REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord – II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica e nella persona del Giudice dott. Luca
Stanziola, ha emesso la seguente
SENTENZA
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come
modificati dalla legge 18.6.09 n. 69, applicabili ai giudizi già pendenti)
nella causa iscritta al n. 5518 del Ruolo Generale A.C. dell'anno 2022,
avente ad oggetto: Responsabilità professionale (mediazione)
vertente
TRA
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), elettivamente Parte_2 C.F._2
domiciliati in San Giorgio a Cremano (NA), alla Via Alessandro
Manzoni n. 253, presso lo studio dell'Avv. Marco Mouzacitis (C.F.
), che li rappresenta e difende in virtù di C.F._3
procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore;

PARTE ATTRICE
E
(C.F. ), elettivamente _1 C.F._4
domiciliato in Frattamaggiore (NA), alla Piazza Risorgimento n. 26, presso lo studio dell'Avv. Merenda Bartolomeo (C.F.
), che lo rappresenta e difende in virtù di C.F._5
Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 1 di 15 procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 06/02/2025 le parti costituite concludevano con note ex art. 127 ter c.p.c., da intendersi in questa sede come integralmente richiamate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 18/05/2022, e Parte_1
convenivano in giudizio , esponendo che: Parte_2 _1
in data 13/08/2021 gli istanti conferivano al , in qualità di titolare _1
dell'agenzia immobiliare AI/Global di , un incarico di _1
mediazione finalizzato all'acquisto di un immobile (e relative pertinenze) sito in Frattaminore, alla Via Roma n. 23; il compenso per tale attività veniva fissato dalle parti in € 6.000,00; sempre in data
13/08/2021 veniva stipulato contratto preliminare di compravendita per l'immobile, con contestuale fissazione del termine per la stipula del definitivo al 15/10/2021; la otteneva in data 23/08/2021 la Pt_2
concessione del “Voucher Mutuo” di cui al D.L. n. 73/2021; successivamente, gli attori venivano informati di discrepanze tra le misure dichiarate in catasto e quelle effettive delle unità immobiliari,
circostanza per cui veniva ottenuta la sanatoria solo in data 26/10/2021;
veniva dunque pattuito un nuovo termine per la stipula del rogito di vendita, fissato alla data del 25/02/2022; a causa del mancato rispetto del termine convenuto nel preliminare, tuttavia, la perdeva la Pt_2
possibilità di usufruire del Voucher Mutuo;
il accettava, dunque, _1
Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 2 di 15 una decurtazione del proprio compenso di € 500,00, stipulando un nuovo accordo per € 5.500,00, provvigione che veniva regolarmente corrisposta in data 21/12/2021; dopo il pagamento della provvigione e l'incasso della caparra da parte dei promissari venditori, tuttavia, il perito della banca accertava la presenza di una costruzione abusiva in materiale ferroso nel giardino antistante la proprietà, per la cui rimozione è necessaria una spesa di € 5.634,06; nonostante ripetuti solleciti, il non si è mai attivato per risolvere gli ostacoli _1
impeditivi alla vendita, circostanza che ha comportato perdite economiche di € 3.000,00 per la perdita del Voucher Mutuo, € 400,00 a partire da febbraio 2022 per il canone di locazione (per un totale di €
1.200,00), € 5.634,06 necessari per eliminare l'opera abusiva ed €
5.500,00 pagati in favore dell'agente per un'attività di intermediazione incompleta e contraria ai principi di buona fede e correttezza professionale;
la violazione degli obblighi di indipendenza e imparzialità, nonché di comunicazione delle informazioni rilevanti per la conclusione dell'affare, comportano il diritto al risarcimento degli esborsi sostenuti e da sostenere a causa dell'inadempimento nonché la restituzione della provvigione versata.
Tanto premesso, chiedevano all'adito Tribunale di: accertare l'inosservanza dei doveri previsti dagli artt. 1176 e 1759 c.c., nonché la violazione degli obblighi di buona fede e lealtà contrattuale,
condannando il convenuto alla restituzione della provvigione per €
5.500,00, oltre al pagamento di € 3.000,00 per il voucher mutuo, €
1.200,00 per i canoni di locazione pagati dal mese di febbraio 2022 ed €
Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 3 di 15 5.634,06, necessari per la rimozione della costruzione abusiva;

condannare il convenuto al pagamento di spese ed onorari di lite, con attribuzione al procuratore anticipatario.
