Tribunale di Monza
Seconda Sezione
R.G. 1745/2024
Oggi 15.5.2025 h.11,00 dinanzi al Giudice dott. Maria Teresa latella sono comparsi
(C.F. ), assistito e difeso dall'Avv. Parte_1 P.IVA_1
CIMINO Francesca la quale da atto che l'avv LUIGI Cimino è deceduto e
ed altri con l'avv Matrone Parte_2
Il giudice ritenuto di non dover procedere con l'interruzione stante la presenza di due difensori invita a concludere
L'avv Cimino si riporta integralmente agli atti ed alle memorie depositate
L'avvMatrone si riporta dando atto che formula offerta reale pari ad euro Part 60.300,57 euro per , euro 10.687,80 per , euro Parte_2
Parte 468,13 per e per l'intero . Ritiene non dovuti gli interessi CP_1
L'avv Cimino accetta salvo buon fine e ritira i quattro assegni insistendo per la differenza e per gli interessi su tutto
Per il resto le parti si riportano ed il giudice si ritira in camera di consiglio
Ad ore 12,30 compaiono le parti ed il giudice pronuncia sentenza come di seguito allegata al verbale

REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano Tribunale di Monza
il Giudice, Dr.ssa Maria Teresa Latella ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa tra
(C.F. e P. IVA ), in persona del suo legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore Sig. (C.F. Parte_5
), C.F._1
Con l'Avv. Luigi Cimino (C.F. ) C.F._2
e l'Avv. Francesca Cimino (c.f. ) C.F._3
Contro
in persona del suo legale rappresentante pro tempore, Sig. Parte_2
(C.F. Partita IVA: ); Parte_6 P.IVA_2 P.IVA_3
in persona del suo legale rappresentante pro Controparte_2
tempore,
Sig. (C. F. , Partita IVA: ); Parte_6 P.IVA_4 P.IVA_5
in persona del suo legale rappresentante pro tempore, Sig. Controparte_3
CP_4
(C.F. Partita IVA: ;
[...] P.IVA_6 P.IVA_7
pag. 2/16 in persona del suo legale rappresentante pro tempore, Sig. Controparte_5
Parte_6
(C. F. e Partita IVA: ),
[...] P.IVA_8
Con l'Avv. Fabio Matrone (C. F. C.F._4
Conclusioni delle parti
Per : Parte_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza respinta, così giudicare:
1) Accertare e dichiarare invalidi, inefficaci e nulli i contratti di locazione sottoscritti in rinnovazione il 15 dicembre 2020 tra la e le società Parte_1 Parte_2
e di cui al doc. 9) allegato, e
[...] CP_3 Controparte_2
relativi agli immobili siti a Paderno Dgnano in via privata Gorlich n. 1/A, in quanto sottoscritti in inosservanza dell'art. 11 dello statuto societario e in conflitto d'interesse determinato: a) dalla corrispondenza della persona dell'allora Amministratore Unico della società locatrice, signor col Presidente delle società conduttrici Parte_7
e signor Parte_2 Pt_3 CP_2 CP_2 Parte_7 nonché dallo stretto rapporto di parentela tra la persona dell'allora Amministratore
Unico della società locatrice, signor con l'Amministratore Unico della Parte_7
società conduttrice signor figlio del defunto CP_3 Controparte_4 Pt_8
e nipote del signor b) dal grave danno che i rinnovi contrattuali
[...] Parte_7
hanno determinato alla società locatrice, costituito dalla circostanza che il rinnovo è avvenuto allo stesso canone annuo iniziale, senza in alcun modo tener conto degli aggiornamenti maturati, nonché dall'inserimento della clausola di libero recesso da parte della società conduttrice e dalla modifica parziale dell'oggetto dei contratti con le società e avendo inserito Parte_2 Controparte_2
ulteriori porzioni immobiliari situate al secondo piano fuori terra dell'edificio di via
Privata Gorlich n. 1/A a Paderno Dugnano (mq. 89 per e mq. 30 per Parte_2
, senza alcun aumento del canone;
CP_2
2) Conseguentemente dichiarare ancora vigenti inter partes i contratti di locazione originariamente stipulati, di cui ai docc. 5, 6, 7, 8), con canone di locazione aggiornato secondo gli indici Istat maturati dall'inizio del rapporto di locazione, come da richieste pag. 3/16 pec risultanti dal doc. 10) allegato, con condanna al pagamento dello stesso nella misura aggiornata, come specificato in narrativa che espressamente si richiama, e delle somme arretrate impagate;

