N. 28594/2019 R.G.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O T R I B U N A L E D I M I L A N O
-Sezione Quarta Civile-
Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Ilaria Gentile, ha pronunciato ha pronunciato ai sensi dell'art. 281quinquies, co. 1, cpc, nella formulazione vigente alla data di notificazione dell'atto di citazione, la seguente:
S E N T E N Z A nella causa di primo grado, iscritta al n. 28594/2019 R.G. il 11.06.2019, giusta richiesta di iscrizione a ruolo depositata in via telematica il 20.05.2022, promossa da:
C.F.: , nato a [...] il [...], di Parte_1 C.F._1 seguito, per brevità: , Pt_1 rappresentato e difeso dall'avv. Marina POZZI del foro di Milano e con la stessa elettivamente domiciliata in Milano, via Vincenzo Monti 8, presso e nello studio del detto Difensore, nonché all'indirizzo PEC dello stesso: Email_1 giusta procura speciale alle liti ed elezione di domicilio allegata all'atto di citazione;

-Attore-

contro

:
, di seguito per brevità Controparte_1
“ ” (C.F./P.I.: , in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_1 P.IVA_1 di seguito, per brevità: “ ”, CP_1 rappresentata e difesa dagli Avv. Francesca Simona PORCU e Andrea PORCU del foro di Busto Arsizio, e con gli stessi elettivamente domiciliati in Saronno, via M. Bossi 27, e presso e nello studio degli stessi, nonché all'indirizzo digitale dei medesimi e giusta Email_2 Email_3 procura speciale alle liti ed elezione di domicilio allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

-Convenuta-
* * * TERMINE per il deposito della comparsa conclusionale di replica: 12.05.2025.
* * * OGGETTO: compravendita immobiliare - azione ex art. 2932 cc - recesso ex art. 1385 cc
* * * pagina 1 di 20 CONCLUSIONI per l'Attore:
“Piaccia all'adito Tribunale, contrariis rejectis, previa conferma del provvedimento del G.U. che ha dichiarato la contumacia della
[...]
così giudicare: Controparte_2
In via preliminare: dato atto del disconoscimento del sig. degli all. 1 e all.2 avv., Pt_1 disporsi la produzione dei corrispondenti documenti in originale. Sempre in via preliminare: dichiararsi la nullità del contratto, giusta la narrativa dell'atto di citazione. Nel merito. In principalità: accertato che la Sito Camelia Società Cooperativa Edilizia a r.l. si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nella promessa di assegnazione 16.7.2009, nonché all'obbligo di ultimazione e di consegna dell'immobile, con ogni conseguente danno dell'attore, e dato atto, altresì, che l'attore si dichiara disponibile ad offrire le somme che dovessero essere accertate come ancora dovute alla convenuta, effettuate le dovute compensazioni che fin d'ora si richiedono per la mancata consegna dell'immobile, per le difformità costruttive e relative alla individuazione del bene immobile oggetto della promessa di assegnazione, comprensivo delle pertinenze, emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relativamente al complesso immobiliare, sito in Lainate, Via Montegrappa, nel quale è inserito l'appartamento promesso in assegnazione al sig. identificato catastalmente al foglio 10 particella 879 Pt_1 subalterno 8. Ordinare conseguentemente al Conservatore dei Registri Immobiliari di Milano la sua trascrizione ai sensi dell'art. 2652 n. 2 c.c., con esonero da ogni responsabilità. Il tutto oltre al risarcimento dei danni subiti e subendi, nella misura di €. 22.500,00 come determinata nella narrativa dell'atto di citazione, o, comunque, in quella maggiore o minore che risulterà accertata in corso di causa. In subordine, e nell'ipotesi di violazione della legge urbanistica che renda impossibile il trasferimento dell'immobile per cui è causa: dichiarare risolta la promessa di assegnazione conclusa il 16.7.2009 tra le parti in causa, condannando la convenuta alla restituzione del doppio della caparra versata in € 76.800,00 e in ogni caso alla restituzione delle ulteriori somme versate dal sig. Pt_1
Il tutto oltre al risarcimento dei danni subiti e subendi, nella misura di € 22.500,00 giusta la narrativa dell'atto di citazione. In ogni caso: condannare la convenuta alla restituzione in favore dell'attore di tutte le somme accertate come dovute e ritenute di giustizia anche in relazione alla compensazione e sempre tenuto conto del risarcimento del danno richiesto nella misura di € 22.500,00 come nella narrativa dell'atto di citazione. Con vittoria di spese e competenze. In via istruttoria. Si chiede revocarsi l'ordinanza istruttoria 5.03.2021 e per l'effetto ammettersi prova sui capitoli da 1 a 23 come dedotti nella memoria ex art.183, 6° co. n.2 cpc. per interrogatorio formale del legale rappresentante della Controparte_1
e per testi, con i testi indicati in memoria. Ci si oppone agli avversi capitoli di prova per le ragioni dedotte con la memoria ex art. 183, 6° co. n.3 cpc. con i testi ivi indicati. pagina 2 di 20 Si richiama, la preliminare richiesta volta all'ordine alla convenuta cooperativa di produrre gli originali degli All. 1 e 2 prodotti con la comparsa di risposta e del doc. 5 prodotto con la memoria ex art.183, 6° co.n.2 cpc. Si chiede disporsi CTU grafologica, stante il disconoscimento del grafisegno e per le ragioni svolte con la memoria ex art. 183, 6° co.n.3 cpc. Al riguardo, sin d'ora si dichiara di nominare quale consulente di parte del sig. la dott. Pt_1 Persona_1
di Milano, Via Privata C. Vignati n. 5.
[...]
Si chiede, infine, ordinarsi alla convenuta di esibire la documentazione inerente la regolarità amministrativa del complesso immobiliare sito in Lainate, Via Montegrappa.”
* * * CONCLUSIONI per la Convenuta:
“In via preliminare: accertato che i termini di decadenza e di prescrizione delle azioni per la denuncia dei vizi sono trascorsi, dichiarare parte attrice decaduta dalle azioni per la denuncia dei vizi stessi, anche avuto riguardo la richiesta azione estimatoria di riduzione del prezzo. In via principale e nel merito: rigettare le domande attoree tutte in quanto inammissibili, infondate in fatto ed in diritto e non provate. In via riconvenzionale: accertare e dichiarare che il saldo prezzo dovuto dall'attore alla Coop. Sito Camelia in forza del contratto per cui è causa ammontano ad € 190.000,00, oltre agli oneri accessori sostenuti dalla stessa per conto del socio CP_1 assegnatario e, quindi, nel caso di emissione del provvedimento di cui all'art. 2932 c.c., condannare parte attrice al pagamento dei residui € 71.200,00 (in caso di accollo del mutuo fondiario si chiede di condannare parte attrice al pagamento di € 30.260,00 pari alle rate del mutuo ad oggi già pagate dalla per conto del socio CP_1 assegnatario oltre le ulteriori rate che verranno pagate dalla stessa sino allo CP_1 scadere) oltre gli oneri ulteriori e, in particolare, € 3.185,00 a titolo di spese condominiali dell'appartamento dal 7/2012 ad oggi, € 660,00 a titolo di spese condominiali relative al box dal 7/2012 ad oggi, € 5.592,00 per IMU e dal 2012 ad CP_3 oggi, il tutto da rideterminarsi al momento dell'effettivo pagamento, salvo il maggior danno che dovesse risultare in corso di causa. Con vittoria di spese e compensi, rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge”
FATTO E DIRITTO



