Tribunale Ordinario di Patti
Sez. 9 bis
VERBALE DI UDIENZA
Il giorno 23/01/2025 davanti al Giudice Onorario dott.ssa Elisabetta Artino AR, assistito dal cancelliere e dal funzionario addetto all'ufficio per il processo dott.ssa
Giulia Milici, nel fascicolo iscritto al N. Rg. 1391/2019, pendente tra in liquidazione, corrente in Messina via C.D. Gallo n. 2 (P. I.V.A. Parte_1
, in persona della liquidatrice e legale rappresentante p. t. sig.ra P.IVA_1 Pt_2
, rappresentata e difesa dell'avv. Nazzarena Montera;

[...]
- attrice –
CONTRO
, sito in Oliveri via del Mare n. Controparte_1
2, in persona dell'amministratore pro tempore (CF ) CP_2 CP_3 P.IVA_2
a r. l. (pec , in persona del legale rapp.te p. t., corrente in Messina Email_1
via La Farina n. 157, rappresentato e difeso dall'avv. Fabio Martorana;

- convenuto –
Sono comparsi: l'avv. Maria Rita Mondello in sostituzione dell'avv. Martorana per parte convenuta e l'avv. Loredana Maccora in sostituzione dell'avv. Nazzarena
Montera per parte attrice, i quali si riportano alle note conclusive già depositate in atti, nonché a tutto quanto chiesto dedotto ed eccepito, discutono brevemente e chiedono la decisione.
IL GIUDICE ONORARIO