3) Previo accertamento dell'occupazione e utilizzo illegittimo da parte delle società conduttrici e (mq. 89 per Parte_2 Controparte_2
e mq. 30 per , in assenza di alcun valido titolo, di porzioni Parte_2 CP_2 del piano secondo dell'immobile di via Privata Gorlich 1/A Paderno Dugnano, condannare le stesse, in persona del legale rappresentante pro tempore, alla loro liberazione da cose e persona e a risarcire il danno così determinato: € 607,17 per ogni mese di occupazione senza titolo, a far tempo dal 15 dicembre 2020 (€ 198.850,95:

2.429 mq. x 89 mq.), per la società e € 161,41 per ogni mese Parte_2 di occupazione senza titolo, a far tempo dal 15 dicembre 2020 (€ 18.077,36: 280 mq. x
30 mq.), per la società Il tutto maggiorato d'interessi e Controparte_2
rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;

4) Previo accertamento del credito di per spese oneri accessori alla Parte_1
locazione, condannare le società conduttrici, in persona del loro legale rappresentante pro tempore, al pagamento delle seguenti somme:
A) La società € 46.568,70 per oneri accessori imputabili ex Parte_2
lege al conduttore riferiti agli esercizi condominiali 2021, 2022 e 2023, salvo conguaglio;
€ 15.442,19 per la quota ex lege ripetibile delle spese sostenute dalla società locatrice per energia elettrica, pulizie, manutenzione ordinaria e varie per gli anni 2021, 2022 e 2023, salvo conguaglio per l'anno 2023. Il tutto maggiorato d'interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo.
B) La società € 5.098,08 per oneri accessori imputabili Controparte_2
ex lege al conduttore riferiti agli esercizi condominiali 2021, 2022 e 2023, salvo conguaglio;
€ 6.005,67 per la quota ex lege ripetibile delle spese sostenute dalla società locatrice per energia elettrica, pulizie, manutenzione ordinaria e varie per gli anni 2021,
2022 e 2023, salvo conguaglio per l'anno 2023. Il tutto maggiorato d'interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo.
C) La società € 419,25 per oneri accessori imputabili ex lege al conduttore CP_3
riferiti agli esercizi condominiali 2021, 2022 e 2023, salvo conguaglio;
€ 4.289,57 per la pag. 4/16 quota ex lege ripetibile delle spese sostenute dalla società locatrice per energia elettrica, pulizie, manutenzione ordinaria e varie per gli anni 2021, 2022 e 2023, salvo conguaglio per l'anno 2023. Il tutto maggiorato d'interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo.
D) La società € 883,55 per gli oneri accessori imputabili ex lege al Controparte_5
conduttore riferiti agli esercizi condominiali 2021, 2022 e 2023, salvo conguaglio. Il tutto maggiorato d'interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo.
5) Con vittoria di spese, diritti e onorari di causa.
Per Parte_2 Controparte_2 Controparte_3
Controparte_5
Voglia codesto illustrissimo Tribunale, respinta ogni contraria e diversa domanda e istanza, così statuire:
In via pregiudiziale: 1) accertare e dichiarare la propria incompetenza a decidere delle domande di invalidità, inefficacia, nullità dei contratti di locazione vigenti in favore delle Sezioni
Specializzate in materia di Impresa presso il Tribunale di Milano;

Nel merito: 2) rigettare le domande di invalidità, inefficacia, nullità dei contratti di locazione vigenti, in quanto infondate in fatto e in diritto;
3) in ogni caso, rigettare le domande “conseguenti” formulate da Service in ordine alla rivalutazione dei canoni di locazione originarie, in quanto infondate in fatto e in diritto;

In via riconvenzionale: 4) previa pronuncia, ai sensi dell'articolo 418 c.p.c., di nuovo
Decreto di fissazione della prima Udienza, in modifica di quello emesso in data
14.03.2024, da notificarsi a cura dell'Ufficio alla Ricorrente, accertare e dichiarare che e creditrice di dell'importo di € 5.615,94, Parte_2 Parte_1
oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo, pari all'esborso sostenuto per interventi di riparazione all'impianto di raffrescamento e riscaldamento dell'aria e conseguentemente condannare al relativo rimborso;
Pt_2 Parte_1
In punto spese: 6) con vittoria di spese e compensi, oltre oneri fiscali, come previsto dalla Legge.
