R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO

in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Rita Cuzzola ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 1876 2022 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi promossa da
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
(c.f. ) Parte_2 C.F._2
Entrambe rappresentate e difese dall'Avv. MANDANICI VINCENZO , come da procura in atti. attori, contro
( c.f. , rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 C.F._3
DA NE e dall'Avv. DIEGO LANZA come da procura in atti. convenuto,
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'Avv. PAOLINA Controparte_2 C.F._4
PIRRI come da procura in atti. terzo chiamato

Controparte_3
Terzo chiamato contumace avente ad oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso.
Conclusioni delle parti: le parti concludevano come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza, ex art. 127 ter c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione, regolarmente notificato, le attrici adivano il Tribunale di Barcellona P.G. premettendo quanto segue:
Le sorelle sono proprietarie unitamente al loro padre e comunque detengono in forza di un Pt_1 contratto di locazione, l'immobile in Terme Vigliatore, via del Mare, adibito a bar, che inizialmente era stato concesso in locazione unitamente alla attrezzatura, dalla defunta madre alla SI.ra Persona_1
In seguito ad un atto di cessione di azienda stipulato il 5.07.2017, la cedeva, il Controparte_2 CP_2 ramo di azienda, unitamente al contratto di locazione alla SI.ra . Controparte_1 Successivamente, con scrittura del 12.05.2021, le SI.re e la SI.ra , Pt_1 Controparte_1 concordavano che il canone sarebbe stata di euro 1.500,00 sino a dicembre '21 e 2.000,00 Euro dal gennaio 2022.
Ciò premesso ed affermando che la conduttrice si era resa morosa, chiedevano l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
1) Convalidare l'intimazione di sfratto per morosità ed ordinare al cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce all'atto di citazione.
3) In caso di opposizione pronunciare ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c..
4) Dichiarare, in ogni caso, risolto il contratto di locazione dell'unità di cui in premessa per il grave inadempimento perpretato dal conduttore, con condanna del medesimo al rilascio nello stato di fatto e di diritto in cui è stato consegnato.
Parte resistente, costituendosi in giudizio si opponeva alle domande attrici eccependo la improcedibilità dell'azione e la inamissibilità delle richieste.
Con ordinanza del 23.12. 2022 il giudice incaricato ordinava, ex art. 665 c.p.c., all'intimata il rilascio dell'immobile entro la data del 30.01.2023, disponeva il mutamento di rito e assegnava il termine per l'inizio della procedura di mediazione.
Venivano depositate da entrambe le parti le memorie integrative e, in particolare, la resistente
[...] così concludeva: CP_1 ditta IN VIA PRELIMINARE, autorizzare il convenuto ai sensi dell'art. 420 e ss del c.p.c. chiamare in causa la
SI.r nata a [...] il [...] e residente in [...] maggio n. 5 Controparte_2
(C.F.: ) in proprio e nella qualità di titolare dell'omonima ditta individuale P.Iva CodiceFiscale_5
e il sig nato a [...] il [...] e residente in Terme Vigliatore nella P.IVA_1 Controparte_3 via del mare n. 90 (C.F.: ) e di conseguenza che il GIUDICE Voglia differire, sempre CodiceFiscale_6 ai sensi dell'art. 418 c.p.c l'udienza di discussione allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui all'art. 420 c.p.c. e la relativa costituzione in giudizio;
NEL MERITO: - previa ogni più opportuna declaratoria, respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto. IN VIA RICONVENZIONALE:
-1) in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria a far data dal 2019 e dichiarare la responsabilità della parte attrice per avere egli omesso di eseguire le opere di manutenzione del bene e per violazione di quanto disposto all'art. 1575 c.c. e 1576
c.c., e per la mala fede contrattuale, e per l'effetto condannarla al risarcimento del danno da quantificarsi – anche in via equitativa - in corso di causa, dovendosi così provvedere alla contestuale rideterminazione del canone di locazione dovuto dall'anno 2017 sino alla definitiva risoluzione delle problematiche e dei vizi esposti, in maniera proporzionale alla riduzione di utilità che il conduttore consegue a causa dei limiti esistenti al pieno godimento del bene per i motivi esposti in narrativa. 2)-Ritenere e dichiarare il contratto di locazione nullo e/o annullabile per totale inadempimento del locatore per vizi e difformità della cosa locata ai sensi dell'art. 1578 e ss c.c.. 3)-Rigettare tutte le domande avanzate dall'attore, con l'atto introduttivo del presente giudizio, in quanto assolutamente nulle, inammissibili e, comunque, infondate, non sussistendo alcuna morosità, né inadempimento del conduttore tale da legittimare la richiesta di risoluzione del contratto.