Dato atto di quanto sopra si ritira in camera di consiglio.
Riaperto il verbale all'esito della Camera di consiglio dà lettura della sentenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PATTI
SEZIONE 9 bis
In persona del gop Elisabetta Artino AR ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
Avente ad oggetto: invalidità delibere condominiali del 6-7.4.2019
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con citazione notificata il 26.07.2019, la ha impugnato le deliberazioni Parte_1
adottate in data 6-7.4.2019 dall'assemblea del Condominio Villaggio La Tonnara di
Oliveri con le quali sono state approvate le nuove tabelle millesimali (punto 3 all'o.d.g.) ed è stato modificato l'art. 18.5 del regolamento condominiale, afferente alle modalità di voto della multiproprietà costituita all'interno dello stesso condominio
(punto n. 7 all'ordine del giorno).
La società attrice, in particolare, ha eccepito l'invalidità della delibera relativa alla modifica delle tabelle millesimali per essere stata approvata a maggioranza e non all'unanimità, in violazione dell'art. 69, I comma, prima parte disp. att. c.c., e nonostante nella specie siano state modificate carature aventi natura asseritamente contrattuale, ha lamentato la presunta violazione dei criteri tecnico-giuridici che avrebbero dovuto presiedere alla formazione dei valori millesimali, nonché l'aver considerato, nell'atto di approvazione delle nuove carature, come condominiali beni invece asseritamente di proprietà esclusiva della stessa attrice. La ha, inoltre, Parte_1 censurato l'eccesso di potere in cui sarebbe incorsa la delibera, per l'aver sovrastimato i millesimi attribuiti agli immobili ad essa appartenenti.
Con riguardo alla delibera di cui al punto 7 all'ordine del giorno, la società istante ha lamentato la presunta indebita ingerenza del Condominio nella gestione della multiproprietà costituita al suo interno, chiedendo dunque di dichiarare l'illegittimità del relativo deliberato.
Integrato il contraddittorio, il Condominio ha contestato tutti gli assunti attorei chiedendo il rigetto delle domande avanzate dalla Parte_1
Rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva delle deliberazioni condominiali, confermata anche in sede di reclamo, la causa veniva istruita documentalmente e rinviata, all'odierna udienza, per discussione e decisione ai sensi dell'art 281 sexies c.p.c.
Tanto premesso in fatto, la domanda di parte attrice risulta in parte infondata e per tale parte va rigettata, dovendosi per la parte restante dichiarare cessata la materia del contendere.
Occorre chiarire che le tabelle costituiscono documenti di natura tecnico-valutativa, elaborati sulla base di calcoli aritmetici, che rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi rispetto a quello dell'intero edificio.
Il diritto di ogni condomino in relazione alle parti comuni dello stabile è, infatti, proporzionato al valore del piano o porzione di piano (cioè all'unità immobiliare) che gli appartiene (art. 1118, primo comma, c.c.) Le tabelle assolvono alla duplice funzione di determinare la quota di partecipazione di ogni singolo condomino nelle spese condominiali poiché il dovere di contribuzione è rapportato al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123, primo comma, c.c.), nonché per determinare l'entità della partecipazione e del voto di ciascun condomino nelle assemblee che è espresso in millesimi. Secondo quanto affermato dalla Cassazione a Sezioni Unite 09/08/2010, n.
18477, con principio ancor valido oggi dopo la riforma del condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013 e dello stesso art. 69 disp. att. c.p.c., “la deliberazione che approva le tabelle milliesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica;
caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti:
l'atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali”. Le Sezioni Unite, dunque, nella pronuncia su richiamata, hanno chiarito che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non avendo natura negoziale non deve essere sorretto dal consenso unanime dei condomini, essendo a tal scopo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. Il principio è stato ribadito anche in una recente pronuncia della medesima Corte di Cassazione, per la quale “Per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge;
viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini. (Cass., sez. 2, civ, sentenza del 10/03/2020 n. 6735).
L'ago della bilancia tre unanimità e maggioranza qualificata, ai fini approvativi e di revisione delle tabelle, risiede nel rispetto e, quindi, nella mancata deroga dei criteri legali per la ripartizione delle spese condominiali. Per cui in ipotesi di tabelle allegate ad un regolamento di origine contrattuale e non comportanti, ai fini della ripartizione delle spese, deroga ai principi di cui all'art. 1123 cod. civ., l'atto di approvazione - analogamente all'atto di revisione - delle tabelle millesimali non ha natura negoziale, sicché abbisogna del consenso della maggioranza qualificata ex art. 1136, 2° co., c.c. e non già del consenso unanime dei condomini.
Nel caso, invece, di tabelle allegate ad un regolamento di origine contrattuale che chiaramente deroghino ai criteri legali di cui all'art. 1123 c.c. attraverso un'apposita “diversa convenzione” per l'eventuale modifica occorre l'unanimità dei consensi. La sostanza di una tale “diversa convenzione” è, pertanto, quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio sia determinata in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att.
c.c. (cfr. Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300; Trib. Roma n. 11366/2021).
