N. R.G. 6679/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO SEZIONE OTTAVA CIVILE
in composizione monocratica, in persona del dott. Andrea De Magistris, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 6679/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi
TRA
(p. iva ), in persona dell'Amministratore p.t Parte_1 P.IVA_1 [...]
, rappresentata e difesa dall'Avv. Andrea Gianmaria Gagliasso Parte_2
RICORRENTE
E
(c.f. ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._1 dall'Avv. Gianluca Santacroce
RESISTENTE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte ricorrente:
“Voglia il Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis,
IN VIA PRINCIPALE:
Dichiarare tenuta e condannare la sig.ra al pagamento a favore Controparte_1 della società ricorrente della somma di € 750 a titolo di spesa per il ripristino della parete della camera da letto dell'immobile, oltre interessi dalla domanda al saldo Accertato il minor godimento dell'immobile locato, ridurre l'importo del canone di locazione, ai sensi dell'art. 1578 c.c., della percentuale del 10% ovvero della percentuale veriore che il Giudice riterrà, ex art. 1226 C.C., di giustizia a far data dal 3/11/2023 sino alla liberazione totale della cantina dell'immobile a causa del mancato godimento della medesima
IN OGNI CASO
Con il favore delle spese della presente procedura, maggiorate del 30% ex art. 4, comma 1bis, DM
55/2014, in considerazione della presenza di collegamenti ipertestuali nonché di quelle relative al procedimento di mediazione, nonché di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione”
Parte resistente: “ Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis, nel merito, in via principale, rigettare per tutte le ragioni meglio sopra specificate le domande azionate da nei confronti della signora nel Parte_1 Controparte_1 merito, in via riconvenzionale, dichiarare tenuta e condannare per tutte le ragioni meglio sopra specificate a pagare in favore della signora Parte_1 Controparte_1
l'importo di euro 368,90 oltre interessi ex articolo 1284 quarto comma c.c. maturandi dalla data di deposito della presente memoria fino alla data di effettivo soddisfo, in ogni caso, con il favore dei compensi del presente procedimento giudiziale, maggiorati del 30% ex articolo 4, comma 1bis,
Decreto Ministero Giustizia 55/2014 in considerazione della presenza di collegamenti ipertestuali nonché di quelli relativi al procedimento di mediazione.”
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato in data 15.04.2024 e ritualmente notificato, la conveniva in giudizio la sig.ra per sentirla Parte_1 Controparte_1 condannare al pagamento a favore della società della somma di € 750,00 a titolo di spesa per il ripristino della parete della camera da letto dell'immobile sito in Torino, Via Tolmino n. 43/b, con domanda di riduzione del canone di locazione per mancato godimento della cantina del medesimo immobile.
A tal fine parte ricorrente esponeva di aver ricevuto in locazione ad uso abitativo dalla sig.ra l'alloggio di Via Tolmino n. 43/b, per la durata convenuta di un anno più uno, a decorrere CP_1
dal 1.11.2023 sino al 31/10/2024. Il canone mensile veniva pattuito in euro 1.200,00 mensili, oltre ad euro 1500,00 annue quale acconto delle spese condominiali ed euro 1500,00 annue salvo conguaglio per le spese di riscaldamento. In sede contrattuale le parti convenivano che l'appartamento fosse arredato e corredato di cantina e terrazzo.
Con il ricorso la società ricorrente lamentava la violazione da parte della convenuta del dovere di consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione, libero da oggetti e/o beni altrui, ai sensi dell'art. 1575 c.c. In particolare, il sig. , amministratore della società, riferiva che, sin dalla presa di Pt_2 possesso dell'immobile, si avvertiva nella camera da letto un forte odore di muffa e sudore, che, nonostante la pulizia e l'arieggiatura dei locali, persisteva;
