TRIBUNALE DI CATANIA
Terza Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del G.O.T. d.ssa Maria Barbara Giardinieri, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 11828/22 promossa da:
( PI ) , in persona del suo amministratore Controparte_1 P.IVA_1
e legale rappresentante , elettivamente domiciliata in San Giovanni la Punta Via Madonna delle
Lacrime n. 70 presso lo studio dell'avv. Eugenio L.M. Barcellona ( C.F. ) CodiceFiscale_1 che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

ATTORE
CONTRO
corrente in Catania Via dei Piccioni n. 29 – 37, C.F. , Controparte_2 P.IVA_2 in persona dell'amministratore pro-tempore, elettivamente domiciliato in Catania Via Giordano
Bruno n. 136 ove è sito lo studio dell'avv. Ferdinando Bafumi ( C.F. ) CodiceFiscale_2 che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

CONVENUTO
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 15.09.2022, la Parte_1 in persona del legale rappresentante pro-tempore - adducendo di essere proprietaria di n.3 unità immobiliari (botteghe/depositi) facenti parte dell'edificio condominiale sito in Catania Via dei
Piccioni n. 29-37 - conveniva in giudizio il in persona Controparte_2 dell'amministratore pro-tempore, per ivi sentire accogliere le conclusioni qui di seguito riportate:
“Voglia il Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, e per le ragioni esposte nel corpo del presente atto: preliminarmente: - disporre la sospensione dell'efficacia delle delibere assembleari impugnate, ed in particolare delle delibere approvate nel corso dell'assemblea del 21.03.2022 ( nell'ambito della trattazione del punto n.6 ) e dell'assemblea del
14.07.2022 ( nell'ambito della trattazione del punto n. 1 ) con le quali Controparte_2 ha approvato la Convenzione da stipularsi con il per la manutenzione e Controparte_3
1 gestione del confinante terreno/area di proprietà del;
Nel merito: - dichiarare Controparte_3 inesistenti e/o nulle o comunque annullare, per le molteplici ragioni analiticamente esposte in seno al presente atto, le contestate/impugnate deliberazioni approvate dal Controparte_2
nel corso delle assemblee tenutesi in data 27.05.2021, 21.03.2022 e del 14.07.2022
[...] nonché i documenti ad essi connessi ( rendiconti, bilancio preventivo e relativi riparti di spesa, ecc. ); - in ogni caso, accertare e dichiarare anche: - il difetto di attribuzione/legittimazione/competenza dell'assemblea del a deliberare a CP_2 maggioranza sulla manutenzione e presa in custodia/gestione di un bene di proprietà di terzi (nel qual caso area/terreno di proprietà del ); - la nullità per difetto di causa della Controparte_3 convenzione con il approvata dall'assemblea del condominio in occasione Controparte_3 delle assemblee condominiali del 21.03.2022 e, soprattutto, del 14.07.2022; - condannare il condominio “ ” al pagamento delle spese e dei compensi legali del presente giudizio CP_2 nonché delle spese e dei compensi legali dei procedimenti di mediazione avviati dall'attrice Pt_1 per contestare le deliberazioni assembleari impugnate . Con riserva di ogni ulteriore diritto”.
[...]
Nell'esporre le ragioni di lagnanza avverso le deliberazioni impugnate, parte attrice sottolineava che la quasi totalità delle contestazioni proposte erano relative al fatto che l'assemblea del convenuto aveva deliberato di provvedere alla manutenzione e alla custodia di un CP_2 bene di proprietà del e non della compagine condominiale. Controparte_3
La suddetta questione era comune a diverse deliberazioni con le quali l'assemblea del CP_2
” aveva assunto decisioni (interventi di manutenzione, ripartizione di spese ecc.) in CP_2 ordine a quella area definita impropriamente “giardino condominiale”, senza in realtà esserlo.
Sotto tale profilo parte attrice precisava trattarsi di un terreno di proprietà del Controparte_3 destinato a “verde pubblico” posto a Ovest/sudovest rispetto al complesso condominiale di che trattasi.
In conseguenza di ciò, il principale e, peraltro, assorbente motivo di lagnanza proposto era quello di nullità delle delibere condominiali impugnate avendo le stesse ad oggetto l'assunzione di determinazioni relative alla gestione, manutenzione e ripartizione di spese riguardanti un bene non di natura condominiale ma di proprietà di terzi.
Ciò posto, con comparsa depositata in data 18.01.2023 si costituiva il , in Controparte_2 persona dell'amministratore pro-tempore, rilevando – in via preliminare - l'improcedibilità della domanda con riguardo alla delibera del 14.07.2022 non avendo parte attrice previamente esperito il procedimento di mediazione e l'infondatezza, comunque, della domanda in ordine a tutte le deliberazioni impugnate.
Il convenuto, pur riconoscendo la titolarità del terreno in questione in capo al CP_2 [...]
, osservava che la compagine condominiale si era fatta carico della manutenzione e CP_3
2 pulizia della detta area al fine di evitare incendi, salvaguardare l'edificio condominiale dall'intrusione di estranei trattandosi di zona verde posta proprio a ridosso del complesso condominiale.
