TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava Civile
* * * VERBALE DI UDIENZA DI DECISIONE
A SEGUITO DI TRATTAZIONE ORALE ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
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Nel procedimento iscritto al n. 17268/2024 R.G.
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Oggi 15 luglio 2025 h. 15.16 dinanzi al g.i. designato dott.ssa Ivana Peila compaiono: per parte ricorrente: avv. MARINO sost process. avv. BESSI PIERA per parte convenuta: nessuno
Il giudice invita le parti alla discussione orale della causa
Le parti precisano le conclusioni come segue: parte attrice: richiama le conclusioni in atti e discute la causa e il giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito viene data lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in assenza delle parti.
Il giudice
Ivana Peila
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava civile
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Il giudice Ivana Peila ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 17268/2024 di R.G., promossa da:
elettivamente domiciliato in Torino alla via Nino Bixio n. 12 presso CP_1 lo studio dell'avv. Piera Bessi che lo rappresenta e difende come da delega in atti;

Parte ricorrente contro
elettivamente domiciliato in Torino al Corso Carlo e Nello Controparte_2
Rosselli n. 9 presso lo studio dell'avv. Andrea Vittorio Umberto Costa che lo rappresenta e difende come da delega in atti;

Parte convenuta
Oggetto: risoluzione di contratto di locazione ad uso abitativo.
Conclusioni
per parte ricorrente: “dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti in data 11.06.2019, registrato telematicamente in data 20.06.2019 al n. 000401-serie
3T, avente a oggetto l'unità immobiliare a uso civile abitazione sita in Torino, strada
Settimo n. 57, piano secondo con pertinenziali cantina e posto auto scoperto, catastalmente censita al foglio 1087_part. 221_sub. 30, di proprietà del signor per CP_1 inadempimento esclusivamente imputabile al conduttore, e per l'effetto dichiarare tenuto e condannare il signor a rilasciare libero e sgombero da persone cose Controparte_2
l'immobile sito in Torino, strada Settimo n. 57, piano secondo, così rimettendolo nel pieno e legittimo possesso del signor e contestualmente fissare la data di CP_1 esecuzione per il rilascio;
respingere integralmente le domande, eccezioni e conclusioni tutte comunque ex adverso formulate, in quanto infondate in fatto e in diritto per le ragioni tutte esposte in atti che qui si intendono integralmente richiamate, e per l'effetto assolvere il signor da ogni avversa pretesa. Con vittoria di spese”. CP_1
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per parte convenuta: “in via principale e nel merito: dichiarare tenuto e condannare il Sig. ad effettuare tutti gli interventi che si riterranno necessari ed obbligatori al fine di CP_1 rendere abitabile l'immobile locato al Sig. condannare il Sig. Controparte_2 CP_1 al risarcimento dei danni, da quantificarsi secondo equità dal Giudice, in favore del Sig.
[...]
respingere integralmente le domande, eccezioni e conclusioni tutte CP_2 comunque ex adverso formulate, in quanto infondate in fatto ed in diritto per le ragioni tutte esposte in atti che qui si intendono integralmente richiamate, e per l'effetto assolvere il Sig. da ogni avversaria pretesa. Con il favore delle spese di lite”. CP_2
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Condizione di procedibilità.
Le domande sono procedibili avendo le parti adempiuto all'obbligo di instaurare la procedura di mediazione ex art. 5 comma primo bis del d.lgs n. 28 del 2010 e s.m.i.

2. Giurisprudenza.
Circa la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, si richiamano i principi di diritto sanciti dalla Suprema Corte secondo cui “In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, la Corte di Cassazione ha costantemente affermato che “nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul "quantum", abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge 27 luglio
1978, n. 392” (Cass. civ., Sez. III, 18 novembre 2010, n. 23257) e “la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede” (Cass. civ., Sez. III, 12 maggio 2017, n. 11783).

