RG n. 548 /2025
TRIBUNALE ordinario DI FORLI' Sezione civile
- procedure concorsuali - _______________

Il Giudice designato dott.ssa Barbara Vacca nel procedimento iscritto al R.G. n. 548/2025 V.G. a seguito del ricorso depositato in data
08/03/2025 da:
(c.f. – REA FO-168439) con sede in Cesena, Parte_1 P.IVA_1
Via Marinelli n. 85, assistita dall'avv. Luca De Santis (c.f. , C.F._1
elettivamente domiciliata presso il suo studio legale sito in Modena, Corso Canalchiaro n.
180; ai sensi dell' art. 18 CCII con richiesta di conferma delle misure protettive e/o l'adozione dei provvedimenti cautelari necessari per condurre a termine le trattative con i creditori ed eventuali altri soggetti interessati;
sentite le parti all'udienza fissata ex art. art. 19, co. 3, CCII per il 09/04/2025 e sciolta la riserva assunta in esito alla stessa, esaminati gli atti, ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
Come già rilevato con il decreto di fissazione di udienza emesso ex art. 19 CCII in data
10/03/2025, ha depositato il ricorso diretto alla richiesta di Parte_1
applicazione delle misure protettive ex art. 18 CCII nel rispetto del termine previsto, essendo il deposito dell'istanza di applicazione delle misure protettive avvenuto entro il giorno successivo a quello di pubblicazione nel registro delle imprese della nomina ed accettazione dell'esperto (accettazione avvenuta il 06/03/2025 e pubblicata il 07/03/2025 - deposito del ricorso avvenuto in data 08/03/2025). Con il ricorso è stata altresì prodotta la documentazione indicata dall'art. 19, co. 2, CCII come già rilevato nel decreto di fissazione di udienza.
Va inoltre dato atto che la società ricorrente ha depositato in data 04/04/2025 la prova delle comunicazioni effettuate all'Esperto nominato e ai creditori dell'istanza e del decreto di fissazione di udienza e ha dato evidenza dell'avvenuta richiesta di iscrizione del numero di RG del presente procedimento presso il Registro delle Imprese, come da visura camerale di evasione prodotta.
L'Esperto nominato dal segretario generale della Camera di Commercio della Romagna nella persona dell'avv. Erika Ferrini ha depositato in data 07/04/2025 il richiesto parere sulla funzionalità delle misure protettive richieste ad assicurare il buon esito delle trattative, espresso in maniera favorevole, pur con la segnalazione di alcune incompletezze del progetto di risanamento presentato.
Verificata così la ritualità della richiesta e la completezza della documentazione prodotta deve ora valutarsi la sussistenza delle condizioni per procedere alla conferma delle misure protettive del patrimonio richieste ai sensi dell'art. 18 CCII e, dunque, l'esistenza dei presupposti per l'accesso alla composizione negoziata della crisi.
Ai sensi dell'art. 12 CCII tali presupposti si compendiano, da un lato nel requisito soggettivo riguardante la natura di imprenditore commerciale (o agricolo), del richiedente, e dall'altro nel requisito oggettivo del trovarsi l'impresa nelle condizioni di cui all'art. 2 lett. a) o b) CCII, vale a dire di crisi o insolvenza come ivi definite, oppure anche solo in condizioni di squilibrio patrimoniale o economico-finanziario tali da renderne probabile la crisi o l'insolvenza e che risulti ragionevolmente perseguibile il risanamento dell'impresa. A questi requisiti va poi aggiunta la verifica della funzionalità delle misure protettive a condurre a termine le trattive intraprese con i creditori per giungere ad una soluzione idonea al risanamento dell'impresa.
Ciò precisato, è indubbiamente un'impresa commerciale, costituita nel Parte_1
1976 con altra denominazione ed ora interamente partecipata dalla e Controparte_1
regolarmente iscritta al registro imprese sin dal 22/05/1978, per lo svolgimento di attività nel settore immobiliare (quale mezzo per le iniziative immobiliari della famiglia , Parte_1
operante nel settore ricettivo della riviera romagnola e in particolare per la costruzione di immobili destinati a sale cinematografiche e attività di gestione e vendita). In merito al requisito oggettivo, si evidenzia che la società si trova attualmente in una situazione di evidente e grave squilibrio patrimoniale e finanziario, come evincibile dai bilanci prodotti e in particolare da quello al 31/12/2023 e dalla situazione patrimoniale al
31/12/2024, da cui emerge una rilevante perdita di ben € 1.458.058 nel 2023, aumentata a €
2.458.057,82 nel 2024 ed un attivo ben inferiore al passivo, risultando la società particolarmente esposta verso le banche per crediti ipotecari per ca. € 3.000.000. La
[...]
socia detentrice dell'intero capitale sociale della ha Controparte_1 Parte_1
chiesto ed ottenuto l'ammissione alla procedura di concordato preventivo che il Tribunale di
Ravenna ha poi omologato con sentenza in data 08/07/2024.
