Piazza Salimbeni n. 3, a pagare a favore della società ricorrente
la somma di € 120.287,86 (€
2.131,99+33.561,04+4.218,83+63.595,48+16.780,52) in linea capitale,
pag. 3/15 oltre Iva sulle fatture dei lavori, ed interessi ex art. 1284 comma 3
c.c. dal dovuto al saldo;

NEL MERITO IN VIA SUBORDINATA:
condannare in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, C.F. e P.I. con sede a P.IVA_2 CP_1
in Piazza Salimbeni n. 3, a pagare a favore della società ricorrente
la somma di € 105.955,68 (€ 120.287,86 meno 14.332,18 per “migliorie”)
in linea capitale, oltre Iva sulle fatture dei lavori, ed interessi ex
art. 1284 comma 3 c.c. dal dovuto al saldo;

IN VIA ISTRUTTORIA: [..omissis…]”
per parte convenuta:
“respingere le domande tutte spiegate dalla Parte_1
in quanto inammissibili e/o infondate, per le
[...]
ragioni indicate in narrativa e/o per quelle che si dovessero ritenere
di giustizia e limiti il dovuto dalla Banca al minor importo di €
2.974,36 + iva (e così complessivamente € 3.628,69) per i motivi
esposti nella narrativa del presente atto.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, oltre
rimborso forfettario 15%, iva e cpa”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato in data 7.2.2024 la società chiedeva la Parte_1
condanna della sua ex-conduttrice al Controparte_1
pagamento dei canoni di locazione insoluti, indennità di occupazione,
oneri accessori, nonché al pagamento dei costi necessari per il
Con ripristino dell'immobile già condotto in locazione da e rilasciato in condizioni deteriori rispetto alla sua iniziale consegna.
I fatti ed i precedenti processuali sono così brevemente riassumibili:
pag. 4/15 Con
- ha condotto in locazione gli immobili della ricorrente siti in Rubano (uffici al piano primo di 130 mq e locali al piano terra di 233 mq);
Con
- il contratto di locazione venne concluso in data 8.2.2001;
in data 15.11.2021 comunicava il recesso anticipato dal contratto per la data del 15.11.2022;
Con
- sorgevano contestazioni sulla condizione in cui doveva rilasciare il bene locato ( chiedeva Parte_1
Con l'esecuzione di alcune opere di ripristino, negate da );
- nei primi mesi dell'anno 2023 veniva celebrato un a.t.p. volto a verificare la situazione dell'immobile e la presenza di danni o vizi da ripristinare;
l'indagine veniva affidata al CT geom.
che in data 23.5.2023 depositava il proprio Persona_2
elaborato;
- ST instaurava poi un procedimento di sfratto per Pt_1
finita locazione e all'udienza dell'11/7/2023 la CP_1
consegnava il mazzo di chiavi relativo ai locali condotti in locazione.
Con La convenuta si costituiva in giudizio contestando tutte le voci di credito attivate dalla locatrice.
La causa veniva istruita con l'acquisizione del fascicolo dell'a.t.p.
e passa ora in decisione sulle conclusioni come innanzi precisate.
*
L'ordine della decisione seguirà le singole voci di credito indicate in ricorso dalla locatrice.


1. I canoni di locazione e le indennità di occupazione.

1.1. Il locatore chiede in primo luogo il saldo residuo della mensilità di novembre 2022 pari ad € 2.131,99 oltre interessi.
pag. 5/15 Ancora, agisce per il pagamento di 8 mensilità di Parte_1
occupazione dal 1/12/2022 alla data di riconsegna delle chiavi
(11/7/2023).
Gli importi sono dovuti.
Con Invero, a prescindere dalle contestazioni della convenuta in merito al momento in cui ha avuto efficacia la comunicazione di disdetta (se in data 15.11.2022 o al 30.11.2022), è pacifico che il bene locato sia stato riconsegnato alla locatrice in data 11.7.2023.
In precedenza, ossia nelle more tra il novembre del 2022 e il luglio del 2023, vi sono stati diversi scambi di comunicazioni tra i difensori delle parti ove, sostanzialmente, si discuteva se la riconsegna del bene locato dovesse avvenire nello stato in cui si
Con trovava (come sostenuto da ) o se invece la locatrice dovesse preliminarmente risistemare il compendio locato, nel senso di ricondurlo allo stato di fatto esistente al momento dell'inizio del rapporto (tesi di ). Parte_1
La questione si intreccia quindi con la valutazione della legittimità
o meno del rifiuto opposto dalla locatrice alla riconsegna dei locali.
*

