REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in composizione monocratica ed in persona della dott.ssa Alessandra Tedesco, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3252 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019 vertente
TRA
in persona del legale rappresentante p.t. rappresentata e difesa, in Parte_1
virtù di mandato in atti, dall'avv. Pasquale Romano, presso il cui studio elettivamente domicilia in Cellole alla Via G. Leopardi n. 1;
ATTRICE
E
in persona del legale rappresentante p.t. rappresentata e difesa, Controparte_1
in virtù di mandato in atti, dagli avv. Antonio Sciaudone e Michela Visone, presso lo studio dei quali elettivamente domicilia in Santa Maria Capua Vetere alla via
Mario Fiore n. 32;
CONVENUTA
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato la società - premesso di Parte_1 essere conduttrice dell'immobile sito in Alife identificato in catasto al foglio 33, particella 5150, sito all'interno del centro commerciale denominato “Elefantino”, concesso in locazione ad uso commerciale dalla che il canone di Controparte_1
1 locazione è stato pattuito nella misura del 2% del volume d'affari al netto dell'IVA, con previsione di un canone minimo garantito pari ad € 140.000,00, che elemento determinante nella pattuizione di tale canone era stato la rassicurazione da parte della locatrice circa il completamento del centro commerciale, con correlata apertura del piano superiore e quindi delle altre attività commerciali previste, che, invece, tale completamento non è avvenuto, anche in considerazione di mancate autorizzazioni da parte degli enti preposti a causa di illegittimità urbanistico edilizie del piano superiore, e che la conduttrice ha sostenuto delle spese per lavori nell'immobile locato non dovute – ha citato in giudizio la società locatrice chiedendo di accertare la sua responsabilità precontrattuale e di condannarla al risarcimento del danno quantificato nell'importo di € 130.620,00, oltre le ulteriori somme dovute per ciascuna annualità di vigenza del contratto di locazione che verranno a maturare nelle more e fino alla definizione del giudizio, ovvero in subordine del diverso importo che l'adita giustizia riterrà dovuto nell'eventualità anche in via equitativa, nonché di condannare la locatrice al pagamento della somma di € 98.044,11 a titolo di ripetizione per le somme versate indebitamente sulla base degli accordi precontrattuali.
Si è costituita la società la quale, deducendo la risoluzione del Controparte_1
previgente contratto preliminare concluso con società diversa dall'attrice, ha negato l'esistenza di qualsiasi accordo con la in base al quale il canone Parte_1 veniva determinato sulla base delle future aperture all'interno del complesso immobiliare ed ha chiesto, pertanto, il rigetto delle domande attoree, in quanto infondate in fatto ed in diritto.
Onerata la parte attrice alla mediazione e disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., la causa è stata istruita con il deposito dei documenti e con l'escussione di due testimoni.
Quindi è stata rinviata per la decisione all'udienza del 12.03.2025.
Va innanzitutto affermata la procedibilità della domanda, essendo stato esperito il procedimento di mediazione ai sensi dell'art. 4 D.lgs. 28/2010 (come novellato dal D.l 69/2013 conv. in legge n.98/2013) come documentato in atti (cfr. verbale di mancata conciliazione del 03.02.2021).
2 Nel merito, la domanda è infondata e va, pertanto, rigettata, per le ragioni che seguono.
Occorre premettere che il contratto preliminare richiamato dall'attrice e stipulato tra la odierna convenuta e la società non assume alcuna rilevanza Controparte_2
nella presente controversia.
Invero, come eccepito dalla convenuta, il contratto preliminare intercorreva tra la e la società diversa dall'odierna attrice, e non è Controparte_1 Controparte_2
stato seguito entro il termine stabilito dalla stipula di un contratto di locazione definitivo tra le parti o con altra società che la si era riservata di Controparte_2
nominare.
Pertanto, il contratto di locazione ad uso commerciale stipulato a distanza di circa due anni dal detto contratto preliminare tra le odierne parti in causa è del tutto autonomo rispetto al contratto preliminare.
Irrilevante il contratto preliminare stipulato con la , occorre verificare se CP_2
in sede di trattative per la stipula del contratto definitivo di locazione con l'odierna attrice la locatrice avesse garantito il completamento del centro commerciale con la conseguente apertura di altre attività commerciali al primo piano dello stesso e se, quindi, l'ammontare del canone di locazione sia stato concordato in vista della detta apertura, come sostenuto dalla conduttrice.
La vicenda va, quindi, ricondotta nell'ambito della responsabilità precontrattuale da contratto valido ma sproporzionato, ipotesi ormai pacificamente ammessa dalla giurisprudenza di merito e di legittimità.
Sul tema la giurisprudenza di legittimità ha, in particolare, chiarito che qualora il danno derivi dalla conclusione di un contratto valido ed efficace ma sconveniente, il risarcimento deve essere ragguagliato al minore vantaggio o al maggiore aggravio economico determinato dal contegno sleale di una delle parti, restando irrilevante che la violazione del dovere di buona fede sia intervenuto cronologicamente a valle e non a monte della conclusione del contratto, salvo la prova di ulteriori danni che risultino collegati a tale comportamento da un rapporto rigorosamente consequenziale e diretto (Cass. 4715/2022).
