n. 3330 anno 2016

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Santa Maria Capua Vetere
QUARTA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice monocratico dott.ssa Flavia Bonelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Tra
(CF: ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Francesco Saverio Rossano ed elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico. attore contro
(CF: ), rappresentato e difeso dall'avv. CP_1 C.F._2
Giovan Battista Valentino ed elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico. convenuto
OGGETTO: Occupazione senza titolo di immobile.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in giudizio Parte_1
esponendo: CP_1
- di essere proprietario dell'immobile sito in Marcianise CE) alla Via Marte n. 39, piano terra, identificato in Catasto al foglio 5, part. 49 sub. 14;
- che, nel mese di dicembre 2013, volendo concedere in locazione l'immobile de quo, veniva contattato dal convenuto , che gli manifestò il proprio interesse ad CP_1 affittarlo;

- che le parti instauravano trattative per concludere il contratto di locazione e concordavano in euro 270,00 mensili l'importo del canone;

- che prima della sottoscrizione del contratto, il convenuto chiedeva all'istante la consegna delle chiavi al fine di poter iniziare a trasferire le proprie cose;

- che, in buona fede, l'istante alla fine di dicembre 2013 consegnava le chiavi al convenuto al fine di accelerare le procedure di trasloco;

- che da gennaio 2014, il predetto immobile veniva occupato, in modo illegittimo, dal sig. e dai suoi conviventi, senza avere alcun titolo, nonostante i vani solleciti CP_1
e le varie richieste di sottoscrizione di un regolare contratto di locazione avanzati dall'istante il quale ha sempre mostrato la sua disponibilità nel formulare tale proposta;

