REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
Contenzioso CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Mario Venditti ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 233/2023 promossa da:
(C.F.: , (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
e (C.F.: ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 elettivamente domiciliati a Pisa, via L. Coccapani n. 14, presso lo studio dell'avv. Franco
Franconi, e rappresentati e difesi in giudizio dall'avv. Daniele Burgassi, in virtù di procura allegata all'atto di citazione;

ATTORI - INTIMANTI

contro

:
(C.F.: , elettivamente domiciliato a Massa CP_1 C.F._4
Marittima, via della Libertà n. 26, presso lo studio dell'avv. Andrea Fivizzani, che lo rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO - INTIMATO

CONCLUSIONI: come da note scritte depositate in luogo dell'udienza del 10.9.2025.
MOTIVI DI FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, , e Parte_1 Parte_2
hanno intimato a lo sfratto dall'immobile sito in Parte_3 CP_1
Follonica, via Santini n. 10, concesso in locazione commerciale con contratto del pagina 1 di 9 7.10.2021, denunciando una morosità pari ad € 9.100,00 per omesso pagamento dei canoni scaduti da aprile a novembre 2022, salva la mensilità di maggio.
Resisteva alle domande attoree l'intimato, eccependo d'essere stato costretto a sospendere il pagamento del canone onde evitare l'accrescimento del danno cagionatogli dai vizi del locale affittato, idonei a precludergli lo svolgimento dell'attività di pizzeria, esercitata invero solo pochi giorni a maggio, e agendo in via riconvenzionale per chiedere: in tesi, l'annullamento del contratto per vizio del consenso del conduttore ricadente sulle qualità dell'oggetto della prestazione;
in ipotesi, la risoluzione del contratto per grave inadempimento dei locatori;
in ogni caso, la restituzione della polizza fideiussoria di € 7.800,00 consegnata alla stipula del contratto e il risarcimento dei danni sofferti, stimabili nell'importo di € 25.560,00 a titolo di danno emergente per i canoni versati (anche a mezzo della manutenzione dell'immobile) e per l'acquisto dell'attrezzatura della pizzeria rimasta forzatamente inutilizzata, nonché di € 86.228,52 a titolo di lucro cessante.
Alla prima udienza del 1°.2.2023, raccolta l'intenzione dell'intimato a coltivare la domanda di scioglimento del contratto e a restituire l'immobile ai locatori, il Giudice ordinava il rilascio del fondo ex art. 665 c.p.c., disponendo il mutamento del rito e invitando le parti a esperire la mediazione imposta dall'art. 5 del D.Lgs. 28/2010.
A distanza di pochi giorni, il convenuto depositava un ricorso per accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., denunciando l'urgenza di fotografare lo stato dei luoghi prima del rilascio, previsto al 31.3.2023, al fine di evitarne una possibile alterazione ad opera dei locatori.
Malgrado la resistenza di questi ultimi, eccipienti la inammissibilità e infondatezza del ricorso, il Tribunale disponeva la CTU, limitando l'indagine ad alcune problematiche.
Depositate dalle parti le memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., sfruttate dagli intimanti per contestare diffusamente l'opposizione, precisare l'entità dei canoni insoluti alla somma di € 15.600,00 e chiedere la condanna del convenuto al risarcimento dei danni arrecati all'immobile per l'importo di 1.780,00 e alla responsabilità processuale aggravata ai sensi dell'art. 96, co. 3 c.p.c., la causa veniva istruita con l'assunzione delle prove testimoniali ammesse e decisa all'udienza del 10.9.2025, dopo il deposito di note conclusive.

