REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LATINA
Sezione Seconda Civile
in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Valentina Giasi, all'udienza del 06.02.2025, all'esito della camera di consiglio ha pronunciato la seguente SENTENZA ex art. 429 comma 1^ c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al numero 233 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2023 promossa

DA
(C.F. Parte_1
), rappresentata e difesa C.F._1 dall'Avv. Daniela Giacchetta, come da procura in atti;

-parte ricorrente-

CONTRO
(C.F. ) e CP_1 C.F._2
(C.F. Controparte_2
), rappresentati e difesi C.F._3 dall'Avv. Elisa Onori e dall'Avv. Davide De Mauri, come da procura in atti;

-parte resistente-
FATTO E DIRITTO Con atto di intimazione ritualmente notificato rappresentava di essere Parte_1 proprietaria dell'immobile sito in Cisterna di Latina, via Rieti, n. 1, piano terra, di mq 92,80 (catastalmente identificato alla particella 210, foglio 10, sub 1, categoria A/4) e di averlo concesso in locazione per uso abitativo a e in CP_1 Controparte_3 data 17.03.2022 con contratto regolarmente registrato.
1 deduceva la violazione da parte Parte_1 dei conduttori della clausola contrattuale che prevedeva il pagamento del canone mensile di € 600,00 da corrispondere entro il giorno cinque di ogni mese e l'omesso pagamento dei canoni dal mese di luglio ad ottobre 2022 con conseguente incremento della morosità sino ad € 2.400,00. Per tali ragioni la parte intimante chiedeva all'intestato Tribunale di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori, di convalidare lo sfratto per morosità con condanna degli stessi al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni scaduti, oltre interessi e spese di giudizio. Rassegnava le seguenti conclusioni: “voglia l'Ill.mo Giudice adito del Tribunale di Latina, disattesa ogni contraria difesa, dichiarare risolto il contratto di locazione inter partes relativo all'immobile sito in Cisterna di Latina (LT), Via Rieti n. 1, meglio descritto nella premessa del presente atto per inadempimento dei conduttori e per l'effetto convalidare l'intimato sfratto per morosità come intimato condannando i sigg.ri
nato in [...] in data [...], CP_1
C.F. e , C.F._2 Controparte_2 nata nelle Filippine il 24.10.1994, C.F.
, al rilascio dell'immobile loro C.F._4 locato meglio descritto in narrativa, sito in 04012
Cisterna di Latina (LT), Via Rieti n. 1, con ogni accessorio e pertinenza, libero e vuoto da persone e cose e comunque fissare la data per l'esecuzione del provvedimento di convalida. In caso di opposizione si chiede, sin da ora, emettersi ordinanza non impugnabile di rilascio, provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 665 c.p.c., con contestuale fissazione a breve della data di esecuzione del provvedimento di rilascio e, per l'effetto, si chiede di disporre il mutamento del rito ai sensi del combinato disposto degli artt. 667 e 426 c.p.c., per il proseguo del giudizio nelle forme del rito speciale del lavoro, concedendo termine per il deposito di memorie integrative. Con riserva di separato giudizio per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio dell'immobile locato, ai sensi dell'art. 1590 c.c., e per quelli derivanti dalla ritardata restituzione dell'immobile ex art. 1591 c.c. Con vittoria di spese, compensi di giudizio, oltre rimborso forfettario 15% IVA e C.A. come per legge”.
Ritualmente citati, e CP_1 CP_3
si costituivano in giudizio e proponevano
[...] opposizione alla convalida, contestando la morosità
2 indicata nell'atto di intimazione, eccependo l'esistenza di un controcredito fondato sulle spese sostenute dai conduttori per svolgere lavori di manutenzione all'interno dell'immobile locato, nonché l'inadempimento del locatore e la non abitabilità dell'immobile. Così concludevano: “Voglia l' respinta ogni CP_4 avversa eccezione e conclusione: rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata il 20.10.2022, sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.; accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 cpc ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto;
.”. Parte_2

