N. R.G. 2913/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Claudio Maggioni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 2913/2021 avente ad oggetto rapporti condominiali, promossa da: nato a [...] il [...], C.F. con Controparte_1 C.F._1 il patrocinio dell'avv. RUSTICO PIETRO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

ATTORE
CONTRO
, nato a [...] il [...], C.F. ; Controparte_2 C.F._2
nata a [...] il [...], C.F. Controparte_3
, con il patrocinio dell'avv. SCALA GIOVANNI, presso il cui studio sono C.F._3 elettivamente domiciliati, giusta procura in atti;

CONVENUTI
, sito in Pozzallo via Ciro Menotti n. 5, C.F. . Controparte_4 P.IVA_1
CONVENUTO CONTUMACE
CONCLUSIONI
All'udienza del 28/01/2025 la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per le comparse conclusionali e le memorie di replica sulle seguenti conclusioni delle parti:
ATTORE
Piaccia al Tribunale, reiectis adversis, condannare il in persona Controparte_4 dell'amministratore pro tempore, e i coniugi e Controparte_2 Controparte_3 ciascuno per la parte di sua competenza, ad eseguire i lavori necessari per l'eliminazione delle cause di tutti i danni prodotti dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal piano superiore (proprietà dei coniugi
) ed in premessa meglio descritti. Controparte_5
pagina 1 di 7 Condannare i convenuti in solido al risarcimento dei danni cagionati all'unità immobiliare dell'attore, che si quantificano, come meglio specificato in premessa, in complessivi € 19.600,00, ovvero, in quell'altra maggiore o minore somma che sarà ben visa dall'adito Tribunale. Con vittoria di spese e compensi professionali.
- Controparte_2 Controparte_3
Piaccia al Tribunale, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e difesa: preliminarmente, ritenere e dichiarare il difetto di legittimazione passiva dei sigg.ri CP_2
e ovvero, comunque, che gli stessi non sono
[...] Controparte_3 tenuti a concorrere nel risarcimento dei danni in favore di rigettando le Controparte_1 domande spiegate da quest'ultimo nei confronti dei convenuti in quanto infondate in fatto ed in diritto;
in ogni caso, ritenere e dichiarare che nessuna responsabilità è ascrivibile in capo ai sigg.ri CP_2
e per i danni da lamentati da
[...] Controparte_3 CP_1
[...]
Con vittoria di spese e compensi difensivi.
pagina 2 di 7 ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio il Controparte_1 CP_4
, e deducendo che:
[...] Controparte_2 Controparte_3 era proprietario di un'unità immobiliare nel sito in Pozzallo, nella via Menotti n. CP_4 CP_4
5, posta al terzo piano e confinante superiormente con la proprietà dei coniugi e Controparte_2
Controparte_3 a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare e dal piano soprastante, la sua proprietà subiva ingenti danni;
in particolare, il perito di parte constatava un grave fenomeno infiltrativo nel solaio di copertura del terzo piano, proveniente dal piano di calpestio della proprietà dei coniugi;
Controparte_5 all'interno del suo immobile, inoltre, in alcuni punti si verificava il distacco del gesso e della pittura dalle pareti e insorgevano muffe e funghi che intaccavano la salubrità dei locali;
nelle more, l'appartamento si deteriorava ulteriormente;
l'alta concentrazione di umidità e l'aria malsana non consentivano il normale utilizzo, anche a fini locativi, dell'immobile; inoltre, le infiltrazioni d'acqua danneggiavano fortemente il solaio di copertura del suo immobile per cui si rendeva necessario un intervento di messa in sicurezza con asportazione della parte ammalorata aggettante sulle pubbliche vie in quanto fonte di pericolo per l'incolumità pubblica e privata;
inviava delle diffide all'amministratore in cui spiegava che i sopra descritti danni erano CP_6 conseguenza della mancata esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio già deliberati dall'assemblea dei condomini in data 14.3.2019; CP_6 l'amministratore condominiale non dava seguito alle sue legittime pretese;
in data 26.1.2021 depositava presso l'organismo di mediazione forense di Ragusa istanza di mediazione;
tuttavia, il tentativo di mediazione aveva esito negativo.
Chiedeva pertanto al Tribunale di condannare il in persona del suo Controparte_4
Amministratore pro tempore, e ad eseguire i lavori Controparte_2 Controparte_3 necessari per l'eliminazione delle cause dei danni prodotti dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal piano superiore;
chiedeva inoltre di condannare i convenuti, in solido tra loro, a versare in suo favore l'importo di € 19.600,00, o quell'altro maggiore o minore importo ritenuto di giustizia, a titolo di risarcimento dei danni cagionati al suo immobile. Con vittoria di spese e compensi.
