REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI AVELLINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Avellino, II sezione civile, nella persona del giudice Dott. Sossio Pellecchia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 877/2020 R.G., assegnata in decisione all'udienza “cartolare” dell'8.5.2025 con fissazione dei termini previsti dall'art. 190 c.p.c. per il deposito delle com- parse conclusionali e delle memorie di replica, avente ad oggetto “prelazione agraria ex art. 8
L. 590/1965” e vertente
TRA
, C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Michele Parte_1 C.F._1
De Lorenzo in virtù di procura in atti
ATTORE
E
, C.F. , rappresentato e difeso dagli avv.ti Sandra CP_1 C.F._2
Maraio ed Antonio Mannetta in virtù di procura in atti
CONVENUTO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti hanno concluso come da note di udienza di precisazione delle conclusioni.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 CP_2 innanzi all'intestato Tribunale per ivi sentire: -accertare e dichiarare la nullità per frode
[...]
alla legge del contratto di compravendita stipulato in data 3 maggio 2019, repertorio n. 20683, raccolta n. 8457, trascritto in data 10 maggio 2019 (R.G. n. 7002 – Registro Particolare n. 5691), come da copia depositata in atti;
-dichiarare la nullità e comunque l'inefficacia dell'atto di ven- dita immobiliare relativo ai fondi agricoli siti in agro del Comune di Aquilonia, contrade
[...]
” e “Pozzo Monticchio”, identificati in catasto come segue: Foglio 24, particelle 102 e Per_1
103; Foglio 25, particelle 37, 235, 237, 238, e fabbricato individuato alla particella 236 sub 1, 2, 3 e 4; beni che confinano con i fondi dell'attore, come meglio descritti in atti, per violazione della disciplina sulla prelazione agraria di cui all'art. 8 L. n. 590/1965 e successive modifiche;

-ordinare la sostituzione ex tunc dell'attore nella medesima posizione sostanziale del conve- nuto, ai sensi dell'art. 8 della L. 590/1965, esercitando il diritto di riscatto agrario, per finalità di accorpamento fondiario;
-dichiarare trasferita in favore dell'attore la proprietà dei fondi sopra descritti, per il prezzo da determinarsi nel corso del giudizio, anche mediante consulenza tecnica d'ufficio, ovvero per quello ritenuto equo e conforme a giustizia, senza corresponsione di inte- ressi né rimborsi di sorta;
-condannare parte convenuta al pagamento delle spese di lite, com- prensive di diritti, onorari, IVA e CPA, con attribuzione;
-ordinare la trascrizione della sentenza presso i competenti registri immobiliari, con esonero di responsabilità per il Conservatore;
emettere ogni altro provvedimento ritenuto opportuno ed utile alla piena tutela delle ragioni dell'attore, anche in via equitativa o d'ufficio.
Esponendo di essere coltivatore diretto nonché proprietario/conduttore dei terreni confinanti e di possedere tutti i requisiti prescritti dalla legge, l'attore agiva, dunque, per l'accertamento del proprio diritto al riscatto agrario dei fondi rustici siti nel Comune di Aquilonia - alle contrade
“Casalvetro” e “Pozzo Monticchio” - distinti al NCEU al fg. 24 (p.lle 102 e 103) e al fg. 25
(p.lle 37, 235, 237 e 238 con annesso fabbricato alla particella 236) per una estensione com- plessiva di Ha 10.52,51, i quali erano stati venduti al con atto di compravendita per notar CP_1
del 03.05.2019, trascritto in data 10.05.2019. Per_2
Si costituiva regolarmente il convenuto contestando la fondatezza della domanda attorea ed invocandone il rigetto. Nella specie, parte convenuta contestava: i) la mancata trascrizione della domanda giudiziale, ii) la presenza di un proprio stabile insediamento sul fondo da oltre due anni che ostava alla prelazione del confinante, iii) l'assenza di contiguità tra i fondi in località
“Pozzo Monticchio”, iv) il difetto in capo all'attore della necessaria capacità lavorativa.
Trascritta la domanda giudiziale, il giudizio proseguiva per l'istruttoria tramite l'espletamento di c.t.u. che il precedente Giudicante disponeva al fine di accertare la contiguità tra i fondi e la capacità lavorativa dell'attore. Subentrato nel frattempo sul ruolo, lo scrivente rinviava il giu- dizio all'udienza “cartolare” di precisazione delle conclusioni del 08.05.2025, ad esito della quale assegnava la causa a sentenza con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Così succintamente riassunti gli atti e i fatti di causa, si osserva quanto segue.