Avendo la formulato istanza di apertura della liquidazione giudiziale Parte_2
a carico della ricorrente (Proc. RG 154-1/2024), si è determinata ad Parte_1
accedere al percorso della composizione negoziata e a richiedere l'applicazione di misure protettive al fine di portare avanti un percorso di risanamento che la famiglia Parte_1
intende intraprendere anche con l'ausilio di altre due società operative riconducibili alla medesima famiglia, la Eurocoop Soc. Coop e la Vacanze per Tutti S.r.l., diretto alla liquidazione dell'unico asset immobiliare in proprietà (immobile polifunzionale sito a Bagno di Romagna, costituito da unità immobiliari con cantine e garage ed una sala cinema, rimasto in stato di grezzo avanzato a seguito della prematura morte di che tale Persona_1
progetto immobiliare aveva fortemente voluto).
Ha spiegato la ricorrente che nel 2009, aveva acquistato la totalità delle Controparte_1
quote della proprietaria di un importante complesso immobiliare polifunzionale Parte_3
in Bagno di Romagna, via Nazario Sauro, e dopo l'acquisto tale società aveva assunto l'attuale denominazione di Per far fronte a tale operazione immobiliare, la Parte_1
società aveva fatto ricorso al finanziamento bancario, coinvolgendo anche la socia controllante con il rilascio di propria fideiussione a garanzia del debito della Controparte_1
nei confronti di Credito Cooperativo Romagnolo, oltre alla garanzia Parte_1
ipotecaria di primo grado sul compendio immobiliare (credito ora ceduto a ). Eseguiti CP_2
importanti lavori di edificazione, completamento, ristrutturazione ed efficientamento energetico, le unità immobiliari abitative sono state immesse sul mercato riscuotendo anche un certo successo commerciale nel periodo 2020-2021 e, ultimati i lavori allo stato di grezzo avanzato, la Società aveva avviato le attività di vendita delle singole unità, da completare con le finiture scelte dai promissari acquirenti. A seguito della prematura morte di Persona_1
tale attività è rimasta sospesa e, in assenza di ulteriori vendite, sono venuti a mancare
[...]
i flussi di cassa necessari per ripagare il debito verso le banche, essendosi nel frattempo anche la controllante esposta per far fronte al debito bancario e finanziare l'ultimazione CP_1
dei lavori, tanto che la famiglia ha dovuto avviare un ripensamento delle strategie Parte_1
industriali dell'intero gruppo, determinandosi a intraprendere il percorso concordatario per la sfociato nell'omologa del concordato avvenuta nel luglio 2024. Nel corso Controparte_1
del 2022, su richiesta della Società, il geom. aveva, peraltro, provveduto a Controparte_3
stimare il valore commerciale del complesso immobiliare in complessivi € 2.406.276,00 con valore da dimezzarsi nell'ipotesi di liquidazione in scenario concorsuale. Nel 2025, l'arch. ha rivisto il valore di stima dell'immobile, riducendolo a € 1.576.686,80 con CP_4
valore di pronto realizzato indicato in € 1.100.000, come da perizia prodotta.
A fronte di tale valore, non sufficiente a garantire i due creditori ipotecari, e CP_2 CP_5
(il complessivo debito IP ammonta, infatti, a € 2.939.503), il progetto di
[...]
risanamento ipotizzato dalla ricorrente consiste nell'assunzione di iniziative strategiche per riprendere le vendite, sospese negli ultimi anni, da eseguirsi nell'arco di un quinquennio con il coinvolgimento delle altre due società della famiglia (Eurocoop e Vacanze per Parte_1
Tutti) per fornire la garanzia di un acquisto, attraverso la costituzione di una newco dalle stesse partecipata, ad un valore minimo garantito di € 1.250.000 nell'arco del quinquennio, sulla base della proposta irrevocabile allegata al ricorso, prevedente un impegno all'acquisto di unità commerciali per un controvalore di non meno di € 200.000 all'anno per quattro anni e di € 450.000 nell'ultimo anno, con contestuale restrizione della garanzia ipotecaria, per il caso di mancata vendita sul mercato a migliori condizioni e dunque, valendo la proposta quale valore minimo garantito ai creditori.