1. Allegazioni delle parti con atto di citazione notificato il 12.05.2019, nella qualità di promissario Pt_1 acquirente, ha convenuto in giudizio la , promittente venditrice, Controparte_1 svolgendo le domande sopra riportate, a sostegno deducendo, in fatto:
- il 16.07.2009 le parti hanno sottoscritto una promessa di assegnazione, riguardante immobile, sito in Lainate, via Montegrappa, in ampia area residenziale, nella specie appartamento posto al piano secondo dell'edificio H, con superficie di circa 100 mq, comprensivo di balcone e cantina, e un box sito al piano interrato del medesimo pagina 3 di 20 fabbricato H;

- contestualmente ha versato la caparra di € 76.800,00 in relazione a Pt_1 prezzo a corpo di € 190.000,00 oltre IVA, oltre spese tecniche di frazionamento e formazione della tabella millesimale, il saldo da versarsi in tre tranches e consegna entro il 28.01.2009;
- ha pagato in tutto dal 2009 all'11.07.2014 la complessiva somma di € Pt_1
126.400,00;
- l'appartamento, privo della cantina, è stato consegnato solo nel mese di ottobre 2017 e, nell'occasione, ha riscontrato una serie di difformità, vizi e difetti, riguardanti l'appartamento e le parti comuni, queste ultime anche riscontrate con CTU svolta in accoglimento di procedimento di ATP, iscritto al n. 2327/10 R.G., promosso dal Condominio di via Montegrappa 76 (nelle more costituitosi) in cui si trova l'appartamento di causa, con riduzione del valore dell'immobile a € 165.000,00/€ 170.000,00;
- inoltre, il socio assegnatario non ha ottenuto il trasferimento ad oggi il trasferimento della proprietà delle unità immobiliari promesse, per non meglio chiarite problematiche urbanistiche, onde non può garantire la regolarità urbanistica;
CP_1
- la promessa del 16.07.2009 è nulla ex d. lgs 20.06.2005 n. 122 per omessa consegna della fideiussione;

- inoltre, si è resa gravemente inadempiente, sia per vizi, difetti e CP_1 difformità dell'immobile, sia per avere sostituito il box promesso, sito nell'edificio H (via Montegrappa 76) con il box sito in altro edificio de complesso, con perdita di valore dell'appartamento, perché la pertinenza non è nella stessa palazzina, a tacere delle irregolarità amministrative;

- in definitiva, l'Attore ha diritto ad ottenere sentenza costitutiva ex art. 2932 cc con saldo prezzo ridotto di almeno € 22.900,00 per la diminuzione di valore del bene;

- in subordine, ove il trasferimento non sia possibile per le rilevate problematiche urbanistiche, si dichiara di recedere dal contratto e di chiede la condanna di controparte a pagare il doppio della caparra versata oltre alla restituzione delle ulteriori somme versate.
si è tempestivamente costituita il 14.11.2019 (rispetto a prima udienza CP_1 differita dal Giudice al 4.12.2019), resistendo alle domande attoree come da conclusioni sopra riportate, nonché svolgendo domanda riconvenzionale, a sostegno deducendo, in fatto:
- , proprietaria nel Comune di Lainate (MI) di un lotto a destinazione CP_1 residenziale della superficie catastale complessiva di mq 14.555, previe apposite convenzioni stipulate il 4.12.2003 con il Comune, ha dato corso alla costruzione di un complesso residenziale, composto da palazzine con autorimesse interrate, presentando la dichiarazione di inizio attività il 24.05.2004, e, per la palazzina H, la dichiarazione di fine lavori e la richiesta di rilascio dell'agibilità in data 20.09.2007, altresì predisponendo il regolamento di condominio in data 20.11.2007, registrato il 6.12.2007;
- a sottoscritto la promessa di assegnazione il 16.07.2009 al prezzo di € Pt_1
190.000,00 quando l'edificio era terminato, come l'appartamento, a cui mancavano solo minime finiture, oltre la pavimentazione, su richiesta del socio assegnatario che ha preferito occuparsene personalmente;
pagina 4 di 20 - nella promessa del 16.07.2009 per mero errore di battitura risulta scritto che l'autorimessa si trova nel piano interrato della palazzina H, mentre si trova nel piano interrato dell'adiacente palazzina C, come da planimetria allegata alla promessa e sottoscritta dall'Attore;
- il piano di pagamenti non è stato rispettato dal socio e tuttavia sin dal 2010 e in ogni caso al più tardi dal 2012 il socio è stato immesso nel possesso dell'appartamento per consentirgli di completare le finiture e a sua discrezione eventualmente metterlo a reddito, come comprovato dalla documentazione che si allega;

- è falso che la consegna dell'appartamento sia avvenuta il 20.10.2017, giorno in cui è stato invece consegnato un secondo mazzo di chiavi,
- non è vero che alla data della stipulazione della promessa il socio aveva versato la caparra di € 76.800,00, in quanto nello stesso atto di citazione, al punto 7, è riportato il calendario dei pagamenti, da cui risulta che all'atto di sottoscrizione della promessa la caparra versata è stata di soli € 30.000,00 e che i pagamenti complessivi sono stati in totale pari a € 126.400,00;
- la promessa del 16.07.2009 non è nulla, sia perché la richiesta del titolo abilitativo è antecedente all'entrata in vigore del d. lgs n. 122/2005, avvenuta il 21.07.2005, sia perché all'epoca l'appartamento era stato ultimato, ergo non vi era l'obbligo di fornire la fideiussione ex art. 1 d. lgs 122/2005;
- il socio è decaduto dalla denuncia degli asseriti vizi, in quanto non li ha denunciati negli otto giorni dalla scoperta ex art. 1495 cc, e comunque il diritto alla garanzia si è prescritto;

i vizi relativi alle parti comuni di cui all'ATP sono state risolti;

- la lamentata diminuzione di valore dell'immobile, ammesso che si sia verificata, è imputabile ad altre cause estranee alle condotte delle parti;

- non ha saldato il prezzo, né gli oneri accessori, quali ad esempio le Pt_1 spese condominiali, mentre ha dovuto continuare a pagare le rate di mutuo CP_1 pro quota gravanti sul bene;

- nel caso di accoglimento della domanda ex art. 2932 cc, si chiede la condanna di in via riconvenzionale a pagare il saldo del prezzo e a rimborsare tutte le Pt_1 spese accessorie sostenute.


