N. R.G. 1903/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
PRIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1903/2022
tra
Parte_1
ATTORE/I e

Controparte_1 Parte_2
CONVENUTO/I

Oggi 13 febbraio 2025 innanzi al dott. Angelo Claudio Ricciardi, sono comparsi:
Per 'avv. CASAGRANDE SILVIA Parte_1
Per 'avv. GUSSETTI SILVIA Controparte_1 Parte_2
Il Giudice ascoltata la discussione orale dei difensori, si ritira in camera di consiglio.
Terminata la camera di consiglio pronuncia la sentenza ex art.281 sexies c.p.c.
Il Giudice
dott. Angelo Claudio Ricciardi
pagina1 di 8 N. R.G. 1903/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Angelo Claudio Ricciardi ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1903/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
CASAGRANDE SILVIA e dell'avv. GALLINARI DARIA ( ) VIA C.F._2
SANT'ANTONIO MARIA ZACCARIA 4 20122 MILANO, elettivamente domiciliata in VIA S. A. M.
ZACCARIA, 4 20122 MILANO presso il difensore avv. CASAGRANDE SILVIA
ATTRICE
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_2 C.F._3
GUSSETTI SILVIA e dell'avv. GHIELMETTI GIOVANNA ( VIA C.F._4
CARDUCCI, 11 20122 MILANO, elettivamente domiciliata in VIA GIOSUE' CARDUCCI, 11 20123
MILANO presso il difensore avv. GUSSETTI SILVIA
CONVENUTA

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 20 ottobre 2023

pagina2 di 8 MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Tribunale rilevato che:
-le domanda risarcitoria proposta da nei confronti dell'avv. Parte_1 Controparte_3 a titolo di responsabilità professionale non meritano accoglimento
[...]
-la difesa attorea ha fornito la seguente ricostruzione dei fatti:
“…1) Verso la fine dell'anno 2014, nell'ambito di una operazione immobiliare più ampia, l'odierna attrice si rivolgeva alla convenuta, avv. conferendole mandato di redigere e Controparte_2 predisporre un contratto preliminare avent avendita di un immobile sito in Milano, via Masotto n. 24, con la società Padova S.r.l. (doc. 1).
2) In particolare, la sottoscrizione del suddetto preliminare seguiva la risoluzione di altro accordo preliminare stipulato in data 20.04.2011 tra la Padova S.r.l. e il sig. avente ad oggetto il Persona_1 medesimo immobile sito in Milano via Masotto n. 24, oltre a lla medesima unità immobiliare (doc 2). Di tale pregressa vicenda l'avv. era a conoscenza sin dal principio. Parte_2
3) Deve essere inoltre essere precisato che, come risulta dagli atti stessi, la risoluzione del contratto sottoscritto in data 20.04.2011 avveniva per fatto e colpa imputabili alla società Padova S.r.l. che non rispettava il contenuto degli accordi intercorsi e realizzava appartamenti diversi da quelli promessi in vendita, in spregio alle tempistiche concordate. Fatti questi noti alla collega come risulta dalla Parte_2 corrispondenza sul punto che si produce (doc. 3)
4) In data 14.11.2014 il contratto preliminare in questione veniva sottoscritto. Nell'atto de quo veniva letteralmente previsto: i) che il termine essenziale per la sottoscrizione del contratto definitivo fossa la data del 30 giugno 2014, con consegna delle unità immobiliari entro il termine essenziale del 28 febbraio 2015; ii) che la parte promittente venditrice avrebbe consegnato alla parte promissaria acquirente polizza fideiussoria di cui all'art. 2 D. Lgs. 122/2005 dell'importo di € 350.000,00= entro la data del 24.11.2014, pena la risoluzione del contratto preliminare.
5) Contestualmente alla sottoscrizione dell'atto, il legale rappresentante della Padova S.r.l. consegnava all'avv. in via fiduciaria, un assegno Parte_2 dell'importo di € 500.000,00=, datato 25.11.2014, a garanzia della consegna della predetta polizza, da restituire al momento della consegna della polizza fideiussoria e da consegnare alla signora dalla Pt_1 quale avrebbe dovuto essere incassato, in caso di risoluzione del contratto preliminare stesso per inadempimento dell'obbligo di consegna della polizza entro il termine essenziale pattuito.