- che, malgrado ciò, il convenuto ed i suoi conviventi non hanno giammai provveduto al rilascio dell'immobile.
Sulla base delle esposte premesse l'attore ha concluso chiedendo: “accertare e dichiarare che il convenuto occupa, unitamente al proprio nucleo familiare, senza titolo alcuno, l'unità immobiliare di proprietà dell'istante sita in Marcianise (CE) alla via Marte n. 39 Piano Terra individuato in catasto al
Foglio 5 P.lla 49 Sub. 14 e per l'effetto del predetto accertamento condannare il convenuto a rilasciare libero e sgombero da persone e cose l'immobile anzi descritto rimettendolo nel pieno e legittimo possesso dell'istante, fissando contestualmente la data di esecuzione per il rilascio. Accertare il diritto dell'istante ad ottenere dal convenuto una indennità per l'illegittima occupazione dell'immobile quantificata in € 270,00 per ciascun mese di illegittimo possesso a far data dal mese di gennaio 2014 e complessivi € 7.560,00 alla data di notifica del presente atto, oltre alle somme dovute per i mesi successivi fino all'effettivo rilascio.
Condannare il convenuto al pagamento delle spese di lite della presente procedura”.
Si è costituito in giudizio il convenuto, il quale ha, in via preliminare, eccepito l'improcedibilità della domanda per mancata attivazione del procedimento di mediazione obbligatoria;
nel merito ha rilevato l'infondatezza della domanda per essere lo stesso legittimato nel possesso dell'immobile in oggetto da una locazione di fatto. Vinte le spese con attribuzione.
Esperita, ma con esito negativo, la mediazione obbligatoria e concessi i termini ex art. 183
c.p.c., la causa è stata istruita mediante interrogatorio formale delle parti ed escussione di un teste di parte attrice.
Ritenuta la causa matura per la decisione, a seguito di diversi rinvii per la precisazione delle conclusioni, è stata fissata l'odierna udienza per la discussione ex art. 281 sexies c.p.c.
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Deve preliminarmente osservarsi che la domanda di parte attrice deve essere qualificata come azione di restituzione di immobile in ragione della nullità del contratto di locazione verbale concluso.
La stessa parte attrice, infatti, ha esposto che il godimento dell'immobile era stato concesso all'odierno convenuto per volontà dello stesso proprietario, seppure con l'impegno inevaso di provvedere alla successiva stipulazione di un contratto scritto di locazione per uso abitativo (cfr. atto di citazione e capitoli prova di parte ricorrente nella memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c.).
La circostanza della locazione verbale, inoltre, risulta confermata dal teste Testimone_1
la quale ha riferito che per due volte e la moglie di
[...] Parte_1 CP_1
si sono recati presso il suo studio per sottoscrivere il contratto di locazione ma che
[...] lo stesso non è stato mai stipulato (cfr. dichiarazione verbale di udienza del 21.02.2018).
La predetta circostanza, dunque, è idonea a qualificare la domanda nei termini di azione di restituzione dell'immobile, sussistendo un titolo “obbligatorio” che ha dato vita all'immissione del convenuto nella detenzione, seppure invalido, come si vedrà.
Com'è noto, le azioni di rivendicazione e di restituzione sono accomunate dallo scopo pratico cui entrambe tendono - ottenere la disponibilità materiale di un bene, della quale si
è privi - ma si distinguono nettamente per la natura, poiché all'analogia del petitum non corrisponde quella delle rispettive causae petendi: la proprietà per l'una, un rapporto obbligatorio per l'altra. La prima è connotata quindi da realtà e assolutezza, la seconda da personalità e relatività. Nella rivendicazione la ragione giuridica e l'oggetto del giudizio coincidono, identificandosi nel diritto di proprietà, di cui l'attore deve dare la c.d. probatio diabolica, dimostrando un acquisto del bene avvenuto a titolo originario da parte sua o di uno dei propri danti causa a titolo derivativo (acquisto che per lo più deriva dall'usucapione, maturata eventualmente mediante i meccanismi dell'accessione o dell'unione dei possessi). Nel caso dell'azione di restituzione si verte invece su una prestazione di dare, derivante da un rapporto di carattere obbligatorio.
L'azione personale di restituzione è destinata a ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi quali la locazione, il comodato, il deposito e così via, che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario (SSUU
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7305/2014); ma il principio vale anche qualora il titolo in virtù del quale sia avvenuta la materiale traditio sia venuto meno, per causa originaria o successiva.
Ebbene, nel caso di specie è emerso che tra le parti sussisteva un contratto di locazione, seppure verbale e dunque nullo ex art. 1 comma 4° della L. n°431/1998 che testualmente recita "per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.
La parte conduttrice, non ha svolto domanda riconvenzionale di accertamento del rapporto di locazione di fatto o riconduzione del contratto a condizioni conformi ex art. 13 l. 431/1998, dunque l'unico titolo contrattuale che il convenuto ha opposto in giudizio, per paralizzare la pretesa di rilascio dell'attore, dovrebbe ritenersi invalido e radicalmente inefficace, perché concluso in violazione dell'art. 1 comma 4° della L. n°431/1998.
