RGAC 2344/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
I SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice Francesco Campagna, a scioglimento della riserva assunta in data 12.04.2025, ha pronunciato ex art. 281sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 2344/ 2024 ritenuta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti in data 6.03.2025, vertente
TRA
(C.F. ), difesa dall'avv. Rocco Duardo presso Parte_1 C.F._1 cui è domiciliata;

- RICORRENTE- E
( , in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore, difesa dagli avv.ti Giuseppe Putortì e Rosaci Domenico ed elettivamente domiciliata presso l'avv. Giuseppe Putortì;
-RESISTENTE -
OGGETTO: Appalto privato – risarcimento danni.
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza del 6.03.2025.
CONSIDERATO IN FATTO
Con ricorso ex art. 281decies c.p.c., depositato in data 26.09.2024, evocava Parte_1 in lite dinanzi l'intestato Tribunale la società chiedendo Controparte_1
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1) in via principale, accertare e dichiarare la responsabilità generale da inadempimento della società per Controparte_1
l'esecuzione solo parziale e non a regola d'arte dei lavori appaltati, con risarcimento del danno;
2) per l'effetto, accertata l'esistenza dei vizi, difetti e difformità e la mancata ultimazione delle opere pattuite, condannare la a risarcire il danno Controparte_1 subito dalla committente quantificato in complessivi Euro 14.634,40, oltre IVA e interessi legali calcolati sull' importo devalutato alla data del fatto e rivalutato anno per anno secondo le variazioni ISTAT FOI relative al costo della vita, fino alla data di pubblicazione della sentenza;
3) condannare altresì la al pagamento della clausola penale Controparte_1 per violazione dell'art. 3 del contratto in merito alla durata dei lavori, quantificata in € 37.300,00 o alla maggiore o minore risultante più esatta in corso di causa;
4) condannare, infine, la al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali Controparte_1
1

quantificati in € 45.000,00 o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia ex art. 1226 c.c. entro i limiti del valore del contributo unificato versato.”.
A sostegno della propria domanda esponeva che nel febbraio del 2013, essendo intenzionata all'acquisto di un immobile tramite l'attività di intermediazione della Gabetti Property Solution Agency S.p.a., aveva visionato un fabbricato sito in Reggio Calabria, Via Possidonea n. 22, facente parte del maggior fabbricato denominato “Condominio Casa Giunta”.
In data 3.04.2021 aveva, quindi, sottoscritto un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto le unità immobiliari rappresentate al NCEU del Comune di Reggio Calabria al Foglio di Mappa 125, particella 105, subalterni 34 e 35 (entrambe ad uso abitativo) e 212 (magazzino), tutte da ristrutturare.
Intendo contrarre, ai fini dell'acquisto dei predetti immobili, mutuo ipotecario a tasso fisso con (all'epoca molto conveniente) aveva richiesto alla promittente venditrice CP_2 autorizzazione per procedere alla ristrutturazione degli stessi, per renderli meglio periziabili per la pratica bancaria.
La promittente venditrice l'aveva allora autorizzata ad appaltare a proprie spese i lavori di manutenzione straordinaria delle due unità residenziali di cui al foglio 125, part. 105, sub 34 e 35 a ditte terze, con la promessa tra le parti di definire la vendita entro qualche mese.
A questo punto aveva conferito incarico all'Ing. (progettista e Direttore Persona_1 dei Lavori) affinché provvedesse all'apertura della CILA.
Successivamente, con contratto del 14.07.2021, aveva affidato alla la Controparte_1 realizzazione di alcune opere murarie, consistenti in particolare nel “rifacimento tramezzature, controsoffitti e rifiniture con pitturazione finale di tutti gli ambienti, sostituzione infissi interni, realizzazione intonato, massetto e posa pavimento e IS, ivi inclusi rivestimenti e sanitari” da concludersi entro la data del 15.09.2021.
Con contratto del 27.08.2021 aveva, invece, affidato alla società il Controparte_3 rifacimento di impianti tecnologici, ivi inclusi impianto elettrico, idrico e termico, stabilendo che gli stessi avrebbero dovuto essere conclusi entro 30 giorni dalla data di messa a disposizione dell'immobile
L'appalto si era tuttavia caratterizzato, sin dall'inizio, per notevoli ritardi nell'esecuzione delle opere e le ditte appaltatrici e la direzione lavori avevano richiesto numerose proroghe dei termini, senza però mai rispettare gli impegni assunti.
Affermava che, sebbene avesse regolarmente corrisposto gli acconti pattuiti, i lavori erano stati realizzati con un ritardo di oltre un anno rispetto al termine contrattualmente previsto, nonché con evidenti difetti sia estetici che funzionali.
Inoltre, aveva dovuto provvedere a proprie spese alla realizzazione di alcune opere mai completate dalle due ditte, quali ad esempio l'allaccio dei lavabi, l'installazione dell'autoclave, il collegamento dell'impianto aria compressa con istallazione del compressore esterno, nonché all'esecuzione di lavori essenziali per l'utilizzo di servizi coma acqua, luce, gas e areazione.
Le criticità in questione erano state denunciate mediante numerose e-mail inoltrate sia alle ditte appaltatrici che alla direzione lavori, nonché documentate e descritte nelle perizie tecniche redatte dal Geom. . Persona_2
2 In data 6.7.2022 la ricorrente aveva dunque notificato alle ditte appaltatrici ed alla Direzione Lavori una prima formale lettera di messa in mora per il completamento dei lavori, senza tuttavia ottenere riscontro alcuno.
Con successiva PEC del 9.12.2022 aveva, poi, inoltrato nuova lettera di messa in mora per il completamento delle opere e per il risarcimento dei danni patiti, rimasta anch'essa priva di riscontro.
Ciò esposto in fatto, dato atto di aver esperito un procedimento per accertamento tecnico preventivo nei confronti della nonché nei confronti della e del CP_1 Controparte_4
Direttore dei Lavori Ing. (incardinato presso il Tribunale di Reggio Persona_1
Calabria ed iscritto al n. 411/2023 R.G.) all'esito del quale era stato raggiunto un accordo conciliativo con la sola deduceva la sussistenza in capo alla società evocata Controparte_4 in lite di una responsabilità risarcitoria conseguente all'inadempimento degli obblighi contrattuali dalla stessa assunti.
Sosteneva l'invocabilità in specie della disciplina di cui agli artt. 1453 e ss. del codice civile (e non già degli artt. 1677 e ss. c.c.) in ragione della mancata ultimazione di alcuni lavori e, richiamando le risultanze di cui alla consulenza redatta nell'ambito del procedimento per ATP, affermava che i danni cagionati dalla convenuta per lavori non eseguiti a regola d'arte e non completati ammontavano ad euro 14.634, 40 oltre IVA e oneri di legge.
Denunciava altresì la violazione della previsione di cui art. 3 del contratto d'appalto, secondo cui i lavori avrebbero dovuto essere ultimati entro il termine dell'8.7.2021, sottolineando a tal fine che la ditta non aveva mai provveduto ad una vera e propria consegna dei lavori e che la
(aperta in data 8.07.2021) era stata chiusa, in data 7.3.2023, a proprie spese. Pt_2
Da tanto conseguiva l'applicazione della penale (di euro 100) contrattualmente prevista per ogni giorno di ritardo, ammontante a complessivi euro 37.300,00.
Assumeva altresì di aver diritto al risarcimento dei danni patrimoniali e non subiti in conseguenza dell'inadempimento perpetrato dalla quantificati in complessivi CP_1 euro 45. 000,00.
Evidenziava a tal fine che, a causa della denunciata condotta inadempiente, non aveva potuto definire la pratica di mutuo nel termine previsto ed era quindi stata costretta ad accollarsi un tasso di interesse quasi triplicato rispetto a quello inizialmente previsto (2,85% anziché 1,10%).
Peraltro, a causa dei ritardi e dell'indisponibilità degli immobili acquistati, per taluni mesi aveva sopportato cumulativamente sia le rate di mutuo che il canone di locazione relativo alla precedente abitazione ed al laboratorio (a nome del di lei marito ). Controparte_5
Esponeva, infine, che predetti ritardi avevano anche cagionato numerose problematiche con riguardo ai rapporti con i fornitori (ad esempio quelli dei mobili e degli infissi).