6) Il contratto preliminare non veniva trascritto e nessuna indicazione veniva fornita in questo senso a parte attrice dalla convenuta, nonostante quest'ultima fosse a conoscenza della difficile situazione economica in cui versava, già da diverso tempo, la parte promittente venditrice. Tale circostanza risulta dallo scambio di corrispondenza intercorso tra la convenuta in relazione ad altre operazioni immobiliari che avevano riguardato le medesime parti ed avvenute in precedenza. La stessa circostanza della risoluzione del contratto preliminare del 20.04.2011 per fatto imputabile alla Padova S.r.l., premessa del contratto del 2014 redatto dall'avv. già da sola avrebbe dovuto rappresentare un indice Parte_2 sintomatico da tenere in debita consi per ogni futura scelta difensiva e per fornire ogni più utile indicazione alla parte assistita (si veda doc. 4)
7) La si rendeva inadempiente agli obblighi previsti nel contratto preliminare Parte_3 medesimo, omettendo di consegnare, nei termini indicati nell'accordo, la polizza fideiussoria del caso e non provvedendo alla sottoscrizione del definitivo entro la data essenziale prevista nell'accordo, non potendo garantire nemmeno la consegna degli immobili alle condizioni pattuite.
pagina3 di 8 8) In data 03.02.2015, a seguito di una serie di contatti e di scambi tra le parti, veniva così sottoscritta nuova scrittura privata integrativa della precedente, nella quale si pattuiva: i) la data del 28.02.2015 come termine essenziale per la consegna degli immobili;
ii) il versamento da parte della Padova S.r.l. della somma mensile di € 1.500,00= a favore della signora a far data dal 01.03.2015 e fino alla consegna Pt_1 degli immobili;
iii) la data del 28.02.2015 come termine essenziale per la consegna della polizza fideiussoria dell'importo di € 400.000,00=.
9) Nella scrittura di cui al punto che precede si da inoltre atto che viene consegnato all'avv. Parte_2 come da separato incarico fiduciario, un assegno bancario dell'importo di € 500.000,0 02.03.2015 a garanzia della consegna della polizza fideiussoria entro il 28 febbraio 2015. L'assegno avrebbe dovuto essere restituito al momento della consegna della predetta polizza e, in difetto, in data 02 marzo 2015 avrebbe dovuto essere consegnato alla signora per poter procedere all'incasso nel Pt_1 caso di risoluzione del contratto preliminare per inadempimen 'obbligo di consegnare la già citata polizza.
10) La società Padova S.r.l. risultava inadempiente anche rispetto a questo ulteriore accordo, ancora una volta non trascritto.
11) Nonostante il palese e reiterato inadempimento della società promittente venditrice e lo spirare dei termini previsti per la restituzione degli assegni emessi a garanzia e trattenuti dalla convenuta, nessuno di questi veniva restituito dall'avv. nonostante fosse ampiamente decorsa la data prevista a Parte_2 questo fine.
12) In data 09 luglio 2018, interveniva il Fallimento della come da sentenza Parte_3 dichiarativa del fallimento che si allega (doc. 5).
13) Solo pochi giorni prima del fallimento (in data 04 luglio 2018) la signora si rivolgeva Pt_1 nuovamente all'avv. che suggeriva alla stessa di procedere con un'azione ex art. 2932 c.c., Parte_2 redigendo e predispo reventivo relativo alla attività in questione ed allegando inoltre nota pro forma del notaio che avrebbe dovuto prestare la propria opera per la trascrizione della causa introduttiva dell'azione prospettata (si veda doc. 6) Anche in quel frangente ed ancora una volta, nessuno dei titoli dianzi indicati veniva restituito dalla convenuta.
