N. R.G. 961/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CIVITAVECCHIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Maria Emanuela Ragusa ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 961/2017 promossa da:
C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ) rappresentati e difesi dall'Avv. ARSENI ANTONIO C.F._2
ATTORI
Contro
( ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 CodiceFiscale_3
SCALA CARLO
CONVENUTO

CONCLUSIONI

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto notificato il 10.2.2017, e , proprietari dell'immobile sito Parte_1 Parte_2 in Cerveteri, Via delle Aralie 39, località Campo di Mare, deducendo di averlo concesso in locazione ad uso abitativo, con contratto 7.8.2014, a , al canone mensile di Euro 580,00 Controparte_1 oltre oneri condominiali, intimavano allo stesso sfratto per il mancato pagamento dei canoni di dicembre 2016 e gennaio e febbraio 2017 per un importo totale di Euro 1.950,00 e gli intimava lo sfratto per morosità citandolo per la convalida. pagina 1 di 3 Si costituiva l'intimato contestando le condizioni di vivibilità dell'immobile a causa di infiltrazioni di acqua, producendo, a supporto di quanto lamentava, due verbali di interventi effettuati dai VV.FF. nonchè i risultati dell'ATP, fatta da lui svolgere prima di sospendere il pagamento dei canoni e chiedeva di rigettarsi la convalida dello sfratto.
All'udienza del 28.3.2017 veniva mutato il rito ed ordinato il rilascio dell'immobile alla data del
15.6.2017, in adesione alla volontà che aveva espresso il conduttore di voler riconsegnare l'immobile che asseriva essere inagibile.
Con le memorie integrative e hanno dato atto ai aver svolto il Parte_1 Parte_2 procedimento di mediazione, non partecipato dal convenuto il quale, con pec 2.5.2017, aveva manifestato la volontà di non aderire..
Con le memorie integrative il convenuto si richiamava alle relazioni dei vigili del Fuoco ed agli esiti dell'A.T.P. che avevano accertato le problematiche presenti sull'immobile per reiterare la sua domanda risarcitoria pari ad Euro 25.000,00.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, va accolta per quanto si dirà oltre.
Il conduttore, ad onta delle criticità presenti nell'immobile, pur riscontrate da una ATP fatta eseguire precedentemente all'instaurazione del giudizio, non aveva la facoltà di sospendere la propria prestazione essendo tale inadempimento sproporzionato rispetto quello contestato alla parte locatrice.
Il convenuto che all'udienza del 28.3.2017 fissata per la convalida di sfratto si è offerto di restituire alla parte locatrice l'immobile, ottemperandovi come si era proposto di fare nel giugno successivo, non ha però formulato alcuna specifica domanda diretta alla pronuncia di inadempimento dei locatori, né quella di risoluzione del contratto né quella risarcitoria, che pure aveva sommariamente anticipato con la comparsa di costituzione;
peraltro le mancanze imputate alle parti locatrici non potevano legittimare l'interruzione completa dei pagamenti mensili poiché non erano da considerarsi tali da pregiudicare, in maniera preponderante, l'equilibrio tra prestazione e controprestazione in cui consiste il contratto di locazione.
Come è principio costante della Suprema Corte “In tema di inadempimento contrattuale “l'exceptio non rite inadempleti contractus” di cui all'art. 1470 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne abbiano fatto, ma in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio , qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (v. Cass. N. 8425/2006, Cass. 2855/2005, 3341/2001).
L'interruzione del pagamento di diverse mensilità del canone locativo da parte del nel caso CP_1 di specie, costituisce un'ipotesi notoriamente scrutinata illegittima dalla giurisprudenza (Cass. N.
4444/1985; Cass SS.UU. n. 5384/1984) secondo cui “il mancato pagamento del canone di locazione convenzionalmente fissato non è giustificato se non quando sia giuridicamente accertato, in via definitiva, che le somme pretese non sono dovute o dovute nel minor ammontare corrisposto, creandosi altrimenti la violazione del sinallagma contrattuale ed uno squilibrio tra le prestazioni delle pagina 2 di 3 parti sulla base di un inammissibile ragion fattasi, con la conseguenza che, se tale comportamento assume il carattere della gravità in relazione alla volontà espressa dalle parti, alla natura ed alle finalità del rapporto, soprattutto in relazione all'interesse dell'altro contraente, si giustifica la risoluzione del rapporto”.
Ed ancora: “Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore costituendo così un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”.
Il convenuto peraltro non ha dedotto né offerto di provare che la parte locatrice si fosse resa inadempiente alle richieste di intervento per eliminare o ridurre le criticità lamentate, ovvero i danni confermati nell'ATP fatta svolgere, ed emergeva anzi, proprio dal contenuto dell'elaborato, che i locatori, sebbene in modo inopportuno, si erano attivati con interventi di riparazione attraverso l' impermeabilizzazione di parte della terrazza di copertura da cui erano originate le infiltrazioni, di cui lo stesso conduttore si era doluto nella lettera 30.10.2015.
Dalla pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per l'inadempimento del conduttore consegue la sua condanna al pagamento dei sette canoni insoluti da dicembre 2016 al 28.6.2017, data del rilascio per un ammontare di Euro 4.506,00.
L'esito della lite, laddove il resistente non ha partecipato al procedimento di mediazione proposto dagli attori a seguito dell'udienza del 28/3/2017, laddove risulta però che le sue doglianze abbiano ricevuto in massima parte conferma nell' ATP, considerata inoltre la mancata presenza dei locatori al procedimento di mediazione che il aveva instaurato prima di sospendere il pagamento di CP_1 canoni di locazione e prima di essere da loro citato in giudizio, costituiscono giusto motivo per la compensazione tra le parti della metà delle spese di causa e per porne l'altra metà, liquidata come in dispositivo, a carico della parte soccombente.


P.Q.M


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: in accoglimento della domanda dichiara che il contratto di locazione relativo all'immobile Via delle
Aralie 39 in Cerveteri, località Campo di Mare si è risolto per l'inadempimento del conduttore, conferma l'ordinanza di rilascio, provvisoriamente emessa, che ha trovato spontanea esecuzione;
condanna il convenuto al pagamento dei canoni di locazione insoluti in favore degli attori per un ammontare di Euro 4.506,00 con gli interessi dalle singole scadenze;
compensa tra le parti la metà delle spese di causa condannando a rimborsare Controparte_1 alle parti attrici l'altra metà che si liquida in complessive € 1.370,00 di cui Euro 70,00,00 per spese vive ed € 1.400,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge, distraendo la predetta liquidazione in favore dell'Avv. Arseni Antonio che si è dichiarato antistatario.
Civitavecchia, 17 aprile 2025
dott. Maria Emanuela Ragusa
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