1.2. Si richiama il noto principio espresso più volte dalla Corte di legittimità secondo cui allorché il conduttore abbia compiuto sull'immobile locato delle innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto (Cass. n. 39179 del 09/12/2021).
pag. 6/15 Nel caso in esame l'art. 19 del contratto di locazione prevedeva la possibilità per la di eseguire migliorie o modifiche allo stato CP_1
dei luoghi, salvo il diritto potestativo, in capo alla Parte_1
, di scegliere, al termine del rapporto:
[...]
- se pretendere la riconsegna dei locali nello stato in cui vennero consegnati al conduttore;

- se accettare la riconsegna del bene locato nello stato in cui si
Con trova dopo le opere di .
Con Sta di fatto che dopo la missiva di recesso di (datata novembre
2021 e valevole per il novembre del 2022), nel giugno del 2022 - ossia a rapporto ancora in essere ed in vista della riconsegna del mese di novembre del 2022 - la locatrice inviava la Parte_1
comunicazione doc. 3 in cui chiedeva alla di riportare i locali CP_1
nello stato in cui si trovavano all'inizio del rapporto, elencando le opere da eseguire.
La negava ogni onere di ripristino (cfr. doc. 4 attoreo), come CP_1
tuttora continua a negare in giudizio.
*

1.3. Orbene, se da un lato è vero che le migliorie ed addizioni vennero acconsentite dalla locatrice (invero in atti non viene allegato alcun rifiuto o opposizione della Parte_1
all'esecuzione di tali opere nei beni locati ed anzi dai docc.

2.3 e

2.4. allegati alla CT del geom. pare evidente il consenso della Per_2
proprietà che ha firmato le carte da presentare in Comune), la disciplina contrattuale espressamente riconosce il diritto della
ST di riottenere i beni locati nello stato in cui si Pt_1
trovavano nel 2001, a cura e spese della CP_1
Quindi la disciplina dell'art. 1590 c.c., l'art. 19 del contatto e il tempestivo esercizio del diritto potestativo ivi previsto con la pag. 7/15 missiva del giugno del 2022, fondano la legittimità del rifiuto della locatrice di riprendere in consegna i beni come offerti dalla CP_1
(ossia con le opere eseguite e non ripristinate, la cui esistenza,
importanza ed entità è stata accertata in contraddittorio in sede di a.t.p. come poi si dirà).
*

1.4. Va poi rilevato che la successiva scansione temporale degli eventi e dei procedimenti giudiziari confermano la diligenza della locatrice la quale:
- un mese dopo il termine del contratto (nel dicembre del 2022,
dopo aver ricercato una soluzione conciliativa) ha instaurato il giudizio di a.t.p. per la verifica dei beni locati in contraddittorio;

- al termine dell'a.t.p. (con la CT depositata a fine maggio del
2023) ST notificava sfratto per finita locazione Pt_1
(atto di citazione per la convalida notificato in data
20.06.2023).
Pertanto risulta rispettato anche l'art. 1227 c.c. in quanto l'attrice in tempi ragionevoli ha proposto azioni giudiziarie per la miglior tutela del proprio diritto, senza inutilmente gravare tempi e costi della controversia;
non appena analizzati i luoghi di causa in contradittorio, poi, ha riaccettato le chiavi dei locali.
*
Con

1.5. Si precisa da ultimo (alla luce delle contestazioni mosse da in comparsa che lamenta che la riconsegna delle chiavi poteva avvenire immediatamente a novembre 2022) che anche qualora Parte_1
Con avesse immediatamente accettato le chiavi da ossia a fine 2022,
comunque la conclusione cui giunge il Tribunale oggi sarebbe invariata.
pag. 8/15 Invero (anche una volta ricevute le chiavi) la locatrice doveva proporre un accertamento tecnico in contraddittorio, per verificare la condizione dell'immobile locato al momento del suo rilascio (al fine di non vedersi, in futuro, porre contestazioni da parte della CP_1
qualora avesse invece immediatamente eseguito le opere necessarie per la remissione in pristino anticipandone i costi e successivamente richiesto il pagamento).
Allo stesso modo, quindi, le mensilità di canone per il periodo in cui si è celebrato l'accertamento tecnico, così come lei successive mensilità (di cui poi si dirà, necessarie per l'esecuzione delle lavorazioni previste dal CT per la rimessione in pristino) sarebbero
Con state comunque dovute, e poste a carico di .
Si tratterebbe in ogni caso di mensilità relative ad un periodo in cui l'immobile non è stato utilizzato dalla locatrice per fatto e colpa della conduttrice, che non ha adempiuto all'art. 1590 e all'art. 19
del contratto, non riconsegnando il bene nello stesso stato in cui le venne consegnata all'inizio della locazione.
Quindi, a tutto voler concedere, anche a voler ritenere che
ST avrebbe dovuto accettare immediatamente le chiavi Pt_1
del bene, comunque il locatore avrebbe diritto a vedersi rifondere le mensilità di canone di locazione per tutto il periodo in cui lo stesso
è rimasto inutilizzato per fatto e colpa della conduttrice (giudizio di a.t.p. e tempo necessario per eseguire i lavori).
*