Occorre preliminarmente soffermarsi sulla questione attinente ai limiti soggettivi e oggettivi della domanda, avendo il convenuto eccepito che i fondi ubicati alla contrada Casalvetro e di- stinti al catasto al fg. 24, p.lle 102 e 103, esulino della presente controversia per essere di pro- prietà di un soggetto terzo ed estraneo al giudizio. Invero, il donava detti fondi CP_1
al di lui figlio con atto di donazione trascritto il 28.10.2020 ossia in data antecedente Parte_2
alla trascrizione della domanda giudiziale, avvenuta il 22.10.2021. Secondo la prospettazione offerta da parte convenuta, dunque, la domanda sarebbe inopponibile nei confronti del donata- rio che per primo ha trascritto l'atto di acquisto della proprietà. Gli assunti del non ap- CP_1
paiono contestati e trovano altresì riscontro nella documentazione versata in atti. Ciò nondi- meno, la tesi prospettata dal convenuto non merita accoglimento in quanto è univoco in dottrina e giurisprudenza che “il diritto di riscatto si atteggi come un diritto potestativo, avendo il suo esercizio per effetto il subentro del coltivatore in luogo del terzo acquirente nel contratto di compravendita da costui stipulato con il proprietario del fondo, senza che il terzo abbia la pos- sibilità di sottrarsi a tale effetto” (cfr. Cass. 12 gennaio 1988, n. 114; Cass. 28 agosto 1987, n.
7084).
In altri termini, l'esercizio del diritto di riscatto ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a favore del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto ex nunc a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto ex tunc (ovvero a partire dalla data della stipu- lazione del contratto di compravendita) di detto titolare al terzo acquirente nel negozio da questi concluso. La sostituzione avviene ipso iure e l'eventuale sentenza che decide positivamente sul valido esercizio del riscatto si limita ad accertare l'avvenuta modificazione subiettiva del nego- zio di alienazione. Trattasi, pertanto, di una pronuncia di accertamento o dichiarativa e non costitutiva “che non contiene né deve contenere la condanna dell'acquirente a trasferire il fondo, ma che ugualmente costituisce valido titolo per la trascrizione ai sensi dell'art. 2651 c.c., dato che essa consiste parimenti in una sentenza da cui risulta acquistato il diritto di proprietà su bene immobile” (cfr. Cass. 26 ottobre 1979, n. 5606; Cass. 15 luglio 1980, n. 4569; Cass. 22 aprile 1981, n. 2347; Cass. 17 novembre 1983, n. 6868).
Di qui la tesi ormai prevalente in giurisprudenza per cui l'acquisto derivante dal riscatto è a titolo originario e non già a titolo derivativo;
“al medesimo, pertanto, non sono applicabili né il disposto dell'art. 2644 c.c. né quello di cui all'art. 2653 c.c...La sentenza di mero accerta- mento del già avvenuto trasferimento costituisce valido titolo per la trascrizione ai sensi dell'art. 2651 cc, per il quale peraltro essa ha la funzione di pubblicità notizia ed è priva di efficacia sostanziale, non essendo preordinata allo scopo di determinare la preferenza tra più aventi causa da uno stesso dante causa, né a quello di assicurare la continuità delle trascri- zioni...si deve, pertanto, ritenere che il riscattante prevalga senz'altro su coloro che abbiano avuto causa dal riscattato, per quanto essi possano avere anteriormente trascritto (o iscritto) il loro acquisto. Analogamente deve dirsi a proposito della domanda di riscatto legale, la quale, in quanto diretta alla rivendicazione, ovvero all'accertamento della proprietà di un bene immobile, deve considerarsi trascrivibile ai sensi dell'art. 2653, n. 1, c.c.. Invero, tale pubbli- cità legale può produrre soltanto un effetto di diritto processuale ma è inidonea, sul piano sostanziale, a far salvo l'acquisto di coloro che abbiano avuto causa dal convenuto (ossia dal riscattato) in base ad un atto anteriormente trascritto (o iscritto) prima della trascrizione della domanda di riscatto agrario, ovvero della sentenza che l'accoglie” (cfr. Trib. Piacenza,
06/08/2020, n. 401).
Venendo al merito, devono innanzitutto enunciarsi i precetti normativi ed i principi elaborati dalla giurisprudenza in materia di prelazione agraria, costituente l'istituto posto a fondamento dell'iniziativa attorea e delle conseguenti contestazioni del convenuto.
