REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 9600 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA

(C.F. e (C.F. ) Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
elettivamente domiciliate in Roma, via Crescenzio n. 17/A, presso lo studio degli Avv.ti Tommaso
Arachi e Giacomo Granatiero, che le rappresentano e le difendono;



- ricorrenti -


E

(C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma, via Milano Parte_3 C.F._3
n. 52, presso lo studio dell'Avv. Milena Massetti, che la rappresenta e la difende unitamene all'Avv.
Valerio Antognarelli;

- resistente -
E
, quale titolare dell'impresa individuale Le Case di AT di;
Controparte_1 Controparte_1
- intimata contumace -

FATTO E DIRITTO
1 1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., e – premesso di aver stipulato un Parte_1 Parte_2
contratto di locazione ad uso non abitativo in data 9.10.2023, con decorrenza del 1°.1.2024, con oggetto l'immobile sito in Roma, via Val Padana n. 22/24, piano terra, con retrobottega e servizio igienico, per il tramite dell'agenzia Le Case di AT di , con la IG.ra Controparte_1 [...]
, al fine di esercitare l'attività di “tatuatrici” e che a seguito di accertamenti tecnici Parte_3 finalizzati all'ottenimento delle necessarie autorizzazioni per lo svolgimento della concordata attività, successivamente effettuati, è emerso, a differenza di quanto dichiarato nel contratto, che l'immobile locato ed, in particolare, i vani “deposito, bagno, area soppalco e quella all'ingresso” non sono idonee per lo svolgimento di qualsivoglia attività commerciale, per l'insufficiente loro Parte altezza, per cui la competente non ha concesso le necessarie autorizzazioni, impedendo così
l'avvio della loro attività – hanno evocato in giudizio e , al Parte_3 Controparte_1
fine di sentire dichiarare risolto il contratto di locazione e condannare la IG.ra , avendo CP_1 agito senza l'osservanza della diligenza media, alla restituzione della somma di euro 1.464,00 per il compenso provvigionale corrispostole il 10.10.2023 e la IG.ra al rimborso della somma Parte_3
di euro 3.748,00 versatale in pari data, per le spese di registrazione del contratto e quale deposito cauzionale, oltre interessi e rivalutazione;
e condannare entrambe le resistenti, in solido tra di loro o a seconda delle rispettive colpe, al risarcimento per la complessiva somma di euro 5.421,02, di cui euro 422,00 pagate dalle ricorrenti al Geom. per la relazione e lo studio di fattibilità Parte_5
SCIA per l'ottenimento della autorizzazioni necessarie all'attività da esercitare nell'immobile in questione ed euro 4.800 per il mancato guadagno, non avendo potuto dare esecuzione a ben 16 appuntamenti per la realizzazione di “tatuaggi” (per un costo base ciascuno mediamente pari ad euro 300,00) già fissati per il mese di gennaio 2024 ed euro 199,02 a titolo di rimborso per le spese vive di mediazione, oltre alle spese legali di tale procedimento, il tutto con interessi e rivalutazione o nella diversa somma ritenuta di giustizia.
2. , pur ritualmente evocata in giudizio, non si è costituita e, pertanto, è stata Controparte_1
dichiarata contumace.