Con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale, depositata in data 6.02.2025, si costituiva tempestivamente in giudizio la contrastando Controparte_1 la domanda avversa e sottolineando che all'esito della CTU espletata nell'ambito del procedimento per ATP era emerso che i lavori oggetto d'appalto erano stati ultimati ed i vizi riscontrati erano di modesta entità.
3 Più specificamente, contestava anzitutto la ricostruzione prospettata nel ricorso introduttivo, rappresentando che i lavori di cui al contratto d'appalto concluso con avevano ad Pt_1 oggetto solamente la “..demolizione della tramezzatura esistente, con successiva sostituzione di una nuova, la fornitura con annessa posa dei controtelai e delle porte interne, effettuare il passaggio dell'intonaco, la realizzazione di massetti di sottofondo, nonché la consecutiva rimozione degli infissi esistenti, la fornitura con annessa posa dei pavimenti e rivestimenti ed, infine, la fornitura ed installazione porte interne..”.
Precisava che l'intervento aveva usufruito del c.d. “Bonus ristrutturazione”, con aliquota del 50% e, conseguentemente, essa società aveva applicato lo sconto in fattura sull'importo pattuito.
Nel luglio del 2021, i propri dipendenti avevano fatto ingresso in cantiere e, constatando la presenza di alcuni operai della ditta , avevano dato inizio ai lavori con la Parte_3 demolizione delle pareti, per poi passare alla tramezzatura.
Nelle more, con contratto sottoscritto in data 27.08.2021, la committente aveva affidato alla ditta “...il rifacimento degli impianti tecnologici, ivi inclusi l'impianto Controparte_3 elettrico, idrico e termico.”, e quest'ultima si era impegnata a concludere i lavori richiesti entro 30 giorni dalla data di messa a disposizione dell'immobile.
Pertanto, la aveva sospeso i lavori al fine di consentire alla ditta Controparte_1 [...]
di adempiere le proprie obbligazioni, ma quest'ultima, nell'ottobre del 2021 (e, CP_3 quindi, ben oltre il termine di consegna pattuito nel citato contratto del 27.08.2021) non aveva ancora provveduto al completamento delle opere impiantistiche.
Di tanto si era dato atto alla committente mediante apposita nota del 18.10.2021, indirizzata al direttore dei lavori e per conoscenza alla committente con la quale era stato anche evidenziato che “...sono stati effettuati tutte le opere di demolizione e di nuova realizzazione delle tramezzature interne. Una volta ultimati sono stati predisposti gli impianti termici ed idrici nelle due unità immobiliari. Per quanto riguarda l'impianto elettrico si era incominciato con la predisposizione ma il futuro acquirente ha interrotto i lavori per avere maggiori dettagli del capitolato fornito da parte della ditta realizzatrice. Una volta ultimati i lavori delle opere murarie, sono stati richiesti altre lavorazioni, demolizione (vedi bagno sub 34) per l'installazione di un controtelaio scrigno nel sub 35 tra la zona giorno e la zona notte. Si precisa che lo stesso non era riportato negli elaborati consegnati per la nuova distribuzione degli spazi interni. Per quanto riguarda gli infissi esterni si è in attesa che la SI.ra fornisca i controtelai per l'installazione degli stessi. É stato, Parte_1 inoltre, richiesta la realizzazione di controsoffiti in cartongesso nelle unità immobiliari, lavorazioni non previste nel contratto d'appalto stipulato” nonché precisato che “anche che tutte le lavorazioni eseguite fino ad ora hanno subito un rallentamento in quanto la maggior parte delle lavorazioni da eseguire necessitavano dell'energia elettrica, che a tutt'oggi, non è stata fornita. Inoltre, all'interno del sub 35, sono presenti i materiali di proprietà della Ditta che sta eseguendo i lavori di ristrutturazione dei prospetti, i quali ostacolano i lavori di predisposizione degli impianti, con conseguente rallentamento dei lavori..”; per poi concludere con “..per il proseguo serve necessariamente l'energia elettrica in quanto per intonacare sarà utilizzata una intonacatrice che permette di dimezzare i tempi di realizzazione degli intonaci, se così non fosse i tempi di lavorazione si allungherebbero..”.
4 La al fine di non pregiudicare la prosecuzione dei lavori, aveva Controparte_1 concluso a proprie spese apposito contratto per la fornitura dell'energia elettrica.
Nel novembre del 2021 i propri operai avevano provveduto alla stesura dell'intonaco e, solo a quel punto, la committente aveva richiesto l'acquisto dei piatti doccia e delle mattonelle.
Dopo il completamento dell'intonaco, la committenza aveva inoltre richiesto dei lavori fuori capitolato, consistenti nella realizzazione di controsoffitti con posa in opera di barre filettate.
Nel febbraio del 2022 era stato acquistato e montato il piatto doccia.
A marzo del 2022 i propri operai avevano provveduto alla posa in opera della pavimentazione e dei rivestimenti dei bagni e, nonostante le numerose richieste di modifiche e di lavori extra avanzate dalla committenza in corso d'opera, l'appartamento di cui al sub. 35 era stato sostanzialmente ultimato.
Dopo la scelta dei colori per la tinteggiatura, la aveva commissionato un ulteriore Pt_1 lavoro extra contratto, ossia l'acquisto, il montaggio e l'incastonamento di una cassaforte.
Gli operai della ditta avevano provveduto alla tinteggiatura delle pareti. Parte_4
Rappresentava sul punto di aver suggerito alla di provvedere all'ultimo passaggio di Pt_1 pittura soltanto dopo il montaggio di tutto il mobilio, ma che la committente si era determinata in senso contrario e che tale scelta aveva comportato non poche problematiche, con la Contr conseguenza che gli operai della ditta e quelli della avevano dovuto Parte_4 eseguire, su un'area notevolmente estesa, lavori di ripristino e di ritocco.
A giugno del 2022, ultimati i lavori in entrambi gli appartamenti, si era proceduto all'installazione delle porte interne nell'appartamento sub. 35.
A luglio 2022 la committenza aveva richiesto una serie di riparazioni in relazione a danni non Contr cagionati dalla e, nell'agosto dello stesso anno, quando ormai anche il sub. 34 risultava completamente rifinito, la aveva inoltrato l'ennesima diffida per il completamento dei Pt_1 lavori.
Nel settembre del 2022, la committente ed il di lei marito avevano richiesto la realizzazione di una serie di opere fuori contratto.
Sulla scorta di tali premesse, deduceva che i lavori ad essa appaltati presupponevano l'esecuzione delle opere affidate alle altre imprese presenti nel cantiere e che, mancando i lavori propedeutici, nessun addebito poteva essere mosso alla stessa per l'asserito ritardo nell'esecuzione dei lavori.
Inoltre, le tempistiche dell'appalto erano state influenzate (oltreché dall'ingerenza di altre ditte e dai danni da queste ultime provocati, anche) dal contegno della e del di lei Pt_1 marito, dal ritardo con cui si era proceduto ad ordinare i materiali da utilizzare e/o da installare e, soprattutto, dalle richieste di varianti e nuove opere continuamente avanzate dalla stessa committente.
Affermava, pertanto, che il comportamento posto in essere dalla ricorrente aveva inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio del sinallagma funzionale.
Denunciava altresì la violazione da parte della degli obblighi di correttezza e buona Pt_1 fede, che impongono a ciascuna parte di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra.
5 Quanto ai lavori che la ricorrente dichiarava di aver eseguito a proprie spese, sosteneva trattarsi di opere mai commissionate.
Negava, quindi, gli addebiti di responsabilità contestati, assumendo che le piccole difformità riscontrate in sede di ATP costituivano il frutto di accordi non contemplati nel contratto d'appalto ed adduceva che, in ogni caso, tali problematiche, essendo di piccola entità, non Contr erano idonee a pregiudicare l'intero operato della , la quale aveva provveduto alla consegna dei locali nel rispetto degli impegni assunti contrattualmente. Contr Inoltre, nel corso dei lavori, il legale rappresentante della , , si era Controparte_6 Part più volte opposto, senza esito, alla volontà della di di realizzare di taluni lavori (quali ad esempio il montaggio di faretti, il posizionamento della cappa e la tinteggiatura finale), sicché lo stesso non poteva essere chiamato a rispondere per i danni conseguenti all'interferenza della committente.