Si costituivano in giudizio mediante comparsa di risposta e Controparte_2 Controparte_3 deducendo il proprio difetto di legittimazione passiva e l'infondatezza in fatto ed in diritto della
[...] domanda attorea.
Chiedevano pertanto al Tribunale di rigettare le domande attoree perché infondate in fatto ed in diritto, con vittoria di spese e compensi.
Preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia del che, sebbene Controparte_4 ritualmente citato in giudizio, non si è costituito. Ciò premesso, la domanda di parte attrice è parzialmente fondata e deve essere accolta nei limiti di cui appresso. Deve anzitutto essere rigettata l'eccezione di difetto di legittimazione passiva. Invero, secondo la giurisprudenza di legittimità: “La responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello il cui uso non sia comune a tutti i condòmini deve essere ricondotta nell'ambito della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c., con la conseguenza che dei relativi danni rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia il in forza CP_4 degli obblighi inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condòmini ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Ne consegue che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti
pagina 3 di 7 obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condòmino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri” (Cassazione, Sez. 6 -
2, Ordinanza n. 516 del 11/01/2022).
I convenuti sono proprietari esclusivi del lastrico solare per cui rispondono dei danni Controparte_5 all'appartamento dell'attore unitamente al . Controparte_4
Nel merito, deve trovare accoglimento la domanda di condanna dei convenuti ad Controparte_5 eseguire i lavori necessari per l'eliminazione delle cause dei danni prodotti dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal piano superiore e di condanna degli stessi al risarcimento dei danni cagionati all'immobile dell'attore. Dalla relazione del CTU, le cui conclusioni logicamente coerenti e concettualmente apprezzabili vanno integralmente condivise, emerge quanto segue: “Come si è potuto constatare dall'esame di foto storiche tratte da “Google Earth”, su tale terrazzo, in data successiva al 2016, è stata realizzata una tettoia con struttura in legno, chiusa lateralmente con vetrate e rialzata rispetto al piano del terrazzo di cm 12. Contestualmente alla tettoia, così come dichiarato dalla stessa parte convenuta in occasione del sopralluogo sono state realizzate delle canalette di raccolta delle acque piovane aventi larghezza di cm 20 e profondità di cm 10. Dette canalette, che corrono lungo due lati perimetrali dell'appartamento e della tettoia prospicienti il terrazzo, sono state realizzate mediante il taglio dei mattoni costituenti il piano di calpestio del terrazzo, del massetto e dello strato di impermeabilizzazione sottostanti e la sistemazione di griglie in plastica a copertura del canale. (…) Il fatto che in epoca successiva al 2016 sia stata realizzata una struttura sul terrazzo ha creato un ostacolo all'originario deflusso delle acque rendendo necessaria la realizzazione delle canalette di raccolta delle acque”. (cfr. relazione di CTU a pag. 3). Il CTU ha pertanto concluso: “In occasione del sopralluogo è stata accertata la presenza delle infiltrazioni d'acqua lamentate, sia sul soffitto che sulle pareti dell'appartamento della parte attrice, così come risulta dalla documentazione fotografica allegata. Tali infiltrazioni hanno causato il distacco di estese parti dello strato superficiale di pittura, interessando anche parti dello strato di malta sottostante. Si è constatato inoltre che tali fenomeni sono più evidenti ed estesi in corrispondenza delle tre camere da letto, della parte finale del disimpegno del w.c. ed in generale di tutta la zona posta a nord-est dell'appartamento, prospettante sulle vie C. Menotti e Martiri della libertà, mentre i danni, seppur visibili, sono di entità inferiore nella zona di ingresso, soggiorno e cucina. Per quanto riguarda la provenienza delle suddette infiltrazioni si può affermare che la realizzazione delle canalette di raccolta delle acque sul terrazzo non sia stata eseguita a perfetta regola d'arte in quanto il sottile strato di impermeabilizzazione presente lungo le pareti della stessa appare inidoneo a garantire l'indispensabile isolamento dall'acqua; esso presenta numerose fratture, lasciando a vista in alcuni punti il supporto sottostante e risulta privo di una adeguata impermeabilizzazione del giunto tra la canaletta e la pavimentazione del terrazzo (vedi documentazione fotografica allegata). Negli schemi planimetrici allegati (allegato 03) si evidenzia inoltre come una delle canalette realizzate sul terrazzo interessi proprio la zona delle tre camere da letto maggiormente danneggiata. Tali circostanze portano a ritenere che la causa dei danni da infiltrazione vada ricercata nella non corretta esecuzione delle suddette canalette. In definitiva, quanto lamentato nel ricorso è attuale ed arreca pregiudizio alle condizioni di salubrità degli ambienti destinati alla permanenza continuativa delle persone. Tale situazione è particolarmente grave nella zona del disimpegno e delle tre camere da letto” (cfr. relazione di CTU a pag. 5). Secondo il CTU, dunque, in data successiva al 2016, fu realizzata una tettoia con struttura in legno, chiusa lateralmente con vetrate. Tale struttura rese necessaria la realizzazione di canalette di raccolta delle acque piovane che, tuttavia, non furono realizzate a perfetta regola d'arte, causando infiltrazioni d'acqua sul soffitto e sulle pareti dell'appartamento di parte attrice con conseguente distacco dello strato superficiale di pittura e della malta sottostante.
