R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE ORDINARIO DI MATERA
Il Giudice Unico dr. Maria Cristina Pugliese ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta nel registro generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine 2302 dell'anno 2018 del Tribunale di
Matera,
TRA
in qualità di erede di Parte_1 C.F._1 [...]
(c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. Pt_2 C.F._2
Gennaro Cefola
- attrice (interventrice volontaria) - contro
(c.f. , rappresentato e difeso da sé CP_1 C.F._3 stesso, ex art. 86 c.p.c.
- convenuto – nonché
e in qualità di eredi Parte_3 Parte_4 Parte_5 di e litisconsorti necessari Parte_2
- altri convenuti -
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato il sig. citava Parte_2 in giudizio il sig. avvocato dinanzi al Tribunale di Matera CP_1 perché venisse accertata e dichiarata risolta, per impossibilità sopravvenuta, la scrittura privata del 22.3.2008 tra di loro sottoscritta e conseguentemente condannarlo alla restituzione della somma di € 15.000,00, versata a titolo di caparra nonché al pagamento delle spese di giudizio.
Con proprio atto si costituiva l'avv. il quale in via CP_1 preliminare chiedeva dichiararsi la inammissibilità o improcedibilità della domanda per mancato esperimento delle mediazione obbligatoria;
oltre che per la genericità della domanda e perché contraddittoria e non sostenuta da
1 alcun istituto giuridico;
dichiarare, comunque, risolta la scrittura privata del 22.3.2008 per cause imputabili allo stesso sig. con il Pt_2 riconoscimento del convenuto a trattenere la caparra ricevuta, con vittoria di spese e giudizio.
All'udienza del 24.6.2018 il G.I. assegnava i termini ex art. 183 VI co.
c.p.c. per il deposito delle memorie istruttorie e al termine dei quali veniva ammessa la prova orala ritenuta rilevante. Assunto l'interrogatorio formale del convenuto, in data 9.9.2022 si costituiva la sig.ra Pt_1
con intervento volontario, per decesso del sig. , in qualità di
[...] Pt_2 erede. All'esito la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e discussione ex art. 281 sexies c.p.c. e con ordinanza del
4.10.2023, accertata, dallo stato di famiglia in atti, la presenza di altri eredi, figli del e quindi la presenza di litisconsorzio necessario, Pt_2 veniva rimessa la causa sul ruolo e disposto l'integrazione del contraddittorio. Rinnovata la notifica degli atti ai litisconsorti necessari la causa veniva rinvita per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 27.9.2024 le parti precisavano le proprie conclusioni, a mezzo di note scritte depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. il cui contenuto deve essere qui inteso come riportato e trascritto, e venivano concessi i termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di note conclusionali e di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare deve essere respinta l'eccezione di inammissibilità e di improcedibilità della domanda per mancata introduzione della mediazione in quanto la domanda ha ad oggetto la risoluzione contrattuale che non rientra nelle materie previste dal d.lvo n.28/2010.
Non merita accoglimento l'eccepita inammissibilità della domanda in quanto generica e contraddittoria.
Va rilevato che i vizio afferente alla assoluta indeterminatezza dell'oggetto della domanda, va riconosciuto unicamente allorquando dalla complessiva lettura dell'atto introduttivo di lite non sia possibile individuare la causa petendi, mentre la violazione dell'art. 163, n. 4,
c.p.c., va ravvisato ove non vengano debitamente esposte le "allegazioni" vale a dire gli elementi aventi funzione giustificativa ed esplicativa della domanda e, secondo prevalente dottrina e giurisprudenza, le
"conclusioni".
Nel caso di specie, deve dirsi che alcun dubbio esiste in merito al petitum della domanda iniziale dell'attore sia quale provvedimento giudiziale richiesto che quale bene giuridico di cui si chiede riconoscimento.
2 Nel merito la domanda attorea, volta ad ottenere la risoluzione del contratto, è fondata per le ragioni che seguono.
In fatto.
