R.G. 2268/2024

TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona Civile
PROSIEGUO VERBALE DI UDIENZA DEL 16/06/2025
Il Giudice, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo, all'esito della camera di consiglio, ritenuta la causa matura per la decisione ed ascoltata la discussione, procede alla pubblica lettura della sentenza con la quale definisce il giudizio e che costituisce parte integrante del presenta verbale.
Napoli, 16/06/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo

R.G. 2268/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 16/06/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2268/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. GAETANO MILANO ED ALESSANDRO GUASCO, come da procura in atti.
RICORRENTE
E

Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. IACCARINO SALVATORE, come in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con originaria intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, la parte attrice adiva Questo Tribunale al fine di vedere convalidato lo sfratto per morosità.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere comproprietario con il fratello , ciascuno per il 50% ed CP_2 entrambi per l'intero, dell'immobile sito in Napoli, alla via Tommaso Blanch nn 7
e 9;
che l'immobile veniva concesso in locazione alla società AF Sistems sas di AL
RU & C;

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2 che, successivamente l'unità immobiliare veniva concessa in sub locazione con contratto regolarmente registrato della durata di 6 anni;

che il conduttore si rendeva moroso nel pagamento dei canoni di locazione e degli oneri condominiali;

che vani sono risultati i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti:
“convalidare lo sfratto per morosità, ai sensi e per gli effetti dell'art 658 cpc, fissando in tempi brevi la data per il rilascio. In caso di opposizione, si chiede, attesa la morosità, che venga emessa ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ex art 665 cpc ed adottato ogni consequenziale provvedimento ex art 667 cpc. Nel merito, con la sentenza si chiede che sia dichiarato risolto il contratto di locazione per morosità.”
Si costituiva in giudizio il conduttore che, con svariate argomentazioni, contestava l'altrui pretesa.
Rassegnava, come in atti, le seguenti conclusioni: “A)Per la declaratoria dell'insussistenza della morosità dedotta dall'attore per i motivi esposti in narrativa, e, conseguentemente, per il rigetto della richiesta di convalida dello sfratto, essendo esso tardivo atteso che il ha già lasciato l'immobile a far data del 15.09.2023. CP_1
B)Con vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.”
Il Tribunale, concessa ordinanza di rilascio, disponeva il mutamento di rito e assegnava termine per introdurre la mediazione.
In seguito al disposto mutamento di rito parte ricorrente precisava che la conduttrice rilasciava l'immobile solo in data 20.05.2024 in seguito a procedura esecutiva e che ha continuato a non versare i canoni di locazione e gli oneri condominiali fino alla data di rilascio;
insisteva, pertanto, per l'accoglimento della propria domanda.
Parte resistente non depositava memorie.
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3 All'odierna udienza, ascoltata la discussione del solo difensore di parte ricorrente, il Giudice – all'esito della camera di consiglio, procede alla decisione della causa con la presente sentenza.
Preliminarmente va detto che la domanda è procedibile atteso che le parti hanno svolto, sebbene in maniera infruttuosa, l'iter di mediazione in ragione delle previsioni di cui all'art. 5 d. lgs 28/2010 (cfr. allegato in atti).
Orbene, analizzata la questione della procedibilità e le eccezioni può passarsi al vaglio di merito del ricorso.
La domanda è fondata e deve essere accolta.
Parte ricorrente si duole della significativa morosità del conduttore nel pagamento del canone di locazione da cui intende invocare la risoluzione contrattuale.
Al riguardo bisogna prendere le mosse dall'onere probatorio circa l'inadempimento contrattuale come tracciato dalle Sezioni Unite della Suprema
Corte. In proposito va detto che colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533).
Tale insegnamento è andato sempre consolidatosi nella stessa Giurisprudenza della Corte Suprema: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” tra le numerosissime Cass.
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4 n°15659.2011; conf. Cass. n°3373.2010; Cass. n°9351.2007; Cass.
n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).
Alla luce di tali premesse, nel vaglio concreto di merito affidato al Giudicante, vanno svolte diverse riflessioni.
In primo luogo va detto che la parte ricorrente ha provato l'esistenza del contratto di locazione (cfr. allegato agli atti); in secondo luogo ha provato la registrazione (cfr. allegato agli atti) dello stesso contratto di locazione né, a fronte della produzione della stessa, anche in ragione dell'insegnamento delle
Sezioni Unite ( il riferimento è alla pronuncia del 9 ottobre 2017, n. 23601 ) la parte conduttrice non ha dedotto, allegato od eccepito alcunchè anche all'odierna udienza di discussione cui, peraltro, non prendeva parte.
Del pari la stessa parte ricorrente ha dedotto l'inadempimento della primaria obbligazione del conduttore connesse al mancato pagamento dei canoni, degli oneri condominiali e del 50% delle spese di registrazione del contratto di locazione, precisando, nelle memorie di essere creditrice della complessiva somma di € 11.626,29.
A fronte di tali allegazioni, secondo il citato riparto dell'onere probatorio, come tracciato dalle Sezioni Unite, la parte resistente non ha provato il pagamento del canone - fatto estintivo dell'altrui pretesa - né ha introdotto fatti impeditivi in grado di paralizzare la dedotta morosità.
In ordine al pagamento del 50% delle spese di registrazione del contratto di locazione si osserva che la pretesa avanzata risulta fondata;
infatti quando il locatore anticipi l'intero importo relativo all'imposta di registro ha il diritto ad agire per la ripetizione del 50% nei confronti del conduttore.