pagina 4 di 7 Il CTU riferisce quindi che: “Le opere occorrenti per eliminare la causa delle infiltrazioni consistono nella realizzazione di una idonea impermeabilizzazione delle canalette di raccolta delle acque sul terrazzo. Tale opera dovrà essere eseguita da una ditta specializzata mediante la posa di uno strato di guaina cementizia bicomponente ad elevata elasticità, con caratteristiche e prestazioni certificate. Al fine di garantire la continuità dello strato impermeabilizzante, la nuova guaina dovrà avere una sovrapposizione con quella preesistente di almeno cm. 20 oltre la larghezza della canaletta;
a tal fine dovranno essere rimosse e ricollocate le piastrelle e il sottostante massetto di sottofondo, sempre per una larghezza di cm. 20 lungo entrambi i lati della canaletta. Infine, la membrana isolante dovrà essere applicata a rullo o con altro mezzo meccanico previa pulitura e preparazione del supporto al fine di individuare la possibile necessità di realizzare uno strato di regolarizzazione con rasatura cementizia” (cfr. relazione di CTU a pagg. 5-6). Infine, per quanto riguarda il valore delle opere necessarie ad eliminare i danni subiti dall'appartamento dell'attore, il CTU lo quantifica in € 5.730,00 (IVA esclusa). È opportuno rilevare che secondo la giurisprudenza di legittimità: “Uniformandosi al principio di diritto enunciato da Cass. Sez. Unite 10 maggio 2016, n. 9449, deve ribadirsi che in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il CP_4 in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilità, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare” (Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 28253 del 2023). Nella specie risulta dalla relazione di CTU la riconducibilità del danno patito dall'odierno attore al fatto esclusivo dei coniugi i quali hanno realizzato sul lastrico solare di loro proprietà una Controparte_5 struttura in legno chiusa con vetrate senza però munirla di adeguate canalette per la raccolta dell'acqua piovana.
Alla luce di ciò, solo i coniugi , e non anche il devono essere Controparte_5 Controparte_4 considerati responsabili dei danni patiti dall'attore e, pertanto, devono essere condannati a realizzare i lavori di cui alle pagine 5 e 6 della relazione di CTU ed a versare in favore dell'attore la somma di €
5.730,00 (IVA esclusa). Deve trovare accoglimento la domanda di risarcimento del danno da mancato godimento, anche a fini locativi, dell'appartamento per cui è causa. Secondo l'orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità, “il pregiudizio da mancato godimento di un immobile, analogamente a quello derivante dall'occupazione abusiva, per il quale, ancorchè non voglia addivenirsi alla conclusione secondo cui trattasi di danno in re ipsa ( in tal senso (Cass., 16 aprile 2013, n. 9137, m. 626051), in ogni caso trattarsi di danno la cui valutazione è in definitiva rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti (Cass., 11 gennaio 2005, n. 378). Peraltro, anche i fautori della tesi del danno "in re ipsa" subito dal proprietario, sul presupposto dell'utilità normalmente conseguibile nell'esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto dominicale, costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum", riconoscono che la presunzione "non può operare ove risulti positivamente accertato che il dominus si sia intenzionalmente disinteressato dell'immobile cd abbia omesso di esercitare su di esso ogni forma di utilizzazione" (Cass. 7 agosto 2012, n. 14222). Tali considerazioni hanno trovato adeguata esplicitazione in Cassazione civile 1/10/2015 n. 19655, nonché in Cass. 15 ottobre 2015 n. 20823 ed appare al Collegio necessario dare continuità a tale orientamento, di guisa che, rapportando i principi su esposti al caso in esame, non può che ravvisarsi la carenza motivazionale del provvedimento impugnato, nonché la sua contraddittorietà.
