R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MACERATA
SEZIONE CIVILE
IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA nella persona del dott. Umberto RANA, in funzione di Giudice Unico, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al N. 1834\2023 R.G. avente ad oggetto: Altri istituti in materia di diritti reali possesso e trascrizioni , e vertente
T R A
( rapp.ta e difesa dall'avv. Parte_1 P.IVA_1
PETACCHIOLA KATIA, come da procura in atti;

-Attrice-
E
rapp.ta e difesa dall' Controparte_1 P.IVA_2 avv.to PIERMARINI LORENZO, come da procura in atti;

-Convenuta- conclusioni delle parti: come da note scritte di p.c. depositate per l'udienza di rimessione della causa in decisione del 13.3.2025 ragioni di fatto e di diritto della decisione con atto di citazione il 25.7.2023 la ha convenuto in Parte_1 giudizio la deducendo di aver stipulato con Controparte_1 quest'ultima in data 30.9.2022 un contratto preliminare di acquisito, per sé o per persona da nominare, dell'immobile sito in Ussita (MC), Fraz. Frontignano,
Località Sammerlano di cui al doc. 1 allegato all'atto di citazione;
che si era convenuto che il prezzo di acquisto di euro 70.000 doveva essere corrisposto previa compensazione con un controcredito di euro 50.000,00 derivante da un finanziamento effettuato dall'attrice in favore della convenuta in data
13.11.2019, mentre la residua somma di euro 20.000,00 era da versare al momento della stipula del rogito notarile fissato per il 30.6.2023; che con PEC del 19 Luglio 2023 la comunicava che avrebbe Controparte_1 proceduto alla stipula del rogito notarile con un soggetto diverso fissando all'uopo la data del 27 Luglio 2023, ore 15.00 innanzi al Notaio, Dott. ; Per_1 che si trattava dello stesso soggetto reperito dalla odierna attrice quale

Nr. 1834\2023 R.G.
possibile terzo da nominare;
tutto ciò premesso parte attrice volendo, far valere il proprio diritto all'acquisto diretto dell'immobile oggetto del preliminare, prescindendo, com'era sua facoltà, dalla nomina del terzo, ha concluso per l'accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni apposte in calce al preliminare, per l'accertamento della violazione dell'obbligo di trasferire all'attrice l'immobile chiedendo di emettere nei confronti della ed in favore della sentenza che, ai Controparte_1 Parte_1 sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto definitivo non concluso trasferendo all'attrice l'immobile ad uso abitativo di proprietà della sito in Ussita (MC), Fraz. Frontignano, Località Controparte_1
Sammerlano, distinto al NCEU del Comune di Ussita, Foglio 44, part. 321, Sub
39, Classe 3, consistenza vani 5,5, Cat. A/3 R.C. 383,47, con ordine di trascrizione della sentenza presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Macerata.
Costituitasi in giudizio, la ha anzitutto confermato di Parte_2 aver sottoscritto il preliminare del 30.9.2022, dopodiché, ha precisato che la somma di euro 50.000,00 versata dall'attrice alla convenuta il 13.11.2019 come previsto nel predetto preliminare di compravendita “non è ancora
“spendibile”, trattandosi di importo versato a titolo di finanziamento, ricadendo quindi, attualmente, la sua monetizzazione sotto il divieto di cui all'art 2647 c.c., il quale impedisce, con norma imperativa, che vengano restituite ai soci le somme dagli stessi a tale titolo erogate, prima che i creditori sociali vengano soddisfatti.
Parte convenuta deduce di essere indebitata con diversi istituti di credito;
che detto finanziamento, seppur proveniente da un soggetto terzo non socio, quale la , comunque è da considerarsi come finanziamento Parte_1 indiretto del socio della medesima convenuta , dato Parte_3 che quest'ultimo è altresì socio unico ed esclusivo proprietario della finanziatrice società . Parte_1
La convenuta sostiene altresì che la non ha mai dimostrato la Parte_1 volontà di voler acquistare per sé l'immobile in oggetto, come sarebbe deducibile -continua la convenuta- dal fatto che lo stesso Parte_3
legale rappresentante della , avrebbe incaricato
[...] Parte_1
l'Agenzia Immobiliare “Monti Sibillini” di reperire un acquirente per detto immobile.
Con ordinanza del 5.8.2024 è stata rilevata d'ufficio e posta alle parti la questione dell'assenza nel citato preliminare delle menzioni catastali e
2 Nr. 1834\2023 R.G.
urbanistiche, in particolare la mancata indicazione dei titoli abilitativi, la mancanza della dichiarazione di conformità catastale e delle planimetrie allo stato di fatto e, per tale ragione, la causa è stata rinviata all'udienza del
16.12.2024 concedendo alle parti il termine di giorni 40 per il deposito di memorie in ordine alla questione sollevata di ufficio ex art. 101 c.p.c.
In data 10.10.2024, parte attrice ha depositato memoria contenente le deduzioni e i documenti in merito alla predetta questione rilevata d'ufficio.
Con ordinanza del 30.12.2024 sono state respinte tutte le istanze istruttorie formulate dalle parti e la causa è stata rinviata all'udienza di remissione della causa in decisione del 13.3.2025.
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La domanda attorea è fondata e accolta per i motivi di seguito esposti.
Stante l'esplicito riconoscimento operato dalla convenuta in sede di costituzione, risulta pacifica e non contestata l'autenticità della sottoscrizione apposta al preliminare dal legale rapp.te della così Controparte_1 com'è pacifica la sottoscrizione da parte del legale rapp.te della società attrice, Arch. Parte_3
Risulta altresì comprovato che la non ha adempiuto Controparte_1 all'impegno assunto con il preliminare risultando dalla pec del 19.7.2023 la volontà di non adempiere e avendo proceduto, in data 27.7.2023, a vendere direttamente l'immobile alla , non ostante due giorni prima avesse CP_2 ricevuto la notifica dell'atto di citazione ed appreso per tale via del perdurante interesse della ad acquistare per sé l'immobile Parte_1 dichiarandosi disponibile a versare banco judicis la residua somma di euro
20.000 a titolo di corrispettivo.
Le trattative condotte dal con l'agenzia immobiliare -ancorchè Parte_3 come asserito procuratore della per l'individuazione di Controparte_1 un acquirente “terzo” non è univocamente qualificabile come rinuncia tacita al contratto potendo anche essere intese come volte all'individuazione di un acquirente da nominare in sede di stipula del definitivo, come stabilito dall'art. 2 del preliminare di compravendita.
Nel preliminare del settembre 2022 si fissava il termine del 30.6.2023 per la stipula del definitivo.
La decorrenza del predetto termine, pacificamente non essenziale, non ha causato la risoluzione del preliminare e l'estinzione delle obbligazioni con esso contratte.
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L'art. 2932 c.c. consente di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, purchè sia possibile e non sia escluso dal titolo.
Sussistono tutti i presupposti per l'invocato art. 2932 c.c.: il preliminare contiene tutti gli elementi richiesti per la stipula del definitivo e non contiene alcuna rinuncia all'esecuzione in forma specifica.
Parte attrice ha depositato (v. documenti richiamati nella memoria 10.2.2025) tutti i titoli abilitativi, il certificato di agibilità, la dichiarazione di conformità catastale e il certificato di destinazione urbanistica.
Risulta altresì emesso un valido attestato di prestazione energetica redatto in data 24/04/2023 dal tecnico abilitato di Terni. Testimone_1
Quanto al prezzo, va rilevato che le società unipersonali a responsabilità limitata sono soggetti giuridici autonomi, dotati di un proprio patrimonio e formalmente distinti dalla persona fisica dell'unico socio.
Va pertanto respinta la tesi della convenuta in merito all'identità soggettiva tra la e il proprio unico socio e, Parte_1 Parte_3 di riflesso, deve essere respinta la tesi -sempre della convenuta- secondo la quale il finanziamento di euro 50.000,00 effettuato dalla Parte_1 in favore della convenuta debba considerarsi quale finanziamento effettuato da un socio ( , appunto) “in qualsiasi forma” e per tale Parte_3 motivo non rimborsabile ai sensi dell'art. 2647 c.c.
Il prestito di euro 50.000 effettuato a novembre 2019 dalla in Parte_1 favore della costituisce credito certo liquido e Controparte_1 immediatamente esigibile e quindi compensabile con il debito derivante dall'obbligo di pagare il prezzo d'acquisto entro il limite dei 50.000 euro.
L'attrice dovrà pertanto corrispondere il residuo prezzo di euro 20.000.
Le spese di lite seguono la soccombenza nella misura stabilita in dispositivo.