14) La signora dunque, pur avendo versato l'intero ammontare dovuto per la compravendita, non Pt_1 solo non ha potuto procedere alla sottoscrizione del contratto definitivo ma neppure intervenire utilmente nella procedura fallimentare, trovandosi altresì priva della peculiare tutela alla quale avrebbe avuto accesso se il contratto preliminare fosse stato trascritto, come si avrà modo di meglio dedurre in seguito …”
-alla luce della superiore ricostruzione dei fatti, gli inadempimenti contestati all'Avv. Controparte_3 sono i seguenti:
[...]
“1) … non aver suggerito, illustrato e consigliato alla propria assistita di procedere alla trascrizione del contratto preliminare dalla stessa redatto nel novembre del 2014, ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., in tal modo privandola della possibilità di godere del privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto stesso, come previsto ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.
Ancora di più per non aver, conseguentemente alla trascrizione del contratto preliminare, promosso in maniera tempestiva il relativo giudizio ex art. 2932 c.c. per l'esecuzione dell'obbligo di sottoscrizione del definitivo, con la correlata trascrizione, unico ed effettivo strumento di tutela della parte promissaria acquirente nel caso di inadempimento della parte promittente venditrice all'obbligazione assunta con il preliminare medesimo …”
“2) …aver suggerito, nonostante il mancato rispetto degli impegni assunti dalla Padova con il precedente contratto preliminare del 2014, la redazione di scrittura privata del tutto analoga nel 2015, peraltro senza verificare ed appurare il corretto e puntuale saldo delle rate di pagamento previste nella scrittura in questione che espressamente prevedeva l'obbligo per la Padova S.r.l. di versare la somma pagina4 di 8 mensile di € 1.500,00= a favore della signora a far data dal 01.03.2015 e fino alla consegna degli Pt_1 immobili …”
“3) …aver trattenuto indebitamente, senza alcun titolo e in spregio alle pattuizioni espresse previste nel contratto preliminare del 2014 e nella scrittura privata del 2015, gli assegni dalla stessa convenuta trattenuti in garanzia e che avrebbero dovuto essere restituiti in data 24.11.2014 nel primo caso e in data 28.02.2015 nel secondo …”
°°°
-in realtà, nessuna censura può essere mossa all'Avv. per l'omessa trascrizione del Controparte_2 contratto preliminare del 14 novembre 2014 (integrato con scrittura privata del 3 febbraio 2015) e per la mancata instaurazione del giudizio ex art.2932 c.c.
-al riguardo, è opportuno richiamare gli orientamenti giurisprudenziali attinenti agli effetti dell'art.72, settimo comma, L.F. (come modificato dal D.lgs. 12 settembre 2007, n. 169) in ordine al preliminare stipulato da un promissario acquirente in bonis con soggetto successivamente dichiarato fallito
-si tratta degli effetti relativi -- rispettivamente -- alla preclusione del diritto del curatore di avvalersi dello scioglimento del preliminare e alla natura privilegiata del credito del promissario acquirente
In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, se la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere detto contratto è stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento del promittente venditore, la sentenza che l'accoglie, anche se trascritta successivamente, è opponibile alla massa dei creditori e impedisce l'apprensione del bene da parte del curatore del contraente fallito, che non può quindi avvalersi del potere di scioglimento accordatogli, in via generale, dall'art. 72 della legge fall. Infatti, gli effetti della anzidetta sentenza di accoglimento retroagiscono alla data della trascrizione della domanda (così da rendere la situazione controversa insensibile agli eventi successivi incidenti sulla titolarità e sulla disponibilità del bene oggetto della pretesa) ed altresì, alla luce dei principi del giusto processo e della sua durata ragionevole, le posizioni delle parti ed i diritti da esse inizialmente fatti valere non possono subire conseguenze pregiudizievoli a causa del tempo di trattazione necessario per la definizione del giudizio (fra le tante, Cass. Sent. n. 15218 del 23 giugno 2010)
In tema di accertamento del passivo, la fattispecie di cui all'art. 72, commi 7 e 8, l.fall. postula, ai fini del riconoscimento del privilegio di cui all'art. 2775-bis c.c., che del contratto preliminare di vendita immobiliare oggetto di scioglimento sia stata eseguita la trascrizione ex art. 2645-bis c.c., che in quanto collegata all'esecuzione del negozio preparatorio comporta l'insorgenza del privilegio in parola a favore del credito del promissario acquirente derivante dall'inadempimento della promessa di vendita (Cass. ord. n. 20194 del 14 luglio 2023)
-ciò premesso, va sottolineato che l'attrice non ha inteso avvalersi della disposizione dell'ottavo comma del cit. art.72 L.F.
