TRIBUNALE DI PESCARA
RITO MONOCRATICO
(artt. 50 ter, 281 quinquies c.p.c.)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Pescara, dott. Emilio Bernardi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile n° 1476 del R.G.A.C. dell'anno 2023 vertente

TRA

(c.f. ) e (c.f. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
), elettivamente domiciliati in Chieti Scalo, alla via P. De Virgiliis n.6, C.F._2 presso lo studio dell'Avv. Carla Ciminelli, che li rappresenta e difende, giusta procura allegata all'atto di citazione
attori

CONTRO

di LV (PE) (c.f. ), in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Roma, Via Conca d'Oro n°285, presso lo studio dell'Avv. Prof. Alberto Giulio Cianci, che lo rappresenta e difende, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
convenuto

OGGETTO: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condom.

CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 26/06/2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Con atto di citazione regolarmente notificato, e , Parte_1 Parte_2
premesso :
- di essere comproprietari rispettivamente di due appartamenti situati nella palazzina denominata “GALATEA” facente parte del Supercondominio over 60 “ ; CP_1
- che per la data del 05.12.2022 era stata convocata l'assemblea straordinaria “parziale”
del facente parte del detto Supercondominio over 60 e che detta Controparte_2
convocazione è stata recapitata dalla la mattina del 05.12.2022 alle ore Parte_2
12,00;
- che, a seguito di comunicazione inviata dalla con telegramma (nella quale Pt_2
l'attrice aveva rappresentato il difetto della convocazione per violazione dei relativi termini), era stata convocata una nuova assemblea con il medesimo ordine del giorno, senza l'invio di allegati inviati in precedenza, per il giorno 28/12/2022;
- che anche questa convocazione non era stata recapitata alla e che, nel Pt_2
contempo era stato notificato via pec al il verbale di assemblea tenutasi il Pt_1
28/12/2022;
- di aver introdotto domanda di mediazione in data 10/02/2023 a seguito della quale veniva fissato un primo incontro per il tentativo di conciliazione per il 13.03.2023;
- di essere venuti a conoscenza che l'amministratrice aveva provveduto ad inviare alla una racc. 1 tornata al mittente;
Pt_2
- di aver provveduto la ad inoltrare reclamo all'ufficio postale nella quale Pt_2 richiedeva spiegazioni in merito al mancato recapito dell'avviso di giacenza, deducendo in diritto la inesistenza e/o la nullità e/o l'annullabilità della delibera impugnata per mancata applicazione dell'art. 1117 bis c.c. e dell'art. 67 commi III e IV disp. att.c.c., in quanto emessa da assemblea non conforme all'assemblea del singolo condominio, a propria volta facente parte del , munito di proprio codice fiscale, di proprio Parte_3
amministratore, di proprio rendiconto, non essendo mai stato costituito il Controparte_3
in applicazione della L. n° 220/2012, non essendo mai stata costituita l'assemblea
[...]
dei rappresentanti, non essendo stati nominati gli amministratori dei singoli Condominii, non avendo l'amministratore rappresentanza, poteri e legittimazione relativi al Supercondominio over 60, non essendo stato nominato dalla nuova assemblea dei rappresentanti, né amministratore di singoli Condominii, autonomi fiscalmente e giuridicamente, in quanto mai nominato dalle assemblee di ognuno dei medesimi, rimarcando che il Condominio non avrebbe natura di condominio, bensì appunto quella di supercondominio, con conseguente inottemperanza alla procedura di convocazione delle assemblee prevista per tale superiore ente di gestione, deducendo la violazione del combinato disposto dagli artt. 1129 e 1130 bis c.c., avendo avuto l'amministratore l'obbligo di aprire uno specifico conto corrente per gestire le entrate e le uscite del condomìnio amministrato, anziché la gestione unitaria dei quattro condominii ( con un unico conto corrente, con un unico rendiconto ed un unico registro di contabilità, unico riepilogo finanziario, unica nota esplicativa), così ingenerando una inammissibile confusione dei patrimoni delle quattro palazzine ed il Supercondominio over 60, in violazione dell'immediata e trasparente verificabilità dei conti di gestione, deducendo l'annullabilità della delibera non essendo contenuto nel verbale la constatazione della regolare convocazione di tutti i condomini, tanto premesso, convenivano in giudizio il per sentire accogliere le Controparte_1 seguenti conclusioni : “IN VIA PREGIUDIZIALE: 1) accertare e dichiarare, in applicazione di quanto disposto dall'art 1117bis c.c. E art 67 comma III e IV disp. att. c.c., che il con 91 partecipanti configura l'ipotesi ex Lege del Controparte_1
2) per l'effetto dichiarare nulla e/o annullabile la Controparte_3
delibera del 28.12.2022, perchè convocata da Amministratore eletto da assemblea del Co Supercondominio over giuridicamente inesistente ex Lege, e mai nominato dalla
Co assemblea del facente parte del Supercondominio over “ Controparte_2
[...]
; 3) altresì accertare e dichiarare l'obbligo, sancito da norme inderogabili (di CP_1
