N. 3058/2020 R.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Latina Seconda Sezione Civile
in persona del giudice monocratico, dott. Gaetano Negro, ha pronunciato la seguente

SENTENZA ex art. 429 c.p.c.
nel giudizio iscritto al n. R.G. 3058/2020 e vertente

tra

C.F. , ex lege domiciliata Parte_1 C.F._1 presso il domicilio digitale dell'Avv. Sorcecchi Chiara che la rappresenta e difende insieme all'Avv. Valentina Macor come da procura in atti,

Ricorrente
e

C.F. in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Latina, alla Via dello
Statuto n. 19, presso lo studio degli Avv.ti Michele Iazzetta e Michela Iazzetta come da procura in atti;

Resistente

Oggetto: risoluzione del contratto di locazione di immobile a uso commerciale.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, conveniva in Parte_1

giudizio la per sentir convalidare nei suoi confronti lo Controparte_1 sfratto per morosità. L'intimante deduceva di aver concesso in locazione a uso commerciale alla già menzionata società l'immobile sito in Latina alla via Litoranea n. 6 per un canone mensile di euro 500,00, oltre oneri condominiali. A fondamento della domanda, l'intimante asseriva che il conduttore si era reso moroso per un importo di euro 4.500,00 relativo ai canoni dei mesi da
Settembre 2019 a Maggio 2020, oltre a oneri condominiali e alla Tari.
Costituitasi in giudizio, parte intimata non contestava la dedotta morosità ma eccepiva che la stessa avveniva in ragione dell'inadempimento del locatore agli obblighi di cui all'art. 1576 c.c., per non avere provveduto alle riparazioni dell'immobile che, riportando mal funzionamento alle condutture idriche e danni alla serranda esterna, ne comprometteva il godimento. Deduceva altresì che il canone relativo del mese di dicembre non era dovuto perché da compensarsi con gli allestimenti floreali commissionati all'intimata dalla locatrice. Il Giudice, esaminata l'opposizione dell'intimata, ordinava il rilascio dell'immobile a favore della locatrice e disponeva il conseguente mutamento di rito.
Parte intimante depositava tempestivamente memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., dando atto dell'esito negativo del tentativo di mediazione obbligatoria e dell'avvenuto rilascio dell'immobile, a seguito del quale chiedeva altresì il risarcimento dei danni ivi riscontrati, oltre al pagamento di un'indennità di occupazione sino al mese di Settembre 2020. depositava memoria integrativa l'intimata contestando le deduzioni avversarie e deducendo l'assenza dei danni indicati. La causa, istruita con prove orali e documentali, veniva decisa in data 1.04.2025 all'esito dell'udienza di discussione orale ex art. 429 c.p.c.
1. La domanda della ricorrente è in parte fondata e deve essere parzialmente accolta nei termini di cui alla seguente motivazione.
2. Preliminarmente in rito, occorre dare atto della mancata partecipazione senza giustificato motivo della all'incontro di Controparte_1 mediazione obbligatoria del 09.09.2020, condotta che determina la conseguente applicazione dell'art. 8, comma 4 bis d.lgs. n. 28\2010 ratione temporis vigente.
3. Ciò premesso, va preliminarmente rilevato che, come chiarito dalla giurisprudenza, l'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio, in forma speciale, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente a un'azione di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile e al pagamento dei
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canoni non corrisposti (cfr. Cass. Civ. Sez. n. 2034/1985; Trib. Roma, sent. n. 11336/2021). In tema di prova dell'inadempimento, il locatore che agisce per la risoluzione deve provare solo la fonte del proprio diritto e il relativo termine di scadenza, mentre spetta al conduttore dimostrare l'avvenuto adempimento o l'impossibilità della prestazione per causa a lui non imputabile (cfr. Trib. Roma sent. n. 20480/2019). Nel caso di specie, è pacifica e documentalmente provata sia l'esistenza del contratto di locazione sia la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni. Infatti, la sussistenza del rapporto di locazione e della pattuizione relativa al canone di locazione risulta dal contratto in atti attraverso la cui produzione la parte ricorrente ha dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
Dal canto suo, parte resistente non ha contestato la sussistenza della morosità dedotta dalla locatrice intimante, limitandosi unicamente a contestare l'obbligo del pagamento dei canoni in ragione dell'inadempimento della controparte alle obbligazioni di cui all'art. 1575 c.c. Rispetto a tale eccezione del conduttore, si richiama l'orientamento giurisprudenziale secondo cui «in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede». (Cass. civ., sez. III, n. 261/2008). In altri termini, secondo l'orientamento della giurisprudenza, la sospensione della corresponsione del canone si giustifica solo a fronte di un'assoluta impossibilità e inagibilità dell'immobile condotto in locazione.
3.2. Ebbene, la resistente lamenta vizi dell'immobile che, secondo la sua prospettazione, sarebbero di gravità tali da renderlo totalmente o parzialmente inagibile. Tale inagibilità non è tuttavia emersa dall'istruttoria espletata. Dai rilievi fotografici depositati dalla emerge il Controparte_1 deperimento della serranda e le non perfette condizioni del bagno ma da queste non si deduce un malfunzionamento tale da rendere totalmente inagibili i luoghi di causa. Viceversa, non si ritiene provato che tali problematiche abbiano determinato una totale o parziale impossibilità di