2. Svolgimento del processo La causa, durata oltre sei anni, ha avuto una trattazione articolata e molto complessa: sono state tenute ben 13 udienze, stante anche le numerose istanze congiunte di rinvio, si è verificato in corso di causa un evento interruttivo con conseguente declaratoria di interruzione e riassunzione, è stato necessario procedere a svolgere un rilievo di ufficio in corso di causa per una questione di possibile improcedibilità e altresì si sono rese necessarie ben due rimessioni in istruttoria. Segnatamente, il Giudice, alla prima udienza, tenuta il 4.12.2019, su istanza congiunta delle parti, ha rinviato la causa per trattative e alla successiva udienza, tenuta il 12.02.2020, preso atto del fallimento delle trattative, ha assegnato alle parti i richiesti termini istruttori ex art. 183 co. 6 cpc. pagina 5 di 20 All'udienza del 17.11.2020, tenuta in trattazione scritta, con ordinanza riservata del 5.03.2021, il Giudice ha rigettato le prove orali formulate delle parti e fissato udienza al 17.06.2021 per discutere l'istanza di verificazione svolta dall'Attore, poi rinviata al 16.09.2021 per sopravvenuto impedimento del Giudice. Sentite le parti all'udienza del 16.09.2021, con ordinanza riservata del 21.09.2021 il Giudice ha accolto l'istanza attorea e disposto CTU sulla regolarità urbanistica e sui lamentati vizi dell'immobile, riservando al prosieguo la decisione sulla CTU grafologica chiesta dalla Convenuta sulle firme -in tesi attoree e disconosciute- apposte sulle planimetrie allegate alla promessa di assegnazione. Il CTU nominato ha prestato il giuramento di rito all'udienza del 16.12.2021 e depositato la relazione, previa proroga, tempestivamente il 17.07.2022. Alla successiva udienza del 12.10.2022, il Giudice nelle more subentrato nel ruolo del precedente, ha rinviato la causa per trattative all'udienza del 16.12.2022, poi rinviata al 22.12.2022. A tale udienza, questo Giudice, nelle more subentrato nel ruolo del precedente, ha svolto una proposta conciliativa e poi, su istanza congiunta delle parti, ha rinviato la causa al 14.02.2023: a tale udienza, preso atto del mancato accoglimento della proposta conciliativa, il Giudice ha rigettato l'istanza di procedersi a CTU grafologica, stante la possibile tardività del disconoscimento della sottoscrizione e, ritenuta la causa matura per la decisione, ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni. A tale udienza, tenuta in trattazione scritta, con ordinanza riservata del 17.03.2023, sulle conclusioni sopra rassegnate il Giudice ha assegnato i termini massimi ex art. 190 cpc. In pendenza del decorso dei termini, con nota depositata il 19.05.2023, la parte Convenuta ha dichiarato che è intervenuto evento interruttivo, nella specie il decesso dell'unico difensore della parte onde il Giudice con decreto in pari data ha dichiarato l'interruzione del processo. Il Giudice, su ricorso per riassunzione del 30.08.2025 di parte Attrice, con decreto datato 6.09.2023 ha fissato udienza al 10.01.2024 e a tale udienza, dato atto della mancata costituzione della difesa della Convenuta nonostante rituale notificazione alla pate personalmente dell'atto di riassunzione e del decreto, ha poi rilevato di ufficio la questione della possibile improcedibilità della causa per carenza delle menzioni urbanistiche e di conformità catastale oggettiva, assegnando il termine ex art. 101 cpc sino all'udienza del 18.04.2024, fissata anche per la precisazione delle conclusioni. A tale udienza, rigettata l'istanza di rinvio svolta dall'Attore in ragione della vetustà della causa, il Giudice, sulle conclusioni sopra riportate, ha assegnato i termini massimi ex art. 190 cpc, all'esito incamerando la causa in decisione. Successivamente, il Giudice, con decreto del 26.10.2024, dato atto che l'Attore in data 22.10.2024 aveva depositato atto di in sanatoria, ritenuta la necessità di riaprire il Pt_2 contraddittorio sui documenti nuovi dimessi, peraltro conseguenti a rilievo di ufficio svolto oltre l'udienza ex art. 183 cpc, ha rimesso la causa in istruttoria e fissato udienza al 14.11.2024, poi tenuta effettivamente il 19.11.2024 per improvviso impedimento del Giudice. All'udienza del 19.11.2024, su istanza dell'Attore e ritenuta la sussistenza dei pagina 6 di 20 presupposti, il Giudice ha rinviato la causa al 19.12.2024 per la verifica del deposito delle menzioni urbanistiche e catastali e a seguire per la precisazione delle conclusioni. A tale udienza, con ordinanza riservata datata 17.02.2025, comunicata il 18.02.2025, il Giudice, dato atto del deposito delle menzioni di regolarità urbanistica e catastale, sulle conclusioni sopra rassegnate, ha assegnato alle parti i termini massimi ex art. 190 cpc (60+20 giorni), decorrenti dalla data di comunicazione dell'ordinanza e spirati rispettivamente lunedì 21.04.2025 e lunedì 12.05.2025 e all'esito ha trattenuto la causa in decisione e quindi a far data dal 13.05.2025. In data 15.04.2025 la parte Convenuta si è nuovamente costituita nella causa riassunta, reiterando le conclusioni e difese già svolte, poi depositando le doppie memorie conclusionali nei termini, fruiti tempestivamente anche da parte Attrice.
3. Thema decidendum nella qualità di socio di cooperativa edilizia prenotatario di appartamento, Pt_1 cantina e box, siti nel comune di Lainate, al prezzo di € 190.000,00, giusta contratto recante promessa di assegnazione datato 16.07.2009, ha svolto in via principale contro la detta , le seguenti domande: Controparte_1
1) in via principale, una domanda diretta a dichiarare la nullità del contratto del 16.07.2009, per omessa consegna della fideiussione prevista dal d. lgs n. 122/2005, 2) in via principale, una domanda diretta, previo accertamento dell'inadempimento di
, e del minor valore del bene, a trasferire ex art. 2932 cc la proprietà della res CP_1 compromessa, con contestuale riduzione del prezzo e condanna a pagare il saldo del prezzo ridotto;
3) in via subordinata, nel denegato caso di mancato accoglimento della domanda ex art. 2932 cc, una domanda diretta, dato atto del recesso di compiuto a mezzo Pt_1 di notificazione dell'atto di citazione, a condannare a pagare all'Attore il CP_1 doppio della caparra di € 76.800,00, oltre a restituire le ulteriori somme pagate, pari nel totale a € 126.400,00,
ha resistito, eccependo: CP_1
- il contratto del 16.07.2009 è valido, in quanto il d. lgs 122/2005 è entrato in vigore dopo il deposito della DIA relativa al fabbricato di causa e, in ogni caso, l'immobile non era più in costruzione ma era stato ultimato alla data della stipulazione del contratto del 16.07.2009;
- è decaduto dall'azione di garanzia sui lamentati vizi e in ogni caso il Pt_1 relativo diritto è estinto per prescrizione,
- è esattamente adempiente ed è disposta a trasferire la proprietà dei beni CP_1
a condizione di ricevere il saldo del prezzo in origine pattuito di € 190.000,00, atteso che i vizi delle parti comuni sono stati risolti e la sostituzione del box con un altro, sito nell'adiacente palazzina C, è stata accettata dal socio (inadempiente nel pagamento del saldo);
- in via riconvenzionale, ha chiesto la condanna del socio a pagare il saldo del prezzo, pari a € 71.200,00, oltre oneri, quali le rate di mutuo, oltre refusione delle spese della proprietà anticipate per condominio, IMU e TASI sino alla data di trasferimento pagina 7 di 20 della proprietà a mezzo di sentenza. All'udienza del 10.01.2024, il Giudice ha di ufficio rilevato la questione della possibile improcedibilità della causa per mancanza, a quella data, delle obbligatorie menzioni di regolarità urbanistica e di conformità catastale oggettiva.



