R.G. 17249/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice onorario dott. Maria Esposito ha pronunciato all'esito della scadenza del termine per atti difensivi finali di cui all'art. 190 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 17249/2021 del ruolo generale degli affari contenziosi civili
TRA
nato a [...] il [...], C.F. e Parte_1 C.F._1 [...]
C.F. , in persona dell' amministratore Parte_2 P.IVA_1 Pt_1
, rapp.ti e difesi dall'avv. Diego Militerni, in virtù di procura in atti
[...]
ATTORI
E
, nato a [...] il [...], C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
nato a [...] l'[...], C.F. ,
[...] C.F._3 Controparte_3 nato a [...] il [...], C.F. e nato a C.F._4 CP_4
Napoli il 21.01.1948, C.F. , rapp.ti e difesi dall'avv. Gianpaolo C.F._5
Giudice, in virtù di procura in atti,
CONVENUTI
CONCLUSIONI : come da verbali in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente decisione è resa ai sensi dell'art. 132 c.p.c. come novellato dall'art. 45, 17 co. della L. n. 69 del 2009 applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla sua entrata in vigore mediante concisa esposizione dei fatti e dei motivi posti a fondamento della stessa. Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia sia l'atto introduttivo del giudizio, sia la comparsa di costituzione e risposta dei
1 convenuti, sia i verbali di udienza in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa, dalla cui lettura potrà agevolmente desumersi lo svolgimento del processo.
Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio e la soc. Parte_1
rappresentata dallo stesso in qualità di Parte_2 Parte_1 amministratore p.t., convenivano in giudizio , , Controparte_1 Controparte_2
e al fine di ottenere il risarcimento dei danni Controparte_3 CP_4 patrimoniali derivanti dall'inadempimento del contratto di locazione intercorso tra questi ultimi e la predetta società, con garanzia fidejussoria prestata da Pt_1
in proprio, per stato di abusività dell' immobile locato, nonchè dei danni non
[...] patrimoniali derivanti da lesione del diritto d'immagine ed alla reputazione ed il danno esistenziale, tutti quantificati nella misura di euro 25.000.
Più precisamente la società istante deduceva di aver condotto in locazione l'immobile sito in Napoli alla via Enea n. 48, di proprietà dei convenuti, in virtù di contratto di locazione stipulato per il periodo da gennaio 2014 sino a dicembre 2019, ritualmente registrato.
La conduttrice evidenziava quindi che, allorché si era attivata per eseguire alcuni lavori rilevanti per l'espletamento dell' attività commerciale, la Polizia locale del Comune di
Napoli aveva effettuato due sopralluoghi, accertando l'illegittima sussistenza di “ un manufatto in muratura, coperto da lamiere isotermiche”, notificando un verbale di sequestro e segnalando alla Procura della Repubblica di Napoli il per Parte_1
i presunti reati di cui all' art. 44 lett. b) D.p.r. 380/2001 e del reato di cui agli artt. 93-
95 D.p.r. 309/1990, cui seguiva l'instaurazione di un procedimento penale nei confronti di quest'ultimo che si concludeva con sentenza di assoluzione ex art. 530 c.p.p. n.
1017/2018 “ perché il fatto non sussiste per il capo b); perché il fatto non costituisce reato per il capo a)”.
Per tali motivi la società istante ed il sig. in proprio avanzavano la Parte_1 domanda risarcitoria oggetto del presente giudizio.
Si costituivano in giudizio i convenuti, esponendo una diversa ricostruzione dei fatti ed evidenziando preliminarmente che prima della stipula del contratto di locazione di cui sopra le parti con scrittura privata del 18.10.2013, versata in atti, avevano convenuto che per espressa autorizzazione dei comproprietari, realizzasse la Parte_1 fusione delle unità immobiliari al N.C.E.U. Sez. CHI, foglio 20, particella 131, sub. 1, categoria A/4 e Sez. CHI, foglio 20 particella 131 sub. 11, categoria A/5, destinate a civile abitazione ed al cambio di destinazione d'uso in locale commerciale (categoria
2 C/1) ed accatastamento, dando vita ad una nuova particella, risultante dalla fusione e cambio di destinazione d'uso, individuata al foglio n. 39, particella 131, sub. 18 categoria C/1.