Contrariamente agli assunti attorei soltanto apparente risulta, peraltro, il contrasto logico tra l'orientamento testé esposto – cui questo giudice ritiene di attenersi – e il disposto dell'art. 69 disp. att. c.c., come novellato all'indomani dell'entrata in vigore della L. n. 220/12, a tenore del quale le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate all'unanimità e, soltanto in alcuni casi (di errore o mutamento dei valori proporzionali per oltre un quinto), a maggioranza qualificata. In primo luogo, infatti, in ossequio al principio ubi lex voluit dixit, come osservato dalla stessa Cassazione con la pronuncia n. 11837/13, la nuova disposizione, lungi dall'imporre una generale previsione di unanimità per l'approvazione delle tabelle millesimali, si limita testualmente a disciplinare le ipotesi di approvazione di delibere di rettifica o modifica di tabelle già adottate: ragion per cui, ben può affermarsi che “il legislatore, con la recente legge n. 220/2012 ha sostanzialmente recepito l'insegnamento di cui alla sentenza a SS.UU. n. 18477/2010” (Cass. n. 11837/13; Trib. Bari, sent. 20/02/14). Del resto, nell'ottica di conservazione della valenza precettiva del principio giurisprudenziale ormai consolidatosi e confermato anche all'indomani della riforma, attesa l'illogicità della previsione di un principio di unanimità per la modifica di tabelle adottabili ab origine a maggioranza, dovrà essere chiarita la portata della nozione normativa di “modifica” e di “rettifica”, espressamente riferita (art. 69, ult. comma disp. att c.c.) tanto alle tabelle originariamente redatte in applicazione di criteri legali, quanto alle tabelle redatte in applicazione di criteri convenzionali, con una dicotomia che rivela il chiaro intento legislativo di avallare la nota distinzione giurisprudenziale tra deliberazioni regolamentari, recettive dei criteri di riparto delle spese secondo le proporzioni di legge, e deliberazioni convenzionali, modificative dei criteri legali, ed annoverabili nelle “diverse convenzioni” di cui all'art. 1123 c.c.. Donde, la necessità di riferire la nozione di modifica o rettifica alle sole deliberazioni che, operando tanto su tabelle ab origine “regolamentari” quanto su tabelle “convenzionali”, determinino il passaggio dai criteri proporzionali ricognitivi della legge a criteri derogativi di quelli di legge – nel quale ultimo caso, soltanto, la delibera dovrà essere assunta all'unanimità, salve le due ipotesi di errore o di alterazione sopravvenuta di cui all'art. 69 disp. att. c.c..
In altri termini, quindi, la regola dell'unanimità di cui all'art. 69 disp. att. c.c., all'indomani della riforma, rinviene il proprio ambito di operatività con riferimento alle “modifiche” intese come espresse convenzioni di deroga ai criteri di proporzionalità di cui all'art. 1118-1123 c.c. art. 68 disp att. c.c.; laddove, invece, alle deliberazioni aventi ad oggetto non la modifica della portata dei diritti e doveri di partecipazione alle spese relative alla cosa comune, bensì soltanto la relativa quantificazione, trattandosi di delibere avente valore non negoziale, ma regolamentare, opererà il criterio, ormai invalso in giurisprudenza, della maggioranza qualificata (Trib.
Siena n. 397/15).
Trasponendo i suesposti principi all'ipotesi di specie, occorre anzitutto rilevare come l'originaria delibera di approvazione delle tabelle millesimali, risulti dotata di valenza regolamentare, siccome mera operazione tecnica di valutazione e calcolo ricognitiva dei rapporti di proporzione indicati dalla legge, senza espressa deroga alla stessa e parimenti, della medesima natura deve ritenersi la modifica approvata con la delibera oggetto di impugnazione, redatta sulla base dei criteri di proporzionalità di legge (cfr. relazione tecnica dell'Ing. allegato n. 2 all'atto di costituzione in giudizio di Per_1
parte convenuta): di qui la legittimità dell'adozione del criterio di maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2 c.c., sul cui rispetto non sussiste, del resto, contestazione inter partes.
Se dunque le tabelle millesimali, furono predisposte dall'unico originario proprietario del fabbricato, in esse non vi è però una specifica clausola che esonera il proprietario costruttore dalla contribuzione delle spese comuni né è rinvenibile una esplicita convenzione con la quale possa evincersi in modo netto ed evidente la volontà di adottare criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali.
Parte attrice non ha provato quanto dalla stessa semplicemente dedotto, che la tabella allegata al regolamento condominiale, fosse stata redatta in deroga ai criteri legali e, come tale, avesse natura convenzionale da approvare all'unanimità dei consensi per la deliberazione della sua modifica.
Ne consegue il rigetto della domanda con la quale si chiede volersi dichiarare la nullità del deliberato n. 3 di cui all'assemblea condominiale del 6-7.4.2019.
Quanto al deliberato di cui al punto n. 7 dell'assemblea condominiale del 6-7 aprile
2019, deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere essendo sul medesimo punto intervenuta una pronuncia da parte di codesto Tribunale nell'ambito della causa civile n. 1601/2019 in cui è stata dichiarata la nullità della superiore delibera.
Essendo dunque già intervenuta sul punto sentenza che fa venir meno l'interesse ad una ulteriore pronuncia, allo stato non resta che dichiarare cessata la materia del contendere.
Come ribadito pacificamente in giurisprudenza, infatti, la cessata materia del contendere “va rilevata, anche d'ufficio, in qualsiasi grado e stato del giudizio e comporta il superamento delle domande e delle deduzioni inizialmente formulate dalle parti” (cfr. Cass. n. 26351/2005).
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo secondo i parametri minimi di cui al DM 55/2014 e successive modifiche, avuto riguardo al valore della causa, al tenore delle questioni trattate, all'attività processuale svolta e ai motivi della decisione.

PQM

Il Tribunale adito, definitivamente pronunciando sulla causa n. 1391/2019, disattesa o assorbita ogni contraria difesa o eccezione, così provvede: - Rigetta la domanda di parte attrice in ordine alla nullità della delibera assembleare adottata in data 6-7 aprile 2019 dal Condominio Villaggio La
Tonnara di Oliveri nella parte in cui sono state approvate le nuove tabelle millesimali (punto 3 all'o.d.g.);
- Dichiara la cessazione della materia del contendere quanto al deliberato di cui al punto n. 7 dell'assemblea condominiale del 6-7 aprile 2019 per le ragioni di cui in parte motiva;

- Condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite in favore del Parte_1
convenuto liquidandole nell'importo di € 3.809,00 oltre spese CP_1
generali, IVA e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Patti, il 23/01/2025
Il Giudice
Elisabetta Artino AR