Ordinato il rilascio dell'immobile in accoglimento della domanda ex art. 665 c.p.c. e disposto il mutamento del rito ex artt. 426 e 667 c.p.c., parte intimante depositava memoria integrativa, precisando le seguenti conclusioni: Voglia l'Ill.mo Tribunale di Latina, adito, previa conferma dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., dichiarare la risoluzione del contratto di locazione datato 17.3.2022 per grave inadempimento dei conduttori e per l'effetto condannare in solido tra loro i convenuti e CP_1 Controparte_2 al pagamento in favore dell'attrice dei canoni di locazione scaduti ed impagati e maturati anche a titolo di indennità per occupazione senza titolo relativi ai mesi dal luglio 2022 fino al settembre 2023, data di effettivo rilascio, pari ad euro 9.000,00 (novemila/00), oltre interessi legali dalla data del giorno 5 di ogni mensilità di riferimento fino alla data di effettivo pagamento.
Condannare, altresì, i conduttori al pagamento di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio non avendo gli stessi partecipato al procedimento di mediazione obbligatoria senza giustificato motivo.
Rigettare in ogni caso integralmente le domande proposte dalle parti convenute in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi esposti.
Con il favore delle spese e compensi professionali di lite del presente giudizio, oltre rimborso forfettario a titolo di spese generali, Cassa Forense ed I.V.A. come per legge”. Parte intimata, depositando memoria integrativa, così concludeva: “Voglia l'Ill.mo giudice adito, respinta
3 ogni avversa eccezione e conclusione: - In via preliminare: rinviare l'udienza fissata per il 23.11.2023 per poter esperire il tentativo di mediazione, il cui primo incontro è fissato proprio per il 23.11.2023; - In via principale e nel merito: revocare l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. dichiarando la perdita di efficacia della stessa e rigettare la richiesta di controparte di risoluzione del contratto per tutte le ragioni esposte in premessa;
- dichiarare che gli intimati possono rientrare all'interno dell'immobile locato sito in Cisterna di Latina (LT), alla Via Rieti n. 1; - rigettare la richiesta di pagamento dei canoni di locazione in quanto la sospensione degli stessi è dovuta all'inadempimento del locatore e per tutte le altre ragioni esposte in premessa. Altresì, rigettare la richiesta di pagamento dei canoni di locazione in quanto la somma richiesta non è corretta;
- In via riconvenzionale: condannare la Sig.ra alla refusione delle spese Parte_1 sostenute dai Sigg.ri e per la CP_1 CP_3 manutenzione straordinaria dell'immobile sito in Cisterna di Latina (LT), alla Via Rieti n. 1 per un importo di euro 13.000,00 e del deposito cauzionale versato di euro 1.200,00; - In via subordinata: nella denegata ipotesi in cui venisse riconosciuto in capo alla Sig.ra un credito nei confronti dei Parte_1
Sigg.ri e , compensare la somma CP_1 CP_3 richiesta dall'attrice con il credito vantato dagli intimati nei confronti della composto Parte_1 dalle somme spese a manutenzione straordinaria e migliore e dal deposito cauzionale di euro 1.200,00 non restituito.
Alla luce della domanda riconvenzionale proposta, si richiede la fissazione dell'udienza di discussione in data successiva a quella stabilita nel provvedimento;
si fa pertanto istanza di nuova udienza entro i termini stabiliti dalla normativa di riferimento.
Il tutto con vittoria di spese, onorari e competenze da distrarsi in favore dei procuratori legali dichiaratisi antistatari” Conclusa l'istruttoria, all'udienza del 06.02.2025 la causa è decisa mediante sentenza pronunciata ai sensi dell'art. 429, 1 c., c.p.c., mediante lettura e deposito del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
In via preliminare si osserva che, come rilevato con la memoria integrativa dalla parte ricorrente, l'immobile è
4 stato rilasciato dai conduttori in esecuzione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. Con carattere assorbente rispetto ad ogni ulteriore eccezione e domanda sul punto, la intervenuta riconsegna dell'immobile, non contestata in giudizio, determina la cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di risoluzione contrattuale formulata dalla parte locatrice e di rilascio dell'immobile locato.