4. Emergenze probatorie La causa è stata istruita con i documenti versati dalle parti e, in particolare, le parti hanno versato, tra gli altri, i seguenti documenti:
- atto del 16.07.2009 recante promessa di assegnazione al socio e firma Pt_1 di (doc. 1 fasc. Att.); CP_1
- missive dal legale di a datate 18.10.2017, 26.03.2018 e Pt_1 CP_1
21.6.2018, recanti richiesta di adempimento (doc.

9-11 fasc. Att.);
- planimetrie del box allegate alla promessa di assegnazione, con firme dell'Attore, che le ha disconosciute ex art. 214 cpc con la memoria ex art. 183 co. 6 n. 1 cpc (docc. 1- 2 fasc. Conv.). I documenti e gli immobili contesi sono stati esaminati con l'ausilio di un CTU, nominato nella persona del geom. , il quale ha rassegnato, per quanto qui Persona_2 rileva, le seguenti conclusioni: “….In particolare si precisa che il box, indicato dalla parte attrice come bene oggetto del preliminare intervenuto con la parte convenuta, individuato nella planimetria catastale allegata al predetto preliminare con il subalterno 19, particella n. 879 del foglio 10, allo stato attuale risulta identificato con i subalterni 704 e 705 intestati alla ditta come riportato nella precedente tabella. Controparte_4
Con riferimento invece a quanto indicato dalla parte convenuta, per il quale il box oggetto del preliminare intervenuto tra le parti, sarebbe stato quello identificato con il subalterno 25 della particella n. 875 (palazzina “C”) del foglio 10, si precisa che allo stato attuale detto box non risulta essere intestato alla società convenuta ma ad altro soggetto come sotto riportato….” (rel. CTU pag. 10) e “…allo stato attuale tutte le cantine poste al piano interrato della palazzina “H”, risultano trasferite e intestate ad altri soggetti;
la parte convenuta allo stato attuale non risulta essere più proprietaria al piano interrato della palazzina “H”, identificata catastalmente al foglio 10, particella n. 879, di alcun box e cantina;
…. 2) L'unità immobiliare oggetto di causa (appartamento al piano secondo), presentando delle difformità edilizie e catastali, per poter procedere all'eventuale assegnazione in via definitiva mediante sentenza chiamata a sostituire il rogito notarile, sarà necessario prima procedere alla regolarizzazione edilizia e catastale, al fine di rendere tale unità immobiliare conforme rispetto allo stato reale dei luoghi;
3) Con riferimento al box e alla cantina, non risulta possibile poter procedere all'eventuale assegnazione in via definitiva mediante sentenza chiamata a sostituire il rogito notarile, in quanto tali unità immobiliari, allo stato attuale, risultano essere di proprietà di altri soggetti e non più quindi nella disponibilità della parte convenuta…. 7) Per provvedere alla regolarizzazione edilizia dell'unità immobiliare (Appartamento al piano secondo) sarà necessario provvedere alla presentazione al Comune di Lainate (MI), di una pratica edilizia CILA in sanatoria;
per la regolarizzazione catastale sarà necessario provvedere alla presentazione presso l'Agenzia del Territorio di Milano di pagina 8 di 20 una planimetria catastale di variazione. Il tutto con lo scopo di poter conformare la rappresentazione edilizia e catastale al reale stato dei luoghi. I costi per provvedere all'espletamento di tali pratiche possono essere stimati e quantificai in circa complessivi
€ 3.000,00 (€ 2.500,00 + € 500,00). Le tempistiche per provvedere alla regolarizzazione edilizia e catastale possono essere stimate in circa 60 giorni” (rel. CTU, depositata il 17.07.2022, pagg. 34 e ss). Sin d'ora il Giudice evidenzia che le valutazioni tecniche svolte dal CTU sono condivisibili e idonee a essere poste a fondamento della decisone, in quanto raggiunte previo scrupoloso esame dei documenti versati in causa e delle unità immobiliari per cui è processo, mediante ragionamenti logici ineccepibili e del resto neanche confutati in alcun modo dalle parti, né dai rispettivi CTP sia in fase di operazioni peritali, sia in sede di udienza di esame della CTU, né nei successivi atti. Successivamente, all'esito del rilievo di ufficio del Giudice, la parte Attrice ha depositato il 9.12.2024, nel termine prorogato dal Giudice, una dichiarazione del CTP attoreo, datata il 11.11.2024, recante indicazione dei titoli urbanistici abilitativi, tra cui CILA in sanatoria prot. n. 31610 depositata il 4.10.2024 (anche prodotta in causa in allegato a nota del 22.10.2024) in conformità a quanto indicato dal CTU, e dichiarazione di conformità catastale oggettiva. Il Tribunale reputa che l'istruzione documentale svolta sia ampiamente sufficiente a decidere la lite: in particolare, le istanze svolte dalle parti all'udienza di precisazione delle conclusioni, dirette all'ammissione della prova orale già rigettata in fase istruttoria, debbono essere rigettate, dovendo il giudice anche in questa sede decisoria confermare che la causa è matura per la decisione sulla scorta dell'ampia istruzione svolta.


5. Domande attoree principali: inammissibilità per incompatibilità Il Tribunale anzi tutto rileva che le due domande svolte in via principale sono tra loro alternative e incompatibili, nel senso che l'accoglimento dell'una necessariamente presuppone il rigetto dell'altra. Difatti, ove fosse fondata la domanda attorea, diretta ad accertare la nullità del contratto del 16.07.2009, necessariamente sarebbe da respingere l'altra domanda attorea, diretta ad accertare l'inadempimento di tale contratto e a emettere sentenza costitutiva di trasferimento della proprietà immobiliare con riduzione del prezzo: infatti, l'accoglimento di tale seconda domanda necessariamente presuppone la validità del contratto che si assume inadempiuto. Il Tribunale evidenzia che da tanto discende la sostanziale carenza di interesse dell'Attore all'accoglimento delle due domande, perché l'accoglimento dell'una nega in radice la possibilità, anche solo astratta, di accoglimento dell'altra. Inoltre, l'Attore non ha precisato nei suoi atti che le due domande siano tra loro alternative, né quale intenda proporre con priorità rispetto all'altra: tale insanabile contraddizione della prospettazione attorea rivela già, in rito, l'inammissibilità di tali due domande, per lo meno così come sono state proposte, e tanto risulta già di per sè sufficiente a respingerle. Solo per mero scrupolo, pertanto, nell'ipotesi, in cui, non si vede come, si ritengano tali due domande, tra loro contrastanti, ammissibili, si osserva che nel merito le stesse sono pagina 9 di 20 ambedue infondate per quanto scritto nei successivi paragrafi.



