N. R.G. 7881/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI SALERNO
Terza Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 7881/2023 tra p.iva. in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall'avv. ANTONIETTA VITALE;

Parte opponente
E
rappresentata da p. iva Controparte_1 Controparte_2
, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. CATERINA P.IVA_2
ALFANO;
Parte opposta e
, c.f. , e c.f. Controparte_3 C.F._1 Controparte_4
C.F._2
e
, c. f. , rappresentato e difeso dall'avv. ERMANNO Parte_2 C.F._3
SANTORO;

Oggi 5 marzo 2025, innanzi al dott.ssa Enza Faracchio, sono comparsi: per parte opponente, l'avv. Vitale, procuratore costituito;

Per parte opposta , l'avv. Luigi Roma, per delega del procuratore costituito;
Parte_2 per parte opposta l'avv. Enrico Velotti, per delega del procuratore costituito. CP_2
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni riportandosi alle difese in atti e alle note conclusionali depositate e impugnando in fatto e in diritto le avverse deduzioni.
L'avv. Vitale nel riportarsi ai propri atti si limita a segnalare l'ulteriore circostanza della riserva del G.E. nell'esecuzione pendente su un'opposizione ex art. 617 c.p.c. che tra le altre questioni ha ad oggetto precipuo proprio quella della “viltà” del canone, rimettendosi al Giudice sulla rilevanza di tale circostanza pagina 1 di 9 rispetto alla definizione del presente giudizio. Ribadisce che nel presente giudizio di merito sono state spiegate in maniera cumulativa più domande con conseguente non applicabilità del regime di esclusione dalla sospensione feriale dei termini riferibile solo ad una delle domande spiegate. Evidenzia nuovamente che il contratto di locazione ultranovennale contenente il patto di opzione è trascritto e quindi è opponibile sia la locazione che il patto di opzione.
L'avv. Roma si riporta ai propri atti, impugna le deduzioni avverse e insiste nell'affermazione della viltà del canone e della non opponibilità del diritto di opzione.
L'avv. Velotti si riporta in particolare alle note conclusionali depositate e all'eccezione di inammissibilità dell'opposizione per tardiva instaurazione del giudizio di merito.
Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c..
Il Giudice
dott.ssa Enza Faracchio
pagina 2 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Terza Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Enza Faracchio, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 7881/2023 promossa dalla:
p. iva. , in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall'avv. ANTONIETTA VITALE;

Parte opponente
Nei confronti della
rappresentata da p. iva Controparte_1 Controparte_2
, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. CATERINA P.IVA_2
ALFANO;
Parte opposta e con
, c.f. , e c.f. Controparte_3 C.F._1 Controparte_4
C.F._2
e
, c. f. , rappresentato e difeso dall'avv. ERMANNO Parte_2 C.F._3
SANTORO;
Nonché con p. iva e Controparte_5 P.IVA_3 dell' ; Controparte_6
Oggetto: opposizione di terzo ex art 616 - 619 c.p.c.
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato a mezzo pec in data 27.10.2023, la Parte_1
– affermatasi legittimo possessore dell'immobile staggito nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare Part R.G.E. 126/22 promossa da nei confronti di Parte_2 Controparte_7
pagina 3 di 9 – ha introdotto il giudizio di merito relativo all'opposizione di terzo ex art 619 Controparte_4
c.p.c. spiegata in data 21.12.2022, definita in sede cautelare con ordinanza dell'8.8.2023 di rigetto della sospensiva e di assegnazione del termine di sessanta giorni per l'introduzione del giudizio di merito.
Nella presente sede di merito la ha reiterato i motivi di Parte_1 opposizione già spiegati nel ricorso introduttivo, affermando in via preliminare la sussistenza dei presupposti per dichiarare l'estinzione del procedimento esecutivo per il tardivo deposito della documentazione ipocatastale per aver provveduto il creditore procedente, in assenza di richiesta di proroga prima della scadenza del termine iniziale, al deposito dell'integrazione, richiesta dal G.E. con ordinanza del 9.9.2022, della relazione notarile – già depositata in data 7.9.2022 – solamente in data 26.9.2022 e, dunque, oltre la scadenza del termine di legge spirato in data 18.9.2022.