In data 22.3.2008 il sig. sottoscriveva con convenuto, avv. una Pt_2 CP_1 scrittura privata con la quale si impegnava ad acquistare la piena ed esclusiva proprietà del terreno edificabile sito in Nova Siri (MT) al viale della Libertà, della superficie catastale di mq. 3657, di proprietà del sig. Detto terreno edificabile ricadeva nel piano di CP_1 lottizzazione approvato dal con delibera del Consiglio Controparte_2
Comunale n. 59 del 17/10/2007, ai lotti nn. 25 e 27, che prevedeva sugli stessi lotti di edificare mc. 4550 residenziali, di cui mq. 269 commerciali. Il prezzo della predetta compravendita veniva fissato in euro
300.000,00 (trecentomila/00) ed il sig. versava a titolo di caparra Pt_2 dello stipulando atto di compravendita, la somma di euro 15.000,00
(quindicimila/00) a mezzo assegno circolare n. 03414683 emesso in favore del sig. con l'impegno di versare la restante somma, pari ad CP_1 euro 285.000,00 (duecentoottantacinquemila/00), al momento della stipula del rogito notarile di trasferimento della proprietà del suolo.
Si pattuiva, inoltre, che “La stipula del rogito notarile di compravendita verrà effettuata presso verrà effettuata presso notaio di comune fiducia entro 30 giorni dalla comunicazione del Comune di Nova Siri di avvenuta chiusura dell'istruttoria per il rilascio del permesso di costruire, nonché relativa approvazione del progetto”.
Dalla sottoscrizione della predetta scrittura privata sono trascorsi vari anni e, a causa la situazione urbanistica venutasi e relative problematiche, al sig. non è stata ancora concesso il permesso di Pt_2 costruire.
Pertanto, l'attore ravvisando l'impossibilità a procedere con la stipula dell'atto di compravendita dinanzi al notaio chiedeva la risoluzione della scrittura privata.
Risultanze istruttorie.
All'esito delle risultanze istruttorie, esaminati gli obblighi assunti dalle parti, la condotta delle pari contraenti risultano essere state correttamente eseguite.
Il risulta essere stato adempiente a quelle che erano i suoi impegni: CP_1
“ sottoscriverà, ove necessario, le relative documentazioni CP_1 utili per l'ottenimento del permesso di costruire (sottoscrizione della presentazione del progetto presso il Comune di Nova Siri e del nulla osta paesaggistico ed ambientale)”.
3 Il sig. come si legge nella scrittura privata, si era impegnato Pt_2 all'ottenimento del permesso: ”Lo stesso a proprie cure e Parte_2 spese, redigerà il progetto per la realizzazione dei fabbricati così come previsti dal piano di lottizzazione e quant'altro necessario per
l'ottenimento del relativo permesso di costruire”; “tutte le spese ed oneri per la presentazione del progetto, per l'ottenimento del nulla osta paesaggistico ed ambientale, nonchè per il rilascio dei permessi di costruire, saranno a totale cura e spese di che Parte_2 espressamente, sin da ora, se le assume, così come gli oneri di urbanizzazione”.
Ciò che emerge è che il sig. , a distanza di oltre dieci anni, non è Pt_2 riuscito ad ottenere il permesso a costruire in quanto, come dalla documentazione versata in atti, vi sono problematiche relative alla pratica amministrativa poichè l'autorità comunale riscontrava, nella comunicazione del 2019 (allegato memoria istruttoria attorea), “allo stato attuale, non è possibile edificare”, perché non approvato sia il progetto esecutivo per la realizzazione delle opere di urbanizzazione sia lo schema di convenzione che regolamenta il rapporti tra i proprietari delle aree ricomprese nel piano attuativo e il . CP_2
Emerge, quindi, un impedimento al rilascio del permesso che si protrae da oltre un decennio, rispetto al preliminare in esame, e costituisce una situazione di stallo che ha determinato la mancata realizzazione della condizione contrattuale.
Questioni di diritto.