4)-Per l'effetto ritenere e dichiarare non dovute le somme pretese dall'intimante per le motivazioni sopra descritte e sospendere l'ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti;
5)-Rideterminare, per l'effetto,
l'importo del canone in ragione dell'effettiva destinazione d'uso e dello stato dell'immobile, riconducendo ai parametri di legge le clausole contrattuali irregolari o nulle.
6)- In ipotesi sia dichiarata la risoluzione del contratto, si chiede che la somma che dovesse risultare dovuta in favore del locatore sino alla riconsegna dell'immobile, sia diminuita in compensazione con i crediti della per come sopra CP_1 documentati e per quelli che saranno documentati in corso di giudizio, oltre all'ulteriore credito vantato dalla sig.ra CP_1 per il diritto al pagamento dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale di cui all'art. 34 l. 392/1978.
Autorizzata la chiamata del terzo, come richiesto da parte resistente, si costituiva il terzo
[...] che contestava le domande avverse ed eccepiva la carenza di legittimazione. CP_2
Il terzo rimaneva contumace. Controparte_3
Istruita la causa tramite l'espletamento dell'interrogatorio formale e l'escussione dei testi ammessi, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata l'udienza per la discussione per la quale veniva disposta la trattazione ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c..
******
La domanda proposta dalle ricorrenti è meritevole di accoglimento.
La morosità del conduttore è confermata e indiscussa, a partire dal 2020 sino al rilascio dell'immobile avvenuto nel 2023.
In merito all'eccezione di inadempimento avanzata dalla conduttrice per i vizi della cosa locata va precisato che la c.d. “exceptio non rite adimpleti contractus” prevista dall'art. 1460 c.c., che viene applicata anche alle locazioni di immobili urbani, consiste nel rifiuto, da parte di uno dei contraenti, di adempiere esattamente la propria prestazione perché l'altro dal canto suo è inadempiente.
Tale eccezione è ammissibile, come sopra detto anche con riferimento ai contratti di locazione, però va evidenziato che la sua applicazione in subiecta materia è particolare in quanto il contratto di locazione è caratterizzato dal godimento del bene, integrante la prestazione del locatore a fronte della quale corrisponde quella principale del conduttore rappresentata dal pagamento del corrispettivo convenuto.
Ciò comporta che la prestazione cui è obbligato il conduttore, cioè il pagamento del canone, deve ispirarsi a criteri di correttezza e buona fede e non può produrre un'alterazione del sinallagma contrattuale determinando uno squilibrio delle rispettive posizioni delle parti del rapporto locatizio.
Secondo costante giurisprudenza (citiamo l'ultima sentenza della Cass. 27/09/2016 n, 18987), quando non viene pagato il canone di locazione è legittima l'azione giudiziaria promossa dal locatore per ottenere lo sfratto per morosità a meno che non sia completamente impossibile il godimento del bene. Ciò significa, alla luce della consolidata giurisprudenza della Corte Regolatrice, che quando non viene pagato il canone di locazione è legittima la reazione del locatore attraverso il ricorso allo speciale strumento processuale dello sfratto per morosità, laddove l'inadempimento del conduttore non è ispirato ai suddetti criteri, salvo il caso in cui la prestazione del locatore (che si sostanzia nel permettere il godimento del bene locato) non venga completamente a mancare, come ad esempio nel caso della esistenza di vizi gravi nell'immobile che comportano la impossibilità di utilizzare il bene da parte del conduttore.
Dagli atti processuali risulta che gli eventuali vizi, non hanno impedito l'uso dell'immobile.
La presenza di questi vizi è stata comunicata solo dopo la notifica della citazione per la convalida dello sfratto, ciò significa che per la conduttrice non erano così invalidanti tanto da richiedere la risoluzione del contratto.
Come sopra specificato, il conduttore non può sospendere totalmente o parzialmente il pagamento del canone di locazione, laddove non venga completamente a mancare la controprestazione del locatore in ragione dell'esistenza di evidenze di criticità idonee ad impedire il godimento totale del bene (il cui onere probatorio rimarrà a carico del conduttore ex art. 2697 CC dato che “reus in excipiendo fitactor), tra i quali possono farsi rientrare anche la mancanza dei requisiti di abitabilità dell'immobile se ed in quanto tale inidoneità sia in grado di impedire in modo assoluto l'utilizzo della res locata (v. Tribunale di Salerno 2011/2015 e Tribunale di Prato 250/2015, Tribunale di Roma 22852/2013 – in Red. Giuffrè
2013/2015; Cass 22312/2007, Cass. 12983/2010, Cass. 25798/2010).