3 Calando la fattispecie nel caso concreto, secondo l'attrice la Controparte_1 nonostante fosse a conoscenza dei motivi ostativi all'ampliamento del centro commerciale, individuati dall'attrice nell'impossibilità di aver i permessi amministrativi necessari a causa di illegittimità urbanistiche, avrebbe comunque rassicurato la conduttrice circa il completamento del centro commerciale inducendola a stipulare la locazione concordando un canone sproporzionato rispetto al canone di mercato.
La prova di tale rassicurazione e della incidenza sulla ammontare del canone concordato della futura apertura di altre attività nel centro commerciale in questione, vale a dire la prova che in mancanza di tale apertura l'odierna attrice avrebbe si concluso il contratto di locazione ma a condizioni diverse, non risulta, tuttavia, raggiunta.
In primo luogo, alcun espresso riferimento a tale circostanza è contenuto nel contratto di locazione.
In particolare, dal contratto emerge solamente che le parti hanno concordato come canone il 2% del fatturato e comunque una somma non inferiore ad € 140.000,00, senza menzionare in alcun modo l'apertura di altre attività nel centro commerciale come condizione determinante.
Né le dichiarazioni dei testi indotti da parte attrice forniscono idonea dimostrazione del legame tra l'ampliamento del centro e la determinazione del canone e, in particolare, che l'ampliamento del centro commerciale è stata condizione determinante nell'accordo relativo all'ammontare del canone.
In particolare, entrambe i testi escussi non possono ritenersi pienamente attendibili, in quanto il primo, , è figlio del legale rappresentante della CP_3
società attrice e dipendente della stessa, nonché colui che, per sua stessa dichiarazione, doveva occuparsi proprio dell'attività da svolgere nell'immobile in questione, mentre il secondo, , è socio della società Controparte_4
attrice.
Inoltre, comunque le loro dichiarazioni non sono del tutto precise e circostanziate in ordine alla circostanza che il completamento del centro commerciale e l'apertura di altre attività commerciali sono stati fattori determinanti nella
4 pattuizione del canone di locazione, nel senso che in assenza degli stessi la conduttrice avrebbe si concluso il contratto ma solo ad un canone inferiore.
Inoltre, alcuna ideona ed adeguata prova è stata fornita del pregiudizio concretamente subito dalla conduttrice per effetto della mancata apertura di altre attività commerciali nel complesso immobiliare in questione, non risultando sufficienti a tal fine le quotazioni immobiliari prodotte dall'attrice.
Alla luce di quanto esposto, non può ravvisarsi alcuna responsabilità precontrattuale in capo alla convenuta, non risultando provata né una sua condotta in malafede né un danno subito dall'attrice.
Per quanto concerne la domanda di ripetizione dell'indebito, va osservato che la somma di € 58.000,00, relativa alle spese per gli impianti di climatizzazione, è stata posta a carico della conduttrice, sulla base di una scrittura privata, prodotta dalla convenuta, con cui la si impegnava ad anticiparne le spese dietro CP_1
rimborso.
Per quanto riguarda la restante somma, l'attrice richiama le pattuizioni contenute nel contratto preliminare ed in particolare l'allegato ad esso che, tuttavia, come già detto, è irrilevante nel presente giudizio.
Inoltre, le spese attengono per lo più ad interventi di piccola manutenzione ordinaria, poste dal contratto di locazione a carico della conduttrice.
Tra l'altro si tratta di opere, in particolare quelle divisorie in cartongesso, rispondenti a scelte della conduttrice di organizzazione degli spazi.
Per tutto quanto detto, le domande proposte dall'attrice vanno rigettate.
Non sussistono i presupposti per condannare parte soccombente al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c., atteso che tale disposizione presuppone la dimostrazione del dolo o della colpa grave della parte soccombente, prova assente nel presente giudizio.
Inoltre, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità“la domanda di risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c. non può trovare accoglimento tutte le volte in cui la parte istante non abbia assolto all'onere di allegare (almeno) gli
5 elementi di fatto necessari alla liquidazione, pur equitativa, del danno lamentato”
(Cass. 21798/2015), onere non assolto nel presente giudizio.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, vengono poste a carico dell'attrice. Esse si liquidano come da dispositivo che segue, in applicazione dei parametri dettati dal D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022, sotto la cui vigenza si è esaurita l'attività processuale e difensiva. In particolare, i compensi si ispirano ai valori medi dello scaglione di riferimento, ridotti in relazione alla natura e complessità delle questioni trattate e dell'attività processuale e difensiva espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, pronunciando sulle domande proposte, così provvede:
a) rigetta le domande proposte;

b) condanna l'attrice alla refusione delle spese di lite in favore della convenuta che si liquidano in € 9.500,00, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge.
Santa Maria Capua Vetere, 12.3.2025
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Tedesco
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