Tale pattuizione era appunto preordinata al successivo contratto di locazione commerciale, poi sottoscritto dalle parti, successivamente ad altra scrittura del
12.12.2013, in atti, con la quale le parti precisavano che avrebbe Parte_1 preso in fitto, oltre al cortile dell'entrata di Via Ilioneo n. 29, anche una parte del giardino appartenente agli stessi proprietari, composta da un box realizzato con pratica di condono e da una parte scoperta. Dopodiché le parti addivenivano in data 20.12.2013 alla stipula del contratto di locazione al quale allegavano la planimetria delle aree oggetto di contratto, indicando espressamente l'area di mq. 24,834, di fianco al box di mq. 12,88, come area scoperta. Precisavano che successivamente su detta area era stato realizzato dal il manufatto abusivo che aveva originato il sequestro ed il Pt_1 processo penale in occasione del quale era stato depositato in atti un contratto con allegati non corrispondenti a quelli originali, sul quale era stata cancellata l'esistenza dell'area scoperta oggetto di locazione, rappresentando in suo luogo il manufatto abusivo, lasciando così intendere che al momento della locazione lo stesso già fosse stato realizzato dai comproprietari. Questi ultimi, invero, avvedutisi della realizzazione delle opere abusive da parte del conduttore, in data 21.01.2014 lo diffidavano alla rimozione del manufatto abusivo. Successivamente, esponevano i convenuti, in data
01.07.2016, le parti addivenivano alla risoluzione consensuale e anticipata del rapporto locatizio, sottoscrivendo in calce una reciproca rinuncia ad ogni pretesa economica riferibile al contratto di locazione in questione. In seguito ancora, i convenuti si vedevano intimare la rimozione dell'abuso edilizio in parola e in data 10.09.2018 invitavano, senza esito, ad intervenire per tale incombenza. Pertanto, Parte_1 stante l'inerzia di quest'ultimo, erano costretti a provvedere a propria cura e spese a ripristinare lo stato dei luoghi.
I convenuti sostenevano quindi che l'abuso relativo all'immobile oggetto di locazione sarebbe stato realizzato successivamente alla stipula del contratto di locazione ed alla consegna dello stesso agli attori, facendo rilevare come precedentemente l'area sulla quale era stato eseguito il manufatto abusivo fosse scoperta.
I convenuti nella ricostruzione dei fatti precisavano con il supporto delle immagini fotografiche estratte da Google, che dall'aprile del 2008 al luglio del 2011 l'area in questione era rimasta scoperta;
mentre a luglio 2012 sull'area risultava una precaria
3 tettoia in lamiera chiusa su un lato da una tenda di plastica e solo da giugno 2014, risultava chiaramente realizzata, per l'appunto dal l'opera edilizia contestata in Pt_1 uno all'apertura del varco sulla pubblica Via Ilioneo.
I convenuti chiedevano quindi il rigetto della domanda attrice per intervenuta rinuncia stragiudiziale ad ogni pretesa economica nascente dal contratto di locazione da parte di nella qualità e per infondatezza delle pretese avanzate in proprio da Parte_1
La difesa di quest'ultimo in relazione alla dichiarazione di rinuncia Parte_1 ad ogni pretesa nascente dal contratto di locazione, posta in calce al verbale di consegna del 01/07/2016 nulla evidenziava, né contestava.
Rilevato il mancato esperimento della procedura di mediazione, obbligatoria in ragione dell'oggetto della domanda connesso ad un rapporto di locazione, il tribunale adito invitava le parti ad espletare la stessa con ordinanza del 13/12/2021, rinviando per la verifica all'udienza del 18.05.2022 ed ancora all'udienza del 09.11.2022 per consentire il completamento della procedura di mediazione, nonostante i convenuti avessero dato atto di non essere a conoscenza della pendenza di una procedura di mediazione.
Successivamente, all'udienza del 09.11.2022, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e quindi con ordinanza del 16.06.2023 assegnata in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
Alla scadenza di detti termini la causa con ordinanza del 02.11.2023 veniva rimessa sul ruolo, rilevando l'adito Tribunale che parte attrice aveva regolarmente iniziato il procedimento di mediazione, con inoltro dell'istanza di mediazione in data 27.12.2021 e che il primo incontro tra le parti non si era tenuto solo per inerzia dell' CP_5
inerzia che non poteva ricadere sulla parte attrice.
[...]
All'esito del completamento del procedimento obbligatorio di mediazione la causa veniva nuovamente rimessa in decisione con assegnazione dei termini per il deposito degli scritti difensivi finali di cui all' art. 190 c.p.c..