In definitiva, la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone, giustificata dalla asserita esistenza di vizi del bene locato, non conosciuti o conoscibili al momento della stipulazione del contratto di locazione, o sopravvenuti, comunque non in grado impedire il concreto godimento del bene locato, sostanzierebbe, in capo al conduttore, un comportamento contrario ai principi di correttezza e buona fede: come tale del tutto arbitrario ed inidoneo a paralizzare la ordinanza di rilascio, in una eventuale procedura di sfratto per morosità.
Nel caso in esame, neanche la prova testimoniale è servita a provare l'inadempimento del locatore, utile a giustificare il mancato pagamento dei canoni;
difatti i testi escussi pur riferendo della esistenza di vizi non hanno dato prova della inutilizzabilità del bene.
Del resto, ciò sarebbe in contrasto con le domande formulate dalla conduttrice di pagamento per le migliorie da ella apportate. E' poco credibile che si sia disposti ad affrontare spese per migliorare un bene che non può essere utilizzato.
Anche la domanda riconvenzionale non può trovare accoglimento essendo essa sprovvista di prova. E' utile precisare che come migliorie si intendono quelle “trasformazioni o sistemazioni diverse… “ che
“…apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi… “ (Cass.
13070/2004).
Secondo l'art. 1592 del Codice Civile, “Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata .Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore”.
Il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, pertanto, che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo (Cass. 2494/
2009; Cass. 5541/ 2012).
Come già detto, alcuna prova è stata fornita da parte resistente circa il consenso esplicito del proprietario dell'immobile.
La semplice conoscenza o tolleranza del locatore circa la realizzazione dell'opera non è sufficiente ai fini dell'ottenimento della indennità, pertanto nulla è dovuto in relazione ai lavori eseguiti dal conduttore.
Ciò detto, si accoglie la domanda principale, dichiarando la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e la si condanna al pagamento dei canoni Controparte_1 arretrati, maturati sino al rilascio dell'immobile oltre alle spese per imposte di registro e spese condominiali, per un complessivo importo di Euro 31.471,97, oltre interessi legali
Infine, dagli atti di causa, non risulta alcun coinvolgimento nel presente giudizio e nella vicenda in esso trattata dei terzi chiamati, e che sono estranei a qualsiasi tipo Controparte_2 Controparte_3 di legittimazione.
In merito alla richiesta di condanna a lite temeraria formulata dal terzo chiamato in causa,
[...]
essa trova accoglimento, atteso la evidente colpa grave commessa nell'aver richiesto la CP_2 chiamata in causa pur sapendo della totale estraneità del terzo costituendo ciò un evidente abuso dello strumento processuale. Sul punto appare utile richiamare la statuizione di legittimità, a mente della quale
"L'accertamento della responsabilità aggravata, ex art. 96 c.p.c., discende esclusivamente da atti o comportamenti processuali concernenti il giudizio nel quale la domanda viene proposta, quali, ai sensi del comma 1, l'aver agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave o, per quanto riguarda il comma 3, l'aver abusato dello strumento processuale" (Cass., SS.UU.,
n. 25041/2021).
Alla luce di quanto sopra si condanna , ai sensi dell'art. 96 I comma c.p.c., Controparte_1 al risarcimento del danno subito da che si liquida in via equitativa in Euro 2.000,00. Controparte_2
Le spese seguono la soccombenza della parte resistente e si liquidano in dispositivo, in base ai parametri tendenti al minimo di cui al DM 55/2014 e succ. modif., tenuto conto del valore della causa e dell'attività svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, in persona del sottoscritto giudice onorario in funzione di giudice unico, sentiti i procuratori delle parti costituite, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1876/2022 R.G.A.C., così provvede:
Dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione per cui è causa ed avente ad oggetto l'immobile situato in Terme Vigliatore, Via del Mare;

Condanna parte resistente al pagamento in favore delle ricorrenti Controparte_1
e della somma di Euro 31.471,97, per canoni scaduti e non pagati sino Parte_1 Parte_2 alla data del rilascio dell'immobile, spese imposte di registro ed oneri condominiali oltre interessi legali dalla scadenza sino al soddisfo.
Condanna parte resistente al pagamento, ex art. 96 c.p.c., I comma, in Controparte_1 favore del terzo chiamato, della somma di Euro 2.000,00 Controparte_2
Condanna parte resistente al pagamento delle spese giudiziarie in favore Controparte_1 delle ricorrenti e che liquida in complessivi 4.951,70 €, oltre spese vive, Parte_1 Parte_2 cui vanno aggiunti spese generali, IVA e CPA come per legge.
Condanna parte resistente al pagamento delle spese giudiziarie in favore Controparte_1 di che liquida in complessivi 3.809,00 €, oltre spese vive, cui vanno aggiunti spese Controparte_2 generali, IVA e CPA come per legge.
Barcellona P.G. 13.10.2025
Il GOP
Dott.ssa Maria Rita Cuzzola