In sostanza, non sussiste un titolo valido ed efficace, che legittimi il convenuto a conservare la detenzione dell'immobile che è oggetto del contendere;
dunque, la domanda di rilascio deve essere accolta.
È stato, infatti, osservato che «qualora venga acclarata la mancanza di una "causa adquirendi" - tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente – l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo…ove sia proposta una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e il giudice rilevi, d'ufficio, la nullità del medesimo, l'accoglimento della richiesta restitutoria conseguente alla declaratoria di nullità, non mutando la causa petendi, non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato…in particolare, in caso di rilievo d'ufficio della nullità l'accoglimento di ogni richiesta formulata unitamente alla domanda di risoluzione e compatibile con la diversa ragione rappresentata dalla nullità […] si verifica senz'altro (ma soltanto) in ipotesi di modifica della domanda con richiesta di declaratoria della nullità… oppure… in ipotesi di rigetto - fondato sulla nullità contrattuale rilevata
d'ufficio - della domanda di risoluzione, alla quale sia associata, anche originariamente, la richiesta di condanna alle restituzioni, poiché … il rilievo della nullità fa venir meno la "causa adquirendi" e la richiesta di restituzione del bene consegnato in esecuzione del contratto, che era già stata formulata con la pretesa iniziale, sarà accolta sulla base di questo presupposto, senza bisogno di espressa dichiarazione della nullità» (cfr. Cass. SSUU n. 14828/12).
Per quanto riguarda la domanda proposta dall'attore tesa ad ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa dell'illegittima occupazione dell'immobile in questione, si osserva che di recente le Sezioni Unite della Suprema Corte sono intervenute per sanare il contrasto
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esistente tra la tesi secondo la quale il danno da occupazione abusiva di un immobile debba essere considerato “in re ipsa” in ragione della natura fruttifera del bene e della preclusione dell'uso, anche solo potenziale, della res e liquidabile in base ai frutti civili ritraibili dal bene (cfr. Cass. 25 maggio 2022, n. 6359; 31 luglio 2019, n. 20708; 6 agosto
2018, n. 20545; 28 agosto 2018, n. 21239; 17 novembre 2011, 24100; 10 febbraio 2011, n.
3223; 11 febbraio 2008, n. 3251) e l'indirizzo secondo cui, in base alla teoria causale del danno, il pregiudizio risarcibile non è dato dalla lesione della situazione giuridica, ma dal danno conseguenza derivato dall'evento dannoso e dunque, il danno conseguente all'impossessamento sine titulo, in quanto danno conseguenza, deve essere allegato e provato, anche a mezzo di presunzioni, per essere risarcito e non può essere confuso con l'evento di danno rappresentato dalla mancata disponibilità dell'immobile a causa dell'abusiva occupazione (cfr. Cass. 6 ottobre 2021, n. 27126; 29 settembre 2021, n.
26331; 25 maggio 2021, n. 14268; 16 marzo 2021, n. 7280; 24 aprile 2019, n. 11203; 4 dicembre 2018, n. 31233; 25 maggio 2018, n. 13071; 27 luglio 2015, n. 15757; 17 giugno
2013, n. 15111; 11 gennaio 2005, n. 378).
Ebbene, le Sezioni Unite, con la pronuncia n. 33645/2022, hanno condiviso la linea evolutiva della giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, secondo cui la locuzione
“danno in re ipsa” deve essere sostituita con quella di “danno presunto” o “danno normale”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (Cass. 7 gennaio 2021, n. 39; 20 gennaio 2022, n.
4936; 22 aprile 2022, n. 12865), senza rinunciare al significato di danno risarcibile quale perdita patrimoniale subita in conseguenza di un fatto illecito. In questo senso, nella pronuncia citata si è evidenziato che “La domanda risarcitoria presuppone che, per la presenza di un danno risarcibile, l'azione lesiva del contenuto del diritto di proprietà sia valutabile non solo come violazione dell'ordine formale, ma anche come evento di danno. In quest'ultimo caso il nesso di causalità materiale si stabilisce fra l'occupazione senza titolo dell'immobile e direttamente la lesione del diritto di proprietà, senza passare per l'intermediazione del pregiudizio cagionato alla cosa oggetto del diritto di proprietà. L'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa. Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di
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danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire. Saldando il danno suscettibile di risarcimento alla concreta possibilità di godimento persa, per un verso si rende risarcibile il contenuto del diritto violato, in ossequio alla teoria normativa del danno, per l'altro si riconduce la violazione giuridica a una specifica perdita subita, in ossequio alla teoria causale”.
La Corte ha chiarito, in termini più pragmatici che chi domanda il risarcimento del danno per abusiva occupazione di un bene proprio è comunque tenuto ad allegare e provare, anche per presunzioni, la concreta possibilità di esercizio del godimento che ha perduto, mentre il non uso non è suscettibile di risarcimento, ma solo di reintegrazione reale