Con comparsa di costituzione del 09/09/2022 si costituiva _1
, deducendo che: in data 28/05/2021 il comunicava al
[...] Pt_1
convenuto di essere interessato all'acquisto dell'immobile sito in
Frattaminore e dell'annessa area urbana, proposto in vendita da
[...]
e ; gli attori venivano sin da subito messi a Parte_3 Parte_4
conoscenza delle difformità catastali ed urbanistiche esistenti sugli immobili da acquistare e convenivano, unitamente ai promittenti venditori e con l'ausilio dell'agente convenuto, le azioni da attuare per porvi rimedio;
nel contratto preliminare stipulato il 13/08/2021, infatti, all'art. 4 le parti pattuivano che parte venditrice si sarebbe impegnata a sottoscrivere tutti gli atti necessari per definire le difformità sanabili insistenti sulle unità immobiliari, mentre gli acquirenti si sarebbero fatti carico dei relativi costi;
in data 01/09/2021 le parti si accordavano per la sanatoria, prevedendo che gli attori avrebbero provveduto economicamente a smantellare la tettoia nell'area urbana e a sanare le difformità insistenti sugli immobili;
ottenuta la concessione in sanatoria e considerato che la provvigione risultava già maturata da tempo, la versava la commissione dovuta all'agente, senza nulla Pt_2
contestare circa il suo operato;
in data 26/01/2022 le parti sottoscrivevano una scrittura privata con la quale prorogavano il termine per la stipula del rogito notarile, che tuttavia veniva poi ulteriormente posticipata a causa di integrazioni documentali richieste agli attori dal
Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 4 di 15 notaio e dalla banca mutuante;
in punto di diritto, dunque, il convenuto ha messo a disposizione degli attori tutta la documentazione in proprio possesso e nulla è mai stato taciuto in merito alle difformità dedotte;
anche successivamente al pagamento della provvigione, l'agente si è sempre adoperato per favore il buon esito dell'affare, come dimostrano le conversazioni telefoniche e di messaggistica;
il ritardo nelle trattative
è unicamente dovuto alla volontà degli attori di cambiare notaio rogante,
alle loro richieste opposte agli accordi sottoscritti e alle richieste sollevate dalla banca mutuante solo a gennaio 2022.
Ciò premesso, concludeva chiedendo all'adito Giudice di: rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto;
accertare la malafede o colpa grave con cui gli attori hanno agito in giudizio,
condannandoli al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c.; condannare gli attori al pagamento di spese ed onorari di lite, con attribuzione al procuratore antistatario.
Ritenuta matura la controversia per la decisione senza la necessità di ulteriori approfondimenti istruttori, la causa veniva riservata in decisione all'udienza del 06/02/2025, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
***
La domanda è infondata e deve essere rigettata per le ragioni di seguito esposte.
1.1. In data 13/08/2021, e conferivano Parte_1 Parte_2
al convenuto , titolare dell'Agenzia Immobiliare A/I _1
Global, l'incarico di mediazione per la trattativa di compravendita
Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 5 di 15 relativa ad un immobile sito in Frattaminore, alla Via Roma n. 23,
pattuendo inizialmente una provvigione di € 6.000,00, poi ridotta ad €
5.500,00 con l'ulteriore accordo sottoscritto in data 01/09/2021, la cui corresponsione non risulta contestata ed è, in ogni caso,
documentalmente provata (cfr. fattura e relativo bonifico di cui al doc.
9 della produzione di parte attrice).
Hanno tuttavia sostenuto gli attori che alla stipula del contratto preliminare, tuttavia, non fece seguito quella del contratto definitivo di compravendita, a causa di alcune questioni causalmente riconducibili alla negligenza del mediatore che sarebbe contravvenuto al dovere di informazione su di esso gravante ai sensi dell'art. 1759 c.c..