ordine pubblico) di nomina dei rappresentanti in capo alle singole palazzine ( CP_4
CP_ CP_ Galatea, ) in applicazione di quanto disposto dall'art 67 comma III e IV c.c.; 4) per l'effetto dichiarare l'attuale Amministratore privo ex lege di alcun titolo, potere, legittimazione e, quindi, senza rappresentanza, in quanto nominato dalla vecchia assemblea non più esistente per i Supercondominii over 60 e mai nominato dalla assemblea del
; NEL MERITO 5) accertare e dichiarare l'inesistenza e/o la nullità Controparte_2
e/o annullabilità della delibera del 28.12.2022 nella sua interezza per violazione degli artt
1129 e1130 bis c.c. 6) accertare e dichiarare la nullità e/o disporre l'annullamento della delibera 28.12.2023 nella sua interezza per aver omesso la constatazione della regolare convocazione delle parti, così come disposto dall'art 1136 c.c.; Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge”.
2) A seguito di deposito di relativa comparsa si costituiva in giudizio il CP_1
contestando la domanda attorea, deducendo a propria volta la insussistenza di
[...]
nessun supercondominio, essendo il Condominio unico, sia pure articolato su più edifici, come previsto dall'art. 61 disp. att. c.c., deducendo, di conseguenza, alcuna necessità di tenere una contabilità separata per le singole palazzine, deducendo inoltre la inammissibilità della questione posta a riguardo della mancata constatazione a verbale di assemblea della regolare costituzione, non essendo stata la relativa doglianza sottoposta e vagliata in sede di mediazione obbligatoria, come tale tardiva. Chiedeva quindi l'accoglimento delle seguenti conclusioni : “- IN VIA PRELIMINARE: - accertare l'inammissibilità e l'improcedibilità della domanda relativa all'annullamento delle Delibere per la pretesa mancata menzione della convocazione di tutti i condomini con unità immobiliari site nella palazzina Galatea, in quanto la relativa questione non è stata oggetto della mediazione (doc. 5 ), Pt_1 comportando così la tardività e la decadenza dall'azione ex art. 1137 c.c.; - IN VIA
PRINCIPALE: - rigettare le domande degli attori, perché infondate in fatto e in diritto...Con vittoria di spese, competenze e onorari”.
3) Nel corso del giudizio avveniva il deposito delle memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c.
Con ordinanza istruttoria resa dal precedente Giudice a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 28/09/2023, ritenuto che le prospettate questioni pregiudiziali potessero essere decise unitamente al merito, ritenuto, per altro verso, non necessario acquisire al processo la documentazione richiesta ex art. 213 cpc e che la causa non necessitasse di attività istruttoria, la causa veniva rinviata per la decisione per l'udienza del 18/09/2024, con concessione dei termini previsti dall'art. 189 c.p.c.
4) A seguito di mutamento dei precedenti Giudici, assegnata la causa allo scrivente giudicante, la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 26/06/2025.
5) La domanda svolta dagli attori è destituita di fondamento e, come tale, deve essere rigettata.
6) Dalla disamina degli atti di causa va in primo luogo rilevato che nel caso in esame il complesso immobiliare, composto da quattro palazzine, costituisce non un supercondominio, come sostenuto dagli attori, bensì un unico condominio denominato “
[...] . Tale aspetto di centrale rilevanza nella vicenda in esame è dato evincersi con tutta CP_1 evidenza, in primis, dal regolamento condominale ove sin dall'origine è stata prevista l'unicità di tutte le unità immobiliari (regolamento predisposto dall'originario costruttore del complesso immobiliare depositato per atto del Notaio in data 8 settembre 1971, Persona_1
Rep. n. 4280 – cfr all. 7 e 29) ; dalla tabella delle unità immobiliari ( predisposta per le spese CP_ CP_ generali delle quattro palazzine (denominate Galatea, , e , dai documenti CP_4 amministrativi intestati all'unico odierno convenuto (all., 1-6, 13 -19), dalla CP_1
gestione economica e fiscale (doc. 21-26), nonché dagli atti di compravendita cui il
Regolamento era allegato (doc. 28).
7) Stando ad arresti consolidati della Cassazione, al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il cd. Supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (cfr. Cass. Civ., Sez. 2, sentenza 3/07/2024 n°18238 - Rv. 671768 – 01; conforme
Cass. Civ., Sez. 2, sentenza 15/11/2017 n°27094 – Rv. 645955 - 01). Ed ancora, “Il supercondominio, sorgendo "ipso iure et facto", se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti, unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati;
ad esso, pertanto, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione” (cfr. Cass. Civ., Sez. 2, sentenza 10/12/2019 n°32237 - Rv. 656214 - 01).
8) Stando dunque ai principi dianzi riportati la configurabilità del supercondominio di fatto deve ritenersi esclusa se il titolo dispone altrimenti, come nella vicenda in esame.