P. Q. M.


Il Tribunale di Macerata, Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona del dott. Umberto RANA, in funzione di Giudice Unico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta con atto di citazione ritualmente notificato da così provvede: Parte_4
Accoglie, per quanto di ragione le domande attoree e, per l'effetto:
Accerta e dichiara autentiche le sottoscrizioni di Parte_5
( , quale legale rapp.te della C.F._1 Controparte_1
( ), e di ( ) quale P.IVA_2 Parte_3 C.F._2 legale rapp.te della ( ) di cui al contratto Parte_1 P.IVA_1 preliminare del 30 Settembre 2022;
4 Nr. 1834\2023 R.G.
Accerta e dichiara che con il contratto preliminare stipulato in data 30 settembre 2022 la in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, ha promesso di vendere alla Parte_1
l'immobile abitativo di proprietà della sito in Ussita Controparte_1
(MC), Fraz. Frontignano, Località Sammerlano, distinto al NCEU del Comune di
Ussita, Foglio 44, part.321 Sub 39, Classe 3, consistenza vani 5,5 Cat. A/3,
R.C., 383,47.
Dichiara, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 cod. civ., che la presente sentenza produce gli effetti del contratto definitivo non concluso e, per l'effetto, trasferisce alla ( ) la proprietà Parte_1 P.IVA_1 dell'immobile abitativo di proprietà della Controparte_1
( ), sito in Ussita (MC), Fraz. Frontignano, località Sammerlano, P.IVA_2 distinto al NCEU del Comune di Ussita, Foglio 44, part. 321 Sub 39, Classe 3, consistenza vani 5,5 Cat. A/3, R.C., 383,47, nello stato e con la superficie in cui attualmente si trova, con tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze, al prezzo di euro 70.000,00 di cui euro 50.000,00 compensati con il controcredito, di pari importo, dell'acquirente nei confronti della venditrice.
Dichiara tenuta e condanna la ( ) al Parte_1 P.IVA_1 pagamento in favore della citata del residuo prezzo di Parte_2 euro 20.000,00.
Ordina all'Agenzia delle Entrate, Ufficio del Territorio di Macerata (ex
CC.RR.II.) di procedere alla trascrizione della presente sentenza.
Rigetta ogni ulteriore diversa domanda.
Condanna la convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di lite che si liquidano in euro 786,00 per spese ed euro 6.000,00 a titolo di compenso, oltre iva cap e rimborso spese generali come per legge.
Così deciso in Macerata, il 28/04/2025

Il Giudice est.
Umberto Rana
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