-tale comma esclude la facoltà di scelta del curatore e, quindi, lo scioglimento del contratto, nelle ipotesi in cui il futuro acquisto concerna l'abitazione principale del promissario acquirente (la cd. prima casa), come nel caso del preliminare del 14 novembre 2014
-il diritto che la promittente acquirente assume essere stato irrimediabilmente pregiudicato dalla negligenza e imperizia della convenuta – in ordine alla omessa trascrizione del contratto preliminare e alla mancata instaurazione del giudizio ex art.2932 c.c. – è, invece, quello alla restituzione -- in via privilegiata nel passivo fallimentare -- del corrispettivo a suo tempo versato al promittente venditore
-ora, la tutela del diritto all'integrale restituzione dei corrispettivi nell'ipotesi di mancata stipula del definitivo -- rectius: del mancato rilascio della fideiussione -- era pienamente assicurata dalle stesse pattuizioni contenute nel preliminare del 14 novembre 2014 (integrato dalla scrittura privata del 3 febbraio 2015)
pagina5 di 8 -infatti, esse prevedevano, nell'ipotesi di mancata consegna della polizza fideiussoria di cui all'art. 2 del d.lgv. n.122 del 2005, la facoltà della promissaria acquirente di risolvere il contratto e di incassare altresì l'assegno bancario di € 500.000,00, datato 25 novembre 2015, custodito fiduciariamente dall'Avv. AN Stefania Galligani
-ora, a seguito del mancato rilascio della polizza, l'attrice, anziché avvalersi della facoltà di risolvere il contratto e porre all'incasso l'assegno rilasciato dal promittente venditore -- ovvero intraprendere le azioni esecutive sulla base del medesimo (riconoscimento di debito) -- aveva optato per la redazione della scrittura integrativa del 3 febbraio 2015
-questa scrittura lasciava sostanzialmente inalterata le precedenti pattuizioni contrattuali
-venivano previsti esclusivamente nuovi termini per il rilascio di una altra polizza fideiussoria, per la consegna dell'immobile, per la stipulazione del definitivo ed era pattuita la consegna fiduciaria di un nuovo assegno a garanzia
-la piena, stringente ed efficace tutela della promittente acquirente così assicurata dal contratto preliminare e dalla successiva scrittura integrativa rendeva pertanto superflua, ai fini del concreto recupero dei corrispettivi versati, la trascrizione del preliminare e l'instaurazione del giudizio ex art.2932 c.c.
-in particolare, come già detto, l'assegno consegnato in via fiduciaria alla convenuta avrebbe consentito all'attrice di ottenere le somme che eventualmente il promissario acquirente, in base agli effetti restitutori della risoluzione del preliminare, non avesse restituito
-dall'altro canto, l'attrice, già in epoca pregressa alla stipula del preliminare, era senz'altro a conoscenza delle precarie condizioni economico-finanziarie del promittente venditore
-la stessa circostanza del mancato rilascio della polizza fideiussoria previsto nel preliminare e della previsione della nuova polizza contenuta nella scrittura integrativa era senz'altro sintomatica della precarietà economico-finanziaria della Padova s.r.l.
-dalla corrispondenza prodotta anche dalla difesa attorea, emerge poi che era lo stesso , Persona_1 con l'esperienza dovuta alla sua qualifica professionale nel settore immobiliare (lega delle società immobiliari Nuova Era s.r.l. e Parkomodo s.r.l.) e con la piena consapevolezza della situazione del promittente venditore, a curare nei rapporti con l'Avv. Controparte_2 oltre ai suoi interessi, quelli della di lui compagna
-in secondo luogo, che la stessa fosse pienamente consapevole della critica Parte_1 situazione della controparte discende dai suoi stretti rapporti lavorativi e personali con Persona_1 dall'accesso alla fitta corrispondenza via mail intercorsa tra quest'ultimo e il legale ra Padova s.r.l. nonché dalla gestione personale di alcune delicate fasi negoziali attinenti all'affare in questione
-proprio con riferimento alla gestione diretta di alcune fasi negoziali, assume particolare rilievo quanto allegato dalla difesa della convenuta e che trova conferma nei docc. nn.23 e 24 conv.