pag. 5/16 MOTIVI IN FATTO E DIRITTO

Svolgimento del processo
La società ricorreva al Tribunale di Monza per l'accertamento e la Parte_1
declaratoria di invalidità, inefficacia e nullità dei contratti di locazione dalla medesima sottoscritti il 15.12.2020 - in persona del precedente amministratore unico Pt_2
, e conclusi a rinnovazione di precedenti contratti con le società
[...] Parte_2
e : chiedeva accertarsi che
[...] Controparte_3 Controparte_2
erano vigenti tra le parti i contratti di locazione in origine stipulati con canoni aggiornati secondo gli indici Istat, e la conseguente condanna delle società conduttrici al relativo pagamento. Stante l'inefficacia dei nuovi contratti chiedeva altresì
l'accertamento che alcune porzioni di immobili, aggiunte nei medesimi contratti , erano occupate “senza titolo” da parte di e di con Parte_2 CP_2
la conseguente richiesta di condanna alla liberazione ed al risarcimento del danno.
Chiedeva infine l'accertamento dell'obbligo di rimborso delle spese condominiali e degli oneri accessori relativi agli anni 2021, 2022 e 2023 e conseguente condanna alla corresponsione
Parte attrice allegava in particolare , sotto il profilo dell'invalidità, che l'Amministratore Unico della fino al 26.01.2022, Sig. Parte_1 Pt_7
aveva negli anni omesso di richiedere alle società conduttrici l'aggiornamento
[...]
dei canoni di locazione , e che in data 15.12.2020, aveva rinnovato i contratti di locazione già in essere con le società conduttrici allo stesso canone annuo iniziale, in violazione dell'art 11 dello Statuto societario della che richiedeva Parte_1
l'approvazione assembleare: aveva così agito in conflitto di interessi stante la carica ricoperta anche nelle società conduttrici, direttamente od indirettamente tramite propri famigliari.
pag. 6/16 Si costituivano in giudizio tutte le società resistenti - Parte_2 [...]
– eccependo Controparte_2 Controparte_3 Controparte_5 preliminarmente l'incompetenza funzionale in ragione della competenza del Tribunale delle imprese. Contestavano altresì l'infondatezza della domanda introduttiva evidenziando che il Sig. era deceduto il 18.12.2019 e la figlia Parte_8 CP_6
aveva a lungo temporeggiato nell'accettazione dell' eredità devolutale per
[...]
testamento quanto alla quota di partecipazione del 54% di capitale sociale della
[...]
. Solo il 10.12.2021 ella risultava ufficialmente iscritta al libro soci Parte_1
dovendosi pertanto dal 18.12.2019 al 10.12.2021, ritenere il Sig. quale Parte_7
socio unico (nonché Amministratore) di . : ciò avrebbe reso Parte_1
duqnue ultronea la convocazione dell'assemblea dei soci per la stipula delle locazioni.
I resistenti contestavano altresì l'ingiustificato rinnovo dei contratti con grande anticipo rispetto alla scadenza naturale , asseritamente attuato in funzione del prossimo mutamento della compagine sociale in favore di e del marito: ciò era in Controparte_6
realtà frutto – sostenevano i convenuti - di una scelta imprenditoriale previdente e comunque di una visione complessiva del gruppo societario.
Infine svolgevano domanda riconvenzionale in relazione ad alcune spese di manutenzione straordinaria che aveva dovuto sostenere in luogo Parte_2
di . Parte_1
Nel corso del giudizio il Giudice invitava le parti ad una conciliazione a fronte del pagamento delle somme non contestate (offerte dalle resistenti) e con reciproche rinunce alle ulteriori domande , proposta non accettata dalle parti .