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godimento dell'immobile, in considerazione del fatto che il conduttore ha continuato a utilizzarlo per la propria attività.
Pertanto, in applicazione dei principi sopra richiamati, la mancata corresponsione del canone locatizio costituisce grave inadempimento degli obblighi contrattuali in quanto non sorretto da proporzione ex art. 1460 cc con l'eventuale inadempimento avversario e deve comportare la risoluzione del contratto di locazione (cfr. Cass. civ. 36494/23).
3.3 Anche le spese condominiali richieste dal locatore sono dovute non essendo tempestiva la contestazione della quantificazione degli oneri condominiali eseguita per la prima volta all'udienza di discussione orale ex art. 429 cpc
4. Deve essere accolta l'eccezione di compensazione formulata dalla intimata.
Infatti, dalla istruttoria espletata, emerge che parte intimante ha commissionato alla conduttrice alcuni allestimenti floreali per il battesimo della nipote che non sono stati pagati in quanto imputati a parziale scomputo dei canoni impagati.
Priva di valore è l'eccezione dell'intimante relativa alla sua carenza di legittimazione passiva: dall'interrogatorio formale dell'intimante emerge chiaramente l'intenzione di adempiere per la figlia laddove testualmente asserisce che si è rivolta al conduttore «perché lui stava indietro nel pagamento degli affitti da mesi e mesi;
ciò è avvenuto a titolo di compensazione parziale con il credito che vantavo nei suoi confronti» (cfr. interpello a pag. 1 del verbale di udienza del 17.10.2023).
Tale affermazione, contenendo dichiarazioni sfavorevoli per il confitente e favorevoli alla controparte, è idonea ad assumere valore di confessione giudiziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 2733 c.c.
Ciò è d'altronde confermato dalla figlia della locatrice, la quale ha testimoniato che i commissionati allestimenti floreali (per un totale di euro
233,00) costituivano un regalo della madre per il battesimo di sua figlia a parziale scomputo dei canoni impagati (cfr. testimonianza di , Testimone_1 al verbale del 12.3.2024).
La circostanza che la somma indicata vada detratta dalla provata morosità non elide la gravità dell'inadempimento della conduttrice che, non avendo pagato nove canoni mensili, appare idonea a integrare un inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. e, pertanto, a giustificare la risoluzione del contratto.
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5. Con riferimento alla dedotta inesigibilità dei canoni locatizi nei mesi ricompresi tra marzo e settembre 2020: Si rileva come l'istituto della exceptio doli non può trovare applicazione in assenza di prova del danno sofferto dal conduttore (quantificazione decremento fatturati di impresa). In diritto sostanziale in ogni caso l'art. 1467 c.c. presuppone che la prestazione di una parte sia divenuta onerosa per sopravvenienze oggettive imprevedibili. Cionondimeno nel caso di specie pur a fronte del dilagare della pandemia nei mesi da maggio a settembre 2020 ciononostante il conduttore ha continuato ad occupare l'immobile sottraendone il godimento al locatore.
La buona fede oggettiva e la struttura letterale della norma (art. 1467) prevedono che il conduttore avrebbe dovuto chiedere semmai la risoluzione del contratto (restituendo i locali) e il locatore evitarla offrendo di ricondurre il contratto ad equità, ad esempio proponendo una riduzione dei canoni. La stessa corte di cassazione in quegli anni ha ritenuto conforme a buona fede una condotta delle parti improntata alla rinegoziazione del canone ( cfr.
Cassazione, Ufficio del Massimario e del ruolo, Relazione tematica n.
56/2020). La mancata spontanea attivazione delle parti in tal senso non può essere ovviata ex post dal giudice mediante imposizione dall'esterno, con l'effetto di sostituirsi alla volontà negoziale in casi non previsti dalla legge. Riconoscere la percorribilità di questa via significherebbe in definitiva affidare la definizione dei contenuti di un rapporto tra privati sostanzialmente all'arbitrio di un giudice, senza che una simile possibilità sia stata legislativamente prevista ( cfr. nel settore sportivo la normativa emergenziale ex art. 216 comma 3 d.l 4/20 e nei contratti pubblici ex art. 91 d.l. 18/20). Per ottenere il risultato di cui si tratta c'è bisogno di una norma espressa nel caso di specie assente. Pur prendendo atto che la revisione del contratto e la rinegoziazione a fronte di sopravvenienze costituisce una tendenza del diritto europeo dei contratti, tuttavia, il preteso obbligo di rinegoziazione, allo stato della legislazione, non è argomentabile in forza dello ius conditum, ma costituisce semmai aspirazione de iure condendo. A tanto consegue che anche il periodo ricompreso tra il maggio e l'ottobre 2020 deve essere valutato ai fini della valutazione della morosità seppure con minor rigore rispetto alla gravità dell'inadempimento imputabile al conduttore, qualora emerga un tentativo del conduttore di richiesta di riconduzione dl contratto ad equità (richiesta rinegoziazione canone).