In secondo luogo, parte locatrice ha chiesto la condanna dei convenuti al pagamento dei canoni scaduti e non versati sino al rilascio dell'immobile. Incombe sull'attore esclusivamente l'onere di allegare il fatto d'inadempimento, mentre grava sul debitore convenuto l'onere di allegare e dimostrare i fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei ad arrestare la domanda di controparte. Come uniformemente sostenuto dalla giurisprudenza, infatti, nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento o di risoluzione il creditore deve soltanto provare in giudizio il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa (così le Sezioni Unite n. 13533/2001 e la successiva giurisprudenza di legittimità: Cass. n. 15659/2011; Cass. n. 3373/2010;
Cass. n. 13674/2006; Cass. n. 8615/2006; Cass. n. 2387/2004; Cass. n. 9351/2007).
Nel caso in esame la parte ricorrente ha rispettato l'onere di prova su di essa incombente, producendo in giudizio il contratto intercorso con la parte intimata, regolarmente registrato, ed allegando l'inadempimento dei conduttori.
Spettava pertanto a questi ultimi allegare e provare fatti modificativi, impeditivi o estintivi dell'altrui pretesa.
Tanto premesso, si osserva che, opponendosi alla convalida dello sfratto, i conduttori hanno eccepito l'esistenza di un controcredito asseritamente vantato nei confronti della intimante e fondato sulle spese sostenute per svolgere lavori di manutenzione all'interno dell'immobile locato, nonché l'inadempimento del locatore ex art. 1575 n. 2 c.c. e la non abitabilità dell'immobile. Hanno chiesto altresì in via riconvenzionale di condannare il locatore alla restituzione dei costi sostenuti per le opere di manutenzione straordinaria apportate all'immobile
5 dalla stessa parte conduttrice e la restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale.
Come noto, l'omesso versamento del canone locativo da parte del conduttore costituisce fatto d'inadempimento grave ed idoneo ex se a produrre l'alterazione irreversibile del sinallagma contrattuale ai sensi dell'art. 1455 c.c. In particolare, l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione contrattuale e della valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento, non è necessaria alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento dei canoni scaduti (Cass. n. 24460.2005; conf. Cass. n.
19652.2004; Cass. n. 14234.2004; Cass. n. 15553.2002;
Cass. n. 2616.1990). Inoltre, come chiarito dalla
Suprema Corte, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone o di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
Secondo il più risalente orientamento interpretativo la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina un ingiustificato squilibrio tra le prestazioni delle parti (così Cass. n. 261.2008; conf. tra le tante Cass. n. 24799.2008; Cass. n. 13887.2011;
Cass. n. 8425.2006 e numerose altre).
Invece, secondo il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto
6 riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte (Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 2154 del 29/01/2021;
Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 20322 del 26/07/2019;
Cass. Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 17020 del
26/05/2022).
Nel caso di specie la parte conduttrice non ha contestato l'omesso pagamento del canone a partire da luglio 2022, ma si è limitata ad eccepire l'esistenza di un controcredito fondato sulle spese sostenute per svolgere lavori di manutenzione all'interno dell'immobile locato per un importo complessivo di € 13.000,00, asseritamente con il pieno ed espresso consenso della parte locatrice allo svolgimento di detti lavori.
Ha rappresentato quindi, da un lato, di aver legittimamente sospeso il pagamento del canone, avendo concordato dapprima con scrittura privata, sottoscritta in data 16.03.2022, la sospensione del pagamento dei canoni di locazione “per i primi quattro mesi” a compenso dei lavori di manutenzione eseguiti dai conduttori all'interno dell'immobile locato, e dall'altro, ha dedotto l'esistenza di un successivo accordo verbale con la parte locatrice per la sospensione del pagamento dei canoni successivi ai primi quattro mesi, al fine di compensare la somma di € 13.000,00 versata per l'esecuzione dei suddetti lavori di manutenzione della res locata.