All'odierna udienza la causa viene posta dunque in decisione.
Si premette , sotto un profilo processuale e quanto all'eccezione di incompetenza in favore del Tribunale delle imprese, che questa va esclusa ed affermata la competenza del Tribunale ordinario quando sia necessario verificare - solo in via incidentale - la validità ad esempio di una delibera assembleare di una s.r.l. : in tale ipotesi ( come anche nella analoga fattispecie qui all'esame) , non sussistono infatti ragioni di connessione in grado di giustificare l'assegnazione della controversia alla cognizione delle sezioni specializzate la cui competenza si radica in base alla “domanda” , e non a pag. 7/16 questioni sollevate in via di eccezione ( si richiama sul punto la sentenza 16.12.2013 del Tribunale di Verona sez.III est. Vaccari praticamente in termini).
In particolare oggetto del presente giudizio è una domanda di annullamento contrattuale ex art 2475 ter c.c. avanzata contro un atto dell'Amministratore unico - impugnato per aver agito in conflitto di interessi , contrattando con sé stesso o con componenti della propria famiglia, ed in violazione di disposizioni statutarie - in cui le valutazioni sull'abuso della carica vengono in rilievo solo in via incidentale .
L''azione di annullamento di cui all'art. 2475 ter c.c. viceversa non rientra tra le materie espressamente indicate dal legislatore come di competenza del Tribunale delle Imprese ( vedi 3, commi 2 e 3, del D.Lgs. 30 del 2005. ), nè la domanda articolata dalla società attrice risulta connessa con altra domanda rientrante in alcuna delle fattispecie tassativamente richiamate dalla disposizione menzionata.
Infine rileva ulteriormente evidenziare che la società attrice non ha richiesto la dichiarazione di responsabilità dell'amministratore, né ha proposto domanda di annullamento di delibere societarie ma solo – come già precisato, di valutare tali atti incidenter tantum.
Conseguentemente, non può trovare accoglimento la domanda della società convenuta diretta alla dichiarazione di incompetenza dell'intestato Tribunale.
Ciò premesso e venendo , sia pure in via incidentale, ad analizzare il comportamento dell'ex amministratore nella rinnovazione dei contratti de quo agitur Parte_7
,deve in primo luogo escludersi- come viceversa sosterrebbe parte resistente – che il medesimo abbia agito in qualità oltre che di amministratore unico anche di socio unico ( con l'effetto di rendere ultronea la convocazione dell'assemblea sulla decisione di rinnovare i contratti ed escludere in radice un conflitto di interessi) : ciò in ragione, a dire della medesima , del ritardo di nell'accettazione dell'eredità del Controparte_6
padre ma soprattutto nel rendere opponibile alla società la successione nelle quote ereditate.
pag. 8/16 Se infatti è pacifico che il trasferimento delle quote ( anche per successione testamentaria)sia efficace nei confronti della società con il deposito della documentazione attestante tale trasferimento nel registro delle imprese, stante il disposto del secondo comma dell'art. 2470 c.c., in difetto non acquistando l'erede la qualità di socio, certamente si pone il problema del corretto funzionamento more tempore dell'assemblea qualora gli eredi non abbiano adempiuto a tali formalità: ciò sotto il profilo sia del destinatario dell'avviso di convocazione (se il socio defunto o gli eredi) sia del calcolo dei quorum assembleari (e cioè se la partecipazione del defunto debba computarsi ai fini della regolare costituzione dell'assemblea e dell'assunzione delle relative decisioni).