1.5. Da ciò consegue che le somme chieste per residuo del canone di novembre del 2022 e per le successive mensilità sino all'11.7.2023
sono dovute.
Vanno poi aggiunti gli interessi così calcolati:
pag. 9/15 - al saggio ex art. 1284 co. 1 c.c. decorrenti su ogni singola scadenza di indennità e maturati via via sino al deposito del ricorso dell'8.2.2024;
- al saggio ex art. 1284 co. 4 c.c. sulle medesime indennità
decorrenti dall'instaurazione della domanda giudiziale al saldo.
*


2. gli oneri accessori maturati
In ricorso la locatrice ha chiesto il pagamento di € 4.218,83 a titolo di oneri accessori dovuti e non pagati.
All'udienza odierna ST ha dichiarato di nulla opporre Pt_1
alla riduzione della domanda, in consonanza con le eccezioni della che nelle sue difese ha quantificato il dovuto al ribasso per € CP_1
3.628,69 iva inclusa.
L'importo va riconosciuto come da concorde quantificazione delle parti, oltre interessi:
- al saggio ex art. 1284 co. 1 c.c. decorrenti dalla messa in mora del 3.11.22 sino al deposito del ricorso dell'8.2.2024;
- al saggio ex art. 1284 co. 4 c.c. dall'instaurazione della domanda giudiziale al saldo.
*


3. i danni all'immobile locato

3.1. Vanno poi analizzati tutti gli importi individuati dal CT geom.
nel procedimento R.G. n. 7869/2022, per € 63.595,48. Per_2
ST contesta la detrazione di € 14.332,18 per Pt_1
“migliorie” operata dal CT per violazione delle clausole contrattuali, mentre la contesta, in radice la correttezza del CP_1
ragionamento seguito dal CT per redigere il suo elaborato.
*
pag. 10/15 3.2. Il ragionamento del CT e le conclusioni raggiunte sono condivisibili in quanto:
- alla pagina 8 dell'elaborato peritale si nota che il CT
individua le opere necessarie per ripristinare i locali “in modo
da riportarle allo stato pristino di inizio locazione” criterio condivisibile e rispondente alle norme di legge più volte citate;

- le uniche contestazioni che la doveva muovere erano CP_1
relative alla esatta consistenza dei locali nel febbraio del
2001, momento in cui ne è entrata in possesso, al fine di mostrare di non aver mutato alcunchè nel corso della locazione;

Con
- in sede di a.t.p. l'allora consulente di dott non Per_3
ha rilevato alcunché in merito alle conclusioni raggiunte dal
CT;
- nella comparsa di costituzione non vi è stata alcuna precisa allegazione di opere (individuate da CT ) che erroneamente Per_2
venivano poste a carico della (in quanto opere che, in CP_1
tesi, erano già presenti all'inizio della locazione);
Con
- l'unica voca che viene specificamente contestata da con l'istanza depositata in data 15.11.2024 riguarda “le inferriate
esterne (profili in ferro verticali), di cui discorre il Ctu a
pag. 9 della relazione, erano già presenti all'inizio della
locazione dell'8.2.2001, come si evince anche dalla
documentazione fotografica allegata a detta relazione (all. 4
prodotto dalla in doc. 17)”. CP_1
*

3.3. Solo tale specifica contestazione di un passaggio della CT,
supportata da adeguate evidenze documentali, è fondata.
pag. 11/15 Corrisponde al vero che le fotografie dimesse all'allegato 2.3. alla
CT, alla pagina 7, rappresentano l'esterno dei locali di cui è causa,
con un timbro del Comune datato 14.12.2000 (quindi prima della locazione) e raffigurano le vetrate coperte dalle inferriate verticali.
Tali inferriate appaiono del tutto simili a quelle della foto 3
scattata dal CT in sede di sopralluogo.
E' quindi fondata l'obiezione secondo cui non è possibile porre a carico della convenuta il costo per la rimozione di tali inferriate.