La società ha infine evidenziato di non avere spese fisse ricorrenti, non avendo dipendenti né processi di produzione in atto, stante la necessità di ultimare gli appartamenti solo in caso di vendita, con la conseguenza che le spese occorrenti nel periodo di durata del piano sarebbero unicamente quelle per oneri condominiali (€ 3.500,00), IMU (€ 900,00), ICA (€ 250,00) e iscrizione camerale (€ 60,00). L'Esperto nominato ha provveduto ad esaminare la documentazione prodotta e quella integrativa successivamente depositata e, come si legge nella relazione depositata, ha tenuto due incontri con i soci della e delle due società che hanno formulato la Parte_1
proposta irrevocabile e i loro consulenti, anche al fine di verificare la sostenibilità dell'impegno assunto da parte di Eurocoop Soc. Coop. e Vacanze per Tutti S.r.l.
Il test pratico predisposto dalla Società ha restituito un valore del grado di difficoltà del risanamento piuttosto elevato, pari a 21,01, indicante uno stato di disequilibrio a regime per il cui superamento si rendono necessarie iniziative in discontinuità rispetto alla normale conduzione dell'impresa (ad esempio, intervento sui processi produttivi, modifiche del modello di business, cessioni o cessazioni di tani di azienda, aggregazione con altre imprese).
Dalle verifiche condotte dall'Esperto, “i dati indicati dalla ricorrente nel test pratico sono risultati coerenti con quanto rilevato dalla contabilità sociale e con le azioni che la intende Parte_1
intraprendere al fine di risanare la società”, salve eventuali correzioni da apportare a seguito della circolarizzazione dei crediti.
L'Esperto ha inoltre riferito che “dall'analisi del Piano e dalla documentazione allegata nonché da quella prodotta successivamente ad integrazione, seppur definita ad oggi in bozza, si ritiene che vi siano prospettive di risanamento per la Parte_1
In merito al parere sulla funzionalità delle misure protettive richieste a consentire il buon esito delle trattative, l'Esperto ha anzitutto rappresentato che il “complesso immobiliare è costituito da porzioni immobiliari in corso di costruzione da destinare ad appartamenti con autorimesse e cantine oltre ad una sala cinematografica dismessa, il tutto facente parte di un fabbricato condominiale sito in Via Nazario Sauro, a Bagno di Romagna”, precisando che dalla perizia prodotta, si
“evidenzia la particolare condizione in cui versa l'unità immobiliare corrispondente alla sala cinematografica che si presenta parzialmente allagata e di difficile commercialità futura”. Ha poi rilevato l'Esperto che la “proposta irrevocabile di acquisto verosimilmente garantirebbe un realizzo, nel corso di cinque anni, della complessiva somma pari ad € 1.250.000,00, salvo in ogni caso la possibilità di un maggiore realizzo in caso di vendita delle dette unità nel libero mercato. Qualora si prospettasse uno scenario liquidatorio della il valore del compendio immobiliare in capo alla Parte_1
stessa società subirebbe un notevole crollo monetario, considerato che analizzando il report delle aste immobiliari appare chiaro che normalmente beni discretamente appetibili commercialmente vengono aggiudicati alla 2°-3° asta con un deprezzamento minimo del 50%. Inoltre, nel nostro caso facendo riferimento all'unità immobiliare corrispondente alla sala cinematografica, considerata la tipologia della stessa nonché le condizioni in cui versa, a modesto parere della scrivente si ritiene che a livello commerciale non troverebbe una gran domanda con un deprezzamento che potrebbe essere maggiore
(anche al 75%). D'altra parte è del tutto evidente, secondo indici di comune esperienza, che la vendita in un arco temporale adeguato e non eccessivamente ristretto e comunque in grado di generare la dovuta attenzione di interlocutori interessati ad un acquisto a valori di mercato, in un contesto di funzionamento aziendale e certezza giuridica, è fattispecie diversa da una vendita – nell'ambito di procedure competitive – svolta in contesti liquidatori di società non in funzionamento e quindi non regolarmente manutenute, nei quali l'esigenza primaria è quella di chiudere la liquidazione giudiziale in tempi brevi, visti anche i tempi e modalità di vendita previste oggi nell'ambito del codice della crisi, e non sempre si riflette nel realizzare il miglior prezzo per il venditore”.
Ha infine evidenziato l'Esperto che la proposta irrevocabile di acquisto allegata al ricorso, essendo sospensivamente condizionato alla sottoscrizione di un accordo ex art. 23 CCII, verrebbe meno nel caso in cui le trattative non potessero proseguire a seguito di avvio di azioni espropriative da parte dei creditori sui beni della Società o di apertura della liquidazione giudiziale in accoglimento dell'istanza avanzata dalla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Forlì, ed ha pertanto espresso parere positivo in ordine alla funzionalità delle misure protettive richieste ad assicurare il buon esito delle trattative, pur sottolineando che “al momento la ha provveduto alla redazione di una bozza di piano di risanamento ma non Pt_4
rispecchiando totalmente le indicazioni della lista di controllo di cui all'art. 13 comma 2 CCII”, salvo evidenziare che, in ogni caso, “la nella documentazione sino ad oggi prodotta ha esposto le Pt_4
azioni che intende intraprendere e volte alla prosecuzione dell'attività fino a giungere alla cessione del compendio immobiliare”.