Tuttavia, alla luce del principio di pubblicità commerciale l'assemblea deve considerarsi regolarmente convocata ove l'avviso di convocazione sia stato trasmesso al socio che risulti tale dal Registro Imprese, benché deceduto, mentre per il calcolo dei quorum assembleari non si tiene conto del trasferimento mortis causa finchè inopponibile ; l'avviso di convocazione dovrà essere indirizzato al socio defunto e non all'erede e la partecipazione del socio defunto dovrà essere computata nel calcolo dei quorum deliberativi (per cui le delibere saranno validamente assunte se il voto degli altri soci consenta di raggiungere le maggioranze prescritte dalla legge : così Trib.Milano sent.2846 Milano 18 maggio 2017, Tribunale di Palermo sent. 30 marzo 2019)
Sicchè nella specie da un lato appariva necessario convocare l'assemblea notificandone l'avviso al defunto o più precisamente l'esecutore testamentario, dall'altro , anche al fine di garantire una corretta continuità dell'attività sociale ed evitare il rischio di una paralisi della società , era opportuno sollecitare i chiamati , anche e proprio mediante dette comunicazioni.
Ne segue che effettivamente la conclusione dei contratti in rinnovazione è avvenuta in violazione delle disposizioni statutarie, non conseguendone però ipso facto l'invalidità stante il disposto dell'art 2745 bis cc , come rivisto dal dl n.6 del 2003 : in deroga alle regole generali in materia di rappresentanza contrattuale ( per cui, ex art 1394 c.c. basta la conoscibilità o conoscenza del conflitto da parte del terzo .) , nelle srl le limitazioni pag. 9/16 ai poteri degli amministratori eventualmente fissate dall'atto costitutivo, anche se pubblicate, non sono – proprio in forza di tale disposizione - opponibili ai terzi salvo che si provi che essi abbiano intenzionalmente agito in danno della società.
Né la società né i soci possono dunque impugnare gli atti od i contratti irregolarmente stipulati, salva la prova della sostanziale mala fede dei terzi con l'effetto che l'onere della prova segue le regole non dell'art 1398 cc ma dell'art 2475 bis cc. ( Cfr
Tribunale Roma sez.imprese 10.9.2020, Trib.Milano sez.imprese 11.7.2013)
Ne segue che nella fattispecie, e sotto tale profilo, occorrerà verificare la sussistenza di un conflitto di interessi di ( il quale secondo la prospettazione attorea Parte_7 ha sostanzialmente contrattato con sé stesso) ed altresì l'esistenza , ad avviso di chi scrive, di un danno quanto meno potenziale che da ciò sia derivato.
Così ai fini dell'annullamento del contratto, la società rappresentata è tenuta a provare che l'amministratore, in proprio o per conto di un terzo, in relazione alla determinata operazione, sia stato portatore di un interesse la cui realizzazione era incompatibile con l'interesse della società (Corte d'Appello di Milano, 17.09.2019; Cass. 30.12.2014,
27547).
Ma a ciò deve aggiungersi che:
“il conflitto, non può consistere nel solo fatto che il contratto stipulato dal legale rappresentante della società si è risolto in danno della stessa, avvantaggiando un soggetto terzo (situazione, questa, che giustificherebbe, se mai, l'esercizio di un'azione di responsabilità nei confronti dell'amministratore), ma richiede per la sua sussistenza che il vantaggio conseguito dal terzo coincida con quello del rappresentante” (Cass.
10.01.2017, n. 271).
Sotto un profilo probatorio poi :
“il giudice di merito può argomentare l'esistenza di un tale conflitto e la sua conoscenza o conoscibilità da parte del terzo da elementi indiziari, quali ad esempio le condizioni stabilite nel contratto ( nel caso di specie, trattandosi di contratto di compravendita , il divario fra il valore di mercato del bene venduto dal rappresentante e il prezzo pagato dall'acquirente e la comunanza di interessi fra rappresentante e terzo” : Cfr. Cass. 21.03.2022, n. 9054).
pag. 10/16 Mentre il conflitto di interessi non può ritenersi desumibile dal solo rapporto di parentela che legava i rispettivi organi societari, necessitando di un'analisi in concreto in ordine al contrasto di interessi che caratterizza la specifica operazione realizzata, con coincidenza di vantaggi in capo al rappresentante e al terzo favorito. Ed in particolare
“…tale situazione non può desumersi genericamente dalla mera coincidenza nella stessa persona dei ruoli di amministratori delle due società, garante e garantita, ma deve essere accertata in concreto, sulla base di una comprovata relazione antagonistica di incompatibilità fra gli interessi di cui siano portatori la società che ha prestato la garanzia ed il suo amministratore (Cass. civ. Sez. l, 17 ottobre 2008 n. 25361; Cass. civ.
