Sentenza n. 3013/2026
Depositata il 20/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 15, riunita in udienza il 18/02/2026 alle ore 09:00 in composizione monocratica:
ITRI PAOLO, Giudice monocratico in data 18/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 19147/2025 depositato il 11/11/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Calvizzano - Largo Caraccioli 1 80012 Calvizzano NA
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 411 IMU 2020

proposto da

Nominativo_1 - CF_1
elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1 elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Calvizzano - Largo Caraccioli 1 80012 Calvizzano NA
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 412 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3098/2026 depositato il
18/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: Il ricorrente si riporta al ricorso
Resistente/Appellato: Assente alle ore09,30

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato, i contribuenti VISCONTI Ricorrente_1 e Nominativo_1, rappresentati e difesi come in atti, impugnano gli Avvisi di accertamento n. 411 e n. 412 del 24.6.2025 recanti l'importo complessivo di € 317,00 rispettivamente notificati in data 04.9.2025 e in data 17.9.2025 per omesso versamento dell'IMU anno 2020 relativo ad aree fabbricabili site nel Comune di Calvizzano.
Parte ricorrente lamenta nell'ordine: 1) difetto di motivazione;
2) mancata instaurazione del contraddittorio endoprocedimentale in violazione dell'art.

6-bis della l.212/2000; 3) nel merito, la infondatezza della pretesa impositiva per la incongruità del valore del terreno come da perizia di parte allegata al ricorso. Ha concluso per l'annullamento dell'atto impugnato ovvero, in subordine, per la riduzione del valore dell'area fabbricabile, con vittoria delle spese di giudizio.
In data 23.01.2026 si è costituito il Comune di Calvizzano, che ha concluso per il rigetto del ricorso, con vittoria di spese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato.
Col primo motivo i ricorrenti lamentano il difetto di motivazione del provvedimento impugnato.
Il motivo è infondato. Occorre a tal proposito premettere che in tema di motivazione del provvedimento impositivo la giurisprudenza di legittimità (per tutte Cass. 23.5.2012 n. 8136) afferma che l'accertamento fiscale è provvedimento autoritativo con il quale l'Amministrazione fa valere la propria pretesa tributaria, esternandone il titolo e le ragioni giustificative al solo fine di consentire al contribuente di valutare l'opportunità di esperire l'impugnazione giudiziale, nell'ambito della quale l'Ufficio finanziario è tenuto a passare dall'allegazione della propria pretesa alla prova del credito tributario vantato nei confronti del contribuente, fornendo la dimostrazione degli elementi costitutivi del proprio diritto, in applicazione del principio dettato dall'art. 2697 cod. civ. Pertanto, il provvedimento impugnato che contiene l'indicazione esatta dell'immobile a cui si riferisce il tributo, l'ammontare di questi e le dimensioni in base alle quali tale ammontare viene determinato appare congruamente motivato, mentre sul contribuente grava l'onere di contestare i singoli elementi di fatto indicati nell'avviso di accertamento specificando puntualmente la loro erroneità ma giammai può dedurre la mancanza di tali elementi. Si tenga peraltro conto che – com'è noto - l'obbligo di motivazione degli atti tributari può essere adempiuto anche "per relationem", ovverosia mediante il riferimento ad elementi di fatto risultanti da altri atti o documenti, a condizione che questi ultimi siano allegati all'atto notificato ovvero che lo stesso ne riproduca il contenuto essenziale - ovvero che si tratti di atti o provvedimenti a contenuto generale soggetti a forme di pubblicità legale, e come tali conoscibili erga omnes - per tale dovendosi intendere l'insieme di quelle parti (oggetto, contenuto e destinatari) dell'atto o del documento che risultino necessarie e sufficienti per sostenere il contenuto del provvedimento adottato, e la cui indicazione consente al contribuente - ed al giudice in sede di eventuale sindacato giurisdizionale - di individuare i luoghi specifici dell'atto richiamato nei quali risiedono quelle parti del discorso che formano gli elementi della motivazione del provvedimento
(ex plurimis, Cass. sentenza n.14189 depos. 5/6/2013, ordinanza n.9032 depos. 15/4/2013).
Nel caso di specie, gli Avvisi sono congruamente motivati sia in relazione ai presupposti di fatto (soggetto passivo, indicazione dell'area fabbricabile oggetto dell'imposta, normativa applicata, tra cui il regolamento comunale, violazione contestata), e sia in relazione alle ragioni giuridiche, all'an e al quantum della pretesa impositiva.
Col secondo motivo, i ricorrenti fanno valere la mancata instaurazione del contraddittorio endoprocedimentale in violazione dell'art.