1.2. L'azione, dunque, va qualificata come risoluzione del contratto per inadempimento (o, per meglio dire, per inesatto adempimento) del mediatore con conseguente domanda di restituzione della provvigione già corrisposta e di risarcimento del danno.
Tale inadempimento consisterebbe nell'omessa comunicazione di circostanze che il mediatore conosceva o, comunque, avrebbe dovuto conoscere se avesse espletato il proprio incarico secondo la diligenza richiesta dall'art. 1176, co. 2°, c.c. a colui che esercita un'attività professionale.
Va detto, più in generale, che secondo il disposto dell'art. 1754 c.c.,
mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcune di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza, essendo in posizione di imparzialità rispetto ai contraenti.
Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 6 di 15 Ora, il rapporto assume carattere contrattuale e può perfezionarsi anche mediante comportamenti concludenti che implichino la volontà dei contraenti di avvalersi dell'opera del mediatore o mediante la semplice accettazione dell'opera da questi svolta (stante l'assenza di vincoli di forma anche se l'operazione da concludere abbia ad oggetto diritti immobiliari).
Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula, infatti, necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima resta del pari vincolata verso il mediatore (Cass. n. 21737 del 2010).
In altri termini, il diritto del mediatore alla provvigione sorge allorché
egli abbia messo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, questo sia stato concluso per effetto del suo intervento e la sua attività nota ai contraenti sia stata da loro anche implicitamente accettata.
Occorre quindi che la parte (destinataria della domanda di pagamento del compenso) sia stata posta in grado di conoscere il ruolo svolto dall'intermediario, il quale deve operare in modo palese, rendendo nota la qualità rivestita.
L'onere della prova di tale presupposti è a carico della parte che pretenda
Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 7 di 15 di essere remunerata per l'opera prestata, trattandosi di elemento costitutivo del diritto al compenso (Cass. civ., sez. II, 04/11/2019, n.
28269).
Per converso, è la controparte convenuta in giudizio per il pagamento ad essere onerata dalla prova del fatto impeditivo o estintivo dell'altrui pretesa.
1.3. Nella fattispecie non è tuttavia in discussione l'esistenza del rapporto contrattuale di mediazione tra le parti né l'avvenuto pagamento della provvigione al mediatore quanto, piuttosto, il suo inadempimento o, per quanto allegato in citazione e per quanto appreso in corso di causa,
per il suo inesatto adempimento, essendosi poi di fatto l'affare concluso.
Il dovere di diligenza (qualificata) del mediatore è prescritto dall'art. 1759 co. 1° c.c., a mente del quale è preciso dovere del mediatore di comunicare alle parti “le circostanze a lui note, relative alla valutazione
e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.
Si tratta di un dovere di informazione (analogo a quanto prescritto dagli artt. 1710 co. 2° e 1746 c.c. rispettivamente per il mandato e per l'agenzia) che costituisce applicazione del precetto generale di buona fede (art. 1375 c.c.) e correttezza (art. 1175 c.c.) nei rapporti contrattuali:
esso, in particolare, costituisce anche esplicazione del più generale principio di diligenza qualificata cui è tenuto il mediatore nell'adempimento della sua obbligazione (art. 1176 co. 2° c.c.).
Ora, fatta questa premessa, è noto che, ai fini del riscontro dell'eventuale responsabilità ex art. 1759 c.c., il mediatore è gravato, in positivo,
Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 8 di 15 dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle, “cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente” (cfr. Cass. civ., sez. II,
16/01/2020, n. 784).
Tuttavia, e più in generale, è stato osservato che il mediatore non è
tenuto “in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento
della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico - giuridica
(come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del
trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali e ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare”
(cfr. Cass. civ., sez. III, 16/07/2010, n. 16623 in Giuda dir., 2010, 46,
86).
Nel solco di tale orientamento è stato altresì puntualizzato che - in tema di responsabilità del mediatore - la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita,
della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, legittima il rifiuto dello stesso promissario di corrispondere la provvigione, in quanto la medesima irregolarità urbanistica sia agevolmente desumibile
Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 9 di 15 dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi (Cass. civ., sez. II,
12/11/2019, n. 29229 in Giuda dir., 2020, 5, 56).