Sez. 3, 20 maggio 2008 n. 14461 e cass.27547/2014 cit e nella giurisprudenza di merito
. Tribunale Tivoli, Sentenza n. 594/2023 del 12-05-2023).
Ciò premesso in diritto si osserva che nella fattispecie il conflitto di interessi è allegato da parte attrice, come già anticipato, sotto il profilo sia della coincidenza soggettiva di cariche tra le parti dei contratti impugnati , sia sotto il profilo del danno subito e precisamente:
“ In concreto il grave danno che i rinnovi contrattuali hanno determinato alla società locatrice è costituito dalla circostanza che il rinnovo è avvenuto allo stesso canone annuo iniziale (anni 2006 e 2010), senza in alcun modo tener conto degli aggiornamenti maturati (si veda l'entità degli aggiornamenti istat quali risultano nel doc. 6), nonché nell'aver inserito la clausola di libero recesso da parte della società conduttrice (attribuendo alle società conduttrici di recedere dai contratti in qualunque momento) e modificando parzialmente l'oggetto del contratto con le società con l'inserimento di un'ulteriore Parte_9 porzio edificio di via Privata Gorlich n. 1/A a Paderno Dugnano, senza alcun aumento del canone di locazione (mq. 89 per
[...]
e mq. 30 per ( cfr p. 6 atto introduttivo) . Parte_2 CP_2
Parte convenuta in proposito , lungi dal costituire la rinnovazione anticipata un elemento sintomatico del conflitto ( perché i contratti, come sostenuto dalla stessa , non furono rinnovati così tanto tempo prima della scadenza ) , e pur non contestando la coincidenza soggettiva di cariche, ha allegato alcuni dati volti a dimostrare l'equità dei canoni stipulati - comparativamente ai prezzi di mercato vigenti - e l'irrilevanza della clausola di libero recesso;
ha inoltre prodotto documentazione fotografica riproducente lo stato dei luoghi ( cfr p.

9-10 comparsa di costituzione ) e gli atti di rinuncia del locatore a riscuotere la rivalutazione per alcuni periodi pregressi ( doc. 4).
Alla luce di tali emergenze si ritiene non emergano elementi sufficienti per la pronuncia di annullamento ex art 2475 ter c.c..
pag. 11/16 Invero quanto alla sostanziale equità dei canoni pattuiti nel 2020 e ragguagliati ai valori riportati dall'Agenzia delle Entrate ( vedi doc., 2 bis della convenuta ) parte attrice si è limitata ad una generica contestazione dei dati forniti dai resistenti (“ il prezzo delle locazioni è frutto delle contrattazioni” ) : contestazione poi contraddetta dall'affermazione di importanti spese di ristrutturazione sostenute dopo il cambio di dirigenza. In definitiva ciò conferma la descrizione dello stato dei locali offerta da parte convenuta e documentata dalla relativa produzione fotografica, che avrebbe giustificato il mantenimento inalterato dei canoni .
Quanto al “mancato recupero dell'inflazione” lamentato da parte attrice , è stata documentata la rinuncia di a riscuotere la rivalutazione sin dal 2013 ( Parte_1
dunque in epoca ampiamente anteriore al decesso di ed alla modifica delle Parte_8
compagini sociali) e ciò fino al 2019 (doc. 4 parte convenuta)
Circa la rilevanza di tali accordi infondata è l'eccezione di invalidità mossa dall'attrice, perché contrari all'art 11 dello statuto societario: tali atti hanno infatti riguardo non a modifiche contrattuali delle locazioni ma semmai all'esazione di un credito da esse derivante.
Sotto il profilo invece della relativa sottoscrizione in conflitto d'interesse, si ribadisce che la carica di a Presidente del Consiglio di amministrazione di Parte_7 [...]
Par ed interveniva solo- sulla base delle risultanze in atti - Parte_2
rispettivamente nel 2019 e nel 2017 e dunque ampiamente dopo i primi accordi ( mentre per le altre società egli non risultava tale) .