In via preliminare la domanda risulta procedibile come da verbale dell'incontro di mediazione ex art. 5 D.lgs. 28/2010 del 15/12/2023, concluso con esito negativo per impossibilità delle parti di trovare un accordo. L'eccezione di tardività nell'espletamento della mediazione non può trovare accoglimento atteso che l'istanza di mediazione è stata inoltrata tempestivamente dagli attori, ma l'incontro finalizzato alla mediazione non ha avuto luogo per motivi imputabili esclusivamente all'organismo in questione. Anche l'eccezione di improcedibilità avanzata dai convenuti per la mancata partecipazione degli attori personalmente all'incontro di mediazione va disattesa in
4 ragione del fatto che chi intende eccepire in giudizio l'improcedibilità della domanda causata della mancata partecipazione della controparte alla procedura di mediazione deve farlo subito nel corso della mediazione stessa. Qualora la parte decida infatti di proseguire la mediazione e la procedura si concluda con un verbale negativo di mancato accordo, come nel caso di specie (e non causata dalla mancata partecipazione), la condizione di procedibilità della domanda deve ritenersi soddisfatta ( in tal senso Corte di Appello di Bari sentenza n. 70/2024).
Dovrà essere solo disposta la condanna della parte che non ha partecipato alla mediazione senza giustificato motivo al pagamento del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 12 – bis del D.lgs 28/2010.
Sempre in via preliminare, va disattesa l'eccezione di nullità dell'atto di citazione sollevata da parte convenuta per carenza del “petitum” e della “causa petendi”, risultando nel caso di specie chiare ed esaurienti, dall' analisi non solo del contenuto dell'atto di citazione, ma anche dei documenti ad esso allegati, le ragioni della domanda e l'oggetto della stessa.
La domanda attorea tuttavia è infondata e non provata e deve essere rigettata.
Va precisato e chiarito che l'immobile oggetto della locazione di che trattasi era un immobile sito in Napoli alla Via Enea, 48 con annessa area scoperta confinante con altro affittuario. Gli attori sostengono che detta area in realtà non era scoperta, ma su di essa insisteva un manufatto abusivo. I convenuti sostengono invece che in realtà sull'area in questione insisteva a partire dal 2012 una semplice tettoia, mentre la chiusura dell'area con muratura e quindi l'abuso sarebbe stato commesso dalla società conduttrice successivamente alla stipula del contratto di locazione ed a conforto di tanto richiamano le immagini dei luoghi estratte da Google che confermerebbero la tempistica delle modifiche.
Gli esiti del giudizio penale cui fu sottoposto , in qualità di autore dei Parte_1 lavori in corso al momento del sopralluogo della Polizia Municipale, hanno invece accertato che la struttura abusiva era preesistente ai lavori di ristrutturazione posti in essere dalla società conduttrice, tanto che il fu assolto dal reato contestatogli. Pt_1
Per contro i locatori non appena avuta notizia dell'accertamento dell'abuso invitavano la conduttrice ad eliminarlo ed a ripristinare lo stato dei luoghi come indicato nella piantina allegata (diffida del 21.01.2014), sostenendo che i documenti prodotti nel giudizio penale a carico di in particolare la piantina allegata al Parte_1
5 contratto di locazione, fosse stata modificata, eliminando il riferimento in essa contenuto all'area scoperta di cui si discute.
Anche l' ordinanza di rigetto dell' opposizione e di contestuale archiviazione del procedimento penale avente R.G. n. 10494/2022 emessa dal G.I.P. del Tribunale di
Napoli per prescrizione dei reati di cui agli artt. 476 e 482 c.p., non assume alcun rilievo nel presente giudizio, considerando che la Corte Costituzionale con la sentenza n.
41/2024 ha precisato che i decreti di archiviazione, o provvedimenti ad esso equiparati, che anziché limitarsi a dichiarare l' estinzione del reato per avvenuta prescrizione, presentino giudizi sulla colpevolezza dell' indagato e quindi un accertamento sostanziale della responsabilità, sono da considerarsi viziati da illegittimità costituzionale per contrasto non solo con il principio di presunzione di non colpevolezza di cui all' art. 27 comma 2 Cost. ma anche con il diritto di difesa della persona sottoposta ad indagini preliminari e quindi vanno rimossi con gli ordinari mezzi processuali.
L' ordinanza di rigetto di opposizione all' archiviazione quindi, essendo un provvedimento “ neutro”, non può mai contenere valutazioni seppur implicite in merito alla colpevolezza e quindi alla conformità delle risultanze probatorie ai reati prospettati dalla Pubblica accusa.
In realtà le vicende relative ai procedimenti penali di cui sopra non sono determinanti rispetto all'oggetto del presente giudizio, atteso che, come riconosciuto dagli stessi attori nell'atto introduttivo, è orientamento ormai consolidato che l'abusività del bene concesso in locazione o di sua parte non determina la nullità del contratto di locazione:
“il carattere “abusivo” di una costruzione concretandosi in una illiceità dell'opera, può costituire fonte della responsabilità dell'autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo a riverberare la condizione giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene” (Corte di Cassazione ordinanza 8 marzo – 13 aprile 2017 n. 9558).