***** pagina 2 di 9

1. Le domande caducatorie avanzate dalle parti.
Tanto premesso in fatto, si rileva in diritto che la domanda risolutoria di parte attrice è fondata e merita accoglimento, atteso l'inadempimento del convenuto e considerata la morosità denunciata e del cui pagamento non è stata fornita prova.
Va ricordato che, difatti, secondo i noti principi in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi o estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (cfr. ex plurimis Cass. n. 826/2015).
Nella fattispecie, gli attori hanno assolto gli oneri di prova che gli incombevano ex art. 2697, co. 1 c.c., producendo in giudizio il contratto di locazione (all. 1) e allegando l'inadempimento del convenuto nel pagamento dei canoni riferiti al periodo compreso tra aprile e novembre 2022, fatta eccezione per la mensilità di maggio.
La difesa del convenuto s'è tradotta nella denuncia di gravi criticità afferenti all'immobile locatogli, manifestatesi proprio dal mese di aprile 2022, dopo la ristrutturazione dei locali avvenuta a proprie spese avverso il pagamento di un canone ridotto per il primo periodo di affitto.
Nel dettaglio, il conduttore ha lamentato che:
• a inizio aprile cominciò a piovere nel fondo tra l'antibagno e la cucina, costringendolo a rivolgersi alla proprietà che risolse il problema solo apparentemente;

• dopo quindici giorni dall'apertura del locale, i primi di giugno avrebbe trovato dell'acqua sul pavimento della cucina e delle evidenti crepe ancora macchiate d'acqua sopra il banco pizza, fenomeni poi rispettivamente imputati all'occlusione di una tubazione di scarico passante sul retro del fabbricato condominiale e alla perdita dell'impianto idraulico del piano sovrastante;