Inoltre è avanzato solo in via del tutto ipotetica – e senza un chiaro disconoscimento – il dubbio circa la data della relativa formazione, potendosi così dare per acclarata la circostanza di dette rinunce, peraltro mai in passato oggetto di contestazione tra le parti.
Del resto, pur consapevoli di quella giurisprudenza che ritiene la richiesta della rivalutazione ammissibile tra le parti entro l'anno ( e comunque nel termine prescrizionale di 5 anni) è singolare che quella del nuovo Amministratore Avvenente nel febbraio 2022 non contenesse anche la sollecitazione degli arretrati (cfr doc.10
pag. 12/16 allegato al ricorso di richiesta dei canoni rivalutati avanzata dall'avv Cimino per con del sig. Avvenente che sottoscrive per conferma)
Dunque il dato della rinuncia alla rivalutazione per gli anni pregressi può ritenersi acquisito.
Ma ciò costituisce, ad avviso di chi scrive, forte riscontro dell'adeguatezza dei nuovi canoni ( perché quelli pregressi non richiedevano, per diverse circostanze, rivalutazione
) ma altresì indice di una certa buona fede di e comunque dell'assenza Parte_7
di dolo nel rinnovare i canoni allo stesso importo.
Quanto alla modifica della clausola inerente il recesso si rileva che in tale ipotesi le parti si sono limitate a far applicazione il disposto di legge ai sensi dell' art. 27 c. 7 legge
392/1978 ( in forza del quale le parti possono inserire nel contratto un'apposita clausola che consenta il recesso a prescindere dai gravi motivi necessari nel recesso legale) , non ravvisandosi pertanto, in tale modus operandi, reali ragioni di pregiudizio per l'attrice.
In definitiva e quanto ai presupposti per dichiarare l'invalidità dei contratti impugnati difetta prova idonea – sulla base delle emergenze processuali - del conflitto dio interessi e di un danno anche solo potenziale per la ricorrente – nei termini più sopra delineati dalla giurisprudenza - non avendo così parte attrice assolto al proprio onere probatorio.
Solo ad abundantiam si osserva che la medesima non ha neppure allegato elementi a sostegno del terzo elemento richiesto in proposito , e cioè che , per effetto dello sviamento, “l'interesse del terzo coincidesse con quello del rappresentato..”
La domanda principale deve pertanto essere rigettata per difetto di prova idonea e quelle conseguenziali sub 2 e 3 delle conclusioni attoree vanno dichiarate assorbite
Parte attrice ha infine lamentato come, nonostante le reiterate richieste nel pagamento degli oneri accessori relativi agli immobili siti in via privata Gorlich n. 1/A Paderno
Dugnano e riferiti agli anni 2021, 2022 e 2023 persistesse l'inadempimento di parte resistente con riguardo a:
pag. 13/16 “A) 1) gli oneri accessori imputabili ex lege al conduttore Parte_2 riferiti agli esercizi condominiali 2021, 2022 e 2023, compresi, per un ammontare complessivo, salvo conguaglio, di € 46.568,70; 2) le spese sostenute dalla società locatrice per energia elettrica, pulizie, manutenzione ordinaria e varie per gli anni 2021, 2022 e 2023, salvo conguaglio per quest'ultimo anno, ammontanti complessivamente per la quota ex lege ripetibile a € 15.442,19. B) 1) gli oneri accessori imputabili ex lege al Controparte_2 conduttore riferiti agli esercizi condominiali 2021, 2022 e 2023, compresi, per un ammontare complessivo, salvo conguaglio, di € 5.098,08; 2) le spese sostenute dalla società locatrice per energia elettrica, pulizie, manutenzione ordinaria e varie per gli anni 2021, 2022 e 2023, salvo conguaglio per quest'ultimo anno, ammontanti complessivamente per la quota ex lege ripetibile a € 6.005,67; C) 1) gli oneri accessori imputabili ex lege al conduttore riferiti agli Controparte_3 esercizi condominiali 2021, 2022 e 2023, compresi, per un ammontare complessivo, salvo conguaglio, di € 419,25; 2) le spese sostenute dalla società locatrice per energia elettrica, pulizie, manutenzione ordinaria e varie per gli anni 2021, 2022 e 2023, salvo conguaglio per quest'ultimo anno, ammontanti complessivamente per la quota ex lege ripetibile a € 4.289,57. D) 1) gli oneri accessori imputabili ex lege al conduttore riferiti agli Controparte_5 esercizi condominiali 2021, 2022 e 2023, compresi, per un ammontare complessivo, salvo conguaglio, di € 883,55.