“…quanto al quadrilocale oggetto del contratto preliminare con la Sig.ra l'Avv. veniva Pt_1 Parte_2 incaricata di redigere un'integrazione contenente la modifica dei termi onseg obile finito, la previsione della sostituzione dell'assegno bancario depositato in precedenza con un nuovo assegno bancario a garanzia del rilascio della polizza fideiussoria e una serie di penali per il caso di ritardo nell'adempimento. Va specificato che le intese erano raggiunte direttamente tra le parti, senza la collaborazione dell'Avv. che ne rimaneva del tutto estranea. Parte_2
L'Avv. predisponeva ed inviava quanto richiesto, lasciando in bianco i termini e Parte_2 l'ammont enali, in modo che venissero completati direttamente dalle parti contraenti, secondo gli accordi presi direttamente fra loro (doc. 23).
pagina6 di 8 A tale comunicazione dava riscontro direttamente la Sig.ra e ciò faceva in appena quindici Pt_1 minuti dalla ricezione, con una missiva del seguente tenore: ie AN la bozza va bene NE è qui e firmiamo. Saluti ” (doc. 23). Parte_1
Nonostante la richiesta in tal senso dell'Avv. le parti non provvedevano a trasmetterle una Parte_2 copia dell'accordo sottoscritto nel febbraio 2015 (doc. 24) …”
-in definitiva, a seguito del reiterato inadempimento del promittente venditore, la scelta di Parte_1 di non avvalersi immediatamente della risoluzione del preliminare e della scrittura
[...]
e, quindi, della piena tutela contrattuale adeguatamente predisposta per tale evenienza dall'Avv. (depositaria fiduciaria dell'assegno in favore dell'attrice) -- è stata Controparte_2 del tutto consapevole
-dalla lettura della corrispondenza scambiata tra gli attuali difensori (mail del 8 settembre 2021 e del successivo 22 settembre, doc.8 att.), si evince poi che
“…la sig.ra … non si è mai voluta avvalere della clausola risolutiva espressa ed anzi è andata a Pt_1 vivere nell'im e dove tutt'ora ancora risiede, come Voi confermate. Le determinazioni della sig.ra Pt_1 sono sempre state chiare e consapevoli, tanto che la stessa non ha mai richiesto all'Avv. la Parte_2 consegna dell'assegno in parola …”
-il fatto che l'attrice si fosse trasferita nell'immobile in questione è attestato dalla mail del suo difensore del 8 settembre 2021, ove si legge che
“…la signora nonostante abbia pagato interamente il prezzo dell'immobile, non ha potuto Pt_1 rogitare ed è costretta a liberarlo …”
-in sintesi, non intendeva risolvere il preliminare, ma giungere alla stipulazione del Parte_1 contratto definitivo con il trasferimento del diritto di proprietà dell'immobile già occupato
-infatti, la difesa dell'attrice non ha prodotto alcuna richiesta alla convenuta diretta alla restituzione dell'assegno relativo al preliminare del 14 novembre 2014, nonostante l'inadempimento della Padova s.r.l. relativo al rilascio della polizza fideiussoria
-ora, il danno lamentato dall'attrice non è quello della mancata acquisizione della proprietà dell'unità abitativa (rispetto al quale potrebbe in astratto ravvisarsi una diretta strumentalità con l'omessa trascrizione del preliminare e della mancata instaurazione del giudizio ex art.2932 c.c.), bensì quello della natura chirografaria del suo credito alla restituzione dei corrispettivi versati
-si tratta di un danno imputabile esclusivamente alla scelta -- assunta dalla convenuta con piena consapevolezza -- di non avvalersi, a seguito del mancato rilascio della polizza fideiussoria, degli idonei strumenti di tutela patrimoniale contemplati nel preliminare (e nella scrittura integrativa)
-assume rilievo al riguardo, quanto riferito dalla difesa della convenuta, la quale ha richiamato
“…la comunicazione con cui l'Avv. forniva al Sig. un parere relativo agli strumenti Parte_2 Per_1 giuridici previsti a tutela del promissario acquirente di un immobile, e segnatamente la registrazione e la trascrizione del contratto preliminare di vendita (doc. 11.a).