Deve essere rammentato che la qualificazione giuridica del fatto stesso spetta al Giudice, senza che tale operazione possa dar luogo a violazione del principio di cui all'art. 112 c.p.c. Compito del giudicante è, infatti, proprio quello di sussumere la fattispecie concreta in quella giuridica di riferimento, individuando le conseguenze – in questo caso in termini di tutela spettante al lavoratore – che discendono da tale qualificazione. In tale attività di qualificazione giuridica il Giudice incontra il solo limite rappresentato dalla impossibilità di attribuire al ricorrente un bene diverso da quello che è stato domandato. Con la precisazione che “La corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, che vincola il giudice ex art. 112 c.p.c. riguarda il petitum che va determinato con riferimento a quello che viene domandato sia in via principale che in via subordinata, in relazione al bene della vita che l'attore intende conseguire, ed alle eccezioni che in proposito siano state sollevate dal convenuto. Tuttavia, tale principio, non osta a che il giudice renda la pronuncia richiesta in
4 base ad una ricostruzione dei fatti autonoma, rispetto a quella prospettata dalle parti, nonché in base alla qualificazione giuridica dei fatti medesimi e, in genere, all'applicazione di una norma giuridica, diversa da quella invocata dalla parte.” (Cassazione civile, sez. lav. 24/03/2011 n.
6757).
Applicando tali principi al caso di specie, bisogna premettere, come innanzi evidenziato, che il contratto in oggetto è un contratto alla condizione sospensiva: “La stipula del rogito notarile di compravendita verrà effettuata presso verrà effettuata presso notaio di comune fiducia entro 30 giorni dalla comunicazione del Comune di Nova Siri di avvenuta chiusura dell'istruttoria per il rilascio del permesso di costruire, nonché relativa approvazione del progetto”.
Come è noto, il contratto sottoposto a condizione sospensiva si perfeziona immediatamente ma è inefficace fino a quando la condizione non si avvera.
Il negozio esiste, esistendo i suoi elementi strutturali, ma non è ancora efficace e solo col verificarsi della condizione spiega la sua efficacia ex tunc, mentre cessa di esistere se la condizione non si avvera.
L'efficacia di tale contratto è paralizzata durante la pendenza del termine per il verificarsi della condizione. Durante il detto periodo di pendenza il contratto a prestazione corrispettive produce i suoi normali effetti e vincola i contraenti al puntuale ed esatto adempimento delle obbligazioni assunte.
Nel contratto, inoltre, non vi è un termine entro il quale la condizione deve avverarsi.
E' pacifico, tuttavia, che la carenza dell'indicazione di un termine entro il quale la condizione sospensiva o risolutiva debba verificarsi o mancare, non comporta necessariamente un vincolo a tempo indeterminato delle parti, ben potendosi il termine desumere implicitamente dall'esigenza di tutela degli opposti interessi delle parti, con la conseguenza che il contratto deve considerarsi inefficace per il mancato avveramento della condizione – senza che ricorra l'esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice – dal momento in cui sia decorso il lasso di tempo congruo entro il quale la condizione avrebbe dovuto avverarsi.
Pertanto, nel caso in esame, potendo oggettivamente considerarsi trascorso un lasso di tempo sufficiente a far ritenere per non avverata la condizione sospensiva ben oltre 10 anni, -considerata l'effettiva complessità e dunque la lentezza delle pratiche burocratiche ancora in corso-, il contratto oggetto di controversia deve considerarsi inefficacie per il mancato avveramento della condizione, con restituzione da parte della promittente
5 venditrice al promittente acquirente della somma di € 15.000,00.
Va respinta, altresì, per quanto sopra già riportato, non essendo rilevato alcun inadempimento, la richiesta subordinata del convenuto di risoluzione della scrittura privata, volta a trattenere la caparra confirmatoria corrisposta da parte attrice ex art. 1385 c.c..
In ordine al regolamento delle spese di giudizio, la particolarità delle questioni affrontate e la richiesta congiunta, anche se subordinata del convenuto, di risoluzione del contratto su presupposti diversi, giustifica la compensazione tra le parti.
P.T.M.
Il Tribunale, in composizione monocratica, rigettata ogni ulteriore istanza ed eccezione, definitivamente pronunciando sulla domanda così provvede:
1) Accoglie la domanda;

2) Dichiara risolta la scrittura privata del 22.3.2008;
3) Condanna parte convenuta alla restituzione della somma di € 15.000,oo versata dal a titolo di caparra;
Pt_2
4) Compensa interamente tra le parti le spese di giudizio.
Così deciso, Matera 20.1.2025
Il Giudice Monocratico
g.o.t. M. Cristina Pugliese

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