• malgrado l'interessamento di vari soggetti (Vigili del Fuoco, Condominio, condomino del piano di sopra, compagnie assicurative, locatori e imprese) volto a indagare sulle problematiche denunciate, queste non sarebbero state tempestivamente risolte, interdicendo così l'esercizio commerciale per carenza dei requisiti di sicurezza, igiene e salubrità degli ambienti.
pagina 3 di 9 Alla luce di tali doglianze, ha chiesto in via preliminare la declaratoria di annullamento del contratto per vizio del consenso ricadente sulle qualità dell'oggetto della prestazione
(artt. 1427 e 1429 n. 2 c.c.), o in alternativa di risoluzione per grave inadempimento dei locatori (art. 1578, co. 1 c.c. e/o art. 1453 c.c.), a seconda rispettivamente se i vizi preesistessero o fossero sopravvenuti alla stipula della locazione.
Ebbene, la domanda di annullamento del contratto è chiaramente infondata, stante la totale carenza di allegazione e prova della contezza, in capo ai locatori, circa la preesistenza degli asseriti vizi dell'immobile denunciati dal ante litem e del CP_1 conseguente errore in cui questi sarebbe caduto al momento della stipula del contratto, per come esatto dall'art. 1428 c.c..
Né può ignorarsi che i contrattempi lagnati siano insorti a distanza di mesi dalla firma del contratto e - almeno per quanto concerne le infiltrazioni ascrivibili alla rottura della tubazione del piano sovrastante e di quella ubicata nella parete di confine dell'edificio confinante -, furono pacificamente riconducibili a eventi sopravvenuti. ppalesa l'assunto contenuto nella memoria conclusiva del conduttore per CP_2 ravvisare in un avversario capitolo di prova testimoniale il riconoscimento implicito della conoscenza originaria dei vizi da parte dei locatori: a ben vedere, il capitolo citato appartiene alla stessa difesa dell'intimato, quale “prova contraria indiretta”, e peraltro non ha trovato profitto nelle deposizioni dei testi escussi.
La domanda di annullamento del contratto locatizio va, quindi, respinta.
Quanto alle censure relative agli inadempimenti di parte locatrice, idonei secondo la prospettazione del a legittimare la cd. exceptio inadimpleti contractus di cui all'art. CP_1
1460 c.c. e finanche la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578, co. 1 c.c. e/o dell'art. 1453 c.c., giova osservare come l'opposizione si fonda, in larga parte, sulla presenza di due infiltrazioni d'acqua che avrebbero inficiato il godimento dell'immobile: una, quella del solaio, proveniente dalla rottura dell'impianto idraulico dell'abitazione di sopra (all.ti 4 e 5 della comparsa di risposta e all. 7a della memoria integrativa degli attori); l'altra, quella stillante dalle fughe delle mattonelle in cucina, originata da una conduttura di scarico appartenente a un edificio adiacente a quello in cui sono ubicati i locali affittati al convenuto (all.ti 4-6 della comparsa di risposta, all. 9 della memoria integrativa degli attori e pagg. 15 e 20 della CTU).
Ora, giova rimarcare come l'obbligazione del locatore di mantenere la cosa concessa in godimento al conduttore in stato da servire all'uso convenuto di cui agli artt. 1575, co. 1 pagina 4 di 9 n. 2 e 1576 c.c. abbia un contenuto e un perimetro applicativo diverso dalla garanzia per vizi della cosa locata di cui agli artt. 1578 e 1581 c.c..
La prima, infatti, grava il locatore di un obbligo di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo (salve le opere di piccola manutenzione di cui al 1° comma dell'art. 1576 c.c.), obbligo il cui adempimento può essere preteso coattivamente dalla controparte.
Oggetto della pretesa riparatoria sono i “guasti”, ossia i deterioramenti dovuti alla naturale usura del bene o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nella sua utilizzazione (cfr. Cass. n. 24459/2011).
La garanzia per “vizi”, invece, rientra fra i cd. effetti di natura non obbligatoria del contratto di locazione, in quanto in tal caso il locatore non è tenuto a eseguire alcuna prestazione di contenuto patrimoniale in favore del conduttore (che, infatti, a differenza di quanto accade in caso di guasti, non può domandarne la rimozione cfr. Cass. n.
6580/2013), ma si trova, piuttosto in una condizione di soggezione di fronte alle pretese azionabili da quest'ultimo, indicate dalla norma nella riduzione del canone, nella risoluzione del contratto e nel risarcimento del danno.
Il vizio, a differenza del guasto, è un difetto che investe la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale (cfr. ancora Cass. n. 24459/2011).
Tuttavia, il guasto e il vizio hanno una caratteristica comune: per legittimare il conduttore all'azionabilità dei rimedi suddetti è indispensabile che attengano specificamente alla cosa locata e non derivino, invece, dall'omessa manutenzione di altri beni, di proprietà di terzi.
In quest'ultimo caso, al contrario, si è di fronte a delle molestie di fatto estranee al rapporto obbligatorio e al perimetro della garanzia - limitata ai vizi o alle molestie di diritto artt. 1575, co. 1 n. 3 e 1585, co. 1 c.c. - e trova applicazione il disposto dell'art. 1585, co. 2, c.c. (cfr. ex multis Cass. n. 2410/1970, Cass. n. 11514/2008 e Cass. n.
23447/2014), sicché il conduttore dovrà agire direttamente contro il terzo molestatore.
Tipico caso di molestia di fatto è invero l'infiltrazione riconducibile al fatto del terzo, proprietario dell'immobile sovrastante, il quale, con il suo operato, abbia arrecato pregiudizio al godimento del conduttore (cfr. ex plurimis Cass. n. 1693/2010 e Cass. n.
12220/03).
pagina 5 di 9 In tali ipotesi, dunque, la previsione di un'azione diretta del conduttore nei confronti del terzo esclude che questi abbia al contempo la facoltà di sospendere la corresponsione dei canoni di locazione, non potendosi riversare sul locatore le conseguenze dell'illecito altrui
(cfr. Trib. Napoli n. 618/2025).