6. Domanda attorea principale di nullità del contratto del 16.09.2025: diritto Il decreto legislativo 20.06.2005 n. 122, emanato in forza di legge delega 2.08.2004 n. 210, recante delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, prevede una forma di tutela particolarmente intensa per il promissario acquirente di immobili da costruire. In particolare, l'articolo 2 del citato decreto prevede che il costruttore consegni all'acquirente una garanzia fideiussoria, stabilendo, testualmente: “

1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

2. Per le società cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.”. Dal dettato normativo, e in modo particolare dalla previsione di una nullità testuale, risulta evidente che lo scopo della disciplina sia quello di tutelare il contraente debole, per rimediare all'asimmetria contrattuale che caratterizza siffatti contratti. Il Legislatore interviene quindi, prevedendo uno specifico obbligo in capo al costruttore, in violazione del quale viene prevista una nullità di protezione, stante la legittimazione a farla valere “unicamente dall'acquirente”, come previsto dall'articolo 2. L'art. 5 dello stesso decreto, rubricato “Applicabilità della disciplina”, prevede che le disposizioni in parola si applicano a condizione che per gli immobili il titolo abilitativo sia intervenuto dopo l'entrata in vigore del decreto: “

1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto”. La Corte di legittimità ha chiarito che si ha “immobile in costruzione” quando sia stato almeno richiesto il titolo abilitativo, permesso di costruire o anche DIA. “Il d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 detta una disciplina di tutela dell'acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell'elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale, trovando però applicazione, in forza del contenuto definitorio di cui all'art. 1, co. 1, lett. d), soltanto riguardo agli immobili per pagina 10 di 20 cui, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia già stata presentata la denuncia di inizio attività, ex art. 22, comma 3, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) e che, dall'altro lato, non siano stati oggetto di completamento e, dunque, non sia stato ancora richiesto il relativo certificato di agibilità…” (Cass. civ., sez. 2, n. 5749 del 10.03.2011) e che la nullità non può essere fatta valere in ipotesi diverse dall'insolvenza del promittente venditore: “La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore o senza che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame” (Cass. civ., sez. 2, n. 3817 dell'8.02.2023; conf.: Cass. civ., sez. 2, n. 30555 del 22.11.2019).



7. Domanda attorea principale di nullità del contratto del 16.09.2025: decisione Il Tribunale osserva che alla luce dei princìpi sopra esposti e delle emergenze di causa, la domanda attorea diretta a dichiarare la nullità del contratto, quand'anche si possa, non si vede come, reputare la stessa ammissibile, sarebbe comunque infondata, per i seguenti motivi. In particolare, è emerso dalla CTU svolta e risulta altresì dalle menzioni urbanistiche e catastali depositate da parte Attrice, che la DIA relativa al fabbricato “H” è stata depositata in data 7.07.2004 (cfr. rel. CTU pag. 38 e dichiarazione del CTP attoreo allegata a nota del 9.12.2024) e, quindi, prima dell'entrata in vigore del d. lgs 122/2005, avvenuta il 21.07.2025: da tanto discende che ex art. 5 dello stesso decreto le disposizioni di cui agli artt. 2 e ss sono inapplicabili al contratto per cui è causa, avente ad oggetto la promessa di assegnare tale immobile al socio. Le difese della parte Attrice, fondate sulla circostanza che successivamente alla stipulazione dell'atto del 16.07.2009 siano intervenuti ulteriori titoli abilitativi modificativi e in sanatoria, è priva di pregio, atteso che la legge dà rilevanza al primo titolo abilitativo a fronte del quale può iniziare la costruzione dell'immobile e dunque diventa possibile la promessa in vendita di immobile in costruzione. La rilevata infondatezza della domanda assorbe la disamina dell'ulteriore difesa svolta dalla Convenuta in ordine al fatto che alla data della stipulazione del contratto del 16.07.2009 l'immobile era già ultimato, onde non era qualificabile come un immobile in costruzione.



8. Domanda attorea principale ex art. 2932 cc con riduzione del prezzo: diritto In diritto il Tribunale evidenzia che il rimedio invocato dall'Attore è previsto e regolato dall'art. 2932 cc, a mente del quale se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso e, se si tratta di contratti che hanno per oggetto la proprietà di una cosa, la domanda non può essere pagina 11 di 20 accolta se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non l'ha offerta a meno che non sia ancora esigibile. In ipotesi di promessa di assegnazione di unità immobiliare tra una cooperativa edilizia e il socio prenotatario, la Corte di legittimità ha evidenziato che tale atto ha gli effetti di un contratto preliminare: “In tema di società cooperativa edilizia, il trasferimento dell'immobile prevede una fattispecie a formazione progressiva, la cui prima fase, presupponente l'acquisizione dello status di socio da parte dell'assegnatario e la prenotazione dell'alloggio, deve qualificarsi come contratto preliminare, perché con l'individuazione del bene e del corrispettivo nasce l'obbligo per la società di prestare il proprio consenso al trasferimento, e la cui seconda fase, consistente nella successiva assegnazione dell'alloggio, si identifica con il contratto definitivo” (Cass. civ., sez. 2, n. 23514 del 18.11.2016; conf.: Cass. civ., sez. 1, n. 752 del 24.01.1997) e, nello stesso senso: “In tema di società cooperativa, il cui oggetto sociale sia la costruzione e l'assegnazione di alloggi ai soci, la domanda ai sensi dell'art. 2932 c.c. di esecuzione specifica dell'obbligo di trasferimento dell'immobile postula la preliminare acquisizione dello status di socio da parte del promittente assegnatario, consacrato nell'atto costitutivo della società, e la successiva attività attuativa, consistente nella verifica della realizzazione dei presupposti concreti per l'assegnazione, nonché nella individuazione dell'alloggio e del corrispettivo. Tale ultima attività può tradursi in concreto, nei confronti di un nuovo socio, nella “prenotazione” dell'immobile da parte sua, ovvero nella stipula di un preliminare con il quale la cooperativa prometta al socio subentrante il trasferimento di una delle unità immobiliari realizzate” (Cass. civ., sez. 1, n. 22565 del 4.11.2015; conf.: Cass. civ., sez. 2, n. 7157 del 15.04.2004; Cass. civ., sez. 1, n. 2697 dell'8.03.1995; Cass. civ., sez. 1, n. 4649 del 17.07.1980). La corte di legittimità ha altresì evidenziato che l'accoglimento della domanda ex art. 2932 cc presuppone la possibilità giuridica e materiale di trasferire la proprietà di una res corrispondente a quella promessa, onde in caso di alienazione a terzi del bene, tale trasferimento non è possibile: “La pronuncia di cui all'art. 2932 c.c. non è evocabile ove il bene oggetto del contratto, per eventi sopravvenuti alla stipula dello stesso, venga modificato non essendo possibile, in sede giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti. Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la decisione che aveva disposto il trasferimento del 50 per cento del diritto di usufrutto sulla porzione di venti ventiquattresimi di un immobile in ragione della cessione di pari quota della nuda proprietà del bene da parte del promissario alienante a terzi;
cessione intervenuta successivamente alla stipula di un contratto preliminare che, diversamente, disponeva la cessione al promissario acquirente della quota del 50 per cento dell'usufrutto sull'intero immobile.” (Cass. civ., sez. 2, 12.07.2022 n. 22011) e: “In tema di preliminare di vendita di un bene immobile concluso da uno solo dei comproprietari pro indiviso, si deve escludere la facoltà del promissario acquirente di richiedere ex art. 2932 c.c. il trasferimento coattivo limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare poiché l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto è ammessa, ai sensi dell'art. 2932, comma 1, c.c., pagina 12 di 20 solo "qualora sia possibile"” (Cass. civ., sez. 6, 10.09.2018, n. 21938). Nello stesso senso: “La funzione del contratto preliminare è quella di impegnare i contraenti alla futura stipula, alle condizioni e nei termini in esso convenuti, di un successivo contratto definitivo, e la prestazione essenziale che ne forma oggetto è costituita da quel particolare facere, consistente nella stipulazione anzidetta, che deve esattamente corrispondere agli elementi predeterminati in sede di compromesso.” (Cass. civ., sez. 2, 29.03.2006, n. 7273) Quanto al rilievo di ufficio del Giudice in relazione alle menzioni urbanistiche, si evidenzia che l'art. 46 d. lgs 380/2001 stabilisce: “