Tali eccezioni non meritano accoglimento. Dall'esame della documentazione in atti si evince che in data 16.03.2022 le parti sottoscrivevano una scrittura privata con la quale hanno concordavano la sospensione del pagamento dei canoni di locazione
“per i primi quattro mesi a compenso dei lavori che dovranno eseguire i conduttori” all'interno dell'immobile locato, con differimento del pagamento dei canoni di locazione alla data del 01.07.2022. Parte resistente, tuttavia, non ha provato né l'esistenza di un diverso accordo tra le parti che legittimi la sospensione del pagamento oltre i limiti di quanto convenuto e sopra riportato, né ha introdotto in giudizio elementi presuntivi idonei a far ritenere provata la circostanza di un prolungamento della sospensione del pagamento dei canoni.
La sospensione consensuale del pagamento del canone successivo ai primi quattro mesi, solo asserita da parte dei resistenti, non ha quindi trovato alcun riscontro
7 probatorio.
Ne consegue che tale motivo di opposizione è infondato e che la sospensione dell'adempimento dell'obbligo di pagamento del canone da parte dei conduttori ex art. 1587 c.c., non trovando giustificazione in un proporzionale inadempimento del locatore, deve essere valutato come grave ex art. 1455
c.c. e sufficiente ad integrare una causa di risoluzione del contratto di locazione.
I conduttori devono quindi essere condannati al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non versati da luglio 2022 a settembre 2023 (in cui l'immobile è stato rilasciato) per un importo pari a € 9.000,00 (€ 600,00 per 15 mesi), oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Inoltre, parte conduttrice ha formulato domanda in via riconvenzionale di condanna della ricorrente al risarcimento dei costi sostenuti per lo svolgimento di consistenti opere manutentive sul bene locato.
I conduttori hanno infatti dedotto di aver eseguito, a loro cura e spese, opere di manutenzione ordinaria e straordinaria sull'immobile locato, per un importo complessivo di € 13.000,00, con il pieno ed espresso consenso della parte locatrice allo svolgimento di detti lavori.
La domanda non merita accoglimento. Nel corso del giudizio gli intimati non hanno validamente provato l'effettivo esborso delle somme di cui chiedono il ristoro.
I conduttori in particolare non hanno adempiuto agli oneri probatori sugli stessi gravanti, atteso che il materiale fotografico prodotto è privo di data certa, le fatture allegate alla memoria integrativa non costituiscono prova della circostanza che i conduttori abbiano realmente sostenuto detta spesa.
Sul punto si osserva che la fattura proveniente da un terzo estraneo al giudizio, relativa a rapporti tra questo ed una delle parti in causa, va inquadrata fra gli atti giuridici a contenuto partecipativo in quanto dichiarazione, indirizzata all'altra parte, di fatti concernenti un rapporto già costituito, sicché essa è idonea ad offrire elementi probatori, liberamente utilizzabili dal giudice per la formazione del suo convincimento (ex multis Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 15037 del 17/07/2015). Quanto allo stato dell'immobile al momento della
8 conclusione del contratto, dal tenore letterale dello stesso emerge che i conduttori ne avevano piena conoscenza. È utile infatti richiamare le clausole contrattuali, sottoscritte dalle parti e pienamente vincolanti, relative allo stato dell'immobile al momento della consegna ed alla accettazione dello stesso da parte dei conduttori. All'art. 9 del contratto i conduttori dichiarano di “aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. (…) le parti danno atto, in relazione allo stato dell'unità immobiliare, ai sensi dell'articolo 1590 del Codice civile di quanto segue: in buono stato privo di vizi che possano diminuire l'idoneità all'uso convenuto tra le parti.”. Il successivo art. 10 prevede il divieto per i conduttori di “apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria
o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore”. A fronte di tali previsioni contrattuali, pertanto, ed in assenza di prove contrarie fornite dai resistenti, deve ritenersi che la domanda riconvenzionale non meriti accoglimento, poiché i conduttori hanno espressamente verificato ed accettato lo stato dell'immobile, ritenendolo idoneo all'uso convenuto, nonché preventivamente accettato di eseguire all'interno dell'immobile lavori di manutenzione che li esonerassero dal pagamento dei soli primi quattro canoni di locazione (cfr. scrittura privata sottoscritta in data 16.03.2022). Ne consegue che, sulla base di quanto stabilito dal testo del contratto stipulato in forma scritta, regolarmente registrato e posto alla base della intimazione di sfratto per morosità, e della complessiva volontà contrattuale come emergente dagli atti di causa (cfr. scrittura privata), i conduttori dichiaravano di trovare l'immobile locato adatto all'uso convenuto, assumendo a loro carico le spese necessarie (tinteggiatura, verniciatura, stuccatura e controllo del bagno con eventuali sostituzioni idrauliche) per rendere l'immobile idoneo all'uso pattuito. In conclusione la parte conduttrice non ha provato l'esistenza di un controcredito da opporre in compensazione.
9 Infine parte resistente ha ulteriormente eccepito la compensazione parziale del debito maturato mediante l'importo di € 1.200,00 originariamente versato a titolo di deposito cauzionale.
È necessario chiarire che il versamento del deposito cauzionale da parte del conduttore al momento della stipula del contratto di locazione svolge la precipua funzione di garanzia dell'obbligo di risarcimento del danno eventualmente sorto in capo al conduttore all'esito del rapporto locativo. L'obbligo del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale sorge infatti al termine della locazione, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (ex plurimis, Cass. Sez. 6 -
3, Ordinanza n. 194 del 05/01/2023; Cass. civ., Sez. 3
- , Sentenza n. 18069 del 05/07/2019; Cass. civ. Sez. 3,
Sentenza n. 9442 del 21/04/2010; Cass. civ. Sez. 3,
Sentenza n. 14655 del 15/10/2002). L'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato, pertanto, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato. Ne consegue che debba ritenersi validamente introdotta la domanda di restituzione avanzata dai conduttori, poiché risultano allegati e non contestati sia il versamento di € 1.200,00 a titolo di deposito cauzionale sia il rilascio dell'immobile originariamente locato.
In conclusione, tenuto conto del rilascio dell'immobile in data 12.09.2023, e CP_1 CP_3
devono essere condannati al pagamento dei
[...] canoni scaduti e non versati da luglio 2022 a settembre
2023 per un importo complessivo di € 9.000,00 (€ 600,00 per 15 mensilità). A tale somma, come indicato dalla stessa parte locatrice, deve essere sottratto l'importo di € 1.200,00 dovuto dalla parte locatrice a e a titolo di CP_1 Controparte_3 deposito cauzionale, che il locatore è tenuto a restituire. e devono pertanto CP_1 Controparte_3 essere condannati al pagamento in favore della parte intimante di € 7.800,00 per canoni scaduti e non pagati, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo.
10 Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91
c.p.c. e sono liquidate come in dispositivo, tenendo conto dei parametri di cui al DM 147/2022, del valore della domanda, del ridotto compimento di attività istruttoria e dell'attività difensiva in concreto svolta.


P.Q.M.

disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione;

- dichiara cessata la materia del contendere in merito alla domanda di risoluzione contrattuale;

- condanna e , in CP_1 Controparte_3 solido, al pagamento in favore della locatrice di €
7.800,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna e , in CP_1 Controparte_3 solido, alla rifusione delle spese di lite in favore di
, che liquida in € 4.500,00 per Parte_1 compensi, oltre spese generali ed accessori di legge.
Latina, 06.02.2025
Il Giudice dott.ssa Valentina Giasi
11