2.1. si è costituita in giudizio con memoria difensiva e domanda Parte_3
riconvenzionale, deducendo di aver iscritto a ruolo in pari data all'iscrizione a ruolo del ricorso veicolato da e atto di intimazione di sfratto per morosità nei confronti Parte_1 Parte_2 delle odierne ricorrenti per il mancato pagamento delle mensilità sin dall'inizio della decorrenza della locazione e che, avvenuta la restituzione delle chiavi e quindi dei locali de quo, il giudice del
2 procedimento sommario di sfratto ha disposto il mutamento del rito e rimetteva il fascicolo al presidente di sezione, il quale ha rigettato la richiesta di riunione del procedimento recante R.G. n.
10810/2024 con il presente R.G. n. 9600/2024, formulata dalle IG.re e Pt_1 Pt_2
Parte La resistente ha contestato tutto quanto dedotto dalle ricorrenti ed in particolare che la abbia negato le autorizzazioni alle conduttrici, che la locatrice abbia garantito la conformità della piantina catastale, che le conduttrici abbiano offerto la restituzione dell'immobile in data 2 gennaio 2024 alla locatrice, che le conduttrici non abbiano potuto dare esecuzione a 16 appuntamenti per la realizzazione di tatuaggi. Ha inoltre dedotto che le conduttrici non svolgevano alcun lavoro di
Parte adeguamento, né hanno presentato alcuna formale istanza alla né tantomeno ricevuto un formale diniego dal medesimo ente, fondandosi il ricorso solo sulla relazione redatta in data 27 dicembre 2023 dal Geom. quale tecnico incaricato dalle conduttrici per lo studio di Parte_5 fattibilità per la destinazione dell'immobile in oggetto all'attività di studio di tatuaggi, relazione stilata solo sulla base dell'estratto catastale.
La resistente ha contestato la fondatezza delle affermazioni delle conduttrici secondo cui il retrobottega e la latrina non presenterebbero l'altezza minima di metri 2,40, essendo tale contestazione frutto di un palese errore, avendo le ricorrenti richiamato l'art. 41 del Regolamento
Edilizio di Roma Capitale che detta le caratteristiche minime dei locali destinati a civile abitazione anziché, come corretto, l'art. 39 che disciplina “i piani terreni ad uso di bottega”; ha affermato che la categoria catastale dell'immobile in questione è C1, ossia “negozi o botteghe” e quindi le norme invocate dalle ricorrenti, in quanto riferibili agli immobili ad uso abitativo, non si applicherebbero alla presente fattispecie processuale, avente ad oggetto un immobile ad uso commerciale. Ha affermato di essersi sempre comportata secondo buona fede e, non appena avvedutasi, a seguito delle doglianze delle odierne ricorrenti, dell'errore grafico nelle altezze, ha immediatamente provveduto a farlo rettificare.
Inoltre, la IGnora ha riferito che sin dal mese di dicembre 2023 risulta sulla piattaforma Parte_3 digitale “Instagram” l'“Edamame Tattoo”, ossia un negozio di tatuaggi riferibile quantomeno alla IG.ra con sede in Roma alla via Val Padana n. 124 (anziché ai civici 22-24 del Parte_1
locale di proprietà della resistente).
Sull'an della richiesta risarcitoria, la IGnora ha affermato che, non avendo alcuna Parte_3
responsabilità, nulla può esserle richiesto a titolo di ristoro dei danni lamentati. Ha evidenziato che le ricorrenti formulano la loro richiesta risarcitoria per la mancata esecuzione di tatuaggi prenotati
3 per il mese di gennaio 2024, quando dalle date delle ricevute dei bonifici e delle conversazioni via
“Whatsapp”, si evince che i relativi appuntamenti sarebbero stati fissati anche prima del 9 ottobre
2023 (ossia prima della sottoscrizione del contratto di locazione) ed anche dopo il 20 novembre
Parte 2023 (ovverosia dopo il supposto ma indimostrato diniego della , con la conseguenza che tale richiesta risarcitoria riferita ad appuntamenti concordati in un periodo nel quale le conduttrici non avrebbero potuto fissarli nei locali di via Val Padana numeri 22-24 (perché precedenti il contratto di Parte locazione oppure successivi l'asserito diniego sarebbe quindi carente del nesso di causalità.
Ha quindi affermato l'insussistenza di alcun grave inadempimento della locatrice che ha invece adempiuto a tutti gli obblighi sulla stessa gravanti, ritenendosi viceversa che il contratto di locazione debba risolversi a causa della condotta delle conduttrici, le quali con il pretesto di un mero errore grafico-materiale, hanno ritenuto il contratto di locazione già risolto e di conseguenza, ma del tutto immotivatamente, non hanno mai pagato il canone di locazione.
L'inadempimento delle conduttrici sarebbe dunque da considerarsi di non scarsa importanza e tale da giustificare una risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Ha concluso chiedendo nel merito di rigettare ogni avversa istanza, eccezione e pretesa, in quanto infondata in fatto e diritto;
in via riconvenzionale dichiarare risolto il contratto di locazione a causa della morosità delle conduttrici e condannare la IG.ra nonché la IG.ra Parte_1 Pt_2
a versare alla IG.ra la somma di euro 4.400 per i canoni scaduti dal
[...] Parte_3
mese di gennaio 2024 al mese di aprile 2024 nonché gli interessi legali e la rivalutazione monetaria dalle singole scadenze, o quella diversa somma ritenuta di giustizia, oltre euro 190,32 per le spese di mediazione ed euro 1.776,32 per la relazione dell'Arch. Con condanna alle spese ed Per_1
alla lite temeraria ex art. 96 c.p.c..