Con il secondo motivo, parte opponente ha dedotto l'opponibilità alla procedura esecutiva del contratto di locazione ultranovennale e, in particolare, del diritto di opzione contenuto nello stesso – come evidenziato nel quadro “D” della nota di trascrizione – funzionale a consentire alla parte conduttrice l'acquisto della proprietà dei beni pignorati, di cui all'atto pubblico del 5.7.2018 (trascritto presso l'Ufficio Pubblicità
Immobiliare di Salerno il 12.7.2018 ai numeri 28064 del Reg. Generale e 21712), in data anteriore al pignoramento, sostenendo l'inclusione del diritto di opzione tra quelli previsti e richiamati dall'art. 2645 c.c..
Allegato l'interesse ad ottenere l'accertamento del suo diritto a detenere in locazione e a vedere trasferita in suo favore la proprietà dell'immobile oggetto di esecuzione forzata a fronte dell'esercizio del diritto di opzione nel termine di cinque anni dalla sottoscrizione dell'atto pubblico del 5.7.2018, come da atto di citazione dinanzi al Tribunale di Nocera Inferiore, e precisata la legittimazione all'esperimento dell'azione ex art 619 c.p.c. quale titolare di un diritto prevalente sulla pretesa azionata dal creditore procedente, la
[...] ha concluso per l'accertamento della violazione del termine previsto Parte_1 dall'art. 567, comma 2, c.p.c. nonché per la declaratoria di opponibilità alla procedura dell'atto pubblico del

5.7.2018 contenente il contratto di locazione e il diritto di opzione al riscatto, con conseguente declaratoria di improcedibilità della esecuzione e vittoria di spese.
In data 14.12.2023 si è costituita in giudizio la rappresentata da Controparte_1 [...] impugnando l'opposizione in quanto inammissibile ed infondata in ogni sua Controparte_2 prospettazione, eccependone, in via preliminare, l'inammissibilità per tardiva introduzione del giudizio di merito, attesa l'inapplicabilità della sospensione feriale dei termini anche al giudizio di merito relativo all'opposizione di terzo spiegata in sede esecutiva.
Nel merito, il creditore intervenuto ha ribadito tutte le deduzioni svolte nella memoria difensiva relativa alla fase cautelare, rimarcando la pretestuosità della dedotta tardività del deposito della documentazione ipocatastale visto che la relazione notarile era stata tempestivamente allegata in data 7.9.2022 e che il pagina 4 di 9 deposito del 26.09.22 riguardava la mera integrazione della stessa, affetta da errore materiale, con riguardo al punto relativo all'avvenuta trascrizione dell'accettazione dell'eredità da parte dei debitori.
La parte creditrice ha anche affermato l'infondatezza del motivo di opposizione afferente al patto di opzione, che, ferma la mancanza di effetti reali dell'accordo e la non trascrivibilità dello stesso, non sarebbe comunque opponibile nei confronti del creditore intervenuto, vista la trascrizione dell'ipoteca in data antecedente alla trascrizione della locazione ultranovennale.
Per tali ragioni, la ha concluso per l'inammissibilità Controparte_2 dell'opposizione per la tardiva introduzione del giudizio di merito e, comunque, per il rigetto della stessa in quanto inammissibile ed in ogni caso infondata, con condanna dell'opponente al pagamento delle spese di lite.
Con comparsa depositata in data 17.1.2024, si è costituito in giudizio anche il creditore procedente
[...]
, evidenziando, in premessa, la natura non reale del patto di opzione, non suscettibile Parte_2 di essere trascritto o, comunque, non ritualmente trascritto, deducendo l'inopponibilità al creditore opposto dello stesso contratto di locazione attesa l'evidente viltà del canone di locazione.
Il creditore procedente ha eccepito l'infondatezza e, comunque, l'inammissibilità dell'eccezione di estinzione del pignoramento visto il tempestivo deposito della relazione notarile in data 6.9.2022, a fronte dell'istanza di vendita depositata in data 20.6.2022, e dovendo attribuirsi il carattere di proroga implicita del termine alla richiesta del G.E. di integrazione della documentazione, non soggetta al termine di cui all'art. 567 c.p.c., riferibile solo al deposito della documentazione ipocatastale.