(“Nella comune fattispecie di occupazione abusiva d'immobile è … richiesta, come si è visto, l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento. E' pur vero che a fondamento dell'imprescrittibilità del diritto di proprietà vi è la circostanza che fra le facoltà riconosciute al proprietario vi è anche quella del non uso, ma l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche nella sua esplicazione di non uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria”).
Invece, laddove si alleghi la perdita del concreto godimento del bene abusivamente occupato da altri, la circostanza “può essere specificatamente contestata dal convenuto costituito. Al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l'onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento. La contestazione al riguardo non può essere generica, ma deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall'art. 115, comma 1, cod. proc. civ. In presenza di una specifica contestazione sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza
(art. 115, comma 2, cod. proc. civ.) o mediante presunzioni semplici. Nel caso della presunzione l'attore ha l'onere di allegare, e provare se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa”.
Quanto alla liquidazione del danno “Sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 cod. civ, attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa”.
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Se invece l'attore alleghi il pregiudizio relativo alla mancata possibilità di vendita del bene occupato, il relativo danno dovrà essere rapportato “alla differenza fra il prezzo di mercato e quello maggiore che si sarebbe potuto ricavare dall'atto dispositivo mancato”, in termini di mancato guadagno.
Nel caso di specie, considerato che l'immobile era effettivamente nella disponibilità del convenuto che si era impegnato a versare il corrispettivo, emerge la concreta intenzione di mettere a frutto l'immobile medesimo.
Ebbene, in questo caso, fermo l'an, la quantificazione dell'indennità di occupazione può essere ritenuta congrua nella somma di euro 270,00 mensili, così come risulta essere stato pattuito tra le parti.
Tale valore però deve essere ridotto del 30%, in considerazione del risparmio di imposta a favore dell'attore, atteso che l'indennità di occupazione non è soggetta come il canone di locazione al pagamento delle relative tasse, così stimando l'indennità mensile in euro
189,00.
Nell'atto introduttivo la parte attrice ha chiesto il pagamento dell'indennità con decorrenza dal gennaio 2014 e sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile.
Ebbene, oltre ai pagamenti delle mensilità come dichiarati dall'attore per i mesi di gennaio
– marzo- aprile – maggio – giugno e luglio 2014 (cfr. dichiarazione verbale di udienza del
21.02.2018), il convenuto ha allegato prova dell'ulteriore pagamento di febbraio 2014 (cfr. copia ricevuta del 06.02.2014, all. n. 3).
Risulta quindi che, a fronte delle mensilità già corrisposte e sopra richiamate, residua un credito pari ad euro 24.948,00 (euro 189,00 x 132 mensilità – da agosto 2014 all'attualità, ossia luglio 2025); sulla predetta somma vanno calcolati gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo, in quanto è pacifico che “l'indennità di occupazione immobiliare costituisce l'oggetto di un'obbligazione extracontrattuale, connessa all'occupazione di fatto di un immobile …; ne consegue che gli interessi sulle somme liquidate a tale titolo decorrono dalla data del verificarsi del danno e, quindi, dalle scadenze mensili di occupazione” (cfr. Cassazione civile, sez. II,
15/05/2013, n. 11736).
Non è possibile includere nella condanna l'eventuale periodo di occupazione ulteriore, sino
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all'effettivo rilascio, giacché questo tipo di condanna, c.d. in futuro, non è ammissibile al di fuori dell'ambito in cui è eccezionalmente prevista dall'art. 664 c.p.c. (cfr. Cass. n.
11603 del 2005).
Nei termini che precedono, quindi, deve essere accolta la domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono, pertanto, poste a carico di parte convenuta. Esse si liquidano come da dispositivo che segue, in applicazione dei parametri dettati dal D.M. 147/2022.


P.Q.M.

il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. CONDANNA a rilasciare immediatamente, libero da persone e CP_1 cose, in favore dell'attore l'immobile sito in Marcianise (CE) alla Parte_1
Via Marte n. 39, piano terra, identificato in Catasto al foglio 5, part. 49 sub. 14;

2. CONDANNA al pagamento in favore di CP_1 Parte_1
della somma di euro 24.948,00 oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo;

3. CONDANNA al pagamento, in favore di , CP_1 Parte_1
delle spese di lite che liquida in euro 264,00 per esborsi, euro 4.227,00 per compensi oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge con distrazione in favore del procuratore antistatario avv. Francesco Saverio Rossano.
Santa Maria Capua Vetere, lì 11/07/2025
Il giudice
Flavia Bonelli
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