Quanto alla penale per il ritardo invocata da parte ricorrente, asseriva che il termine originariamente previsto per la consegna dei lavori, ossia il 15.09.2021 – fissato per consentire alla committente di accedere al beneficio di ristrutturazione nonché di procedere alle pratiche per la concessione del mutuo – oltre a risultare iniquo rispetto alla quantità di opere appaltate era poi stato derogato dalle parti.
Invero, le numerose richieste di variazioni e lavori aggiuntivi avanzate dalla committenza avevano di fatto comportato una sostituzione consensuale del regolamento contrattuale originariamente definito ed il conseguente venir meno del termine per la consegna dei lavori, nonché della clausola per il ritardo.
Deduceva, pertanto, l'insussistenza dei presupposti per l'applicabilità in specie della penale per il ritardo prevista in contratto, contestando in ogni caso la quantificazione operata dalla ricorrente per tale voce risarcitoria.
Rappresentava poi che, per come accertato in sede di ATP, i lavori oggetto d'appalto erano stati completati, con conseguente sussistenza dei presupposti per l'emissione della fattura relativa all'ultimo SAL, non ancora pagata dalla committente e, pertanto, in via riconvenzionale, domandava la condanna della ricorrente al pagamento del compenso residuo (pari al 30% dell'importo complessivo) ammontante ad euro 24.000,00 oltre IVA al 10% nonché al pagamento della somma di euro 13.480,86 per i lavori eseguiti extra contratto.
Instava infine per il mutamento del rito e chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“- in via principale: 1) accertare e, conseguentemente, dichiarare la mancata responsabilità della con riferimento all'esecuzione dei lavori appaltati, con esclusione Controparte_1 del relativo risarcimento del danno;
2) accertare e, conseguentemente, dichiarare l'insussistente violazione dell'art. 3 del contratto inerente la durata dei lavori da parte della con esclusione del relativo pagamento della clausola penale;
3) Controparte_1 accertare e, conseguentemente, dichiarare la corretta individuazione del ristoro alla SI.ra
, solamente per i difetti e le difformità, individuate nella Consulenza Tecnica d'ufficio Pt_1 Per_ ad opera dell'Ing. 4) per l'effetto, rigettare il ricorso avversario. – in via riconvenzionale: 5) accertare e, per l'effetto, dichiarare il credito vantato dalla
[...]
pari ad euro 26.400,00 (ovverosia 24.000,00 euro + IVA al 10%) per i lavori Controparte_1 eseguiti per come declinati nel contratto d'appalto, nonché corredati da relativa fattura;
6) accertare e, per l'effetto, dichiarare il credito vantato dalla pari ad Controparte_1
6 euro 13.480,86, per i lavori eseguiti fuori contratto, rintracciabili anche nell'elaborato Per_ peritale dell'Ing. nonché corredati da relativa fattura;
7) per l'effetto, compensare quanto richiesto dalla ricorrente , solamente per le difformità individuate nella Pt_1 consulenza tecnica d'ufficio; 8) con vittoria di spese diritti ed onorari di giudizio.”.
Con ordinanza del 13.03.2025, a scioglimento della riserva assunta alla prima udienza del 20.02.2025, questo Giudice confermava l'applicabilità del rito semplificato e concedeva alle parti i termini di cui all'art. 281 duodecies co. 4 c.p.c.
Con ordinanza del 12.04.2025 la causa veniva riservata in decisione.
RITENUTO IN DIRITTO
La presente controversia trae origine dal contratto d'appalto del 14.07.2021, con il quale la società si è impegnata a realizzare i lavori di manutenzione Controparte_1 straordinaria presso le unità immobiliari di proprietà dell'odierna ricorrente, site in Reggio Calabria, alla Via Possidonea n. 22, verso il corrispettivo del prezzo di euro 80.000,00 (v. doc. 4 di parte ricorrente).
Nel dettaglio, la ricorrente ha dedotto la responsabilità della resistente, in qualità di appaltatrice, derivante dall' inadempimento al suddetto contratto di appalto, integrato dalla
“esecuzione solo parziale e non a regola d'arte dei lavori appaltati” ed ha domandato in via principale la condanna della stessa al risarcimento del danno coincidente con i costi necessari per l'eliminazione dei vizi.
Ha altresì domandato la condanna della al pagamento della Controparte_1 complessiva somma di euro 37.300,00 a titolo di penale per il ritardo nella consegna dei lavori nonché al risarcimento dei danni patiti in conseguenza del denunciato inadempimento, quantificati in complessivi euro 45.000,00.
Ciò posto, occorre preliminarmente procedere all'esatta qualificazione della domanda proposta in via principale dalla ricorrente.
Ebbene, come precisato, l'azione svolta dalla si fonda sull'inadempimento della Pt_1 resistente o, più correttamente, sui vizi e sui difetti riscontrati nell'esecuzione della prestazione dedotta in contratto, cui consegue il necessario inquadramento della fattispecie nell'ambito della previsione di cui agli artt. 1667 e 1668 c.c.
Come è noto, le citate disposizioni speciali integrano ma non escludono i principi generali in tema di inadempimento contrattuale di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c. – applicabili quando l'opera non sia stata completata, oppure quando, essendo stata completata, l'appaltatore si rifiuti di consegnarla o la consegni in ritardo - e operano nel caso in cui l'appaltatore abbia violato le prescrizioni pattuite per l'esecuzione dell'opera o le regole imposte dalla tecnica (ex multis Cass. n. 10255/1998).
L'azione di garanzia ex art. 1668 c.c. presuppone, dunque, il completamento dell'opera; per converso, la disciplina generale di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c. acquista, con riferimento al contratto d'appalto, una funzione sussidiaria e residuale rispetto alla disciplina speciale di cui all'art. 1668 c.c., a tutela di tutte quelle ipotesi di inadempimento che esulano dai vizi e difetti dell'opera e che riguardano, invece, casi in cui l'opera non sia stata eseguita o completata o l'appaltatore abbia realizzato l'opera con ritardo o, pur avendo eseguito l'opera, si rifiuti di consegnarla.
7 Sul punto la Suprema Corte ha avuto modo di chiarire che “Allorché, dunque, l'appaltatore abbia eseguito interamente l'opera o se, avendola eseguita, si rifiuti di consegnarla o la consegni con ritardo rispetto al termine pattuito non v'è ragione per non applicare la disciplina generale sull'inadempimento dei contratti prestazioni corrispettive. In definitiva, in caso di omesso completamento dell'opera, e qualora questa, per la parte eseguita, risulti difettosa o difforme, non è consentito, al fine di accertare la responsabilità dell'appaltatore per inesatto adempimento, far ricorso alla disciplina della garanzia per vizi e difformità delle opere prevista dagli artt. 1667 e 1668 c.c., che richiede necessariamente il totale compimento dell'opera, dovendosi regolare la responsabilità contrattuale dell'appaltatore in base ai criteri comuni degli artt. 1453 e 1455 c.c. (Cass. n. 28233 del 2017; Cass. n. 1186 del 2015; Cass. n. 6931 del 2007; Cass. n. 8103 del 2006). Ne consegue che, in caso di mancata ultimazione dei lavori, il committente può chiedere il completamento dell'opera ex art. 1453 c.c., comma 1, oppure può domandare la risoluzione del contratto in base alla stessa norma, indipendentemente dall'esercizio della facoltà prevista dall'art. 1662 c.c.” (in questi termini Cass. n. 27994/2018).
Avuto riguardo al caso in esame, alla luce delle risultanze di cui alla CTU svolta nell'ambito del procedimento per ATP incardinato ante causam (R.G. n. 411/2023) le opere commissionate alla risultano interamente realizzate e le unità Controparte_1 immobiliari oggetto dei lavori complete e rifinite in ogni loro parte.