9) Per converso, stando all'art. 61 disp. att.c.c., è prevista la piena compatibilità con la figura del condominio la sua articolazione su un gruppo di edifici, così come è previsto il relativo scioglimento in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, scelta rimessa all'autonomia privata dei condomini. 10) Risulta poi per tabulas (cfr. doc. 13 p. 4; 14 p. 5 s.; 19 p. 5), che i condomini, a maggioranza, hanno inteso esprimere volontà contraria alla costituzione di un supercondominio, preferendo mantenere la gestione originaria ed unitaria delle quattro palazzine.
11) In tal senso sono presenti in atti le delibera dell'1/08/2027 (all.14, a pag 5) e del 15/03/2019
(all.19, a pag.4), in cui l'assemblea, all'unanimità, ha inteso non costituire condomini separati, né di voler sciogliere il convenuto, né di dotare ogni palazzina distinti CP_1
codici fiscali, conti correnti, una gestione contabile separata per palazzina, esprimendo conferma in merito alla sussistenza del Condominio unico, né infine di costituire ulteriori quattro sub condomini (cfr all. 14, verbale dell'assemblea del condominio del 1° CP_1
agosto 2017, p. 5).
12) Risulta dalla ulteriore allegazione di parte convenuta che di tale questione è stato in precedenza interessato il Tribunale di Pescara e nel successivo grado di giudizio la Corte
d'Appello dell'Aquila, proprio su ricorsi proposti dall'attore Pt_1
13) Nello specifico il Tribunale, nel procedimento iscritto al n°139/2019 V.G., chiamato a pronunciarsi in ordine alla natura del complesso immobiliare di cui si controverte, ha inteso qualificarlo quale Condominio e non Supercondominio, segnatamente sulla scorta del cennato regolamento di Condominio e richiamando in tal senso un altrettanto condivisibile arresto della Cassazione (“ In considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio elencate in via esemplificativa - se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 cod. civ.alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particolare le cosiddette case a schiera), in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 cod. civ;
peraltro, anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacché, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. cod. civ. - che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi - è possibile la costituzione "ab origine" di un condominio fra fabbricati a sè stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali;
dunque, per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, seppure autonomi, è rimessa all'autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del "supercondominio, al quale sono applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti comuni, di cui all'art. 1117 cod. civ. ( cfr.
Cass. Civ. n.8066/2005, n. 9093/2007, 13883/2010).
14) A propria volta, nel secondo grado di giudizio, la Corte di Appello dell'Aquila (che ha esaminato l'appello proposto dal avverso quel decreto di rigetto n. cron. 737/2019 Pt_1
nel proc. iscritto al n° 239/2019), a conferma della decisione del Tribunale di Pescara, ha posto in risalto che la materia è sostanzialmente rimessa alla volontà privata ( come previsto dagli artt. 61 e 62 disp. att., peraltro preesistenti alla riforma), nel senso che a fronte di una pluralità di edifici, i condòmini possono formare altrettanti condomini, oppure un condominio unico e che nel caso in esame il regolamento ha inteso unificare le quattro palazzine in un unico condominio, regolando sia i rapporti all'interno dei singoli edifici, che quelli dell'intero condominio e che a tale regolamento è stata data costante attuazione, considerato che le assemblee sono state sempre convocate e tenute in maniera unitaria, coinvolgendo tutti i condomini delle quattro palazzine.
15) Ne consegue che non può trovare accoglimento l'ulteriore doglianza inerente la pretesa contabilità separata, sussistendo un unico condominio e non quattro condominii distinti, sicché deve ritenersi legittima l'utilizzazione da parte dell'amministratore di un unico conto intestato al ove sono stati regolati i pagamenti relativi all'intero Controparte_1
complesso.
16) Quanto infine alla ulteriore questione proposta relativamente alla irregolare convocazione dei condomini, è inammissibile, non essendo stato oggetto di discussione in sede di mediazione (cfr. all. 5 . Va però detto che il verbale, contrariamente a quanto Pt_1 sostenuto dagli attori, fa espressa menzione dell'art. 1136 c.c., dopo la rappresentazione dell'esito dell'appello.
17) Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate (secondo D.M.
n°55/2014 e s.m.i., valore indeterminato, complessità bassa, valori minimi, avuto riguardo ai parametri di cui all'art.4 co. I°, cennato decreto), come in dispositivo.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta la domanda;

- condanna gli attori, in solido tra loro, alla refusione, in favore del convenuto, delle spese del giudizio liquidate in complessivi euro 3.809,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge (iva, cap e r.f.).
Sentenza provvisoriamente esecutiva, come per legge
Pescara, li 9 Dicembre 2025
Il Giudice
dott. Emilio Bernardi