L'abusività del bene non integra neppure un vizio rilevante ai sensi dell'art. 1578 c.c. ( la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del
6 contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell'azione di esatto adempimento ), configurando non una causa di invalidità del negozio, ma un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, in astratto idoneo a incidere un interesse del conduttore ( cfr. Cass. civ. sez. III, 19/3/2024, n. 7408 ; Cass. civ. sez. VI,
11/2/2022, n. 4564 ).
Ciò che manca nel procedimento che ci occupa è l'indicazione puntuale nell'atto introduttivo dei motivi che avrebbero determinato l'impossibilità per la conduttrice di continuare ad utilizzare l'immobile locato, atteso che il provvedimento di sequestro era limitato alla sola area scoperta, oggetto di locazione, sulla quale era stato rinvenuto dalla Polizia Municipale il manufatto abusivo, e non anche esteso all'immobile principale locato.
Nessun accenno si rinviene nell'atto introduttivo per quel che concerne la concreta inutilizzabilità del bene locato nella sua interezza in ragione del predetto abuso e soprattutto in che cosa sia consistito il preteso danno all'immagine, alla reputazione personale e professionale ed il danno esistenziale lamentato dagli attori, genericamente enunciato e determinato.
D'altra parte la durata delle trattative precontrattuali, documentata dai convenuti con i succedersi delle scritture private che precedettero la stipula del contratto di locazione, attenuano fortemente la buona fede della parte conduttrice che aveva ben conoscenza dell'oggetto della locazione e del suo stato tecnico ed amministrativo, avendo curato, su delega dei locatori, la procedura di fusione ed il successivo cambio di destinazione d'uso di parte dello stesso ed avendo ricevuto piena delega all'esecuzione di tutte le attività tecnico-amministrative utili ai fini dell'esercizio dell'attività commerciale.
Non va infine trascurato che con la scrittura privata del 01.07.2016 le parti, risolvendo consensualmente ed anticipatamente il contratto di locazione, dichiaravano reciprocamente di rinunciare a qualsiasi pretesa economica derivante dal detto contratto, transigendo in tal modo ogni futura controversia risarcitoria.
In ordine a tale dichiarazione parte attrice non ha assunto alcuna posizione o contestazione, confermandone così il contenuto.
Ed invero, al riguardo, va osservato che l'oggetto del negozio transattivo va identificato non in relazione alle espressioni letterali usate dalle parti, non essendo necessaria una puntuale specificazione delle contrapposte pretese, bensì in relazione all'oggettiva situazione in contrasto, individuabile nel caso di specie nel contratto di locazione ed a tutte le vicende che lo hanno riguardato, pretese che le parti hanno inteso
7 comporre attraverso reciproche concessioni, rinunciando ciascuna all'azione risarcitoria, giacché la transazione, quale strumento negoziale di prevenzione di una lite, è destinata, analogamente alla sentenza, a coprire il dedotto e il deducibile.
Conseguentemente l'efficacia dell'accordo transattivo raggiunto si estende, in mancanza di specifiche limitazioni – che gli attori non hanno dedotto – a tutti i diritti scaturenti dal rapporto (in tal senso Cassazione – Sezione prima civile – sentenza 7 ottobre-14 gennaio 2005, n. 690).
Pertanto la domanda risarcitoria che ci occupa, non solo è generica e non provata, ma preclusa dall'intervenuta transazione di cui innanzi e quindi inammissibile.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo ai sensi del
D.M. n. 147/22, tenuto conto delle attività effettivamente svolte dalle parti ed applicando la riduzione del 30% per assenza di specifiche questioni di fatto e di diritto.
Ricorrono altresì i presupposti per la condanna degli attori al pagamento del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 12 – bis , comma 2, del D.lgs 28/2010.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
- rigetta la domanda attrice;

- condanna e in persona del suo legale Parte_1 Parte_2 rapp.te p.t. al pagamento in solido delle spese di lite in favore di , Controparte_1
, e che si liquidano in €. 2377,90 Controparte_2 Controparte_3 CP_4 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15%, oltre IVA e CPA se dovute.
Si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli attori dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente giudizio a norma dell'art. 12 – bis , comma 2, del D.lgs 28/2010.
Napoli 24.07.2025
Il Giudice onorario
Dott. Maria Esposito
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