Più precisamente, il CTU Ing. nominato nell'ambito del procedimento per Persona_4
ATP, all'esito di sopralluogo sui luoghi di casa, ha riscontrato quanto segue: “Gli immobili di proprietà di parte attrice ed oggetto di causa, sono situati nel Comune di Reggio Calabria all'interno di un maggior fabbricato sito in via Possidonea n.22. Le unità immobiliari, aventi i seguenti identificativi catastali fg. 125 p.lla 105 subb. 34 e 35, sono poste al primo piano del suddetto immobile scala A. Il sub 34, avente ingresso a sinistra dal pianerottolo scale 1° piano scala A, ha una consistenza di circa 90 mq, risulta attualmente adibito a laboratorio/studio e completamente rifinito e funzionale…(…)… Il sub 35, avente ingresso a destra dal pianerottolo scale 1° piano scala A, ha una consistenza di circa 270 mq, risulta attualmente adibito ad abitazione e completamente rifinito e funzionale. Si precisa che il suddetto sub, allo stato, è composto da due unità immobiliari di fatto, aventi un disimpegno/ingresso in comune subito dopo l'accesso dal pianerottolo scale (di seguito delimitato in colore rosso) (…) Dallo studio della documentazione in atti, risultano presenti n°2 contratti d'appalto relativi rispettivamente alle opere edili (contrattualizzate con la
[...]
e alle opere impiantistiche (contrattualizzate con la . Controparte_1 Controparte_4
Entrambi i contratti non contengono riferimenti a capitolati d'appalto o norme di settore (UNI, EN, ISO) che riportino precise specifiche tecniche, tolleranze o requisiti minimi da conseguire nei lavori di ristrutturazione appaltati. Le opere edili Il contenuto del contratto relativo alle opere edili avente oggetto “Manutenzione straordinaria presso l'unità immobiliare sita in Via Possidonea n.22 – Reggio Calabria” per un importo di €. 80.000,00 oltre IVA, riporta all'allegato “A” dello stesso una sommaria e non analitica descrizione delle opere da eseguire che di seguito si riporta: 1) Demolizione tramezzatura esistente;
2) Realizzazione nuova tramezzatura come da ipotesi progettuale;
3) Fornitura e posa in opera controtelai porte interne (sia scrigno che a battente); 4) Realizzazione intonaco civile, su pareti verticali, formato da un primo strato di rinzaffo, da un secondo strato tirato in piano con regolo e frattazzo, steso a mano con predisposte guide, rifinito con sovrastante strato di
8 colla di malta passato al crivello fino, lisciata con fratazzo metallico;
5) Realizzazione massetti di sottofondo di malta di cemento tipo 32.5 dosato con 300 Kg per 1.00 mc di sabbia;
6) Rimozione infissi esistenti e posa di nuovi controtelai;
7) Fornitura e posa in opera pavimenti e rivestimenti: - Fornitura e posa in opera dei pavimenti dei vari ambienti (compresa la fornitura del laminato classe di usura C4) Fornitura in opera di rivestimenti (bagni e cucina); 8) Tinteggiatura ambienti: - Preparazione delle pareti e dei soffitti mediante spazzolatura con raschietto e spazzola per eliminare corpi estranei;
- N° 1 strato di solante dato a rullo;
- Stuccatura delle pareti e dei soffitti;
- Carteggiatura delle pareti;
- N° 1 strato di isolante dato a rullo;
- Tinteggiatura delle pareti con applicazione di n°2 strati di pittura;
9) Fornitura e installazione nuove porte interne;
10) Conferimento presso discarica autorizzata dei materiali di risulta. Si precisa che l'intervento ha usufruito del c.d. “Bonus ristrutturazione” con aliquota del 50% e l'Impresa ha applicato lo sconto in fattura sull'importo pattuito. Dalla lettura delle lavorazioni previste in contratto, a seguito dei sopralluoghi e sulla scorta delle fotografie in atti, si ritiene che tutte le lavorazioni appaltate siano state ultimate dall'Impresa appaltatrice ad eccezione della fornitura e posa in opera di porzione di IS nel sub 35 - unità immobiliare 1 – ambiente salone per circa ml.

5.00 ed un costo di €. 120,00. Si precisa, inoltre, che risultano essere stati eseguiti maggiori lavori quali: la realizzazione di controsoffitti, la fornitura di faretti da incasso per controsoffitto, la posa in opera dei IS, in parte oggetto di causa e che, più avanti, verranno trattati. Per i suddetti lavori non risultano in atti documenti descrittivi circa la quantità e le caratteristiche tecniche di tali opere.”.
Inoltre, il CTU ha precisato che “Quanto alle eccezioni in atti di parte attrice, circa il mancato completamento di alcune parti di opere (fornitura e posa di griglie di protezione fori di aspirazione, collegamento degli scarichi dei lavandini, posa in opera di coperchi centraline idriche, collegamento impianto autoclave) che sono state completate a spese della stessa, non è possibile stabilire se tali opere facevano parte o meno delle opere appaltate e con quali caratteristiche tecniche”.
Tenuto conto di quanto sopra, non può condividersi la tesi sostenuta dalla ricorrente secondo cui la disciplina applicabile in specie sarebbe quella di cui agli art. 1453 e ss c.c., dovendosi ritenere che (quantomeno) i lavori previsti nel contratto d'appalto dedotto in giudizio siano stati interamente realizzati dalla società appaltatrice e portati ad ultimazione.
Del resto, la , a fondamento del proprio assunto, insiste nel ritenere che i lavori non Pt_1 siano stati completati, ma nulla dice sulle valutazioni svolte in proposito dal CTU, né risulta che in sede di ATP abbia avanzato alcuna contestazione sul punto.
A tanto si aggiunga che l'opera oggetto d'appalto, oltreché ultimata deve anche ritenersi consegnata.
Infatti, secondo le coordinate offerte dalla Corte di legittimità, la consegna costituisce un atto puramente materiale che si compie mediante la messa a disposizione del bene (ex multis C. 10452/2020; C. 13224/2019)
Nel caso di specie costituisce circostanza pacifica che la ricorrente sia stata messa nella disponibilità materiale degli immobili oggetto dei lavori di ristrutturazione in quanto, in data 9.12.2022, la committente ha denunciato i vizi riscontrati nelle unità immobiliari di sua proprietà ed in cui è stata espletata l'indagine tecnica raccolta nella relazione del consulente di parte attrice Ing. . Persona_2
9 Su tali basi non è applicabile la disciplina normativa richiamata da , infatti, il ritardo Pt_1 denunciato dalla ricorrente non viene assunto quale fatto fondante la responsabilità risarcitoria da inadempimento, ma viene unicamente richiamato a sostegno della domanda tesa ad ottenere la condanna della società appaltatrice al pagamento di una penale (per il ritardo, appunto), sicché deve escludersi che, nel caso in esame, ricorra una delle ipotesi richieste giurisprudenza di legittimità i fini dell'applicabilità delle previsioni generali di cui agli artt. 1453 e ss. c.c. (mancata o parziale esecuzione dell'opera ovvero mancata o tardiva consegna dell'opera).
La disciplina applicabile è invece quella speciale dettata in materia di appalti, che consente al committente di chiedere o l'eliminazione dei vizi a cura e spese dell'appaltatore o la riduzione del prezzo, fatto salvo il risarcimento del danno per colpa dell'appaltatore.
In particolare, l'azione risarcitoria è autonoma e distinta da quelle dirette all' eliminazione dei vizi o alla riduzione del prezzo, alle quali si aggiunge senza identificarsi ed è proponibile anche senza necessario esperimento dell'azione di condanna in forma specifica.
Infatti, come chiarito dal prevalente orientamento di legittimità, il committente può omettere di chiedere l'eliminazione dei vizi a spese dell' appaltatore (da interpretarsi nel senso della condanna di questo a provvedervi personalmente ) o la riduzione del prezzo e chiedere, - indipendentemente dalla domanda di risoluzione contrattuale - il risarcimento del danno nella misura corrispondente alla spesa necessaria alla eliminazione dei vizi, sul presupposto che la tutela apprestata al committente dall' art. 1668 c.c. si inquadra nell'ambito della normale responsabilità contrattuale per inadempimento (ex multis Cass. n.9033/2006; Cass. n. 11602/2002).
Tanto chiarito, nel caso de quo, la prova dei vizi dedotti dalla ricorrente è stata raggiunta attraverso la consulenza tecnica espletata in sede di ATP, ritualmente acquisita agli atti.