3. Alla prima udienza il giudice, dichiarata la contumacia di , in qualità di titolare Controparte_1 dell'impresa individuale Le Case di AT di , rilevato che la resistente Controparte_1 [...]
ha veicolato una domanda riconvenzionale senza la richiesta differimento, prevista a Parte_3 pena di decadenza dall'art. 418, comma 1, c.p.c., ha dichiarato inammissibile detta domanda;
ha respinto le richieste, veicolate dalle ricorrenti e dalla resistente, di prove testimoniali e per interpello, siccome irrilevanti o superflue e ritenuto allo stato non necessario disporre la consulenza tecnica richiesta dalle ricorrenti, né emettere l'ordine di esibizione richiesto dalla resistente, ha rinviato la causa per discussione.

3.1. All'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e decisa ex art. 429 c.p.c..
4 4. Deve preliminarmente ribadirsi l'inammissibilità della domanda riconvenzionale della parte resistente svolta dalla resistente senza la richiesta di differimento dell'udienza così come stabilito dall'art. 418 c.p.c.. Invero, ai sensi dell'art. 418 c.p.c.: “Il convenuto che abbia proposto una domanda in via riconvenzionale a norma del secondo comma dell'art. 416 deve, con istanza contenuta nella stessa memoria, a pena di decadenza dalla riconvenzionale medesima, chiedere al giudice, che a modifica del decreto di cui al secondo comma dell'art. 415, pronunci, non oltre cinque giorni, un nuovo decreto per la fissazione dell'udienza”.
Orbene, nella fattispecie in esame parte resistente non ha proposto alcuna richiesta di slittamento dell'udienza.
L'inosservanza di detto onere infatti - per consolidata interpretazione giurisprudenziale - comporta la decadenza dalla riconvenzionale e l'inammissibilità di questa, decadenza che non è sanata neppure dall'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte e che, attenendo alla regolarità del contraddittorio, è rilevabile anche d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo (cfr. Cass. civ. n. 23815/07).

4.1. Inoltre, la domanda sarebbe in ogni caso inammissibile avendo parte resistente riproposto le stesse doglianze proposte nel giudizio di sfratto, e che verranno pertanto esaminate in quella sede, per cui, stante il divieto del ne bis in idem, la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, già proposta nel giudizio R.G. n. 10810/2024, non può essere nuovamente vagliata in questa sede, con la conseguente sua inammissibilità anche per litispendenza.

5. Il ricorso deve essere rigettato, non avendo le conduttrici in alcun modo né dedotto né provato alcun inadempimento della locatrice.
Risulta provata, per mancata specifica contestazione ex art. 115 c.p.c. la circostanza, dedotta dalla resistente, che le conduttrici formulavano la proposta di locazione in data 26 settembre 2023 dopo aver visitato più volte il locale a seguito del primo accesso avvenuto il 31 agosto 2023. Inoltre, nel contratto di locazione del 9 ottobre 2023, all'art. 4 le conduttrici dichiarano “di aver esaminato il locale affittato e di averlo trovato adatto al proprio uso”, avendo avuto il tempo per verificare che l'immobile fosse idoneo all'uso per il quale volevano destinarlo.