Per questi motivi

il Tribunale elimina dall'elenco lavori di cui all'allegato 7 alla CT la voce “

2.2 Rimozione barriere antintrusione
(ritti profilati metallici) € 3.850,00”.
Con Le residue contestazioni di si fondano su alcuni passaggi esposti dal CT AV (ove discute della vocazione mercantile del bene locato o del suo essere o meno, in precedenza, già adibito a locali bancari).
Tali obiezioni appaiono generiche e non tengono conto che l'unico riferimento che va tenuto a mente per il confronto con lo stato attuale del bene è la condizione dell'immobile nel 2001; poiché al tempo la era nella detenzione dei locali, sia il principio di CP_1
vicinanza della prova, sia la distribuzione del relativo onere in giudizi similari, conducono ad affermare che la conduttrice doveva prima allegare (in maniera chiara e con riferimento agli esiti della
CT) e quindi provare che quanto riconsegnato nel luglio del 2023
corrisponde a quanto ricevuto nel febbraio del 2001.
Con Ciò non è stato fatto, quindi le obiezioni di vanno rigettate,
salva la decurtazione di cui si è detto sopra.
L'iva sui lavori di ripristino non è un costo per Parte_1
quindi non configura danno risarcibile (in tesi il risarcimento del danno patrimoniale comprende anche l'Iva, sempre che il danneggiato,
pag. 12/15 per l'attività svolta, non abbia diritto al rimborso o alla detrazione dell'Iva versata, tra le altre Cassazione 19 luglio 2022, n. 22580).
*

3.4. La decurtazione delle voci di danno individuate dal CT,
decurtazione sempre proposta dal CT per far valere le migliorie effettuate dalla locataria (cfr. pagina 16 elaborato peritale), non è
condivisibile.
Come rilevato dalla difesa di ST Loris, da contratto “tutte
le migliorie che il Conduttore apporterà alle unità immobiliari locate
non potranno essere rimosse a fine locazione ma resteranno a beneficio
della Società Locatrice a titolo gratuito…”. (art. 19).
Per tali motivi, se migliorie vi sono state e se queste non sono eliminate (per la rimessione in pristino richiesta dalla locatrice)
tantomeno è ammissibile ridurre il risarcimento del danno spettante alla conduttrice, la quale altrimenti (ragionando secondo quanto
Con proposto dal CT) finirebbe per pagare alla il valore di tali migliorie, contrariamente a quanto pattuito all'art. 19.
*

3.5. Da ultimo è dovuto anche, a titolo di danno, il canone di locazione corrispondente al periodo di 4 mesi quantificato dal CT
come necessario per eseguire il ripristino dei locali (€ 4.195,13
mensili x 4 = € 16.780,52), oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.c.
dal giorno della domanda al saldo.
*
Con Le spese seguono la soccombenza di e sono liquidate in dispositivo, scaglione di valore in base al decisum (sino ad €
260.000,00) con liquidazione:
- per il giudizio di si riconoscono le tre fasi di legge ai CP_3
valori medi di tariffa;

pag. 13/15 - per il giudizio di merito si riconoscono le 4 fasi di cui le prime due ai valori medi, fase istruttoria ai minimi perché è
consistita nella sola acquisizione dell'a.t.p., fase decisoria ai minimi tenendo conto che la decisione è avvenuta senza note scritte ma con mera discussione orale;

- per la mediazione si riconoscono gli importi richiesti in nota spese.
Le spese vive vengono riconosciute nella misura indicata in nota spese da rivestimenti così come il costo del CT AV. Pt_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Padova, definitivamente pronunciando ogni diversa domanda rigettata, così provvede:

1. condanna al pagamento in favore di Controparte_1
delle seguenti somme: Parte_2

1.a. € 35.693,03 per canoni e indennità oltre interessi:
▪ al saggio ex art. 1284 co. 1 c.c. decorrenti su ogni singola scadenza di indennità e maturati via via sino al deposito del ricorso dell'8.2.2024;
▪ al saggio ex art. 1284 co. 4 c.c. sulle medesime indennità decorrenti dall'instaurazione della domanda giudiziale al saldo.

1.b. € 3.628,69 per oneri accessori oltre interessi:
▪ al saggio ex art. 1284 co. 1 c.c. decorrenti dalla messa in mora del 3.11.22 sino al deposito del ricorso dell'8.2.2024;
▪ al saggio ex art. 1284 co. 4 c.c. dall'instaurazione della domanda giudiziale al saldo.

1.c. € 59.754,48 per risarcimento costi ripristino oltre interessi: pag. 14/15 ▪ al saggio ex art. 1284 co. 1 c.c. decorrenti dal
30.11.2022 sino al deposito del ricorso dell'8.2.2024;
▪ al saggio ex art. 1284 co. 4 c.c. dall'instaurazione della domanda giudiziale al saldo;

1.d. € 16.780,52, per mancato utilizzo del bene locato, oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. dall'8.2.2024 al saldo;

2. condanna la parte convenuta al pagamento, in favore della parte attrice delle spese del presente giudizio, che liquida in:
- € 3.820,00 per compenso a.t.p.;
- € 9.141,50 per compenso giudizio di merito;

- € 3.010,00 per mediazione;

il tutto oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a.
come per legge;
oltre ad € 1.120,80 per anticipazioni esenti ed €
4.043,00 per compenso al CT.
Così in data 15/01/2025.
Il Giudice
Dott.ssa Maddalena Saturni
pag. 15/15