6. Con riguardo alla domanda di risarcimento del danno azionata dall'intimante, si ritiene che la stessa debba essere rigettata per mancanza di prova relativa al quantum.
Anche se dai rilievi fotografici allegati emerge la sussistenza di un danno- evento derivante principalmente dalla rimozione del condizionatore, privo di
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pregio appare il preventivo allegato dall'intimante, in considerazione del fatto che non presenta alcuna sottoscrizione (né dalla parte della locatrice, né della ditta incaricata) né dallo stesso è possibile evincere se i suddetti lavori sono stati pagati.
7. Ai rilievi svolti, segue il parziale accoglimento della domanda attorea e la risoluzione del contratto.
8. Va infine rigettata la domanda di restituzione della caparra confirmatoria avanzata dalla conduttrice per la prima volta in memoria integrativa in quanto domanda riconvenzionale non preceduta dagli adempimenti ex art. 418 cpc (cfr. Cass. civ. 3696/12).
9. Le spese di lite, rapportate al decisum e liquidate come da dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022, in ragione della fase temporale in cui si è esaurita l'attività processuale, seguono il criterio della soccombenza con compensazione di 1\3 per il rigetto della domanda risarcitoria avanzata dal ricorrente, e si ispirano a valori inferiori medi dello scaglione di riferimento, tanto per la fase sommaria che a quella a contenzioso pieno concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate nonché all'attività processuale e difensiva effettivamente espletata.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così dispone:
• dichiara risolto il contratto di locazione di causa, dando atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile addì 23.9.2020;
• condanna parte resistente al pagamento di € 6.654,27 alla ricorrente, oltre interessi di mora al saggio contrattuale dalle singole scadenze mensili al soddisfo;

• rigetta la domanda riconvenzionale del resistente di restituzione della cauzione versata ad inizio locazione;

• rigetta la domanda di risarcimento dei danni richiesta dalla locatrice;

• condanna rifondere i 2\3 delle spese processuali in Controparte_1 favore di che si liquidano in euro 1.000 per Parte_1 la fase sommaria ed € 2.838,79 per la fase a contenzioso pieno, oltre accessori di legge con compensazione di 1\3;
• accerta la sussistenza dei presupposti indicati dall'art. 8 comma 4 bis d.lgs. 28/2010 ratione temporis vigente in capo alla
[...]
che per l'effetto condanna al versamento all'entrata del CP_1
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bilancio dello Stato di una somma corrispondente all'importo dovuto per il contributo unificato del presente giudizio.
Così deciso in Latina, in data 1.04.2025.
Il Giudice
Dott. Gaetano Negro
Sentenza emessa ai sensi dell'art.429 c.p.c. all'esito della discussione orale tenuta all'udienza dell'01.4.2025.
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