Rilevata la carenza di legittimazione attiva della società rispetto alla preliminare eccezione di estinzione del procedimento, sollevata dal terzo non abilitato a sollevare contestazioni rispetto a vizi attinenti alla procedura, ha contestato anche l'opponibilità, nei propri confronti, dell'opzione Parte_2 di acquisto ex art. 1331 c.c., priva di effetti reali e con efficacia meramente obbligatoria, valevole esclusivamente inter partes, con conseguente impossibilità del diritto, non incluso tra quelli previsti dagli artt.
2643 e ss. c.c., di essere trascritto, all'uopo non rilevando l'inserimento nel quadro “D” della relativa nota, ed, in ogni caso, non perfezionatosi attesa la sua qualificazione come proposta irrevocabile, ai sensi dell'art. 1329 c.c., ed improduttiva di effetti sino al momento della conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione dell'altra parte, mancante nella specie e, quand'anche intervenuta nelle more del giudizio, produttiva di effetti solamente con efficacia ex nunc.
Ribadita l'irrituale trascrizione del diritto di opzione e reiterate le censure in merito all'opponibilità dello stesso contratto di locazione per la viltà del canone – peraltro mai versato almeno a far data della trascrizione del pignoramento – ha concluso, in via preliminare e pregiudiziale, Parte_2 per la carenza di legittimazione attiva della società opponente in relazione all'eccezione preliminare di pagina 5 di 9 estinzione della procedura esecutiva e, nel merito, per il rigetto della proposta opposizione, in quanto infondata in fatto e in diritto, con vittoria di spese e competenze.
I creditori intervenuti e e le parti debitrici Controparte_8 CP_5 esecutate e , nonostante la regolare notifica a mezzo Controparte_3 Controparte_4
PEC dell'atto introduttivo consegnata in data 27.10.2023 ai rispettivi procuratori costituiti nella procedura esecutiva, non si sono costituiti in giudizio.
All'udienza del 3.4.2024 sono stati assegnati i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c. e all'udienza del
18.9.2024, atteso il carattere documentale della vertenza, la causa è stata differita per conclusioni e discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 5.3.2025, con assegnazione alle parti di termine fino a 10 giorni prima per il deposito di note conclusionali.
All'odierna udienza, rassegnate le conclusioni delle parti, come da verbale, la causa è stata decisa.
Tanto premesso sull'iter del processo e sulle rispettive posizioni difensive delle parti occorre passare all'esame delle questioni controverse.
In premessa, visto il rilievo svolto a verbale dall'avv. Vitale, va chiarito che le vicende della procedura esecutiva ed eventuali riserve del G.E. in quella sede, riguardando necessariamente fatti successivi all'opposizione già proposta, definita in fase cautelare e iscritta a ruolo nel merito, non possono influenzare in astratto il corso del giudizio di cognizione sull'opposizione stessa, salva la sopravvenienza di un difetto di interesse alla pronuncia, nella fattispecie non dedotta né ipotizzabile.
Ciò precisato, va preliminarmente dichiarata la contumacia dell' Controparte_8
, della di e di che,
[...] CP_5 Controparte_3 Controparte_4 nonostante la regolare notifica dell'atto introduttivo di lite, perfezionatasi in data 27.10.2023, non si sono costituiti in giudizio.
L'opposizione – già promossa in prima battuta con ricorso in opposizione ex art 619 c.p.c. depositato in data 20.12.2022 dalla – introdotta in sede di merito con atto di Parte_1 citazione notificato a mezzo pec in data 27.10.2023 è inammissibile in quanto tardivamente instaurata oltre il termine perentorio di sessanta giorni assegnato dal G.E., ai sensi dell'art. 616 C.P.C., con l'ordinanza dell'8.8.2023, comunicata alle parti in data 9.8.2023.
Come noto, nei procedimenti di opposizione all'esecuzione, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 742 del 1969 la sospensione feriale dei termini processuali non si applica ai procedimenti di cui all'art. 92 del R.D. n. 12 del
1941 e cioè alle cause relative ad alimenti, ai procedimenti cautelari, ai procedimenti per l'adozione di provvedimenti in materia di amministrazione di sostegno, di interdizione, di inabilitazione, ai procedimenti per l'adozione di ordini di protezione contro gli abusi familiari, di sfratto e di opposizione all'esecuzione, nonché quelle relative alla dichiarazione ed alla revoca dei fallimenti.
pagina 6 di 9 La giurisprudenza in maniera consolidata ha precisato che devono ritenersi compresi tra i procedimenti esecutivi quelli di opposizione all'esecuzione e agli atti esecutivi, rispettivamente disciplinati dagli articoli 615
e 617 c.p.c., nonché quelli di opposizione di terzo all'esecuzione, di cui al successivo articolo 619, e quelli di accertamento dell'obbligo del terzo di cui all'art. 548 c.p.c. (v. tra le tante Cass. civ., sez. III, 05/09/2022,
n.26108).
