Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova
Terza Sezione Civile

In composizione monocratica, in persona del giudice dott. Alberto La Mantia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
nella causa iscritta al n. R.G. 10084/2024, promossa dal sig. , Parte_1
nato a [...] il [...], c.f.: , elettivamente C.F._1
domiciliato in Genova, Via Assarotti 7, presso e nello studio dell'Avv. Giulia
Carè, che lo rappresenta e difende, per mandato in atti, unitamente e disgiuntamente con l'Avv. Arturo Bava
attore contro

p.iva e c.f.: in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Genova, Via Galata
9/6, presso e nello studio dell'Avv. Maurizio Porretti Massucco, che la rappresenta e difende per mandato in atti convenuta

PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI come da verbale d'udienza dell'8/5/2025, da intendersi qui integralmente richiamato

FATTO E DIRITTO

Con atto d'intimazione di sfratto per morosità datato 2/9/2024 (causa R.G. n.
8691/2024), il sig. conveniva in giudizio Parte_1 Controparte_2
esponendo tra l'altro:
[...]
- di avere concesso in locazione, ad uso commerciale, alla convenuta l'unità immobiliare sita in Genova, Via Assarotti 7/4 (Sez. GEA, Foglio 102, Part. 257,
Sub. 31, Cat. A/10, Classe 4, Cons. 9 vani, Rendita Cat. Euro 4.914,09), in forza di contratto stipulato il 15/5/2023, registrato il 18/5/2023;
- che il canone annuo era stato concordato in € 26.000,00, da corrispondersi in quattro rate trimestrali anticipate, pari, ognuna, ad € 6.600,00;
- che la conduttrice si era inoltre impegnata al pagamento degli oneri accessori, determinati in € 8.400,00 annui, salvo conguaglio, da versarsi sempre in quattro rate trimestrali di € 2.100,00 ciascuna;

- che i predetti importi dovevano essere corrisposti entro il giorno 10 di ogni trimestre dell'anno;
- che la società conduttrice aveva maturato una morosità ammontante complessivamente ad € 13.050,00;
- che il contratto si era risolto in virtù di quanto previsto dall'art. 5.
Concludeva, quindi, nel senso riportato a pag. 3 dell'atto d'intimazione.
Con comparsa del 10/10/2024 si costituiva la quale si Controparte_1
opponeva alla convalida, deducendo che l'immobile locato presentava una serie di carenze (assenza di certificazioni degli impianti, pericolosità degli infissi, inadeguatezza del sistema di riscaldamento e dell'impianto elettrico) non accertate nel corso dell'ispezione svoltasi antecedentemente alla stipulazione del contratto.
Previa trasformazione del rito e previo deposito della memoria integrativa da parte del solo sig. , all'udienza dell'8/4/2025 il difensore della convenuta Pt_1
rinunciava all'opposizione e la causa era rinviata per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c..
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Va, anzitutto, osservato che risulta ininfluente il fatto che con l'atto d'intimazione sia stata citata atteso che, per Controparte_2
consolidata giurisprudenza, l'errata indicazione del nome o della denominazione del convenuto concretizza un mero errore materiale che non determina l'invalidità dell'atto e della sua notificazione, se non influisce sulla individuazione del soggetto cui tali atti si riferiscono e se non abbia impedito alla controparte di esplicare le proprie difese (cfr. sul punto, ex multis, Cass.
Civ. n. 8430/2016; Cass. Civ. n. 19473/2023).
Orbene, nel caso di specie, la corretta indicazione del numero di partita iva consente di individuare in modo inequivocabile (peraltro Controparte_1
regolarmente costituitasi) quale soggetto passivo delle pretese del sig. . Pt_1
Tanto premesso, le domande attoree risultano fondate, per le seguenti ragioni:
- nell'azione di risoluzione del contratto, che ha quale elemento costitutivo fondamentale il mancato adempimento, il creditore è tenuto a provare soltanto l'esistenza del titolo, ma non l'inadempienza dell'obbligato, dovendo essere quest'ultimo a provare di avere adempiuto, non potendosi addossare al creditore l'onere della prova negativa del mancato adempimento (Cass. S.U.
13533/2001).
- nel caso di specie, il sig. ha assolto al proprio onere probatorio Pt_1
mediante la produzione in giudizio del contratto di locazione del 15/5/2023
(debitamente sottoscritto anche dall'odierna convenuta), documentando in tal modo l'esistenza delle obbligazioni assunte dalla conduttrice, in particolare quella di pagare i canoni di locazione e gli oneri accessori nella misura ivi pattuita;