pagina 5 di 7 Ed, invero, non è contestato che la condizione del bene, conseguenza delle infiltrazioni lamentate in citazione, abbia nei fatti impedito il godimento, anche mediato dell'immobile, impedendo agli attori di poterlo utilmente locare. Inoltre, non risulta che i titolari del bene si siano disinteressati dell'utilizzo del medesimo, con la conseguenza che il pregiudizio andava risarcito anche mediante il ricorso ad elementi di carattere presuntivo, tra i quali, difformemente da quanto sostenuto dai giudici di appello, potevano porsi anche quelli direttamente ricavabili dalla CTU espletata che, in ragione della descrizione effettuata da parte dell'ausiliare d'ufficio, poteva agevolmente permettere di individuare la tipologia e le caratteristiche funzionati e dimensionali del bene, sulla scorta delle quali poter poi procedere al calcolo, eventualmente a sua volta presuntivo, come riconosciuto anche dalla Corte distrettuale, del valore locativo” (Cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 10870 del 2016). Il danno da mancato godimento di un immobile, anche per fini locativi, deve essere valutato dal
Giudice di merito, avvalendosi anche di presunzioni gravi, precise e concordanti. Il CTU riferisce che: “quanto lamentato nel ricorso è attuale ed arreca pregiudizio alle condizioni di salubrità degli ambienti destinati alla permanenza continuativa delle persone. Tale situazione è particolarmente grave nella zona del disimpegno e delle tre camere da letto” (cfr. relazione di CTU a pag. 5). Secondo il CTU, dunque, le zone dell'appartamento destinate alla permanenza continuativa delle persone non si trovano in condizioni di salubrità. Tale circostanza costituisce prova dell'impossibilità di godimento, anche a fini locativi, dell'appartamento di proprietà dell'attore. L'attore, inoltre, afferma di avere eseguito nel 2019 dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria sull'immobile e i convenuti non contestano tale circostanza (anzi la confermano); ciò prova il fatto che l'attore non si è disinteressato dell'immobile. Ritiene questo Giudice che, considerate le caratteristiche funzionali e dimensionali dell'immobile descritte dal CTU, sia equo il risarcimento richiesto dal per l'impossibilità di godere CP_3 dell'immobile, pari ad € 7.000,00. I coniugi devono quindi essere condannati a versare in favore di parte attrice la Controparte_5 somma complessiva di € 12.730,00 (€ 5.730,00 + € 7.000,00). Trattandosi di credito di valore, l'importo sopra indicato deve essere rivalutato anno per anno dalla data della CTU (7 luglio 2023) e sull'importo così ottenuto devono essere calcolati gli interessi compensativi al tasso legale, ottenendo in tal modo l'importo finale di € 13.731,99.
Alla luce di quanto esposto, i convenuti e devono essere condannati a realizzare i CP_2 CP_3 lavori di cui alle pagine 5 e 6 della relazione di CTU e devono essere condannati a versare in favore dell'attore la somma di € 13.731,99 oltre interessi dalla data della presente sentenza fino all'effettivo soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e si liquidano come da dispositivo.
Nessuna pronuncia sulle spese va adottata sulla posizione del condominio vittorioso, in quanto contumace.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. R.G. 2913/2021, previa dichiarazione della contumacia del Controparte_4
CONDANNA a realizzare i lavori di cui alle Controparte_7 pagine 5 e 6 della relazione di CTU;
CONDANNA e in solido tra loro, a versare in Controparte_2 Controparte_3 favore di la somma di € 13.731,99, oltre interessi dalla data della presente sentenza Controparte_1 fino all'effettivo soddisfo;
RIGETTA la domanda nei confronti del Controparte_4
pagina 6 di 7 CONDANNA e in solido tra loro, a rimborsare Controparte_2 Controparte_3 all'attore le spese di lite, che si liquidano in € 264,00 per esborsi ed in € 5.077,00 per compenso, oltre a rimborso spese generali, Iva e Cpa;

PONE le spese di CTU a carico dei convenuti.
Ragusa, 21/05/2025.
Il Giudice
dott. Claudio Maggioni
pagina 7 di 7