2. Tanto chiarito in punto di diritto, venendo al caso di specie, si rammenta che gli attori, sul presupposto di aver conferito al convenuto in qualità di titolare dell'Agenzia Immobiliare denominata
“AI/GLOBAL di SOSSIO CARRARA” l'incarico di mediazione, finalizzato all'acquisto di un cespite immobiliare – acquisto poi di fatto finalizzato con atto pubblico per notar del 12.10.2022 (rep. Per_1
1498; racc. 1220) –, la cui provvigione è stata interamente corrisposta mediante bonifico bancario del 21/12/2021, deducevano l'inadempimento del mediatore per non aver informato le parti della presenza di una costruzione abusiva in materiale ferroso presente nel giardino antistante la proprietà, che gli attori hanno provveduto a sanare a loro spese, e per avere lo stesso omesso di provvedere alla registrazione dei contratti preliminari di vendita.
Secondo gli attori, in particolare, il mediatore avrebbe dovuto svolgere i normali controlli in ordine alla regolarità dell'immobile messo in vendita, evidenziando alle parti gli abusi esistenti.
Dal canto suo, il convenuto ha eccepito di aver regolarmente informato i clienti delle difformità catastali ed urbanistiche insistenti sull'immobile in oggetto, tanto che, ottenuta la documentazione relativa agli immobili in trattativa, in data 26/07/2021 il comunicava al che Pt_1 _1
alle ore 12:00 del giorno seguente avrebbe effettuato, insieme ai tecnici di sua fiducia, un sopralluogo presso le unità immobiliari oggetto di
Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 10 di 15 trattative;
eseguito tale sopralluogo, i clienti si manifestavano interessati alla conclusione dell'affare e pertanto conferivano alla convenuta in data
13/08/2021 incarico di mediazione, poi come detto portato a termine.
Per quanto di interesse in questa sede, si legge all'art. 4 del contratto preliminare del 13/08/2021 che “per facilitare il buon esito della perizia da parte di un istituto di credito richiesto dalla parte acquirente, la parte
promittente venditrice si impegna a sottoscrivere tutti gli atti per la
definizione delle parti difformi sanabili insistenti sulle unità immobiliari
mentre la parte promittente acquirente si impegna per la parte
economica di presunte pratiche e che vanno definite e risolte entro la data del 10/ottobre/2021”, a riprova della consapevolezza da parte dei clienti dell'esistenza di abusi edilizi, tanto che con scrittura privata del
01/09/2021 gli attori si assumevano l'onere di provvedere economicamente allo smantellamento della tettoia ed a sanare le difformità riscontrate negli immobili promessi in vendita.
Alla luce di tanto può sostenersi, senza timore di smentita, che alcun inadempimento si è consumato nella fattispecie in esame, laddove è
documentalmente dimostrato che gli attori erano stati resi edotti – sin dall'inizio delle trattative e, comunque, prima della stipula del preliminare – dell'esistenza di difformità urbanistiche e di una costruzione abusiva insistente sul complesso immobiliare da acquistare,
che gli stessi si sono impegnati a sanare, a loro spese, come si evince in particolare dalle schermate delle conversazioni intercorse tra le parti di cui alla produzione di parte convenuta e rimaste del tutto incontestate ex
adverso (il riferimento corre ai messaggi di cui agli all.ti 7.2, 7.3, 7.3.1
Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 11 di 15 e 7.4 della produzione di parte convenuta nonché il file audio all. 7.6).
Tutte le richiamate conversazioni avvenivano nei mesi di giugno e luglio
2021, vale a dire ben prima della stipula del contratto preliminare,
siglato dalle parti il 13/08/2021, ove peraltro veniva trasfuso quanto a conoscenza delle parti circa le irregolarità afferenti all'immobile per cui
è causa, tant'è che all'art. 4 le stesse espressamente pattuivano che “per facilitare il buon esito della perizia da parte di un istituto di credito
richiesto dalla parte acquirente, la parte promittente venditrice si
impegna a sottoscrivere tutti gli atti per la definizione delle parti
abusive insistenti sulle unità immobiliari mentre la parte promittente
acquirente si impegna per la parte economica di presunte pratiche che vanno definite e risolte entro la data 10/ottobre/2021”.