Al limite esiste un orientamento giurisprudenziale che, pur al di fuori del tenore letterale del secondo comma dell'art. 1585 c.c., assegna alla c.d. molestia di fatto la capacità di legittimare il recesso anticipato del conduttore (cfr. Cass. n. 12291/2014) ai sensi dell'art. 3, co. 6 della L. 431/1998 o dell'art. 27 della L. 392/1978, rispettivamente previsti per le locazioni abitative e commerciali di immobili urbani, a condizione che la turbativa sia strettamente e oggettivamente connessa al bene condotto in locazione.
Il che è lo stesso che dire che l'esigibilità dei canoni della locazione, quantunque l'obiettiva riduzione del godimento del bene subìto dal conduttore, non si traduce in un'irragionevole compressione del suo interesse sostanziale, giacché da un lato l'alterazione del sinallagma contrattuale è dovuta a un fatto obiettivamente estraneo alla sfera di dominio della controparte, dall'altro la pretesa risarcitoria che il conduttore può azionare nei confronti del terzo molestatore è pienamente satisfattiva (cfr. Trib. Palermo
n. 4864/2021): la stessa, infatti, pur non potendo riguardare i danni prodotti all'immobile
- per la cui rimozione è legittimato soltanto il locatore proprietario -, abbraccia sia i danni arrecati ai beni mobili che il conduttore vi custodiva, sia quelli consistenti nel pagamento del canone di locazione per il periodo della sua effettiva inagibilità - che comprende anche il tempo necessario alla completa esecuzione delle opere di rimessione in pristino -
, sia, in ultimo, le perdite riverberatesi sull'attività commerciale, anche negli esercizi successivi (cfr. Cass. n. 8466/2020).
Per volontà del legislatore (art. 1585, co. 2 c.c.), quindi, è sulla sfera giuridica del terzo molestatore che deve essere traslato il peso economico delle conseguenze derivanti dal suo fatto illecito.
Nel caso di specie, pertanto, risultano vane le obiezioni rivolte dal contro i locatori CP_1 aventi a oggetto la biasimata compressione del godimento dell'immobile scaturita da anomalie di beni appartenenti a soggetti diversi dai medesimi (id est: inquilino del piano sovrastante e condominio limitrofo), vieppiù considerata la loro puntuale attivazione nella segnalazione delle infiltrazioni de quibus e nel tentativo di ovviarvi attraverso specifici interventi (all. 15 della comparsa di risposta e all.ti 4-9 della memoria integrativa degli attori). pagina 6 di 9 Per quanto riguarda, invece, le macchie e le sbollature superficiali di intonaco presenti sul soffitto dei locali bagno (ad uso personale) e antibagno, nonché sulla parete divisoria tra quest'ultimo e la cucina, esse sono state inquadrate dal CTU come segni di infiltrazioni di acque meteoriche, le quali, in concomitanza di eventi temporaleschi, rischiano di sovraccaricarsi sulla struttura piana che sovrasta i locali e penetrare all'interno del fondo locato a causa di un inefficace sistema di impermeabilizzazione e smaltimento acque
(pagg. 15-16 e 20-21 della perizia).
Lo stesso CTU, convocato a chiarimenti all'udienza del 21.2.2024, ha poi precisato che una concausa di dette infiltrazioni (o persino causa esclusiva) potrebbe altresì rinvenirsi nel tubolare metallico che sostiene il balcone del secondo piano dell'edificio e attraversa quello del primo piano che sovrasta parzialmente i beni locati, sfociando nel vano antibagno;
la perforazione di tale manufatto, invero, sarebbe idonea a pregiudicare l'impermeabilizzazione del lastrico, né potrebbe escludersi un gocciolamento dell'acqua all'interno del tubolare stesso.
Ciò detto, pur non potendosi negare la sussumibilità di tali fenomeni alla categoria di vizi della res tali da diminuirne astrattamente in modo apprezzabile l'idoneità della stessa all'uso pattuito, ritiene il Giudicante che, nella specie, la problematica controversa non sia eziologicamente legata alla denunziata interruzione dell'attività commerciale.
Benvero, nella comparsa di costituzione e risposta, il ammise che la percolazione CP_1
d'acqua manifestatasi i primi di aprile 2022 fu immediatamente risolta dai locatori, tant'è che di questa terza infiltrazione non si ha traccia fino alla domanda di mediazione presentata a gennaio 2023, dopo la notifica dello sfratto per morosità (all. 12 della memoria integrativa degli attori), nella quale ricondusse la chiusura dei locali alle infiltrazioni provenienti dall'appartamento sovrastante e a quelle delle mattonelle della cucina. Detta ultima circostanza è vieppiù corroborata sia dal verbale di intervento dei
Vigili del Fuoco del 28.7.2022, riportante le dichiarazioni del d'aver sospeso CP_1
l'esercizio a fine giugno a causa delle due infiltrazioni menzionate (all. 12 della memoria integrativa degli attori), sia dalla mail inoltrata a novembre 2022 dal legale dell'intimato per comunicare ai proprietari l'intenzione di liberare il fondo e la richiesta, in ordine ai canoni maturati, di “congelare ogni questione ad un esito delle cause che ha intrapreso verso i responsabili dei due sinistri”, da intendersi chiaramente riferite alle due infiltrazioni citate (all. 11 della memoria integrativa degli attori).
pagina 7 di 9 Il carattere isolato e non invasivo di tali inconvenienti, del resto, è rintracciabile nelle stesse riflessioni compiute dal CTU, dalle quali affiora come l'inibizione dell'attività commerciale potesse scaturire soltanto dalla contaminazione delle pareti della cucina - quale locale destinato alla conservazione e preparazione di generi alimentari -, a loro volta occasionate da eventi temporaleschi.
Così stando le cose, ad avviso del Tribunale, anche in applicazione del principio di buona fede che deve governare il contegno dei contraenti nell'esecuzione del contratto ai sensi dell'art. 1375 c.c., non si rinvengono gli estremi per giustificare la domanda risolutoria per inadempimento dei locatori proposta dal convenuto né l'exceptio inadimpleti contractus di cui all'art. 1460 c.c. dallo stesso sollevata, dovendo per converso accogliersi la domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, insita nella domanda di convalida di sfratto per morosità.