Aggiungeva peraltro che deliberazioni, di tale tenore e contenuto, non erano nuove e altre uguali in precedenza ne erano state assunte senza che venisse sollevata alcuna contestazione.
In considerazione dei superiori rilievi, chiedeva l'accoglimento delle conclusioni qui di seguito riportate: “Piaccia all'Ill.ma Giustizia adita, disattesa e reietta ogni contraria istanza, eccezione
e deduzione: Preliminarmente, rigettare l'istanza di sospensione in quanto nessun elemento gravemente pregiudizievole per il è presente in ragione delle difese in atto. Nel CP_2 merito, rigettare la domanda attorea, in quanto infondata in fatto e in diritto, e condannare la ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da “lite temeraria” da liquidarsi Parte_1
d'ufficio in via equitativa. Con vittoria di spese, competenze ed onorari”
Quindi all'udienza di prima comparizione del 23.03.2023, le parti chiedevano assegnarsi i termini di cui all'art. 183 VI° c.p.c. .
Il Tribunale, attesa l'eccezione di improcedibilità sollevata da parte convenuta, rinviava all'udienza del 27.04.2023 assegnando alle parti termine fino a dieci giorni prima per il deposito di note difensive sul rilievo preliminare sollevato con riguardo alla delibera del 14.07.2022.
All'udienza così fissata, il Tribunale poneva la causa in riserva ordinanza.
Con provvedimento del 02.05.2023, stante l'improcedibilità della domanda in relazione alla delibera assunta in data 14.07.2022, assegnava alle parti il termine di quindici giorni per il deposito dell'istanza di mediazione;
fissava la durata del procedimento rinviando all'udienza del
09.11.2023.
Di poi, alla suddetta udienza, il Tribunale – su richiesta delle parti – assegnava i termini di cui all'art. 183 VI° comma c.p.c. rinviando, per l'assunzione dei provvedimenti conseguenziali, all'udienza del 08.02.2024 da tenersi secondo modalità cartolare.
Successivamente, la causa veniva posta in riserva ordinanza per decidere sulle richieste istruttorie formulate dalle parti.
Quindi, con ordinanza del 24.02.2024, il Tribunale rigettava le prove orali chieste da parte convenuta e rinviava per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 24.10.2024.
Alla detta udienza, una volta precisate le rispettive conclusioni, la causa veniva posta in decisione con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. .
§§§§§§
Per come già rilevato nel ricostruire i fatti di causa, si osserva che il motivo di impugnazione sollevato con riguardo alle delibere assunte in data 27.05.2021 e 21.03.2022 si fonda sulla
3 circostanza che i condomini non possano assumere, a maggioranza, decisioni in ordine alla gestione e manutenzione di beni di proprietà di terzi.
Con le suddette delibere, l'assemblea condominiale – a maggioranza dei presenti – ha infatti deliberato di provvedere alla gestione e manutenzione del terreno attiguo di proprietà del
[...]
disponendo altresì la ripartizione tra i condomini delle spese relative alla conservazione CP_3
e cura dell'area.
Il vizio in questione, in quanto relativo alla gestione di beni e servizi non rientranti tra quelli comuni, è di nullità per come confermato dal concorde orientamento della giurisprudenza di legittimità.
La Suprema Corte, infatti, in ordine ai possibili motivi di impugnazione riguardanti le delibere condominiali stabilisce che : “Le delibere dell'assemblea di condominio sono nulle se prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito ( cioè contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume ) , con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, se incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini ed, infine, se comunque, invalide in relazione all'oggetto, mentre sono annullabili se affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e se violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto “ (
Cass. Civ. Sez. Unite n. 4806/05 )
Ciò posto, in considerazione del fatto che il ha ad oggetto i beni di natura comune per CP_2 come specificamente indicati all'art. 1117 c.c., le delibere assembleari possono riguardare soltanto i beni di proprietà comune CP_4
Ne consegue che le decisioni assunte dall'assemblea condominiale non possono avere ad oggetto beni che non rientrano nella competenza della compagine condominiale, e quindi non possono riguardare beni di proprietà dei singoli condomini o di proprietà di terzi;
ipotesi questa che invece ricorre nel caso che ci occupa.
Invero, è concordemente riconosciuto da entrambe le parti, che le delibere assunte in data
27.05.2021 e 21.03.2022 hanno ad oggetto un bene che non rientra tra quelli di cui all'art. 1117
c.c. e che le relative deliberazioni siano state assunte solo a maggioranza dei presenti.
Per tale motivo le suddette delibere – in ordine ai punti dell'o.d.g. impugnati - sono da ritenersi nulle e perciò, per l'effetto, è come se non fossero mai state adottate.
4 Il principio che è posto alla base di tale nullità sta nel fatto che le norme poste a tutela della proprietà privata non consentono, a chi non è titolare del diritto di proprietà su beni appartenenti ad altri, di assumere decisioni al riguardo.