5.1. Si rileva inoltre che le problematiche urbanistico-edilizie e in linea generale amministrative non impingono sulla validità del contratto di locazione e sugli obblighi del conduttore e, in ogni caso, le ricorrenti non hanno dimostrato in concreto l'inutilizzabilità dell'immobile condotto in locazione per l'attività che volevano svolgere.
5 5.2. In particolare, si osserva che le contestazioni della parte ricorrente, in ordine alla conformità delle altezze del retrobottega e della latrina, che non raggiungerebbero l'altezza minima di metri
2,40, sono del tutto infondate, atteso che le ricorrenti hanno erroneamente richiamato l'art. 41 del regolamento edilizio di Roma Capitale, che detta le caratteristiche minime dei locali destinati a civile abitazione anziché, l'art. 39 che disciplina “i piani terreni ad uso di bottega”.
In forza dell'art. 46-bis del citato regolamento (novella introdotta con la delibera del conIGlio comunale di Roma n. 2470 del 23 maggio 1978), le disposizioni di cui all'art. 41 del medesimo regolamento non si applicano agli immobili di cui all'art. 39, ovverosia a “i piani terreni ad uso di bottega”.
Parimenti, è erroneo il richiamo delle ricorrenti all'art. 42 del regolamento, atteso che detta norma - ai sensi della quale i ripostigli forniti di finestra apribile non possono sviluppare più di 4mq - si riferisce agli immobili ad uso abitativo e non anche agli immobili ad uso commerciale.
Con riferimento al soppalco, le conduttrici avevano già richiesto informalmente il permesso a rimuoverlo a proprie spese e la locatrice si era già espressa in modo favorevole. Nulla ostava pertanto a che le conduttrici adeguassero il locale di via Val Padana numeri 22-24 all'attività di
Parte tatuaggi e conseguissero le relative autorizzazioni Part

5.3. In ogni caso, dirimente è la circostanza che in atti non risulta alcuna prova del diniego della all'esercizio dell'attività, né della presentazione di alcuna istanza di autorizzazione allo svolgimento dell'attività, con la conseguenza che non è provato alcun inadempimento della locatrice ai propri obblighi.
Invero, le conduttrici hanno contestato l'irregolarità edilizia ed urbanistica dei locali, dichiarando di
Parte non aver ricevuto il nulla osta dalla e invocando la risoluzione del contratto, chiedendo il risarcimento danni per i tatuaggi prenotati e non eseguiti, ma non hanno provato né l'irregolarità dell'immobile della IG.ra – la quale ha depositato concessione di edificazione e licenza Parte_3
di abitabilità n. 572 del 2 maggio 1958, la concessione edilizia n. 53872 del 15 dicembre 1997, nonché i contratti per uso non abitativo che si sono succeduti nel tempo – né hanno provato di aver Parte effettuato alcuna istanza alla né tanto meno l'emissione di alcun diniego da parte di quest'ultima.
In particolare, le ricorrenti non hanno prodotto in giudizio alcuna formale istanza, né hanno indicato il relativo numero di protocollo ed il responsabile del procedimento, né hanno menzionato e Parte allegato il provvedimento di diniego della
6 5.4. Né una erronea rappresentazione delle piantine catastali, con dati difformi, può implicare una responsabilità della locatrice o dell'agenzia intermediaria, atteso che dette piantine sul piano urbanistico edilizio (a differenza di quello fiscale) non hanno un pieno valore probatorio, ma soltanto indiziario, tantoché per risolvere la difformità delle misure risultanti dalla piantina catastale, è stato sufficiente per la locatrice presentare un'istanza di rettifica al catasto.

5.5. Orbene, dalla mancata prova delle ricorrenti del diniego all'esercizio dell'attività da parte della Part deriva l'insussistenza di alcuna responsabilità della parte locatrice costituita e, a fortiori, dell'agenzia intermediaria contumace.
Devono pertanto essere rigettate le domande delle ricorrenti di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della locatrice e di condanna delle convenute alla restituzione delle somme rispettivamente a loro corrisposte e al risarcimento dei danni.

6. Le spese seguono la soccombenza sostanziale e prevalente e sono liquidate come da dispositivo, con riferimento alla posizione della parte costituita.

6.1. Va rigettata la domanda della resistente di condanna delle ricorrenti ex art. 96 c.p.c., in quanto non è stato provato il dolo o la colpa grave nell'agire in giudizio.

6.2 Nulla va disposto circa la regolazione delle spese con riferimento al rapporto processuale tra le ricorrenti e la IGnora , stante la sua contumacia. Controparte_1

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
1) rigetta le domande proposte dalle ricorrenti;

2) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale della parte resistente;

3) condanna e alla refusione delle spese di lite in favore di Parte_1 Parte_2 [...]
, che liquida in euro 2.000, oltre al 15% per spese generali, iva e cpa;
Parte_3
4) rigetta la domanda della resistente di condanna delle ricorrenti ex art. 96 c.p.c.;
5) nulla dispone per le spese nei confronti di . Controparte_1
Roma, 2.4.2024
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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