Come si evince dal tenore letterale del documento, le parti discutevano espressamente dell'esistenza di “parti abusive” dell'immobile (cfr. anche sul punto il file audio all.

7.6 della produzione del convenuto),
non indicandole in via meramente ipotetica, ma individuandole come un elemento rispetto al quale si rendeva necessario raggiungere uno specifico accordo al fine di favorirne la sanatoria e gestire gli oneri gravanti sui promissari acquirenti e venditori.
Alla luce di quanto finora esposto, nella fattispecie non pare ravvisabile alcuna violazione del dovere di informazione gravante sul mediatore ai sensi dell'art. 1759 c.c. e, in definitiva, alcun adempimento inesatto, rispetto a tale obbligo, da imputare alla convenuta.
Alla stessa conclusione deve giungersi in merito alle ulteriori censure sollevate da parte attrice in merito alla condotta del , sia per ciò _1
Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 12 di 15 che concerne l'omessa registrazione del contratto preliminare, sia per quanto riguarda il fatto che l'annuncio di vendita dell'immobile oggetto della controversia sia stato mantenuto online anche dopo la pendenza delle trattative, non essendo stata allegata alcuna conseguenza pregiudizievole patita dagli attori da tali, presunte, omissioni, né
tantomeno gli stessi hanno specificato in che modo tale circostanza avrebbe negativamente influito sulle trattative, sulle condizioni della stipula o sulla ripartizione degli oneri relativi alla sanatoria delle difformità.
Tali circostanze devono ritenersi, quindi, del tutto superate alla luce della conclusione del contratto definitivo di compravendita mediante atto pubblico per notar del 12.10.2022 (rep. 1498; racc. Per_1
1220), che dimostra l'assenza del nesso di derivazione causale tra tali asserite negligenze e la conclusione dell'affare.
3. In definitiva, la domanda attorea è risultata del tutto carente sia sotto il profilo allegatorio che probatorio, sicché se ne impone il rigetto.
4. Si ritiene, infine, l'insussistenza dei presupposti per la condanna,
sollecitata da , al risarcimento del danno per lite _1
temeraria, tenuto conto del più recente indirizzo della Corte di
Cassazione (Cass. n. 11229/2019, conforme a Cass. civ., Sez. U.,
20/04/2018, n. 9912), per il quale se è vero che la responsabilità
aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c., comma 3, a differenza di quella di cui ai primi due commi della medesima norma, non richiede la domanda di parte né la prova del danno, esige pur sempre, sul piano soggettivo, la mala fede o la colpa grave della parte soccombente, sussistente
Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 13 di 15 nell'ipotesi di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente l'infondatezza o l'inammissibilità della propria domanda - non ravvisabile nel caso di specie - non essendo sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate
Anche la domanda avanzata ex art. 96 co. 1° c.p.c. andrà
conseguentemente rigettata in mancanza di prova della ricorrenza dei presupposti di legge.
5. Le spese seguono la soccombenza di e Parte_1 Pt_2
e sono liquidate in dispositivo facendo applicazione del D.M.
[...]
55/2014 s.m.i., parametri minimi per tutte le fasi processuali espletate secondo lo scaglione sino ad euro 26.000,00, tenuto conto del valore della lite prossimo al minimo dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, sulla domanda proposta da Parte_1
e contro , così
[...] Parte_2 _1
provvede:
1) Rigetta la domanda proposta da e da Parte_1
; Parte_2
2) Condanna e al Parte_1 Parte_2
pagamento delle spese di lite, che qui si liquidano in € 2.540,00 per compensi professionali, oltre spese generali (15% sui compensi),
CAP ed IVA se dovute come per legge, con attribuzione ex art. 93
c.p.c. al procuratore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Aversa il 03/06/2025
Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 14 di 15 IL GIUDICE
(dott. Luca Stanziola)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44,
come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, in conformità a quanto previsto dall'art. 196-quater, co. 3°, c.p.c. così come introdotto con D.Lgs. n. 149/2022, con disposizione applicabile con decorrenza dal 1° marzo 2023 anche ai procedimenti già pendenti a quella data.

Proc. n. 5518/2022 R.G – Sentenza Pagina 15 di 15