3. Ricostruzione in fatto ed in diritto.
La difesa di parte ricorrente ha allegato e provato di aver stipulato con il convenuto un contratto di locazione dell'immobile siti in Torino, strada Settimo n. 57, piano secondo, ad uso abitativo per la durata di anni sei, rinnovabile per anni due e chiede la risoluzione per inadempimento del convenuto atteso il mancato pagamento delle mensilità a far data dal mese di maggio 2024.
Nella fattispecie, costituisce circostanza non contestata la morosità del conduttore relativa ai canoni di locazione dal mese di maggio 2024 in poi.
La difesa del conduttore ritiene legittima la sospensione della corresponsione dei canoni attese le pessime condizioni dell'immobile, come accertare in sede di sopralluogo dei
VVFF in data 13 febbraio 2024, tanto che è stata notificata al proprietario l'ordinanza n.
156/2024 del Comune di Torino – Dipartimento Corpo di Polizia Locale – in data 13 febbraio 2024 con la quale si intimava l'esecuzione di lavori urgenti per eliminare il problema delle infiltrazioni (doc. 4 parte convenuta).
Ebbene, la difesa di parte ricorrente ha prodotto documentazione attestante l'esecuzione degli interventi indicati dall'ente locale, sia relativo alla riparazione della perdita di acqua che di sistemazione delle tegole del faldale con applicazione di guaina (cfr doc. 7 parte ricorrente) nonché una dichiarazione del perito arch. attestante l'avvenuto Persona_1 ripristino dei luoghi (doc. 8).
All'udienza del giorno 11 febbraio 2025 la difesa del conduttore ha affermato che gli interventi eseguiti dal locatore non sono stati risolutivi (“sono tornati i tecnici del Comune ed hanno riscontrato sia muffe che funghi e riserva il deposito della segnalazione all'ufficio di igiene”), ma di ciò non è stata fornita prova non avendo prodotto alcuna successiva ordinanza del Comune di Torino, né avendo l'ente risposto alla richiesta del giudice.
A parere di questo giudice l'omesso pagamento integrale del canone di locazione per oltre un anno non può ritenersi giustificato dalle condizioni dell'immobile poiché le stesse sono state quantomeno parzialmente ripristinate, tanto che il conduttore continua ad occupare l'immobile, e quindi le medesime potrebbero – al limite - giustificare una corresponsione del medesimo in misura ridotta, ma tale domanda non è stata avanzata dalla difesa del convenuto.
Le domande del conduttore di condanna del locatore “all'esecuzione degli interventi per rendere l'immobile abitabile” ed al pagamento dei danni asseritamente subiti non sono accoglibili poiché la prima non è ammissibile e la seconda è infondata non avendo offerto nemmeno un principio di prova delle cattive condizioni di salute dei bambini e del nesso di causalità con l'evento imputabile alla controparte.

Per questi motivi

si rigetta accolgono le domande di parte ricorrente.
A norma dell'art. 56 della legge n. 398 del 1978 il termine di esecuzione viene fissato nella data del 31 agosto 2025, tenuto conto delle condizioni del conduttore comparate con quelle del locatore e delle ragioni del rilascio (morosità a far data da maggio 2024).

4. Le spese di lite.
In applicazione del principio della soccombenza si condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite del giudizio di merito a favore di parte ricorrente come liquidate in dispositivo in applicazione del d.m. n. 55 del 2014 e s.m.i., mentre si dispone la compensazione integrale di quello di convalida poiché il conduttore aveva offerto un principio di prova di quanto allegato nella comparsa (valore indicato in sede di iscrizione della causa a ruolo, scaglione fino ad € 1.100,00 tariffa media per le prime due fasi e minima per le restanti).

p.q.m.

il giudice, definitivamente pronunciando,
visti gli artt. 447 bis e 429 c.p.c.
- accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di parte convenuta e la condanna al rilascio dell'immobile sito in Torino, strada Settimo n. 57, piano secondo, libero da persone e/o cose a favore di parte ricorrente;

- fissa il termine di esecuzione al 31 agosto 2025,
- rigetta le domande di parte convenuta;

- dichiara tenuta e condanna parte convenuta al pagamento a favore di parte ricorrente delle spese processuali che liquida in € 426,00 per competenze professionali (di cui € 131,00 per fase di studio, € 131,00 per fase introduttiva, € 100,00 per fase istruttoria e di trattazione ed € 100,00 per fase decisionale) ed € 70,00 per spese, oltre accessori di legge. Torino, 15 luglio 2025.
Il giudice
Ivana Peila