In forza di tali riflessioni ed in ragione dell'arco temporale di morosità come dedotto la condotta di parte resistente non può che considerarsi un grave inadempimento del contratto di locazione alterando del tutto l'equilibrio sinallagmatico del rapporto.
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5 Per tali motivi si impone, pertanto, la dichiarazione della risoluzione della locazione per grave inadempimento del conduttore.
In relazione al rilascio dell'immobile parte ricorrente precisava che, in forza dell'attuazione dell'ordinanza di rilascio, la locatrice rientrava nel possesso dell'immobile e, dunque, in relazione a tale domanda si impone la declaratoria di cessazione della materia del contendere.
Del pari, per le medesime ragioni circa l'onere probatorio, citato in tema di inadempimento contrattuale, deve trovare accoglimento la domanda al pagamento dei canoni di locazione, oneri condominiali e spese di registrazione omessi alla data di rilascio del bene per effetto dell'esecuzione dell'ordinanza pronunciata dal Tribunale e come precisati in memoria per la complessiva somma di € 11.626,29.
In relazione all'accoglimento della domanda dei canoni fino alla data del rilascio, doveroso un richiamo alla Suprema Corte di Cassazione che ha chiarito come, in relazione ad intimazione di sfratto per morosità qualora l'intimante chieda la condanna del conduttore al pagamento del canone per determinate mensilità e l'intimato proponga opposizione non è affetta dal vizio di ultrapetizione la sentenza che, all'esito del giudizio a cognizione piena susseguente alla conversione del rito, condanni il conduttore al pagamento dei canoni relativi anche alle mensilità maturate successivamente fino alla riconsegna del bene locato, dovendo ritenersi la relativa domanda implicitamente contenuta in quella originaria (si veda Cass. civ., sez. III, del 06.09.2007, n. 18686).
Si tratta, invero, di sviluppo di principio espresso dalla stessa Corte Suprema anche in relazione al giudizio di appello (cfr Cass. civ., sez. III, del 11.02.2005,
n. 2853): “Osserva questa Corte che la domanda di pagamento dei canoni e degli oneri accessori scaduti successivamente alla sentenza di primo grado, non costituisce domanda nuova, si sensi dell'art. 437 (richiamato dall'art. 447 bis) cpc. Infatti la diversa quantificazione della pretesa, fermi i fatti costitutivi di essa, non comporta prospettazione di una nuova “causa petendi”, in aggiunta a quella
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6 dedotta in primo grado e, pertanto non dà luogo ad una domanda nuova, inammissibile in appello ai sensi degli art. 345 e 437 cpc(Cass. 23 giugno 2000,
n. 8566; Cass. 6.3.1990, n. 1743). A tal fine va osservato che la domanda di pagamento degli ulteriori canoni maturati in corso di causa, proposta in sede di precisazione delle conclusioni, sii risolve in un ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, incide solo su petitum mediato, relativo alla entità del bene da attribuire, e determina, quindi, solo una modifica (piuttosto che il mutamento) della originaria domanda, ammessa ai sensi del combinato disposto degli art 420
e 414 cpc (Cass. 14 marzo 1991, n.2693).”
Non sfugge affatto al Tribunale il richiamo di parte resistete, nei propri atti, alla compensazione con il deposito cauzionale circostanza, peraltro, contestata fermamente dalla parte locatrice.
In merito al deposito cauzionale, atteso il generico richiamo di parte resistente ma che impone, pur sempre, al Tribunale il vaglio va osservato il principio secondo il quale "la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione,
è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore" (così, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent.
15 ottobre 2002, n. 14655, Rv. 55790801), a cominciare da quello di pagamento dei canoni (Cass. Sez. 3, sent. 8 agosto 1997, n. 7360, Rv. 506575-01), neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso (Cass. Sez. 3, sent. 20 gennaio 1997, n. 538, Rv. 501860-01).
Il deposito cauzionale, dunque, svolge proprio la funzione di garanzia e non può trovare “accoglimento” la compensazione domandata atteso che non vi sono specifiche deduzioni circa le “condizioni” di rilascio dell'immobile ed, anzi, la parte locatrice espressamente non solo contesta la dedotta compensazione, ma, anzi, espressamente richiama finanche le previsione pattizie al riguardo di cui all. art 16 del contratto in atti che richiama, appunto, la funzione cd.
“garantistica” del deposito cauzionale.
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7 Resta da analizzare il tema del governo delle spese di lite.
Le stesse seguono la soccombenza e liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 come aggiornate ex d.m. 147/2022, in relazione allo “scaglione di valore di riferimento” e considerando la natura delle questioni affrontate.


P. Q. M.


definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
- accoglie integralmente la domanda di parte ricorrente – compiutamente individuata in atti - e, per l'effetto, dichiara risolto per inadempimento grave del conduttore il contratto di locazione sottoscritto tra le parti avente ad oggetto l'immobile sito in Napoli, alla via Tommaso Blanch nn. 7 e 9 compiutamente identificato in atti e nel contratto di locazione allegato;

- dichiara cessata la materia del contendere circa il rilascio confermando l'ordinanza di rilascio;

-condanna la parte resistente-conduttore al pagamento della somma di euro
11.626,29 in favore della parte ricorrente a titolo di canoni di locazione scaduti fino al rilascio, per le motivazioni indicate, importo maggiorato degli interessi legali dalla data delle singole scadenze al soddisfo;

- condanna il resistente al pagamento delle spese processuali che si liquidano nella complessiva somma di € 146,00 per spese ed € 2540,00 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori se dovuti come per legge.
E' verbale.
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