Parte resistente ha contestato che a supporto delle relative richieste venivano inviati nel tempo prospetti contrastanti e poi , in sede di valutazione analitica, eccepito l'insussistenza di alcune voci ( montacarichi come da doc 8) e richiesto lumi in ordine alla ripartizione dei metri quadri. In via riconvenzionale ha chiesto la refusione delle spese sostenute per l'impianto di raffrescamento come da fatture prodotte.
All'udienza odierna ha poi formulato offerta reale per la parte non contestata non riconoscendo gli interessi e la rivalutazione , e parte attrice ha accettato l'offerta senza rinunciare alla differenza
Si premette che la domanda quanto agli oneri condominiali era ed è fondata.
Fermo il fatto che vengono richieste le somme relativamente ai soli periodi 2021-2023 parte ricorrente ha prodotto la documentazione a supporto ( i preventivi e consuntivi non contestati) , mentre il mancato funzionamento del montacarichi ha evidentemente attinenza a differenti problematiche.
pag. 14/16 Quanto ai criteri di ripartizione la contestazione è del tutto generica ( non indicando un vizio specifico dei criteri risultanti dalla relativa tabella anch'essa prodotta) e la richiesta di CTU del tutto esplorativa ( tant'è si è pervenuti ad un'offerta reale).
Mette dunque conto solo qui decidere , una volta riconosciute all'attrice le somme per la Par differenza residua ( pari ad euro 1.710,32 per euro 415,95 per , euro Parte_2
26,69 per ) , che anche gli interessi legali sono dovuti ( giacchè la CP_1
contestazione relativa agli anni dal 2016 al 2021 non impediva di corrispondere quelli, successivi, effettivamente dovuti) .
Non è invece dovuta la rivalutazione in difetto dei presupposti trattandosi di debito di valuta.
Viceversa infondata è la domanda riconvenzionale per le spese di raffreddamento : se da un lato una richiesta di intervento per le verifiche in proposito non risulta inoltrata direttamente all'attrice, è un dato che le fatture sono state emesse da un soggetto diverso , che ha provveduto ai pagamenti/anticipi e cioè . Parte_2
In proposito occorre dunque provvedere con rigetto
Quanto alle spese di lite attesa la reciproca soccombenza sulla domanda principale ( per la ricorrente ) , sulla riconvenzionale e le spese condominiali per la resistente, esse possono essere integralmente compensate


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando e ritenuta la propria competenza
ACCOGLIE la domanda avanzata dall'attrice nei confronti delle convenute per il pagamento degli oneri condominiali residui e così specificamente
CONDANNA al pagamento in favore dell'attrice della somma Parte_2
di euro 1.710,32 per le causali di cui in parte motiva oltre interessi dal dovuto al saldo sull'intera somma richiesta pag. 15/16 CONDANNA al pagamento in favore dell'attrice Controparte_2
della somma di euro 415,95 per le causali di cui in parte motiva oltre interessi dal dovuto al saldo sull'intera somma
CONDANNA al pagamento in favore dell'attrice della somma di euro Controparte_3
26,69 per le causali di cui in parte motiva oltre interessi dal dovuto al saldo sull'intera somma
CONDANNA dato atto dell'integrale pagamento in sorte capitale Controparte_5
agli interessi dal dovuto al saldo
RIGETTA la domanda di accertamento dell'invalidità dei contratti di cui in parte motiva e per l'effetto
DICHIARA assorbite le domande conseguenti di cui ai punti 2 e 3 delle conclusioni dell'attrice
RIGETTA la domanda riconvenzionale proposta dalle parti convenute
RIGETTA ogni altra domanda ed eccezione formulata dalle parti
COMPENSA integralmente le spese di lite
Monza 15.5.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Teresa Latella
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