6-bis della l.212/2000.
Il motivo è infondato.
Occorre osservare che la questione relativa alla sussistenza o meno, nell'attuale quadro normativo, di un generalizzato obbligo di contraddittorio endoprocedimentale a carico dell'A.F. è stata risolta dalla Suprema
Corte, che ha sancito il principio di diritto secondo cui in tema di diritti e garanzie del contribuente sottoposto a verifiche fiscali, non sussiste per l'Amministrazione finanziaria alcun obbligo di contraddittorio endoprocedimentale per gli accertamenti assoggettati esclusivamente alla normativa nazionale, vertendosi in ambito di indagini cd. "a tavolino" (Cass., Sez. U, Sentenza n. 24823 del 09/12/2015). Osservano infatti i Supremi Giudici che la previsione dell'art. 12, comma 7, l. 212/2000 non è fonte di un generalizzato obbligo di contraddittorio endoprocedimentale a carico dell'Amministrazione fiscale;
e, dunque, dell'obbligo dell'Amministrazione medesima - ogni qual volta si accinga ad adottare un provvedimento lesivo dei diritti del contribuente e pur in assenza di specifica norma positiva che per quel provvedimento lo sancisca - di attivare con l'interessato contraddittorio preventivo, pena l'invalidità dell'atto. Emerge infatti, viceversa, che le garanzie fissate nell'art. 12, comma 7, l. 212/2000 trovano applicazione esclusivamente in relazione agli accertamenti (diversi da quello di specie) conseguenti ad accessi, ispezioni e verifiche fiscali effettuate nei locali ove si esercita l'attività imprenditoriale o professionale del contribuente;
ciò, peraltro, indipendentemente dal fatto che l'operazione abbia o non comportato constatazione di violazioni fiscali (cfr.:
Cass.15010/14, 9424/14, 5374/14, 2593/14, 20770/13, 10381/11).
Detti principi sono stati anche di recente ribaditi da Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 13818 del 23/05/2025 (Rv.
675071 - 01), secondo cui in tema di accertamento tributario, l'obbligo dell'amministrazione finanziaria di attivare il contraddittorio endoprocedimentale con il contribuente sussiste, per i tributi non armonizzati come l'imposta in oggetto, esclusivamente nelle ipotesi in cui esso risulti sancito da una specifica previsione normativa, nel caso insussistente.
Col terzo motivo, i ricorrenti lamentano la infondatezza, nel merito, della pretesa impositiva per la incongruità del valore accertato del terreno.
Il motivo è infondato.
Si osserva che il terreno in oggetto è stato inserito dal nuovo piano regolatore nella zona omogena di densificazione (B1 – residenziale consolidata) e pertanto non è più terreno agricolo.
Occorre all'uopo ricordare che ai fini tributari sono edificabili tutti quei terreni che tali sono qualificati da uno strumento urbanistico, indipendentemente dalla sussistenza dell'approvazione regionale dello strumento urbanistico e di strumenti attuativi che rendano possibile in concreto il rilascio della concessione edilizia in quanto è di comune esperienza la circostanza che la vocazione edificatoria di un suolo formalizzata in uno strumento urbanistico, ancorché non operativo, è sufficiente a far lievitare il suo valore venale secondo le leggi di mercato. Va precisato però, che l'aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta ai fini della valutazione fiscale, l'equiparazione sic et simpliciter alla edificabilità; comporta soltanto l'assoggettamento ad un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli, valutazione che quindi non può essere identica per un terreno già concretamente edificabile e per uno che invece attende il compimento dell'iter previsto dalla legge per poter procedere all'edificazione (Cass. n.17933/2021). Secondo la costante giurisprudenza della Suprema Corte, infatti, l'affermazione di edificabilità del terreno ai fini della determinazione del suo valore venale – una volta riconosciuta tale edificabilità da uno strumento urbanistico generale – non può ritenersi inficiata dalla (eventuale) mancanza di un piano particolareggiato o attuativo, atteso l'indirizzo giurisprudenziale di legittimità incentrato sul D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006, secondo il quale “in tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore del D.L. 30 settembre
2005, n. 203, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito, con modificazioni, con la L. 2 dicembre 2005, n.
248, e del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito, con modificazioni, con la L. 4 agosto 2006,
n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b), l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione
e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi” (Cass. 5 novembre 2018, n. 28175; Cass. 27 gennaio 2017,
n. 2109; Cass. 19 ottobre 2016, n. 21156; Cass. 21 maggio 2014, n. 11182).
Nel caso di specie è dunque dirimente osservare come il terreno in oggetto dovesse considerarsi edificabile,
e dunque sottoponibile a stima secondo il valore venale di mercato ai sensi del d.lgs. n. 504 del 1992, ex art. 5, comma 5, quand'anche in assenza di adozione di uno strumento particolareggiato attuativo, per il solo fatto che l'edificabilità di esso era prevista dal piano strutturale comunale. Ed a nulla rileva il fatto che la potestà edificatoria potesse conseguire unicamente dall'inclusione del terreno nel successivo piano operativo comunale, trattandosi di strumento urbanistico che incide sul mero ius edificandi laddove la natura edificabile del terreno consegue all'approvazione dello strumento generale di pianificazione (vedi Sez. 5 n.
2109/2017; Sez. 5, n. 8549/19; Sez. 5, n. 12938/19).
In relazione poi al criterio di valutazione utilizzato dall'Ente, si rileva che lo stesso è contenuto nella relazione tecnica allegata alla Delibera della Commissione Straordinaria: invero, in detta relazione, al fine di determinare il valore delle aree fabbricabili, il territorio comunale viene distinto in base alle caratteristiche urbanistiche ed alla tipologia edificatoria e viene utilizzato un procedimento di stima analitica con riferimento al valore di trasformazione dell'area in conseguenza dell'entrata in vigore del PRG, utilizzando il valore di mercato degli immobili e i costi necessari alla loro realizzazione. Per tale calcolo, al fine di disporre di un valore commerciale di riferimento, il Comune si è correttamente avvalso delle fonti ufficiali per la stima dei diversi parametri, e in particolare delle quotazioni OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare per i prezzi di vendita. In conclusione, quindi, il criterio seguito dall'Ente per accertare il valore venale di mercato appare del tutto ragionevole e immune da censure.
Il ricorso va quindi respinto.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

il giudice rigetta il ricorso e per l'effetto conferma il provvedimento impugnato. Condanna i ricorrenti al pagamento in solido delle spese di giudizio che si liquidano in Euro 300,00 oltre accessori come per legge, se dovuti.