Nel dettaglio, il CTU ha proceduto ad un'attenta analisi delle opere realizzate dall'odierna resistente, e con specifico riguardo al Sub. 34 ha riscontrato i seguenti vizi:
- Disallineamento faretti in cartongesso (“Le opere relative alla realizzazione dei controsoffitti non risultano comprese nel contratto d'appalto stipulato con la ma Controparte_1 probabilmente frutto di accordi successivi. I faretti posti nel controsoffitto nel corridoio di ingresso risultano disallineati (in planimetria indicata di colore verde con il n.1). Tale circostanza risulta poco visibile dalle fotografie in atti e anche da quelle scattate durante i sopralluoghi e di seguito riportate, ma si ritiene che la posa degli stessi non sia stata eseguita a regola d'arte. L'intervento per l'eliminazione del difetto, meramente estetico, consiste nella rimozione del faretto, nello spostamento dello stesso mediante taglio del cartongesso ed eventuale spostamento o integrazione della struttura portante, nella stuccatura, carteggiatura e successiva tinteggiatura della zona di intervento con successivo collegamento e rimontaggio del faretto. La problematica è stata riscontrata in n° 2 faretti posti all'ingresso. Per il ripristino sarà necessario lo spostamento di uno di essi. Quanto agli ulteriori faretti indicati in sede di sopralluogo, di cui alle successive fotografie, non si ritiene non conforme la posa in opera in quanto non è presente in atti uno schema di disposizione degli stessi anche in relazione alle bocchette di mandata e di ripresa dell'impianto di rinnovo aria. Si rileva unicamente la mancata stuccatura intorno ad un faretto di seguito indicato nella fotografia”);
10 - Fuori piombo pareti (“Identificato in planimetria con il n. 2, si riscontra la non conformità alla regola d'arte di una porzione di tramezzatura avente altezza di circa 1,00 metri e lunghezza pari a circa 1,50 metri. Nello specifico la suddetta tramezzatura risulta essere fuori piombo a causa di un difetto nella realizzazione o nella successiva intonacatura. Dalla planimetria delle demolizioni e ricostruzioni è desumibile che la suddetta porzione di parete è stata realizzata ex novo (colore rosso). Al fine di eliminare il difetto è necessario rettificare il fuori piombo mediante la reintonacatura di entrambe le facce della tramezzatura e la successiva tinteggiatura. Di seguito due fotografie che mostrano la fattispecie di difetto”);
- Imperfezione intonaci (“Piccole imperfezioni si rilevano nella finitura degli spigoli come visibile nelle fotografie sotto riportate e identificate in planimetria con il n.

3. La risoluzione delle suddette comporta la stuccatura, la carteggiatura e la successiva tinteggiatura delle zone di intervento. Nella foto sotto riportata, è evidente la mancata planarità dell'intonaco della parete alla quale è fissato il ventilconvettore. Con la freccia vengono indicate le zone ove sarà necessario stuccare al fine di avere una superficie piana che non lasci fessure tra la stessa e il ventilconvettore, mediante le lavorazioni sopra descritte”);
- Mancanza di talune fugature (Stuccatura fuga soglia portone di ingresso e servizio igienico. Si riscontra la mancata fugatura tra la soglia di marmo posta all'ingresso dell'unità immobiliare e il pavimento in parquet posato all'interno. Stessa problematica si presenta tra il pavimento del corridoio e il pavimento del servizio igienico, aventi caratteristiche diverse essendo il primo in parquet e il secondo in gres, come visibile nella fotografia sotto riportata. L'eliminazione del difetto comporta la posa in opera di uno stucco elastico previa pulizia della fuga con aspirazione dei depositi al suo interno).
- Non corretta stuccatura del rivestimento del bagno (“Si riscontra la mancata eliminazione dello stucco in eccesso successivo alla posa dello stesso. Allo stato, infatti, in più punti (indicati con il n.5 in planimetria) risulta evidente una stuccatura di maggiori dimensioni rispetto ad altre zone ove la pulizia post posa è stata eseguita. Al fine di eliminare il difetto è necessario asportare lo stucco in eccesso con una spatola ed eventualmente compensare le imperfezioni con la posa in opera di ulteriore stucco.”);
- Imperfezione stuccatura coperchi scatole di derivazione e rifasci infissi esterni (“Stuccatura coperchi scatole di derivazione e rifasci infissi esterni. Si riscontra una imperfezione nella rifinitura dell'intonaco attorno al coperchio della scatola di derivazione. Sarà necessario rimuovere il coperchio, stuccare e tinteggiare la zona e successivamente rimettere in opera il coperchio.”);
- Imperfezione rifiniture infisso - cassonetto, coprifilo e imbotto esterno (“Si riscontra una imperfezione nella rifinitura dei cassonetti contenenti la tapparella dell'infisso esterno precisamente della riquadratura del coperchio di chiusura. Gli spigoli presentano sbavature di stucco delineando in maniera non precisa la fessura tra il telaio del cassonetto e il suddetto coperchio. Sarà necessario rivedere la stuccatura previa carteggiatura ed integrazione con successiva tinteggiatura. Quanto alla problematica relativa ai coprifili degli infissi esterni lato interno rispetto all'intonaco della parete adiacente in cui si evidenziano delle imperfezioni in relazione alla perfetta aderenza del coprifilo alla parete, si rileva che è necessario stuccare con silicone o stucco elastico tale fessura al fine di rendere esteticamente accettabile la lavorazione. Ulteriore problematica si rileva sulla mancata rifinitura di intonaco nell'imbotto esterno dell'infisso (zona di intonaco compresa tra l'infisso esterno e la tapparella). Come visibile nella fotografia sotto riportata, tale superficie risulta non
11 rifinita, o con presenza di crepe o con evidenza della rete portaintonaco sottostante. Sarà necessario posare in opera nuovo strato di intonaco di rifinitura previa stesura di soluzione aggrappante per migliorare l'aderenza del nuovo strato di intonaco.”);
- Distacchi IS (“Si riscontrano distacchi nel IS sia sulla parte superiore in adiacenza con la parete che nella parte ad angolo tra i IS stessi (individuati in planimetria con i nn. 8 e 8a). Non si ritiene di prendere in considerazione tale problematica in quanto non è possibile stabilire se sia dovuta a difetto di posa in opera o a danno accidentale dovuto alla fruizione dell'immobile. Di seguito fotografie già in atti e riscontrate in sede di sopralluogo.”);
- Lieve sollevamento pavimentazione (“Si riscontra un lieve sollevamento della pavimentazione in zona meglio identificata in planimetria al n.9, caratterizzata da un evidente vuoto sottostante (considerato l'abbassamento della zona al calpestio) per un'area di circa 0.20 mq. La fattispecie può essere dovuta con molta probabilità a una duplice causa: la mancata adesione del collante posto in opera, o la non perfetta planarità del massetto sottostante. In ogni caso trattasi di difetto di posa per il quale sarà necessario lo smontaggio di parte della pavimentazione in parquet, l'eventuale compensazione dello spessore mancante e il re-incollaggio dei listoni di parquet”). Per_ Con riferimento al sub. 35, l'ing. ha, invece, accertato l'esistenza dei seguenti vizi:
- Disallineamento faretti posti sul controsoffitto (“Come per il sub. 34, le opere relative alla realizzazione dei controsoffitti non risultano comprese nel contratto d'appalto stipulato con la ma probabilmente frutto di accordi successivi. I faretti posti nel Controparte_1 controsoffitto realizzato sopra la penisola della cucina risultano disallineati (in planimetria indicata di colore verde con il n.1). Tale circostanza risulta poco visibile dalle fotografie in atti e anche da quelle scattate durante i sopralluoghi e di seguito riportate, ma si ritiene che la posa degli stessi non sia stata eseguita a regola d'arte. L'intervento per l'eliminazione del difetto, meramente estetico, consiste nella rimozione del faretto, nello spostamento dello stesso mediante taglio del cartongesso ed eventuale spostamento o integrazione della struttura portante, nella stuccatura, carteggiatura e successiva tinteggiatura della zona di intervento con successivo collegamento e rimontaggio del faretto. Imperfezioni si denotano anche nella stuccatura e riquadratura degli spigoli del controsoffitto ribassato sovrastante l'isola della cucina, per le quali sarà necessario applicare stucco per la rettifica, successiva carteggiatura e tinteggiatura.”);
- Imperfetta riquadratura travi, pilastri e spigoli (“Dalle fotografie più avanti inserite e identificate in planimetria con il n°2, si denota l'imperfetta riquadratura di alcuni spigoli di travi o pilastri della 1° e 2° unità immobiliare. Dalla sovrapposizione sopra riportata recante le pareti demolite e quelle ricostruite, si desume che i punti indicati da parte attrice e visionati in sede di sopralluogo aventi le imperfezioni citate, riguardano parti dell'appartamento già esistenti e non di nuova realizzazione. Si ritiene che detti elementi non siano da prendere in considerazione in quanto elementi già esistenti o ricostruiti sulla base di quote e livelli già in essere derivanti da opere in cemento armato e difficilmente rettificabili in sede di ristrutturazione dell'appartamento.”)