esponeva, inoltre, di non aver avuto il pieno godimento della cantina, nonostante ne fosse contrattualmente previsto l'uso, in quanto occupata da mobilio e oggetti di proprietà della sig. e avendo necessità di ricoverare alcuni CP_1
beni, era stato costretto a depositarli presso il box di sua proprietà a Venaria Reale (TO), con dispendio di tempo e denaro a suo carico.
Con missiva del 27.11.2023, pertanto, il sig. , contestava alla proprietà i vizi riscontrati Pt_2 nell'immobile, il mancato godimento della cantina e la mancata consegna della copia del contratto registrato (avvenuta diversi mesi dopo), senza ottenere adeguato riscontro. Stante l'inerzia della locatrice nel provvedere al ripristino della camera da letto, il ricorrente si adoperava a proprie spese a far rimuovere la tappezzeria ammalorata ed a far rasare le pareti della camera da letto. Anche le richieste di sgombero della cantina non venivano soddisfatte.
Al fine di risolvere bonariamente la controversia, la attivava la procedura Parte_1
di mediazione obbligatoria, alla quale, tuttavia, la sig.ra non partecipava, rifiutando CP_1
espressamente di aderirvi.
La società conduttrice, per il tramite del proprio amministratore, pertanto, adiva il Tribunale, chiedendo il rimborso delle spese sostenute per il ripristino della camera da letto e la riduzione del canone di locazione per mancato godimento della cantina.
Si costituiva in giudizio la sig.ra la quale eccepiva in via preliminare la nullità del ricorso CP_1
per indeterminatezza della domanda, non avendo il ricorrente dedotto le ragioni giuridiche a fondamento della pretesa azionata in giudizio. Nel merito contestava l'eccezione di inadempimento ex adverso formulata, precisando di aver consegnato al conduttore un immobile in buono stato e idoneo all'uso convenuto. In particolare, riferiva di aver fatto eseguire opere di ristrutturazione e tinteggiatura dei locali alcuni mesi prima della sottoscrizione del contratto e che al termine dei lavori (settembre 2023), il ricorrente, visionato l'alloggio per due volte, formulava una proposta di locazione, che aveva successivamente condotto alla sottoscrizione del contratto in oggetto. La convenuta, pertanto, riteneva le avversarie doglianze infondate e pretestuose, non avendo mai il sig.
sollevato eccezioni sullo stato dei luoghi né in occasione delle visite all'immobile né in sede Pt_2
di sottoscrizione del contratto, confermando espressamente il buono stato dell'immobile.
La locatrice contestava, inoltre, l'infondatezza della domanda di riduzione del canone di locazione ex art 1578 c.c., per mancanza dei presupposti, non essendo i vizi lamentati tali da impedire o ridurre notevolmente il godimento dell'immobile; chiedeva il rigetto della domanda di rimborso delle spese di ripristino della camera da letto in quanto sprovvista di prova di pagamento, domandando, in via riconvenzionale, il rimborso delle fatture emesse da recanti Controparte_2
consumi successivi alla firma del contratto di locazione, il rimborso delle spese di registrazione del contratto e della TARI, per complessivi euro 368,90, rassegnando le conclusioni sopra riportate.
All'udienza di comparizione, le parti insistevano nelle istanze istruttorie formulate nei rispettivi atti introduttivi e la causa veniva trattenuta a riserva. Con ordinanza del 05.10.2024, a scioglimento della riserva assunta, il Giudice ammetteva le prove nei limiti di cui al provvedimento e rinviava per l'escussione dei testimoni e interrogatorio formale all'udienza del 6.12.2024. All'esito della fase istruttoria, le parti chiedevano fissarsi udienza di discussione ex art 429 c.p.c. e la causa veniva rinviata al 21.03.2025. All'odierna udienza le parti discutevano la causa, che veniva decisa mediante lettura del dispositivo ex art 429 c.p.c. con riserva di deposito della motivazione.