Si tratta di un principio comune a numerose sentenze adottate dalla Suprema Corte.
A tale proposito, con sentenza n. 9839/21 le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno precisato come uno dei casi in cui la deliberazione dell'assemblea condominiale deve essere considerata affetta da nullità è quello dell'“impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto della deliberazione”.
In tale occasione le Sezioni Unite hanno precisato che l'impossibilità giuridica dell'oggetto deve essere valutata in relazione alle attribuzioni proprie dell'assemblea, che, in qualità di organo deliberativo della compagine condominiale, può occuparsi soltanto della gestione dei beni e dei servizi comuni e non anche dei beni di proprietà esclusiva di singoli condomini o di terzi, “giacchè qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi”.
Del medesimo tenore è un'altra pronuncia successiva della Suprema Corte ove è statuito che
“indubbio pertanto che sia nulla, e perciò sottratta al termine di impugnazione di cui all'art. 1137
c.c., la delibera dell'assemblea di condominio che approvi e ripartisca una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale, come, ad esempio, quella concernente la manutenzione di beni di proprietà esclusiva”; ipotesi questa perfettamente coincidente con quella oggetto di causa.
In conseguenza di quanto finora esposto, il motivo di impugnazione proposto avverso le delibere assunte in data 27.05.2021 e 21.03.2022 si appalesa fondato e le stesse, con riguardo ai punti dell'o.d.g. impugnati – per l'effetto – debbono dichiararsi nulle.
Venendo adesso alla delibera assunta in data 14.07.2022, si osserva e rileva quanto segue:
Al punto 6) del verbale viene sottoposta all'assemblea la proposta di stipulare una convenzione con il per la manutenzione dell'area adibita a verde pubblico attigua al Controparte_3 complesso CP_4
Contrariamente a quanto rilevato da parte attrice con l'impugnazione proposta, l'assemblea si è limitata a votare favorevolmente la mera possibilità di addivenire ad una convenzione con l'Ente proprietario ma senza aggiungere altro.
Invero, al punto 6) si legge “L'assemblea all'unanimità autorizza la proposta di convenzione con il comune, riservandosi però la valutazione e l'approvazione della suddetta convenzione “.
La compagine condominiale si è limitata ad esprimere solo una mera dichiarazione di intenti dal momento che non era accertata una conforme volontà dell'Ente in tal senso e l'eventuale contenuto da dare alla convenzione nell'accordo tra le parti.
5 In considerazione di ciò, trattandosi di decisione di natura meramente programmatica, la stessa correttamente è stata assunta all'unanimità dei presenti ma non può essere oggetto di impugnativa mancando – nel caso di che trattasi – l'interesse ad agire da parte dell'odierna parte attrice.
Al riguardo, la Suprema Corte statuisce che “l'eventuale adozione da parte dell'assemblea dei condomini di una delibera su contenuti generici e programmatici,..non comporta l'annullabilità della stessa delibera, trattandosi di contenuti non suscettibili di una preventiva specifica informativa dei destinatari della convocazione e comunque costituenti possibile sviluppo della discussione e dell'esame di ogni altro punto all'ordine del giorno” ( Cass. Civ. n. 10235/13 )
In considerazione di quanto finora esposto, il motivo di impugnazione proposto avverso la delibera assunta in data 14.07.2022 và rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e vanno poste a carico del convenuto nella misura CP_2 di 2/3 e per la restante parte ( pari ad un terzo ) a carico di parte attrice, il tutto per come liquidato nel dispositivo.
La domanda attorea volta a conseguire la condanna del convenuto al pagamento delle CP_2 spese di lite ai sensi dell'art. 96 c.p.c., và rigettata non avendo la dato prova della Parte_1 sussistenza del presupposto oggettivo e soggettivo normativamente richiesti.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa:
Accoglie parzialmente la domanda attorea e, per l'effetto, dichiara la nullità delle delibere assunte in data 27.05.2021 e 21.03.2022, relativamente ai punti dell'o.d.g. impugnati;

Rigetta la domanda attorea in relazione alla delibera assunta in data 14.07.2022, per le ragioni di cui in parte motiva;

Condanna il resistente al pagamento, in favore di parte attrice, delle spese processuali CP_2 dalla stessa sostenute nella misura di 2/3 che liquida nella complessiva somma di € 4.405,15, di cui € 985,15 per spese (contributo unificato e spese mediazione) ed € 3.420,00 per compensi
(compresi quelli relativi alla mediazione) di avvocato, oltre rimborso forfettario al 15%, Iva e Cpa come per legge;

Condanna parte attrice al pagamento, in favore del convenuto, delle spese processuali CP_2 dallo stesso sostenute nella misura di 1/3 che liquida nella complessiva somma di € 1.537,00
(compresi i compensi per la mediazione) oltre rimborso forfettario al 15%, Iva e Cpa come per legge.
Augusta lì 24 Marzo 2025
IL G.O.T.
d.ssa Maria Barbara Giardinieri
6 Depositato telematicamente
Ex art. 15 D.M. 44/2011
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