- Irregolarità tramezzature (“Quanto alle tramezzature interne, si rilevano due punti in cui è evidente una marcata irregolarità nella verticalità delle pareti. Il primo punto indicato in planimetria con il n. 3 si trova nel disimpegno tra zona living e corridoio di accesso alla zona notte della 1° unità immobiliare. Di seguito si riporta una fotografia scattata durante il
12 sopralluogo. Come visibile in foto, si rileva la mancata verticalità della parete di sinistra (esistente come desumibile dalla sovrapposizione delle planimetrie ante e post intervento), rispetto alla parete contenente la porta (di nuova realizzazione). Alla luce della preesistenza della parete di sinistra, ne deriva che tale difetto non può essere preso in considerazione in quanto derivante da vizio esistente ante intervento. A conferma dell'evidente fuori piombo della parete (esistente) si riporta di seguito una fotografia della stessa scattata dall'interno della camera da letto, posta alle spalle del corridoio, che riporta la faccia posteriore della parete. È evidente il fuori piombo della stessa rispetto alla madia posta in aderenza. Analoga fattispecie riguarda la parete della seconda camera da letto della 1° unità immobiliare posta alla fine del corridoio. La parete entrando a sinistra, identificata in planimetria con il n.3bis, risulta essere già esistente ante intervento. La mancata verticalità della stessa non si ritiene sia dovuta a una esecuzione non a regola d'arte dell'Impresa bensì a vizio già esistente ante intervento e per il quale, come per le problematiche di cui al capitolo precedente
“Riquadratura travi, pilastri e spigoli”, non si desume dagli atti che la stessa fosse stata incaricata di rettificare tali difetti né è possibile intendere che gli stessi fossero da ritenersi compresi nei lavori di “Stuccatura delle pareti e dei soffitti” o “Carteggiatura delle pareti” di cui al contratto d'appalto. Di seguito fotografia che evidenzia il fuori piombo della parete.”);
- Vizi esecuzione rivestimenti del bagno (“Si rilevano vizi di esecuzione nel rivestimento del bagno della 1°unità immobiliare il cui accesso avviene dal corridoio, consistenti nella non corretta posa del mosaico in termini di planarità, posizionamento e fugatura. Dalle fotografie sotto riportate si evidenziano i tre termini. La problematica si ripresenta, nei soli termini di mancanza di planarità, anche nel rivestimento del servizio igienico della 2° unità immobiliare di cui alla fotografia sotto riportata. Il raggiungimento della regola d'arte si potrà conseguire mediante la rimozione del rivestimento, la preparazione del piano di posa e la successiva rimessa in opera per la superficie necessaria a garantire il passo corretto delle tessere. Si rileva, inoltre, un difetto nel taglio della piastrella di rivestimento in cui ricade il pulsante per lo scarico dell'acqua del vaso. La piastrella, infatti, non è stata forata secondo la sagoma dell'incasso, bensì interrotta in più punti montati poi successivamente singolarmente. Di seguito una fotografia. L'eliminazione del difetto consiste nella rimozione e rimessa in opera della piastrella. Si rileva, inoltre, la non corretta posa in opera della piastrella di rivestimento del sedile realizzato all'interno della doccia del bagno in camera della 1° unità immobiliare. La pendenza conseguita non è sufficiente a smaltire l'acqua la quale risiede sul sedile. Sarà necessario rimuovere le piastrelle di rivestimento del sedile e riposizionarle previa realizzazione di adeguata pendenza”);
- Distacco IS (“Si rileva anche nella 1° unità immobiliare il distacco del IS posto nella parete sinistra del corridoio della zona notte. Come precisato in precedenza relativamente alla stessa fattispecie nel sub 34, non si ritiene di prendere in considerazione tale problematica in quanto non è possibile stabilire se sia dovuta a difetto di posa in opera o a danno accidentale dovuto alla fruizione dell'immobile. Quanto invece alla non perfetta linearità del IS rilevato nella parete a destra entrando nella zona living della 1° unità immobiliare, si precisa che la parete su cui è installato il IS risulta essere una parete esistente ante intervento per la quale valgono le considerazioni già espresse al capitolo 2. Di seguito si riportano fotografie scattate durante il sopralluogo.”);
13 - Sollevamento pavimentazione (“Come per l'unità immobiliare precedente sub. 34 si riscontrano in più punti dei lievi sollevamenti della pavimentazione. Le zone sono meglio identificate in planimetria al n.

6. Esse sono caratterizzate da un evidente vuoto sottostante (considerato l'abbassamento della zona al calpestio) per un'area di circa 0.20 mq. La fattispecie può essere dovuta con molta probabilità a una duplice causa: la mancata adesione del collante posto in opera, o la non perfetta planarità del massetto sottostante. In ogni caso trattasi di difetto di posa per il quale sarà necessario lo smontaggio di parte della pavimentazione in parquet, l'eventuale compensazione dello spessore mancante e il re- incollaggio dei listoni di parquet. Di seguito fotografie dei due punti rilevati e riportati in planimetria.”);
- Mancanza stuccatura fughe gradini e piastrelle a pavimento (“Si riscontra la mancata fugatura tra la piastrella posta in alzata del gradino e il pavimento del bagno in camera della 1° unità immobiliare. L'eliminazione del difetto comporta la posa in opera di uno stucco elastico previa pulizia della fuga con aspirazione dei depositi al suo interno.”);
- Difetto posa in opera porte interne (“In relazione al posizionamento delle porte prospicienti il corridoio della 1° unità immobiliare e che separano gli ambienti camera da letto e deposito, si rileva una diversa altezza delle stesse come visibile nella fotografia sotto riportata. La porta che separa il deposito dal corridoio è del tipo “a battente o ad anta”, mentre quella che separa la camera da letto dal corridoio è del tipo “a scomparsa”. Pur riconoscendo l'evidente differenza di altezza totale delle stesse (compresi rifasci), si risconta la corretta posa in opera dei telai con conseguente corretto montaggio di ante e rifasci. Tale imperfezione è dovuta probabilmente alla diversa tipologia di porta in termini di tipo di apertura. Si riscontra, inoltre, la corretta posa in opera dei telai a scomparsa della porta a scomparsa installata a separazione degli ambienti cucina e living della 2° unità immobiliare. Si rileva, però, il non corretto montaggio delle ante che risultano eccessivamente alte rispetto al pavimento di circa 1,5 cm. Sarà necessario correggere l'altezza di installazione regolando le viti poste sopra le ante che collegano le stesse al carrello di movimento ed al telaio.”);
- Imperfezione rifiniture infisso cassonetto e imbotto esterno (“Come per l'unità immobiliare sub. 34, anche nella 1° e 2° unità immobiliare si riscontra una imperfezione nella rifinitura dei cassonetti contenenti la tapparella di n°2 infissi esterni precisamente della riquadratura del coperchio di chiusura. Gli spigoli presentano sbavature di stucco delineando in maniera non precisa la fessura tra il telaio del cassonetto e il suddetto coperchio. Sarà necessario rivedere la stuccatura previa carteggiatura ed integrazione con successiva tinteggiatura Ulteriore problematica si rileva sulla mancata rifinitura di intonaco nell'imbotto esterno dell'infisso (zona di intonaco compresa tra l'infisso esterno e la tapparella). Come visibile nella fotografia sotto riportata, tale superficie risulta non rifinita, o con presenza di crepe o con evidenza della rete portaintonaco sottostante. Sarà necessario posare in opera nuovo strato di intonaco di rifinitura previa stesura di soluzione aggrappante per migliorare l'aderenza del nuovo strato di intonaco.”).