A seguito delle precisazioni richieste dallo stesso l'Avv. specificava che la Per_1 Parte_2 trascrizione del contratto preliminare era ammessa s il relati sse stato stipulato mediante atto notarile e che, in alternativa, laddove non vi fosse stata la disponibilità del promittente venditore a riprodurre l'atto dinanzi a pubblico ufficiale, una tutela poteva essere offerta dall'azione ex art. 2932 c.c., specificandone i relativi presupposti di operatività (doc. 11.b). Si noti, in particolare, come quest'ultima comunicazione, in cui veniva ripreso il parere già dato in tema di effetti della trascrizione del contratto preliminare di compravendita, era trasmessa in copia per conoscenza anche alla sig.ra (doc. 11.b) …” Pt_1
-tenuto conto che i contatti con l'Avv. erano curati da Controparte_3 Persona_1 nell'interesse dell'attrice, fino all'epoca s della Padova s.r pagina7 di 8 la decisione di di non risolvere il preliminare era stata assunta dalla medesima con Parte_1 piena cognizione di causa
-dall'altro canto, il preventivo rilasciato all'attrice in ordine ai compensi professionali inerenti ad un futuro giudizio che la convenuta avrebbe potuto promuovere ai sensi dell'art.2932 c.c. (doc.7 att.), ancorché privo di data, risale a pochi giorni prima del fallimento della Padova s.r.l., dichiarato il 9 luglio 2018
-il notevole lasso temporale intercorso tra il mancato rilascio della polizza fideiussoria (2014-2015) e il preventivo del 2918 attesta che l'attrice, resasi tardivamente conto dell'erroneità della sua scelta, aveva pensato di agire ex art.2932 c.c. nel tentativo di assicurarsi quella tutela patrimoniale alla quale aveva originariamente rinunciato
-quella scelta conferma indirettamente che l'Avv. non aveva provveduto Controparte_3 alla restituzione dell'assegno richiamato nel prel perché l'attrice, non interessata alla risoluzione dello stesso, non aveva alcun interesse a ritornarne in possesso
-inoltre, nessuna richiesta scritta era stata mai formulata e la difesa attorea non ha prodotto alcuna prova documentale al riguardo
-infine, l'attrice non ha prodotto alcuna documentazione, analoga a quella relativa all'assegno datato 25 novembre 2014 e consegnato fiduciariamente il 14 novembre precedente, attestante la consegna dell'ulteriore assegno richiamato nella scrittura integrativa del 3 febbraio 2025
-non risulta, pertanto, la prova dell'inadempimento dell'obbligo di restituzione contestato alla convenuta
-l'assenza della prova documentale della consegna del secondo all'Avv. Controparte_3 conferma poi che il perfezionamento della scrittura integrativa, in alcu curato personalmente dai relativi contraenti
-in conclusione, le domande proposte da vanno rigettate Parte_1
-le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo con applicazione dei valori previsti dalle Tabelle dei compensi con riferimento a ciascuna fase processuale effettivamente esperita, tenuto conto della complessità della causa


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando ex art.281 sexies c.p.c., così dispone:
1) rigetta le domande proposte da nei confronti dell'Avv. Parte_1 Controparte_3
[...]
2) condanna l'attrice alla rifusione, in favore dell'Avv. delle spese Controparte_3 processuali che si liquidano in complessivi € 13.000,00 per compenso, oltre a CPA, spese generali ed IVA se dovuta.
Milano, 13 febbraio 2025
Il Giudice
dott. Angelo Claudio Ricciardi
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