- non solo non ha adeguatamente dimostrato eventuali Controparte_1
fatti estintivi, impeditivi, modificativi delle obbligazioni a suo carico, essendo gli assunti prospettati in comparsa rimasti privi di concreto riscontro probatorio, ma ha altresì, come detto, rinunciato all'opposizione nel corso dell'udienza dell'8/4/2025.
Ne consegue che non risulta in contestazione tra le parti costituite, con le conseguenze che ne derivano sotto il profilo probatorio ai sensi dell'art. 115 primo comma c.p.c., la morosità della società convenuta, ammontante ad €
39.150,00, non essendo emersi elementi di segno contrario rispetto a quanto sul punto allegato dal locatore nella propria nota del 2/5/2025;
- la domanda attorea, volta alla dichiarazione della risoluzione del contratto, appare pertanto fondata, alla luce della clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 5 dell'accordo, secondo cui appunto “il mancato pagamento anche parziale della pigione entro dieci giorni dalla scadenza o delle eventuali quote per oneri accessori entro due mesi dalla richiesta … produrranno ipso iure la risoluzione del contratto per fatto e per colpa della parte conduttrice e il conseguente risarcimento dei danni, oltre alla corresponsione di quanto dovuto ai sensi dell'articolo 1456 del Codice Civile”.
La clausola risolutiva espressa, quale modalità tipica di risoluzione del contratto per inadempimento, è disciplinata dall'art. 1456 c.c. che prevede la possibilità per le parti di pattuire la risoluzione del contratto nel caso in cui una o più delle obbligazioni che formano oggetto del regolamento contrattuale non siano state esattamente adempiute.
La risoluzione si verifica ex lege, sicché la successiva sentenza ha natura dichiarativa della risoluzione già avvenuta e non costitutiva, come invece nella risoluzione per inadempimento o nella risoluzione per eccessiva onerosità. Né, in ogni caso, può ritenersi che la suddetta clausola di cui all'art. 5 del contratto abbia carattere vessatorio, posto che in base al consolidato orientamento giurisprudenziale, cui questo giudice ritiene di aderire, “non hanno carattere vessatorio le clausole riproduttive del contenuto di norme di legge;
pertanto, non può considerarsi vessatoria la clausola risolutiva espressa inserita nel contratto di locazione di immobili urbani per uso non abitativo e riferita all'ipotesi di inosservanza del termine di pagamento dei canoni, in quanto riproduce il disposto dell'art. 5 della legge 27 luglio 1978 n. 392” (Cass. n. 369/2000 e nello stesso senso, tra le altre, Cass. n. 16253/2005 e Cass. n. n. 28502/2018).
Per quanto sopra, risulta poi superflua la disamina di ogni questione concernente la sussistenza nella fattispecie in esame dei requisiti per la risoluzione del contratto per grave inadempimento di parte conduttrice;
sul punto, peraltro, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che “la pattuizione di una clausola risolutiva espressa esclude che la gravità dell'inadempimento possa essere valutata dal giudice nei casi già previsti dalle parti” (Cass. n.
29301/2019).
Non vi è invece luogo a provvedere in questa sede sulla domanda finalizzata al rilascio dell'unità immobiliare, stante quanto già disposto sul punto con provvedimento dell'11/10/2024, da intendersi qui confermato.
Del pari, merita accoglimento l'ulteriore domanda del sig. volta alla Pt_1
condanna di al pagamento della somma di Euro Controparte_1
39.150,00 oltre ad interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo, non essendo stato dimostrato il relativo pagamento dei canoni e degli oneri accessori da parte della citata società convenuta;
la stessa conduttrice va poi condannata anche al pagamento dei medesimi canoni ed oneri accessori che scadranno fino all'effettivo rilascio, con gli interessi così come sopra indicati.
In virtù del criterio della soccombenza, la menzionata Controparte_1
deve condannarsi al pagamento delle spese di lite sia della fase di convalida locatizia (limitatamente alla fase di studio e a quella introduttiva e con la riduzione del 50% rispetto ai parametri medi, stante il numero di questioni trattate), sia del presente giudizio (valore compreso nello scaglione tra €
26.000,01 ed € 52.000,00, con esclusione della fase istruttoria, non espletata e con riduzione del 50% rispetto al parametro medio stabilito dal D.M. 147/2022 per la fase decisionale, e compresa la fase di mediazione).
Giova, infine, osservare che, alla luce dei termini della vertenza e della rinuncia di cui all'udienza dell'8/4/2025, non sono ravvisabili le condizioni per l'accoglimento della domanda formulata dal locatore ai sensi dell'art. 96 c.p.c..



P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza
- dichiara risolto il contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato tra le parti il 15 maggio 2023 e relativo all'immobile sito in Genova – Via Assarotti
7/4 (Sez. GEA, Foglio 102, Part. 257, Sub. 31, Cat. A/10, Classe 4, Cons.
9 vani, Rendita Cat. Euro 4.914,09);
- conferma quanto disposto in punto rilascio dell'immobile in sede di provvedimento dell'11/10/2024.
- dichiara tenuta e, per l'effetto, condanna la società convenuta, in persona del legale rappresentante pro tempore, alla corresponsione, in favore del sig. , della somma di € 39.150,00 oltre alle altre mensilità Parte_1
(canoni ed oneri) che matureranno fino all'effettivo rilascio ed oltre agli interessi nella misura legale dalle singole scadenze al saldo, per le ragioni esposte in parte motiva;

- condanna in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, al pagamento, a favore dell'attore, delle spese di lite che liquida, per la convalida locatizia, in € 814,00 per compensi, oltre 15% di spese forfettarie, IVA e CPA come per legge, e, per il presente giudizio, in € 1.522,20 per esborsi (di cui € 1.244,00 per mediazione) e in € 5.161,00 per compensi (€ 1.701,00 per la fase di studio, € 1.204,00 per la fase introduttiva ed € 1.452,50 per quella decisionale, nonché € 803,50 relativamente alla procedura di mediazione), oltre 15% di spese forfettarie,
IVA e CPA come per legge.;
- rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. formulata da parte attrice.
Genova, 8/5/2025
Il Giudice
dott. Alberto La Mantia