Quindi, avuto riguardo rispetto ai predetti vizi, il CTU ha ritenuto che gli stessi siano imputabili all'esecuzione non a regola d'arte dei lavori di ristrutturazione da parte della
[...]
fatta eccezione per il distacco del IS (risultando incerto se lo stesso Controparte_1 sia dovuto a difetto di posa in opera o ad un danno accidentale conseguente alla fruizione dell'immobile) nonché per la riscontrata irregolarità nella verticalità delle pareti e per
14 l'imperfetta riquadratura di alcuni spigoli di travi o pilastri (in quanto vizi riguardanti parti dell'immobile non oggetto dei lavori di ristrutturazione)
Il CTU ha poi provveduto a quantificare i costi necessari per l'eliminazione dei vizi e dei difetti riscontrati con riguardo alle opere edili realizzate dalla in Controparte_1 complessivi euro 9.682, 80 (di cui 3.468.40 in relazione al sub. 34 ed euro 6.214.40 in relazione al sub. 35).
Riscontrando le osservazioni svolte dal consulente di parte attrice, il CTU ha affermato quanto segue: “Sub. 34 Non si ritiene di dover prendere in considerazione il disallineamento dei faretti tra una stanza e l'altra. Quanto alla fattibilità dello spostamento, nel caso in cui fosse necessario spostare entrambi i punti luce di qualche centimetro, attesa la presenza di impedimenti (quali struttura sottostante di sostegno), la quantificazione effettuata prevede la ritinteggiatura dell'intera porzione di controsoffitto e risulta comunque adeguata anche per un eventuale ulteriore spostamento. Le fattispecie di fuori piombo evidenziate dal Consulente di parte, limitatamente alle due nicchie per l'alloggiamento delle unità interne di climatizzazione e la riquadratura del portone sono correggibili mediante la posa in opera di intonaco per il quale verranno quantificati i costi. Quanto alle altre pareti, si riconosce la necessità di ripristinare ex novo la tramezzatura della prima stanza (1.20x1,50), ma non le altre indicate in quanto preesistenti o raccordate a murature preesistenti. Sulle imperfezioni degli intonaci, le mancate stuccature e le pulizie si ritengono compensate nelle computazioni già eseguite. Maggiorazione nelle computazioni effettuate dal Sottoscritto verranno eseguite per le stuccature necessarie nel rivestimento del servizio igienico riconoscendone la necessità. Quanto al distacco del IS, si ritiene di confermare quanto riportato nell'elaborato peritale non ritenendo possibile verificare la presenza di un vizio atteso l'attuale uso dell'unità immobiliare da parte degli utenti che ne curano anche la pulizia mediante la quale è possibile raggiungere anche zone non direttamente fruibili. Si conferma la possibilità di operare puntualmente nelle zone interessate dal rigonfiamento della pavimentazione, come indicato nell'elaborato peritale, anche se la tipologia di pavimentazione è del tipo “ad incastro”. In ogni caso la computazione effettuata, attesa la non necessità di rimozione del collante o l'uso di ulteriore per la posa in opera, si ritiene adeguata anche per un eventuale smontaggio e rimessa in opera;
Sub. 35 Per quanto riguarda l'allineamento dei faretti si conferma quanto riportato sopra per il sub 34 comprendendo nei costi già computati il tempo necessario per la miglioria delle stuccature. Verificata la documentazione fotografica prodotta ante intervento, si ritiene di integrare la computazione effettuata con la revisione delle riquadrature degli spigoli indicati dal consulente di parte. Sempre in relazione alla documentazione fotografica prodotta ante intervento, si ritiene di dover prendere in considerazione la mancata perpendicolarità della parete di ingresso della camera da letto n.1 ma non quella della camera da letto n.2 in quanto, quest'ultima, in raccordo ad una parete esistente. Maggiorazione nelle computazioni effettuate dal Sottoscritto verranno eseguite per la revisione dei rivestimenti dei bagni, attesa la conferma di quanto osservato dal Consulente di parte. Per quanto riguarda il IS e la pavimentazione si conferma quanto già indicato per il sub 34. Per quanto riguarda le porte scorrevoli, il Sottoscritto ritiene possano essere regolate anche con eventuale sostituzione dei binari senza lo smontaggio dei rifasci. Quanto all'opportunità del senso di apertura della
15 porta del vano deposito, il Sottoscritto non ritiene di dover entrare in merito, attesa la mancanza di indicazioni progettuali. Per quanto riguarda i cassonetti e gli imbotti interni il Sottoscritto incrementerà le computazioni effettuate tenendo in considerazione le osservazioni del Consulente di parte attrice. Quanto alle griglie di areazione osservate dal consulente di parte, si precisa che le suddette sono già state computate dal Sottoscritto nel capitolo impianti. Per quanto riguarda la tipologia di muratura per la separazione dei due sub, il Sottoscritto non ritiene di poter entrare in merito attesa la mancanza di specifiche tecniche progettuali. Si precisa, inoltre, che il Consulente di parte ritiene non congrue le quantificazioni effettuate dal Sottoscritto, ma non fornisce proprie quantificazioni al fine di poter effettuare raffronto. Ad ogni modo, come detto in premessa, si riporteranno in conclusione le analitiche delle quantificazioni effettuate.” Per_ L'ing. ha altresì puntualmente risposto anche alle osservazioni del consulente tecnico della ribadendo in maniera esaustiva le conclusioni già raggiunte. Controparte_1
Pertanto, ad integrazione e rettifica delle conclusioni precedentemente raggiunte, il CTU ha provveduto a quantificare i costi necessari all'eliminazione dei vizi e dei difetti riscontrati nelle due unità immobiliari in complessivi euro 14.634,40 oltre IVA e oneri di legge.
Orbene, le valutazioni formulate dal CTU in ordine alle difformità da cui l'opera è affetta ed ai costi necessari per l'eliminazione delle stesse, appaiono senz'altro condivisibili, in quanto sorrette da argomentazioni logiche e lineari nonché complete nelle risposte alle contestazioni delle parti.
Ne discende che deve essere affermata la responsabilità risarcitoria dell'odierna resistente nei confronti di per un importo pari ad euro 14.634,40 oltre IVA e oneri di Parte_1 legge.
Come ulteriore voce risarcitoria, la ricorrente chiede, poi, la condanna della Controparte_1 al pagamento della somma di euro 37.300,00 a titolo di penale per il ritardo.
[...]
Sul punto si evidenzia che, all'art. 3 rubricato “Durata dei lavori” del contratto dedotto in giudizio, le parti hanno previsto una clausola penale, stabilendo dettagliatamente che: “I lavori oggetto del presente contratto dovranno avere inizio entro 20 giorni dalla firma del presente contratto e dovranno essere completati in ogni loro parte ed a perfetta regola, entro mesi 2 naturali e consecutivi dalla data di consegna dei lavori e comunque entro e non oltre il 15/90/2021.
Il suddetto termine del 15/09/2021 è improrogabile ad eccezion fatta per cause di forza maggiore.
Le parti convengono che, in caso di ritardo nell'esecuzione delle prestazioni di cui al presente contratto, l'Appaltatore sarà tenuto a versare al Committente, ai sensi dell'art. 1382 c.c., la somma di € 100,00 (dicasi Cento /00) a titolo di penale per ogni giorno lavorativo di ritardo…”.
Nella vicenda in esame non si ravvisano, tuttavia, i presupposti per l'applicazione della citata penale. Secondo quanto emerso dagli atti e in sede di CTU nel corso del rapporto la committente ha richiesto ed ottenuto dall'appaltatrice la realizzazione di lavori “extra” rispetto a quelli contrattualmente previsti (quali la realizzazione di controsoffitti, la fornitura
16 di faretti da incasso per controsoffitto, la posa in opera dei IS), che hanno comportato un aumento dei tempi di consegna non previsto contrattualmente.
Inoltre, non risulta che, dopo la richiesta dei lavori aggiuntivi, le parti avessero concordato un nuovo termine per il completamento dell'opera ed avessero ribadito l'applicazione della penale da ritardo anche rispetto a tale termine né tantomeno che, nel corso del rapporto d'appalto, la committente abbia mai contestato l'addebito della penale.