2. Gli aspetti economici.
In conseguenza di quanto osservato, il convenuto va condannato a versare alla controparte la somma di € 14.300,00 per canoni scaduti e non pagati sino al rilascio effettivo dei locali, avvenuto il 31.3.2023, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, nonché l'importo di € 160,00 a titolo di rimborso quota parte del 50% dell'imposta per il rinnovo del contratto per l'anno 2022 (all. 11 della citazione), oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo.


3. La polizza fideiussoria.
La contravvenzione alle proprie obbligazioni, ex latere conductoris, preclude la possibilità di accogliere la sua domanda di restituzione della fideiussione stipulata a richiesta dei locatori per l'importo di € 7.800,00 ai sensi dell'art. 4 del contratto di locazione a garanzia degli obblighi contrattuali.


4. La domanda risarcitoria proposta dagli attori.
La rinunzia di parte attrice alla domanda riconvenzionale avente a oggetto i presunti danni arrecati al fondo dal conduttore, dispensa il Giudicante dal pronunciarsi.
pagina 8 di 9

5. La domanda attorea ex art. 96, co. 3 c.p.c..
Non si ravvisano i presupposti per applicare la sanzione prescritta dall'art. 96, co. 3
c.p.c., tenuto comunque conto dell'incontrovertibile limitazione del godimento dell'immobile da parte del conduttore e delle modifiche delle domande attoree susseguitesi nel giudizio.


6. Le spese processuali.
Le spese di lite, comprensive del procedimento di ATP, seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014, applicando i valori minimi per la fase istruttoria, in ragione dell'attività svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita anche formulata in via istruttoria, così dispone:
1) dichiara il contratto di locazione sottoscritto il 7.10.2021, avente a oggetto l'immobile sito in Follonica, via Santini n. 10, risolto per inadempimento del conduttore;

2) rigetta le domande proposte dal convenuto;

3) condanna il convenuto a corrispondere agli attori la somma di 14.300,00 per canoni scaduti e non pagati fino al mese di marzo 2023 (compreso), oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, nonché l'importo di € 160,00 per oneri accessori, oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo;

4) rigetta la domanda attorea di condanna del convenuto ai sensi dell'art. 93, co. 3
c.p.c.;
1) condanna il convenuto a rifondere a parte attrice le spese di lite, che liquida in €
183,98 per esborsi ed € 7.603,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario
(15%) come per legge.
Grosseto 10.9.2025
Il Giudice
Mario Venditti
pagina 9 di 9