Com'è noto, l'art. 7 della L. 817/1971 riconosce il diritto al riscatto agrario “...al coltivatore di- retto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti”. La defini- zione di coltivatore diretto è rinvenibile, per relationem, nell'art. 31 della L. 590/1965 secondo cui “ai fini della presente legge sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento ed al governo del be- stiame, sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l'alleva- mento ed il governo del bestiame”.
Le ulteriori condizioni per l'esercizio del riscatto sono previste dall'art. 8 L. 590/1965, espres- samente riferito al conduttore del fondo agricolo, ma applicabile, per giurisprudenza costante, anche alla prelazione del confinante (cfr. Cass. 16.6.2005, n. 12963, Cass. 29.11.2005, n.
26046, Cass. 10.1.1984, n. 177). La giurisprudenza di legittimità, invero, ha ormai chiarito che
“per il disposto dell'art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, al proprietario di un fondo agra- rio confinante con altro offerto in vendita compete il diritto di prelazione se ricorrono nei suoi confronti tutte le condizioni previste dall'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, cui il citato articolo rinvia. Pertanto, il diritto di prelazione del confinante non si configura come un nuovo
e distinto diritto subordinato ad altre condizioni, risultando invero soggetto, per il suo sorgere, alle stesse condizioni indispensabili perché lo stesso diritto sorga in capo all'affittuario, al mezzadro, al colono o al compartecipe insediato sul fondo in vendita (cfr. Cass. n. 26046/2005).
Il combinato disposto degli artt. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 e 8 della legge 26 maggio
1965, n. 590 riconosce il diritto di prelazione al coltivatore confinante “purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventual- mente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”. In sostanza, i presupposti dell'azione in questione vanno distinti in oggettivi e soggettivi. Costituiscono presupposti oggettivi la contiguità dei fondi ru- stici e l'insussistenza dell'insediamento di mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti ed en- fiteuti sul fondo oggetto di riscatto, mentre sono presupposti soggettivi l'attività lavorativa agri- cola svolta dal proprietario sul terreno confinante (tale per cui il soggetto riscattante deve pos- sedere la qualifica di coltivatore diretto, dimostrando la sussistenza dei requisiti normativa- mente richiesti), la coltivazione biennale del fondo agricolo confinante, il possesso della forza lavorativa adeguata e il non aver effettuato vendita di fondi rustici nel biennio antecedente.
Ne consegue che, al fine di esercitare proficuamente l'azione, il retraente ha l'onere di fornire la prova dei requisiti prescritti per l'esercizio del relativo diritto, secondo il principio generale di cui all'art. 2697 c.c. a mente del quale chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare
i fatti che ne costituiscono il fondamento, con la conseguenza che l'insufficienza della prova si riverbera in danno della parte sulla quale grava l'onere della prova, comportando, conseguen- temente, il rigetto della domanda da questa proposta (cfr. Cass. civ., Sez. II, 15 febbraio 2010,
n. 3468).
Detto principio si atteggia in modo particolare nella fattispecie in esame, avendo la Suprema
Corte in più occasioni affermato che “il coltivatore di fondo rustico che, allegando la violazione del suo diritto di prelazione, ai sensi dell'art. 8 della l. n. 590 del 1965, intenda esercitare il retratto agrario, ha l'onere di provare il possesso di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi pre- visti dalla legge, dovendo il giudice verificarne la sussistenza, sia pure nei limiti delle conte- stazioni sollevate dalla controparte. Ne consegue che, ove il medesimo giudice si sia convinto che il retraente non abbia fornito adeguata dimostrazione di alcuna tra le suddette condizioni, ben può omettere ogni ulteriore esame in ordine alla ricorrenza degli altri elementi” (cfr. Cass
Sez. 3, Ordinanza n. 537 del 15.01.2020).