Tali elementi, complessivamente considerati, portano a ritenere che il superamento del termine originariamente previsto per la consegna dei lavori non configuri un inadempimento imputabile alla ditta appaltatrice, bensì una circostanza accettata dalla committente, anche alla luce delle modifiche richieste in corso d'opera.
Parimenti da rigettarsi è, poi, anche la domanda con cui ha richiesto la condanna della Pt_1 società appaltatrice alla somma di euro 45.000,00, a titolo di risarcimento dei danni (patrimoniali e non) asseritamente subiti a causa dell'inadempimento contrattuale, in quanto formulata in modo estremamente vago, senza neppure alcuna indicazione circa i criteri di calcolo cui si è fatto ricorso ai fini quantificatori.
Invero, la ricorrente si è limitata a sostenere che: “risulta documentalmente provato (cfr. all.ti 11-12-13- 14) che la ricorrente ha subìto danni patrimoniali e non patrimoniali a causa dell'inadempimento contrattuale della società non potendo definire la pratica di CP_1 mutuo (con appartamenti periziabili) nel termine stabilito dal contratto ed accollandosi così un tasso di interesse quasi triplicato;
e venendosi a generare diverse mensilità di sovrapposizione tra mutuo e contratto di locazione della precedente abitazione, oltre alle problematiche con fornitori terzi ingaggiati direttamente dalla ricorrente. I danni patrimoniali e non patrimoniali sono quantificabili in € 45.000,00 o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia entro i limiti per valore del contributo unificato versato”.
La genericità del suddetto impianto allegatorio, neppure supportato da adeguati riscontri probatori (atteso che la documentazione prodotta a sostegno dell'istanza risarcitoria non appare idonea a dimostrarne la fondatezza), impone il rigetto della domanda in esame.
Procedendo a questo punto all'esame delle domande riconvenzionali svolte dalla resistente, si rileva quanto segue. ha chiesto accertarsi la sussistenza del (contro)credito vantato nei Controparte_1 confronti della , pari a complessivi euro 26.400,00 (ovverosia 24.000,00 euro + IVA Pt_1 al 10%), quale compenso residuo per le opere realizzate, da compensarsi “con quanto richiesto dalla ricorrente , solamente per le difformità individuate nella consulenza Pt_1 tecnica d'ufficio”.
A fronte di tale domanda riconvenzionale, la ricorrente ha eccepito che gli importi anzidetti non sarebbero dovuti ex art. 1460 c.c. in ragione dell'inadempimento della ditta appaltatrice ed in via subordinata ha domandato accertarsi e dichiararsi “che il saldo totale dovuto dalla ricorrente a ammonta ad € 12.000,00 + IVA e per l'effetto compensare Controparte_1 il credito a saldo lavori con la maggiore somma dovuta alla sig.ra a titolo di Pt_1 risarcimento danni e pagamento della clausola penale”.
17 La committente non ha tuttavia contestato l'effettiva esecuzione dei lavori ed i criteri utilizzati dalla resistente per calcolarne i costi.
Ciò posto, deve in primo luogo chiarirsi che l'accoglimento della domanda di risarcimento per inesatto adempimento del contratto d'appalto non esclude il diritto al corrispettivo dell'appaltatore.
In tal senso la Suprema Corte ha infatti affermato (sia pure in tema di contratto d'opera) che:
“…qualora il committente non abbia chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento, ma solo il risarcimento dei danni, il professionista mantiene il diritto al corrispettivo per la prestazione eseguita, in quanto la domanda risarcitoria non presuppone lo scioglimento del contratto e le ragioni del committente trovano in essa adeguata tutela (Cass. Sez. 2 24-3- 2014 n. 6886 Rv. 630230-01, Cass. Sez. 2 6-12-2017 n. 29218 Rv. 646538-01, in materia di compenso del direttore dei lavori). Come si legge in Cass. 29218/2017, laddove l'opera sia affetta da vizi e difformità che non ne comportano la radicale inutilizzabilità, il committente non ne pretenda l'eliminazione diretta da parte dell'esecutore dell'opera e chieda il risarcimento del danno per l'inesatto adempimento, così come questi vizi non escludono il diritto dell'appaltatore al corrispettivo (Cass. Sez. 2 17-4-2012 n. 6009 Rv. 621959-01), così non escludono neppure il diritto al compenso in capo al progettista e al direttore dei lavori per l'opera professionale prestata. L'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ. postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, in relazione all'oggettiva gravità degli stessi, avuto riguardo all'intero equilibrio del contratto da valutarsi secondo buona fede;
quindi, se l'opera è stata comunque eseguita, seppure con difetti che non ne escludono l'utilità, il committente ha diritto al risarcimento del danno, ma non può rifiutare il pagamento del compenso al professionista.”
Il principio anzidetto risulta pienamente condivisibile e confacente al caso in esame, atteso che i vizi riscontrati in sede di ATP, essendo per lo più di natura meramente estetica, non hanno in alcun modo compromesso l'utilità dell'opera.
Conseguentemente, non può che affermarsi il diritto della resistente ad ottenere le somme dovute a titolo di saldo per i lavori realizzati in esecuzione del contratto d'appalto dedotto in giudizio.
Pertanto, considerato che secondo quanto affermato dalla e altresì Controparte_1
(implicitamente) riconosciuto dalla medesima ricorrente nella memoria dell'1.4.2025, quest'ultima non ha ancora provveduto alla corresponsione del 30% del compenso complessivamente pattuito, residua in favore della resistente un credito pari ad euro 12.000,00 (oltre IVA), da intendersi già al netto del c.d. “sconto in fattura” del 50% previsto nel contratto d'appalto.
Tanto chiarito in ordine al credito residuo della società appaltatrice a titolo di saldo per l'opera realizzata, occorre ora determinare il complessivo controcredito risarcitorio della committente per l'eliminazione dei vizi e delle difformità accertate, all'uopo operando la compensazione delle due poste creditorie.
Pertanto, il credito risarcitorio -che, come più sopra chiarito, è pari ad euro 14. 634,40 (oltre IVA e oneri di legge) - riconosciuto in capo alla ricorrente deve essere ridotto nella misura corrispondente al controcredito pecuniario della società resistente, così ottenendo la somma di euro 2.634, 40 (oltre IVA e oneri di legge).
18 Trattandosi di debito di valore, su tale importano spettano alla ricorrente gli interessi al tasso legale, da calcolarsi secondo gli indici I.S.T.AT. a far dal mese di dicembre 2022 sino al soddisfo. Dalla data della decisione decorrono, altresì, gli interessi compensativi nella misura legale sino al soddisfo.
Alcuna somma può invece riconoscersi in favore della resistente a titolo di corrispettivo per lavorazioni “fuori contratto”.
Invero, sebbene – per come più sopra chiarito – in sede di ATP sia stato accertato che la
[...] abbia realizzato delle lavorazioni aggiuntive, non comprese nel contratto Controparte_1
d'appalto, l'odierna resistente non ha provveduto ad una puntuale individuazione e quantificazione delle opere in questione e tali elementi non possono ritenersi adeguatamente allegati (né a fortiori provati) in virtù delle sole fatture emesse dalla medesima società appaltatrice, peraltro non quietanzate.
Tenuto conto degli esiti complessivi della lite, si ritiene che sussistano giustificati motivi per disporre l'integrale compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale di Reggio Calabria, in composizione monocratica in persona del Giudice Francesco Campagna, definitivamente pronunziando nella causa in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così provvede:
1) accerta la responsabilità della per vizi e difetti nell' Controparte_1 adempimento del contratto di appalto del 14.07.2021 per un importo complessivo di euro 14.634,40 oltre IVA e oneri di legge;

2) accerta l'esistenza di un credito residuo della nei confronti di Controparte_1 di euro 12.000,00 oltre IVA;
Parte_1
3) accoglie la richiesta di compensazione tra le reciproche poste creditorie di cui ai precedenti punti 1) e 2), condanna la in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, a rifondere in favore di la complessiva somma Parte_1 di euro 2.634, 40 oltre IVA e oneri di legge ed oltre interessi come in parte motiva;

4) rigetta le restanti domande;

5) compensa integralmente le spese di lite.
Reggio Calabria 8.5.25
Il Giudice
Francesco Campagna
19