Quanto all'attività che intende intraprendere, l'Esperto ha precisato che la stessa sarà
“anzitutto, indirizzata ad aprire un tavolo di confronto con i due creditori ipotecari ossia con e CP_2
con al fine di verificare l'effettiva disponibilità di questi anche in relazione alla Controparte_5
proposta irrevocabile di acquisto allegata al ricorso ex art. 19 CCII. Nel contempo, l'attività si concentrerà sulla verifica della congruità delle voci di attivo e passivo indicate nel Piano per procedere con l'apertura di tavoli di confronto con gli altri creditori al fine di verificare la possibilità di concludere positivamente le operazioni. Fermo restando che, come già evidenziato, la scrivente continuerà a vigilare sulla gestione della società per evitare che vengano effettuate operazioni straordinarie non autorizzate tali da ledere gli interessi dei creditori”.
Nel corso dell'udienza, in cui vi è stata una lunga e proficua interlocuzione con la società e con il principale creditore IP , è emersa la disponibilità di quest'ultima a CP_2
sedere al tavolo delle trattative e valutare la proposta della società che, dal canto suo, si è dichiarata disponibile a meglio concretizzare il progetto di risanamento e le iniziative che intende assumere per procedere alla vendita delle numerose unità immobiliari facenti parte del complesso immobiliare, spiegando che il progetto di piano di risanamento allegato è stato redatto sulla base dei valori minimi garantiti dalla proposta irrevocabile di acquisto al prezzo complessivo di € 1.250.000 ma che il proposito della Società è quello di collocare sul mercato le unità immobiliari al maggior valore possibile, non prospettabile in uno scenario liquidatorio.
In tale contesto, può essere concesso alla ricorrente, attraverso la conferma delle misure protettive inibitorie, il tempo necessario per consentire di valutare la perseguibilità di tale progetto di risanamento. La pendenza dell'istanza di apertura della liquidazione giudiziale da parte della impedirebbe, infatti, in difetto della conferma delle misure protettive, di Pt_2
verificare la bontà e perseguibilità del progetto di risanamento teso a garantire ai creditori, e in particolare a quelli ipotecari, un soddisfacimento migliore di quello verosimilmente conseguibile nello scenario alternativo della liquidazione giudiziale, reso concreto dalla pendenza dell'istanza della Pt_2
In merito alla durata delle stesse, tenuto conto di quanto emerso in udienza e della necessità che sia verificata anche dall'Esperto l'effettiva sussistenza delle condizioni per poter proseguire con il progetto di risanamento proposto dalla Società, si ritiene di doverla al momento fissare in 90 giorni, salva la possibilità di proroga da richiedere ai sensi dell'art. 19, co. 5 CCII ( o di revoca ai sensi dell'art. 19, co. 6, CCII).


P.Q.M.

in accoglimento della richiesta formulata da c.f. Parte_1 P.IVA_1
– REA FO-168439) con sede in Cesena, Via Marinelli n. 85, con ricorso ex art. 18 e 19 CCII del 08/03/2025 conferma le misure protettive del patrimonio ai sensi dell'art. 18 CCII per la durata di 90 giorni con decorrenza dall'iscrizione dell'istanza nel registro delle imprese.
Dispone per i creditori della società cui è stato notificato il ricorso
- il divieto di acquisire diritti di prelazione se non concordati con l'imprenditore e di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari sul suo patrimonio o sui beni e sui diritti con i quali viene esercitata l'attività d'impresa; dalla stessa data le prescrizioni rimangono sospese e le decadenze non si verificano;

- il divieto di rifiutare unilateralmente l'adempimento dei contratti pendenti o di provocarne la risoluzione, ovvero di anticiparne la scadenza o modificarli in danno dell'imprenditore oppure revocare in tutto o in parte le linee di credito già concesse per il solo fatto del mancato pagamento di crediti anteriori rispetto alla pubblicazione dell'istanza di applicazione delle misure protettive ai sensi dell'art. 18, co. 5 CCII;
dispone inoltre che fino alla conclusione delle trattative o all'archiviazione dell'istanza di composizione negoziata, la sentenza di apertura della liquidazione giudiziale non possa essere pronunciata, salvo che il tribunale disponga la revoca delle misure protettive.
Manda la Cancelleria per la comunicazione al Registro delle imprese ex art. 19, co. 7, CCII
Forlì, lì 11/04/2025
Il Giudice
Dr.ssa Barbara Vacca