REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Lodi
SEZIONE PRIMA
210 /2025
Il Tribunale in persona del Giudice LE IN ha pronunciato ed art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 210/ 2025 promossa da:

Parte_1
CON CA NI RA RE
CONTRO

Controparte_1 Controparte_2
CONTUMACE
CONCLUSIONI PER GLI ATTORI INTIMANTI Parte_1
accertare e dichiarare la legittimità del diniego di rinnovo a suo tempo comunicato dalle ricorrenti al resistente;
e per l'effetto emettere nei confronti del Sig. il Sig. , Controparte_3 nato il [...] a [...] provvedimento immediatamente esecutivo di rilascio dell'immobile sito in sito in Carpiano (LO), Villaggio Ortigherio, n. 8/A ora civico 10, censito al catasto fabbricati al foglio 7, particella 72 sub. 702 categoria A3; condannare il Sig. (c.f. al Controparte_3 C.F._1
pagamento degli onorari, diritti e spese di lite, inclusi oneri fiscali e c.p.a., nella misura risultante dalla nota spese che si deposita unitamente al presente atto, ovvero nella misura omnicomprensiva di €. 5.001,12, oltre quelle ulteriori successive occorrende, oppure, in subordine, nella misura maggiore o inferiore ritenuta di giustizia.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO , e citavano avanti l'intestato Tribunale Parte_1 Parte_1 Parte_1 Controparte_3
chiedendo convalidarsi licenza per finita locazione di un immobile sito in Carpiano
[...] condotto in locazione dall'intimato per la scadenza contrattuale del 30/4/2025.
All'udienza fissata per la convalida il Giudice, rilevato che il contratto era stato stipulato per il periodo
1/5/2021-30/4/2025, rinnovabile per un ulteriore quadriennio, salvo disdetta ex art. 3 L. 431/98, ritenuto che il giudizio avente ad oggetto il diniego di rinnovo alla prima scadenza andava introdotto con il procedimento di cui all'art. 30 L. 392/78, disponeva la conversione del rito con assegnazione di termini per l'avvio della mediazione obbligatoria e l'integrazione delle difese.
La causa proseguiva quindi a cognizione piena, le attrici depositavano memoria integrativa ribadendo la volontà di rientrare in possesso dell'immobile alla prima scadenza contrattuale, l'intimato ritualmente citato non si costituiva e ne veniva dichiarata la contumacia.
La causa veniva quindi rinviata per la discussione all'udienza del 4/7/2025 ove veniva pronunciata sentenza
MOTIVI
Le attrici espongono di essere divenute proprietarie di un immobile sito in Carpiano Villaggio Ortigherio 8/A
a seguito di successione ereditaria da L'immobile era stato concesso in godimento da Persona_1 Per_1
a con contratto di locazione abitativa del 1/5/2021
[...] Controparte_3
registrato all'Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di Pavia in data 09/05/2021, al n. 003697.
Deceduto l'originario locatore il rapporto era proseguito con le eredi attuali attrici. Queste, con raccomandata del 24/9/2024, avevano comunicato al conduttore la volontà di non rinnovare la locazione oltre la prima scadenza del 30/4/2025 per la necessità di adibire l'immobile all'uso di personale abitazione.
Le attrici instano affinché venga accertata a e dichiarata la legittimità del diniego di rinnovo alla prima scadenza per i motivi di cui alla disdetta con conseguente condanna del conduttore al rilascio dell'immobile locato.
La domanda è fondata e deve trovare accoglimento.
Nelle locazioni ad uso abitativo, ai sensi dell'art. 2 comma 1 Legge 431/98, la durata minima del contratto è stabilita in quattro anni, decorsi i quali il contratto è prorogato ex lege per ugual periodo, ma il locatore ha facoltà di impedire il rinnovo alla prima scadenza qualora abbia l'esigenza di utilizzare l'immobile quale abitazione propria o di stretti congiunti, ovvero per l'esercizio in proprio o da parte di stretti congiunti, di attività commerciali, professionali o altre attività economiche, o eseguire sull'immobile opere di integrale ristrutturazione.
Stabilisce l'art. 3 L. 431/98 che la comunicazione del diniego di rinnovo alla prima scadenza deve specificare, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dal comma 1 dello stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata.
Secondo Cassazione 936/2013 tale norma deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, dell'effettività della destinazione al fine dell'applicazione delle sanzioni previste dalla legge se richieste dal conduttore.
Le locatrici, manifestando la volontà di adibire l'immobile locato a personale uso abitativo hanno fatto puntuale riferimento alla fattispecie prevista dall'art. 3 lett. a) L. 431/98, la comunicazione deve pertanto ritenersi valida.
La disdetta è stata inoltrata al conduttore nel termine di sei mesi previsto dalla legge e deve presumersi giunta al destinatario in virtù del principio di presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c., stante l'attestazione di spedizione della missiva a mezzo raccomandata all'indirizzo dell'immobile locato (prodotta in atti) (Cass. 13488/2011, 12954/2007, 8649/2006, 656/25).
Ciò premesso, accertato che ricorrono i presupposti per il legittimo esercizio della facoltà di recesso alla prima scadenza contrattuale, la domanda delle attrici deve essere accolta dichiarando il contratto cessato alla scadenza del 30/4/2025 con condanna del conduttore il rilascio.
Le spese di giudizio, come liquidate in dispositivo, comprensive dell'avvio del procedimento di mediazione obbligatoria, seguono la soccombenza.


PQM


Il Tribunale di Lodi in composizione monocratica definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, difesa, eccezione, deduzione disattesa così provvede:
DICHIARA cessato il contratto di locazione ad uso abitativo di cui è causa alla scadenza del 30/4/2025;
CONDANNA il convenuto al rilascio dell'immobile sito in Controparte_3
Carpiano Villaggio Ortigherio 8/A; a favore delle attrici , e Parte_1 Parte_1 Parte_1
;
[...]
VISTO l'art. 56 L. 392/78 fissa per l'esecuzione la data del 30/8/2025;
CONDANNA il convenuto al pagamento a favore delle attrici delle spese di lite che liquida in Euro 2.000,00 per compenso, Euro 256,00 per anticipazioni, oltre Iva e Cpa come per legge e rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% del compenso ex art. 2 del D.M. 55/2014 come modificato dal D.M. 147/22.
Lodi, 04/07/2025
Il Giudice Onorario di Pace
LE IN