2. Il ricorso è infondato. Preliminarmente, occorre qualificare la causa in oggetto come attinente alla materia delle locazioni essendo dedotto in giudizio dal ricorrente, quale causa petendi, il contratto di locazione concluso tra le parti in data 1.11.2023 avente ad oggetto dell'immobile sito in Torino, Via Tolmino n. 43/b rilasciato dalla società conduttrice il 27.9.2024 prima della naturale scadenza del 31.10.2024.
Parte ricorrente assume la violazione, da parte della convenuta locatrice, del dovere di consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione ai sensi dell'art. 1575 c.c. che stabilisce le obbligazioni principali del locatore individuandole nel: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Espone che, sin dalla presa di possesso dell'immobile, si avvertiva nella camera da letto un forte odore di muffa e sudore che, nonostante la pulizia e l'arieggiatura dei locali, persisteva e che a fronte dell'inerzia della locatrice nel provvedere al ripristino della camera da letto si era adoperata a proprie spese a far rimuovere la tappezzeria ammalorata ed a far rasare le pareti della camera da letto. Chiede la condanna al rimborso delle spese sostenute nella misura di € 750 come da doc 3.
Contesta la circostanza la parte convenuta che eccepisce quanto dichiarato dal conduttore con la sottoscrizione del contratto all'art 9 e il difetto di prova del pagamento della somma richiesta a titolo di rimborso.
L'obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento (art 1575 n. 3 c.c.) e di mantenere la cosa locata in stato di servire l'uso convenuto (art. 1575 n. 2 cod. civ.) consiste nel provvedere alle riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto in relazione alla destinazione considerata.
Con la clausola contenuta nell'art 9 del contratto il conduttore ha dichiarato “di aver visitato
l'immobile locato e di riceverlo in consegna in buono stato locativo e idoneo all'uso convenuto” cosicchè si deve ritenere che i difetti dell'immobile che il conduttore lamenta come esistenti sin dall'inizio della locazione e che erano già noti (cfr testi e che dichiarano di aver Tes_1 Tes_2
sentito l'odore sgradevole sin dalle prime visite precedenti la stipula del contratto) o conoscibili con l'ordinaria diligenza, e non siano stati fatti valere al momento della consegna dell'immobile siano stati rinunciati (in questo senso Cass.n. 12708/2010).
Con una diversa domanda la parte ricorrente chiede la riduzione del canone nella misura del 10% stante la limitata disponibilità della cantina, pertinenza dell'immobile locato, perché ingombra da mobilio e oggetti di proprietà della sig. . Per_1
La richiesta deve ritenersi formulata ai sensi dell'art 1578 c.c. che statuisce che “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”.
Contesta la circostanza la parte convenuta che eccepisce, da un lato, che l'ingombro della cantina non assurge a vizio della cosa locata in quanto non interessa la struttura materiale della cosa e non ne altera l'integrità, dall'altro, che parte dei mobili erano già presenti al momento della consegna
(doc3) altri, quale il letto (doc 5), era stato ivi ricoverato dalla locatrice con il consenso del conduttore ed infine le bottiglie (doc 5), non presenti alla firma del contratto, dovevano ritenersi di proprietà del conduttore.
All'esito dell'istruttoria effettuata è risultato provato l'ingombro della cantina con oggetti relativi alla ristrutturazione, bottiglie, un letto smontato, parti di mobilio (doc 5 confermato dai testi e . Tuttavia, una parte di questi oggetti era già presente al momento della consegna Tes_1 Tes_2 come emerge dal contratto (allegato C al contratto “l'immobile è dotato di doppi servizi, uno con vasca e l'altro con box doccia e cantina (attualmente contenente solo materiale relativo ad eventuale ristrutturazione immobile”). Il letto è stato collocato in cantina su richiesta e con il consenso del conduttore (teste . La circostanza che le bottiglie fossero di proprietà del Tes_2
conduttore non è stata contestata.
In conclusione, anche qualora fosse possibile ricondurre l'ingombro della cantina alla categoria dei vizi dell'immobile locato, circostanza della quale si dubita, non risulterebbe provata la responsabilità del locatore rispetto alla ridotta fruibilità della stessa, poiché in parte le masserizie erano già presenti alla firma del contratto o sono state collocate su richiesta del conduttore o non sono riferibili alla locatrice.
La domanda di parte ricorrente va quindi respinta.
Con domanda riconvenzionale la convenuta ha chiesto il rimborso di € 368,90 e precisamente €
114,90 per rimborso fatture (doc 16-19), di € 152,00 a titolo di rimborso spese CP_2
registrazione (doc 10, 11) e di € 132 a titolo di TARI (doc 20).
La domanda è fondata perché sono provati i pagamenti della TARI (per soli € 102) e non vi è prova che l'importo sia maggiorato per la tardiva registrazione il cui onere gravava su entrambe le parti
(doc 20), delle spese di registrazione del contratto (doc 10 da cui risulta che “è stato richiesto il
CP prelievo automatico su conto corrente bancario di euro 304,00”) e delle fatture (doc 16-19).
Sulla somma quantificata dalla resistente in euro 368,90 decorrono gli interessi ex art 1284 co 4 c.c. dalla data della domanda riconvenzionale.

3. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate, come in dispositivo secondo il d.m. 147/22, ai livelli medi dello scaglione compreso sino a 1.100 euro per le quattro fasi.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:

1. Condanna parte ricorrente a corrispondere a parte resistente la somma di € 368,90, oltre interessi ex art 1284 co 4 c.c. dalla domanda al saldo;

2. Rigetta tutte le restanti domande;

3. Condanna parte ricorrente a rifondere a parte resistente le spese processuali che liquida per l'intero (1/1) in euro 43,00 per esposti e in € 662,00 per compensi professionali (fase studio euro
131,00, fase introduttiva euro 131,00, fase trattazione euro 200,00 e fase decisionale euro 200,00) oltre aumento del 30% ex art. 4, co 1bis DM n. 55/14, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA.
Indica in giorni quindici il termine per il deposito della motivazione.
Così deciso in Torino mediante lettura del dispositivo all'udienza del 21.3.2025
Il Giudice
Dott. Andrea De Magistris