1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.”. Identica disposizione era prima prevista dagli artt. 17 e 40 legge 47 del 1985 e, in precedenza, dall'art. 15 co. 7 L. 10/1977 (cd. legge e, prima ancora, dall'art. 10 L. n. 765 del 1967 che aveva in tal senso Per_3 modificato l'art. 31 L. 1150/1942, cd. Legge Urbanistica, a far data appunto dal 1967. In materia, in ordine alla natura di tale nullità, è di recente intervenuta la Corte di legittimità a Sezioni Unite in funzione nomofilattica, la quale ha stabilito che tali norme prevedono una nullità cd “testuale”: “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.” (Cass. civ. SSUU n. 8230 del 22.03.2019). La Suprema Corte ha del pari sancito che tale disciplina si applica anche agli atti giudiziari che trasferiscono la proprietà immobiliare, quali le sentenze ex art. 2932 cc: “In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile e su un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza, rispettivamente, della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all''immobile e del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio.” (Cass. civ. sez. 2 n. 21721 del 27.08.2019). Quanto poi alla questione della mancanza della dichiarazione di conformità catastale oggettiva, si evidenzia che l'art. 29 co. 1bis. L. 52/1985 prevede: “

1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione
o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei pagina 13 di 20 diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”. La Corte di legittimità ha affermato che tale disposizione si applica anche agli atti giudiziari che trasferiscono diritti reali immobiliari, quali le sentenze: “Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, co. 1bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione;
viceversa, il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con l'intestatario catastale del bene, in quanto non costituisce una condizione dell'azione e la sua mancanza non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c. Le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dall'art. 29, comma 1bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall'art. 19, co. 14, del d.l. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 122 del 2010, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, devono sussistere, quali condizioni dell'azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili mediante sentenza emessa ai sensi dell'articolo 2932 c.c., anche in relazione ai processi instaurati prima dell'entrata in vigore del d.l. n. 78 del 2010.” (Cass. civ. sez. 2 n. 20526 del 29.09.2020) e il verbale di separazione consensuale dei coniugi omologato:
“Le clausole dell'accordo di separazione consensuale o di divorzio a domanda congiunta, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni -mobili o immobili- o la titolarità di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi o dei figli al fine di assicurarne il mantenimento, sono valide in quanto il predetto accordo, inserito nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato, assume forma di atto pubblico ex art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo il decreto di omologazione della separazione o la sentenza di divorzio, valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c., purché risulti l'attestazione del cancelliere che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all'art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, come introdotto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010, conv. con modif. dalla l. n. 122 del 2010, restando invece irrilevante l'ulteriore verifica circa gli intestatari catastali dei beni e la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.” (Cass. civ. SS.UU. n. 21761 del 29.07.2021). pagina 14 di 20 La Suprema Corte ha altresì evidenziato che l'onere delle menzioni urbanistiche incombe sulla parte che ha interesse all'accoglimento del rimedio ex art. 2932 cc, ovvero chi agisce, come scolpito con chiarezza dalla Corte di Cassazione nella seguente pronuncia:
“In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, nel caso in cui il promittente alienante non assolva all'onere di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile, il promissario acquirente può, al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., supplire a tale omissione mediante la produzione in giudizio di una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia.” (Cass. civ. sez. 2 n. 14976 del 29.05.2023).