Il dettato normativo non opera alcuna distinzione tra le opposizioni in fase sommaria e quelle in fase di merito, con la conseguenza che l'esclusione dalla sospensione feriale va riferita a tutti i procedimenti di opposizione all'esecuzione, in ogni fase e stato del procedimento, e, dunque, per quel che rileva, anche alla fase di merito.
Anche di recente la Cassazione ha ribadito che il principio sancito dall'art. 3 della legge n. 742 del 1969, in base al quale, per le cause di opposizione alla esecuzione, non trova applicazione la regola della sospensione feriale dei termini, va riferito a tutti i giudizi oppositivi (all'esecuzione, agli atti esecutivi, di terzo all'esecuzione), proposti sia prima che dopo l'inizio della procedura esecutiva, e che l'inoperatività della sospensione feriale, in quanto afferente alla natura della lite, regola l'intero svolgimento del processo oppositivo, cioè a dire vale in ogni sua fase e grado, incluse le impugnazioni (a prescindere dal contenuto della pronuncia e dai motivi di gravame), e legittima pertanto il rilievo, anche officioso, della tardività del ricorso per cassazione (Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 28/08/2024, n. 23216).
Nel caso in esame il G.E. con ordinanza emessa in data 8.8.2023, comunicata in data 9.8.2023, all'esito della fase cautelare, ha rigettato l'istanza di sospensione e assegnato alle parti il termine di sessanta giorni dalla comunicazione dell'ordinanza per l'introduzione del giudizio di merito.
Attesa l'inapplicabilità della sospensione feriale nelle cause di opposizione all'esecuzione e visto il carattere perentorio del termine assegnato dal G.E. ex art. 616 c.p.c., il giudizio di merito avrebbe dovuto essere instaurato entro l'8.10.2023 ed è stato, invece, introdotto con atto di citazione notificato a mezzo pec solo in data 27.10.2023.
Ciò comporta l'inammissibilità della opposizione come istaurata nel merito in quanto tardivamente proposta.
Tale conclusione non può essere minata né dal fatto che nell'ambito dell'opposizione si controversa della opponibilità o meno del diritto di opzione disciplinato nel contratto di locazione ultranovellate concluso tra l'opponente e la parte esecutata, né dalla circostanza allegata da parte opponente della pendenza del giudizio di accertamento sull'esercizio del diritto di opzione e del prospettato cumulo di domande di cui una soggetta alla sospensione feriale dei termini e una non soggetta a tale sospensione.
Con riferimento al parallelo giudizio di accertamento basti dire che il cumulo opera solo in caso di domande contestualmente proposte, giustificando l'applicazione del regime di sospensione solo quando più domande soggette a un diverso regime di sospensione siano state contestualmente proposte nel medesimo procedimento. pagina 7 di 9 Con riferimento alle specifiche richieste contenute nell'opposizione, nel caso di specie non è riscontrabile alcun cumulo di domande soggette a regimi di sospensione feriale diversi, avendo la Parte_1 fondato la sua opposizione sulla contestazione dell'estinzione della procedura esecutiva
[...] per violazione dell'art. 567, comma 2, c.p.c. e sulla opponibilità della locazione ultranovennale e del diritto di opzione inserito nel relativo contratto.
In particolare, la domanda relativa all'accertamento della opponibilità al pignoramento del diritto di opzione di cui al contratto sottoscritto il 5.7.2018, in quanto volta all'affermazione di un preteso diritto reale prevalente sui beni oggetto di pignoramento, costituisce l'oggetto diretto dell'opposizione ex art. 619 c.p.c., non soggetta alla sospensione feriale dei termini, e non una domanda ordinaria, soggetta a sospensione dei termini feriali, del tutto autonoma e alternativa rispetto all'opposizione all'esecuzione, cumulata nella stessa.