Non può, peraltro, prescindersi dalle ulteriori indicazioni ermeneutiche indicate dalla Cassa- zione tese ad evidenziare la necessità di adottare un particolare rigore nella valutazione della ricorrenza dei requisiti di legge (v. sul punto Cass. civ. sez. III, 20/07/2011, n.15899 “Attesa la rilevante compressione dell'autonomia privata che comporta l'esercizio di diritto, l'accerta- mento dei requisiti richiesti dalla legge deve essere condotto con particolare rigore al fine di scongiurare intenti speculativi e di salvaguardare le finalità sociali dell'istituto.”). Tanto chiarito, stima il tribunale che non siano stati adeguatamente provati dall'istante tutti i requisiti atti a configurare in suo favore il diritto di riscatto. Nella specie, non è stato provato il requisito oggettivo dell'insussistenza dell'insediamento di mezzadri, coloni, affittuari, compar- tecipanti ed enfiteuti sui fondi oggetto di riscatto. In merito l'attore si è limitato a generiche allegazioni e deduzioni prive di alcun supporto probatorio, ritenendo che la prova dell'insedia- mento stabile e qualificato spettasse al convenuto. Così non è; secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, infatti, “in tema di prelazione agraria, costituisce condizione impeditiva per la configurabilità del diritto del proprietario coltivatore diretto del fondo con- finante la presenza, sul fondo oggetto del trasferimento, dell'insediamento di un coltivatore di- retto che sia stabile e non precario - e la verifica al riguardo è rimessa all'apprezzamento del giudice di merito - oltre che legittimo (ovvero assistito da un titolo giustificativo); l'onere di dimostrare l'inesistenza di tale requisito incombe su colui che agisce per far valere il diritto di prelazione e riscatto” (cfr. Cass. n. 23929 del 2007; Cassazione civile sez. III, 26/09/2016,
n.18769).
Tale orientamento è stato da ultimo ribadito dalla Suprema Corte con la pronuncia n. 7023 del
11.03.2020 ove si legge: “in tema di prelazione agraria, l'onere di dimostrare che sul fondo oggetto di riscatto non sussista la condizione impeditiva dello stabile insediamento di un col- tivatore diretto grava sul retraente, senza che possa trovare applicazione il principio di vici- nanza della prova, non invocabile allorché le circostanze da provare rientrino nella piena co- noscibilità ed accessibilità di entrambe le parti, come avviene con riferimento alle caratteristi- che della situazione presa in esame dalla legge agraria, ovvero la contiguità dei fondi e l'atti- vità lavorativa, svolta su quello confinante, da chi esercita il retratto” .
Facendo corretta applicazione dell'onere probatorio così enucleato dalla giurisprudenza, deve pertanto rilevarsi che l'attore non abbia dimostrato l'insussistenza della condizione impeditiva, limitandosi (come detto) a generiche asserzioni e a contestare la mancata produzione del con- tratto di affitto da parte del convenuto. D'altro canto, come osservato dalla Corte di legittimità, la verifica sul punto è rimessa al prudente apprezzamento del Giudice di merito che, nel caso di specie, stante la mancanza di prova contraria, non può che esprimersi nel senso della ricor- renza dello stabile insediamento sui fondi oggetto di causa del . CP_1
Per tutti i motivi sopra esposti, non può che giungersi al rigetto della domanda di riscatto agrario avanzata da parte attrice per inadeguato assolvimento da parte della medesima del correlato onere della prova, atteso che la mancanza anche di uno solo dei requisiti necessari per l'eserci- zio del diritto di prelazione esonera, per condivisa giurisprudenza, dalla valutazione in merito agli altri. Come già accennato, in tali termini si è a più riprese espressa la Suprema Corte, secondo cui “Il coltivatore di fondo rustico, che, allegando la violazione del suo diritto di prelazione, ai sensi dell'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, intenda esercitare il retratto agrario, ha l'onere di provare il possesso di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, dovendo il giudice verificarne la sussistenza, sia pure nei limiti delle contestazioni sollevate dalla

contro

- parte, con la conseguenza che, ove il medesimo giudice si sia convinto che il retraente non abbia fornito adeguata prova di alcuna tra le suddette condizioni, ben può omettere ogni ulte- riore esame in ordine alla ricorrenza degli altri elementi” (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7253 del 22/03/2013; Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 537 del 15/01/2020).
Vanno, infine, disciplinate le spese di lite. Esse seguono la soccombenza dell'attore e si liqui- dano come in dispositivo (V scaglione di riferimento, valori tra i minimi ed i medi).
Anche le spese di c.t.u., già liquidate con separato decreto, vanno poste a carico dell'attore, mentre nulla può riconoscersi per le spese del ctp del convenuto, non documentate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, deduzione ed ecce- zione, così provvede:

1. rigetta la domanda attorea;

2. condanna l'attore a pagare al convenuto le spese di lite, liquidate in € 10.000,00 per compensi professionali, oltre IVA e CPA, se dovute, come per legge, e rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% dei compensi;

3. pone le spese di ctu, liquidate come da decreto in atti, a definitivo carico dell'attore.
Avellino, 28.08.2025
Il Giudice
Dott. Sossio Pellecchia