9. Domanda attorea ex art. 2932 cc con riduzione del prezzo: decisione Il Tribunale osserva che alla luce dei principi da applicare alla decisione e delle emergenze di causa, la domanda ex art. 2932 cc, nell'ipotesi in cui possa essere reputata ammissibile, sarebbe comunque da respingersi, per i seguenti motivi. Premesso che nel caso di specie sussiste la legittimazione attiva e passiva delle parti, nella specie in capo a quale socio prenotatario, e in capo a , quale Pt_1 CP_1 cooperativa promittente l'assegnazione, qualità emergenti dal contratto del 16.07.2009 dedotto in giudizio. In merito a tale contratto, in quanto avente ad oggetto l'obbligo di trasferire la proprietà di beni immobili, deve rivestire la forma scritta ad substantiam. La scrittura privata dimessa dall'attore reca tuttavia la sottoscrizione della sola parte convenuta (doc. 1 fasc. Att.). Tuttavia, poiché tale scrittura è stata prodotta in giudizio dal contraente non firmatario allo scopo (anche) di far valere i suoi diritti, in tesi discendenti dal detto contratto e la produzione in giudizio è atto equipollente alla sottoscrizione, deve concludersi che tale contratto sia valido, in forza della nota giurisprudenza per cui: “La produzione in giudizio, ad opera della parte che non l'ha sottoscritta, di una scrittura privata, costituisce equipollente della sottoscrizione, e pertanto perfeziona, sul piano sostanziale o su quello probatorio, il contratto in essa contenuto, ma solo in relazione all'intenzione di avvalersi del relativo contenuto negoziale” (ex multis: Cass. civ., sez. 6-2, n. 2666 del 28.01.2022). Ciò premesso, si osserva che la promessa del 16.07.2009 concerne la promessa di assegnare la proprietà di un appartamento, una cantina e un box al prezzo “a corpo” di € 190.000,00 (doc. 1 fasc. Att.). Orbene, come puntualizzato dalla stessa parte attrice, dalla CTU espletata è emerso che la promittente assegnante non è più in grado di trasferire la proprietà né del box CP_1
e né della cantina promessi in assegnazione, in quanto nelle more venduti a terzi. In particolare, il CTU ha accertato che nella palazzina H in cui si trova l'appartamento promesso in vendita, non è più proprietaria né di box, né di alcuna cantina, CP_1 avendoli nelle more venduti a terzi, come accertato dal CTU a mezzo della consultazione della banca dati dell'agenzia del Territorio (doc. 10 fasc. Att.).
ha sul punto del box dichiarato di non essersi mai obbligata a trasferire un box CP_1 sito nella palazzina H, identificato al foglio 10, part. 879 sub 19, come sostenuto da ma di essersi obbligata a trasferire un altro box sito, nella palazzina C, in Pt_1 particolare il box identificato al foglio 10, particella 875, sub 10, sostenendo che tale pagina 15 di 20 “sostituzione” era stata a suo tempo accettata dal socio prenotatario (come da propri docc. 1 e 2): il CTU ha tuttavia verificato che anche tale box, sito nella palazzina C, risulta dalla menzionata banca dati essere stato trasferito a terzi, circostanza che rende del tutto irrilevante le questioni insorte tra le parti sull'autenticità o meno della firma di n calce ai docc. 1 e 2. Pt_1
Il Tribunale osserva, altresì, che le menzioni di regolarità urbanistica e di conformità catastale oggettiva versate in causa dall'attore in allegato alla nota del 9.12.2024 riguardano unicamente l'unità immobiliare consistente nell'appartamento e non già il box e la cantina pure oggetto del contratto del 16.07.2009. Alla luce di tali elementi deve concludersi che la domanda ex art. 2932 cc è improcedibile, per lo meno in parte, in quanto le menzioni non concernono tutte le unità immobiliari promesse in assegnazione ed è comunque inaccoglibile, perché non è possibile né trasferire i beni oramai di terzi, né trasferire parte di quanto promesso in assegnazione, stante la necessaria coincidenza tra quanto voluto dalle parti e l'oggetto della sentenza ex art. 2932 cc. Nel caso di specie, infatti, il 16.07.2009 le parti hanno sottoscritto una promessa di assegnazione, riguardante immobile, sito in Lainate, in ampia area residenziale, nella specie appartamento posto al piano secondo dell'edificio H, con superficie di circa 100 mq, comprensivo di balcone e cantina, e un box sito al piano interrato del medesimo fabbricato H, con un prezzo stabilito a corpo, pari a € 190.000,00, così come espressamente affermato a pag. 3 della promessa di assegnazione (doc. 1 fasc. att.). Il fatto che il prezzo stabilito riguardi l'intero corpo, non può che comportare l'impossibilità di ricavare il singolo valore relativo all'appartamento, al box e alla cantina. Dal momento che la cooperativa risulta aver venduto a terzi tanto il box CP_1 quanto la cantina, come eccepito dall'attore e come pure rilevato dalla CTU, risulta evidente che proprio alla luce della giurisprudenza richiamata nel paragrafo che precede, non sia possibile procedere all'esecuzione in forma specifica. A voler ipotizzare una diversa conclusione si imporrebbe al giudice di svolgere una rivalutazione del prezzo dovuto depurandolo del valore del box e della cantina, tuttavia tale rivalutazione per quanto già detto risulta impossibile e comunque andrebbe a costituire un rapporto diverso da quello voluto dalle parti e pertanto in netto contrasto con la ratio dell'articolo 2932 cc. In altre parole, la circostanza di fatto, pure valorizzata dall'Attore al fine di sostenere la domanda di riduzione del prezzo, che il box e la cantina non siano trasferibili coattivamente perchè venduti a terzi, lungi dal comportare l'accoglimento della domanda ex art. 2932 cc con riduzione del prezzo, come reputato dall'Attore, comporta invece il rigetto della domanda ex art. 2932 cc perché il bene promesso in assegnazione non è viziato ma è mutato nella sua consistenza. In conclusione, la domanda ex art. 2932 cc, quand'anche fosse reputata ammissibile, superando la problematica esposta nel paragrafo 5 che precede, non sarebbe comunque accoglibile nel merito.
10. Domanda attorea subordinata: diritto Passando ad esaminare la domanda attorea subordinata, che è ammissibile proprio perché pagina 16 di 20 formulata in via gradata rispetto alle viste domande principali, in diritto il Tribunale osserva che l'istituto del recesso è previsto e regolato dall'art. 1385 co. 2 cc, in forza del quale se la parte che ha ricevuto la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, determinandone la cessazione. Sul punto, la Corte di Cassazione ha sancito che il recesso è un atto negoziale unilaterale e recettizio ed integra una forma speciale di risoluzione di diritto del contratto: “Il recesso di cui all'art. 1385, comma 2, c.c. costituisce uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., che ha in comune con la risoluzione giudiziale non solo i presupposti (l'inadempimento di non scarsa importanza della controparte), ma anche le conseguenze (la caducazione "ex tunc" degli effetti del contratto)” (Cass. civ. sez. 2 n. 2969 del 31.01.2019) e “Il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto” (Cass. civ., sez. 2, n. 18266 del 6.09.2011; conf.: Cass. civ., sez. 2, n. 21838 del 25.10.2010; Cass. civ., SS.UU., 14.01.2009 n. 553). La Corte di legittimità ha evidenziato che l'atto negoziale recettizio può essere integrato dalla notificazione di atto introduttivo del processo munito di procura allegata alle liti, atteso che in tale caso l'atto è riferibile direttamente alla parte: “La dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale che esprime la volontà di esercitare il diritto potestativo di riscatto nei confronti dell'acquirente di quota ereditaria, previsto dall'art. 732 c.c. a favore dei coeredi, può essere espressa anche con l'atto introduttivo del giudizio ed è in esso validamente manifestata quando sia riconducibile al titolare del potere attraverso la sottoscrizione di tale atto o il conferimento della procura speciale al difensore, tale dovendosi ritenere anche quella apposta a margine dell'atto o in calce allo stesso, dal momento che in tal caso, per effetto di siffatta procura, l'atto introduttivo del giudizio è direttamente riferibile alla parte, anche nel punto in cui contenga la suddetta manifestazione di volontà negoziale.” (Cass. civ., sez. 2, n. 14515 del 28.05.2019).
11. Domanda attorea subordinata: decisione Il Tribunale osserva che alla luce dei principi da applicare alla decisione e delle emergenze di causa, la domanda attorea subordinata è fondata e merita accoglimento per i seguenti motivi. Come scritto nei paragrafi che precedono, il contratto del 16.07.2009 stipulato tra le parti deve reputarsi validamente stipulato e provato in giudizio. Il recesso, comunicato nel caso di specie con la notificazione dell'atto di citazione, a mezzo di Difensore munito di procura, avvenuta il 12.05.2019, risulta pienamente efficace e valido, oltre che legittimamente esercitato, tenuto conto anche dei numerosi pagina 17 di 20 solleciti di parte attorea per ottenere il corretto adempimento del contratto (doc. 9, 10 e 11 fasc. Att.) rimasti privi di seguito, e considerato che è emerso in causa che è CP_1 inadempiente all'obbligo di trasferire un appartamento con cantina pertinenziale e box. Difatti, la promessa di assegnazione del 16.07.2009 (doc. 1 fasc. Att.) ha riguardato una vendita a corpo di un appartamento posto al piano secondo dell'edificio H, con superficie di circa 100 mq, comprensivo di balcone e cantina, e di un box sito al piano interrato (secondo l'attore nel medesimo fabbricato H e secondo la convenuta nel fabbricato C). Dal momento che, come anche emerso dalla CTU, tanto il box (sia quello del fabbricato H e sia quello del fabbricato C) quanto la cantina risultano essere stati venduti da parte convenuta a soggetti terzi, il recesso di parte attorea non può che ritenersi giustificato. Pertanto, come richiamato testé, il perfezionamento del recesso attoreo, comporta che la Convenuta, inadempiente, è obbligata a pagare al contraente adempiente e recedente una somma pari al doppio della caparra ricevuta. Quanto alla caparra confirmatoria versata, si evidenzia come la scrittura del 16.07.2009, sottoscritta dalla Convenuta, prevede che la caparra confirmatoria sia pari a € 76.800,00 e reca inoltre quietanza del ricevimento di tale somma a titolo di caparra confirmatoria (doc.1 fasc. Att.). In aggiunta, la stessa Convenuta, in comparsa di costituzione, da un lato ha dichiarato di avere ricevuto da il 16.07.2009 solo la minore somma di € 30.000,00 a titolo Pt_1 di caparra confirmatoria, dall'altro lato ha confermato di avere ricevuto in tutto da negli anni 2009-2012 la complessiva somma di € 126.400,00 per caparra e Pt_1 acconti, circostanza quest'ultima pacifica tra le parti (cfr: pagg.