Quindi, contrariamente a quanto sostenuto dall'opponente, non è ravvisabile alcuna problematica in ordine alla necessità di vagliare se la domanda ordinaria (soggetta a sospensione feriale dei termini) sia formulata al fine di ottenere l'accoglimento o il rigetto dell'opposizione esecutiva, costituendo l'accertamento del diritto reale del terzo prospettato il presupposto stesso della decisione sull'opposizione.
Tali conclusioni non risultano neanche inficiate dalla pendenza di un'autonoma domanda, oggetto di separato giudizio, volto ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre nei confronti dei debitori sulla scorta dell'esercizio del diritto di opzione, atteso che la decisione su tale domanda spiegherà i suoi effetti sulla base delle regole di opponibilità della stessa.
A ciò si aggiunga che, secondo la Cassazione, il promissario acquirente dell'immobile espropriato, che ha trascritto il contratto preliminare anteriormente alla trascrizione del pignoramento, non è legittimato a proporre l'opposizione di terzo all'esecuzione, la quale spetta al titolare di proprietà o di altro diritto reale sui beni pignorati (Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 23/11/2017, n. 27888); principio di diritto questo applicabile anche alla parte che affermi il diritto di acquisto della proprietà sulla base dell'esercizio del diritto di opzione, non potendosi la stessa qualificare come proprietaria prima dell'emissione della relativa sentenza di accertamento.
Pertanto, l'opposizione va dichiarata inammissibile.
Tale conclusione comporta l'assorbimento di tutte le altre questioni, compresa la questione dedotta dal creditore procedente opposto sulla non opponibilità alla procedura del contratto di locazione ultranovennale per viltà del canone ex art. 2923 c.c., estranea, in ogni caso, al thema decidedum dell'opposizione come proposta.
Al di là dell'affermato assorbimento di tutte le questioni dibattute, vale la pena evidenziare l'ulteriore questione dedotta da parte opponente in merito alla prescrizione del diritto azionato dalla la
[...]
rappresentata da e alla mancanza di prova della CP_1 Controparte_2 cessione del credito dell'originario istituto di credito, con conseguente irrilevanza della collegata ipoteca ai pagina 8 di 9 fini della valutazione dell'opponibilità del diritto di opzione, non poteva essere esaminata costituendo un motivo di opposizione nuovo o comunque un profilo di contestazione diverso rispetto a quelli originariamente articolati con ricorso al G.E..
Come precisato in sede di legittimità, infatti, nelle opposizioni esecutive non è ammessa la formulazione di domande nuove, né la deduzione di motivi ulteriori rispetto alle domande avanzate ed ai motivi dedotti nell'atto introduttivo, anche se tali da comportare la caducazione del titolo esecutivo o, comunque,
l'insussistenza del diritto del creditore di procedere all'esecuzione forzata (v. Cass. civ., Sez. III, Ordinanza,
22/03/2022, n. 9226).
Le spese della presente fase di merito seguono la soccombenza e si liquidano in favore delle parti opposte costituite sulla scorta dei parametri fissati dal D.M. 55/2014 in relazione alle cause di valore indeterminabile di complessità bassa, applicando valori prossimi ai minimi per tutte le fasi, visto il minor coefficiente di difficoltà della controversia in termini di studio determinato dallo svolgimento della precedente fase cautelare e la semplicità della trattazione svolta in ragione del carattere documentale della vertenza (Fase di studio della controversia: € 1.000,00; Fase introduttiva del giudizio: € 1.000,00; Fase istruttoria: € 1.000,00;
Fase decisionale: € 2.000,00).


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, ogni diversa istanza disattesa, rigettata e/o assorbita, così dispone:
1. Dichiara la contumacia dell' , della Controparte_8 CP_5
e di e di;
Controparte_3 Controparte_4
2. Dichiara inammissibile l'opposizione ex art. 619 c.p.c. spiegata dalla Parte_1
[...]
3. Condanna la al pagamento in favore di Parte_1 Parte_2
e della rappresentata da
[...] Controparte_1 CP_2 Controparte_2 delle spese di lite della presente fase di merito che si liquidano in € 5.000,00 per ciascuna parte, oltre rimborso per spese forfettarie pari al 15% dei compensi liquidati, nonché C.P.A. e IVA, se dovuta, come per legge, con attribuzione all'avv. ERMANNO SANTORO per quanto riguarda la posizione di Parte_2
.
[...]
Salerno, 5 marzo 2025
Il Giudice dott.ssa Enza Faracchio
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