1-2 citazione e pag. 3 comparsa di costituzione e risposta). Da quanto precede, discende che la caparra confirmatoria concordata ammonta a € 76.800,00 e tale somma è stata versata da a suo tempo (nella specie entro Pt_1
l'anno 2012) e comunque prima della comunicazione di recesso del 12.05.2019, da che discende che è del tutto irrilevante che parte della caparra sia stata versata dopo il 16.07.2009. Difatti, come espressamente sostenuto da parte Convenuta, è pacifico che parte attorea abbia provveduto a numerosi pagamenti che entro l'anno 2012 ammontano a un totale di € 126.400,00 (si veda in tal senso pagg 1-2 atto di citazione e pag. 3 comparsa di costituzione), ammontare che deve essere ritenuto comprensivo anche della caparra confirmatoria pattuita. Da tanto discende che a diritto alla condanna della controparte al pagamento Pt_1 del doppio della caparra versata, pari a € 153.600,00 (€ 76.800,00 x 2 = € 153.600,00) in forza del meccanismo restitutorio e di predeterminazione forfettizzata e convenzionale del risarcimento del danno previsto dall'art. 1385 cc. Altresì, in forza dell'effetto tipicamente risolutivo proprio del recesso, che comporta il venire meno del contratto ex tunc ai sensi dell'art. 1458 cc, ha altresì diritto Pt_1 alla richiesta restituzione degli importi versati a titolo di acconto sul prezzo in eccedenza rispetto alla caparra, nella specie pari a € 49.600,00 (€ 126.400,00 - € 76.800,00 = € 49.600,00). Le ulteriori somme pretese da titolo risarcitorio non sono dovute, in ragione Pt_1 della menzionata natura di predeterminazione forfettizzata e convenzionale del pagina 18 di 20 risarcimento del danno propria del meccanismo previsto dall'art. 1385 cc. In conclusione, ha provato la legittimità dell'esercitato recesso e il suo diritto Pt_1 di credito a complessivi € 203.200,00, di cui € 153.600,00 pari al doppio della caparra versata e € 49.600,00 a titolo di restituzione degli acconti versati. Si tratta di un credito di valuta, onde all'Attore spettano gli interessi al tasso legale di cui all'art. 1284 co. 1 cc (anche tenuto conto dell'assenza di domanda in tema di super- interessi di cui all'art. 1284 co. 4 cc) dal dì successivo alla comunicazione del recesso, avvenuta il 12.05.2019, e sino al saldo effettivo.
12. Domanda riconvenzionale La Convenuta ha svolto una domanda riconvenzionale chiedendo la condanna dell'Attore a pagare il saldo del prezzo nel caso di accoglimento della domanda ex art. 2932 cc. Il rigetto della domanda attorea ex art. 2932 cc assorbe la disamina della domanda riconvenzionale della Convenuta.
13. Spese di lite: Le spese sono regolate a mente degli artt. 91 e ss cpc, nella formulazione attualmente vigente: in forza di tali disposizioni, il soccombente deve rifondere le spese della parte vittoriosa, salva solo la soccombenza reciproca, ovvero la novità della questione trattata o un revirement della giurisprudenza su questioni decisive ovvero, in forza della sentenza C. Cost. n. 77/2018, altre gravi ed eccezionali ragioni da esplicitarsi in motivazione. La ratio di tali disposizioni è che chi ha promosso un processo perso, o ha costretto altri a promuovere un processo per affermare il suo buon diritto, ne deve sopportare le conseguenze economiche, a prescindere dall'elemento soggettivo della colpa del soccombente o da profili sanzionatori, rispondendo il principio di causalità ad una funzione indennitaria o ripristinatoria, nel senso che la parte vittoriosa deve essere tenuta indenne delle spese sostenute per l'accertamento del suo buon diritto (o per l'accertamento dell'inesistenza del diritto altrui), pena la vanificazione del diritto di azione e di difesa in giudizio, di cui all'art. 24 Cost. (Cass. civ., sez. 3, del 15.07.2008 n. 19456; conf.: Cass. civ., sez. 3, del 20.02.2014 n. 4074). Nel caso di specie, la causa si è conclusa con la soccombenza reciproca parziale, decisamente prevalente a carico di , atteso che le domande attoree principali CP_1 sono state disattese ma è stata accolta la domanda attorea subordinata, con assorbimento della domanda riconvenzionale di : si reputa equo pertanto condannare CP_1
a rifondere a favore di 4/5 delle spese di lite, con compensazione CP_1 Pt_1 del restante 20%, in ragione della vista soccombenza reciproca parziale. Quanto alla liquidazione delle spese dell'Attore, le stesse si liquidano come da dispositivo, con applicazione del d.m. n. 55/2014, come modificato dal d.m. n. 147/2022 e, segnatamente, dei parametri medi per le quattro fasi del processo previste dalla tabella n. 2 del citato d.m. per lo scaglione di valore applicabile (compreso tra € 52.000,01 ed € 260.000,00) e quindi in complessivi € 14.103,00 per compenso, oltre € 786,00 (€ 759,00 per contributo unificato ed € 27,00 per diritti di Cancelleria) per spese vive ex actis: in conclusione, applicata la vista riduzione del 20%, deve essere condannata a CP_1
pagina 19 di 20 pagare a favore di la somma di € 11.282,40 per compenso e € 628,80 per Pt_1 rimborso spese vive, oltre al 15% del compenso per rimborso forfetario spese generali, oltre CPA ed IVA se e come dovute in ragione del regime fiscale dell'Attore. Quanto alle spese della CTU, già liquidate in corso di causa dal Giudice in complessivi € 3.273,08 di cui € 3.013,88 per onorario ed € 259,20 per spese, giusta decreto del 12.10.2022, le stesse, per la vista ragione della causalità della lite, debbono essere poste in via definitiva a carico della parte Convenuta in via esclusiva, atteso che tale parte è risultata soccombente in via di gran lunga prevalente.


P. Q. M.


il Giudice, definitivamente pronunciando per quanto di ragione, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così decide, in accoglimento della domanda attorea subordinata, condanna
a pagare a favore di Controparte_1 Pt_1 la somma complessiva di € 203.200,00, di cui € 153.600,00 pari al doppio
[...] della caparra versata ed € 49.600,00 pari alle ulteriori somme versate a titolo di acconto sul prezzo per l'assegnazione dell'immobile, oltre interessi su € 203.200,00 al tasso di cui all'art. 1284 co. 1 cc, decorrenti dal 13.05.2019 e sino al saldo effettivo, letti gli artt. 91 e ss cpc, condanna
a pagare a favore di Controparte_1 Pt_1
a titolo di refusione dei 4/5 delle spese del processo, la somma di €
[...]
11.911,20, di cui € 11.282,40 per compenso e € 628,80 spese vive ex actis, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, oltre IVA e CPA, se e come dovute in ragione del regime fiscale dell'Attore, compensato tra le parti il restante 20% delle spese;
infine, pone le spese della CTU, liquidate in corso di causa in complessivi € 3.273,08 (di cui € 3.013,88 per onorario ed € 259,20 per spese) in via definitiva ed esclusiva a carico di
, con diritto di Controparte_1 Parte_1 di ripetere dalla Convenuta quanto abbia eventualmente anticipato al CTU in esecuzione dei provvedimenti del Giudice. Sentenza provvisoriamente esecutiva quanto alle statuizioni di condanna. Milano, 8.09.2025 il Giudice dott.ssa Ilaria GENTILE
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