REPUBBLICA ITALIANA
CORTE D'APPELLO DI CATANIA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catania, Seconda Sezione Civile, composta dai Sigg.:
Dott. Nicolò Crascì Presidente rel. est.
Dott.ssa Claudia Cottini Consigliere
Dott.ssa Maria Angela Galioto Giudice onorario ausiliario
Riunita in camera di consiglio, letti gli atti ed udito il relatore, ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 775/2024 R.G.A.C.C., promossa da:
(nata a [...] il [...], c.f. ), Parte_1 CodiceFiscale_1
rappresentata e difesa per procura in atti dall'Avv. Giuseppe Spada (del Foro di
Roma) presso il cui indirizzo di p.e.c. è elett.te domiciliata,
Appellante

contro

: Pa (cod. fisc. ), in persona Parte_2 C.F._2
del curatore avv. rappresentato e difeso per procura in atti dall'Avv. CP_1
LO LO SO (del Foro di Catania) presso il cui indirizzo di p.e.c. è elett.te domiciliato,
Appellato
OGGETTO: detenzione sine titulo.
In esito all'udienza di discussione finale della causa del 24.11.2025 – già fissata ex artt. 350bis e 281sexies c.p.c. - la Corte ha osservato.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con ricorso ex art. 702bis c.p.c. del 21.7.2020 il Parte_3
(società già corrente in Acireale), dichiarato con sentenza del Tribunale di
[...]
Catania del 4-8 luglio 2019, adiva il medesimo Tribunale onde sentir accogliere le seguenti conclusioni:”ritenere e dichiarare, per le ragioni dedotte in giudizio,
l'inopponibilità alla massa del contratto di locazione stipulato fra Parte_2
e e, conseguentemente, che la convenuta occupa sine titulo
[...] Parte_1
l'immobile di proprietà della società fallita;
per l'effetto, condannare la convenuta all'immediato rilascio in favore della massa degli immobili locati, rispettivamente al catasto foglio 30, particella 442, sub. 4 e sub. 6; condannare la convenuta al risarcimento dei danni causalmente provocati dall'illegittima occupazione, a far data dalla stipula del contratto e sino all'effettivo rilascio, da liquidarsi nella misura del valore locativo degli immobili, pari a complessivi euro 535,90 mensili, o comunque nella somma maggiore o minore che sarà accertata in giudizio, anche in via equitativa, oltre alla rivalutazione e agli interessi al tasso legale sulle somme rivalutate sino al soddisfo;
subordinatamente, in via istruttoria, si chiede disporsi consulenza tecnica d'ufficio al fine di ricostruire il danno provocato dalla condotta illecita della società convenuta attraverso la verifica del valore locativo dell'immobile oggetto del contratto di locazione, sulla scorta di quanto allegato sul punto da parte ricorrente e dei documenti offerti in comunicazione, ovvero sulla base degli eventuali diversi parametri indicati dal Tribunale, anche in via equitativa.
Condannare la convenuta alle spese e ai compensi, oltre oneri ed accessori di legge, del presente giudizio”.
All'uopo esponeva:
- che della massa attiva del fallimento facessero pure parte: 1) l'unità immobiliare ad uso abitativo in Acireale, frazione Scillichenti, via Trieste nn.
35, 37, 39, piano terra, censita in Catasto Urbano al foglio 30, particella 442 sub. 4 (categoria A/3, classe 7, vani 5,5, superficie catastale mq. 82, rendita euro 411,87); 2) la sovrastante unità immobiliare ad uso abitativo in Acireale, frazione Scillichenti, via Trieste nn. 35, 37, 39, piano primo, censita in Catasto Urbano al foglio 30, particella 442 sub. 6 (categoria A/3, classe 7, vani 6, superficie catastale mq. 151, rendita euro 449,32),
- che, all'atto dell'accesso sui luoghi da parte della curatela, era emerso che dette unità immobiliari fossero condotte in locazione dalla giusta contratto Pt_1
asseritamente stipulato il 24.06.2019, e mai assoggettato a registrazione: contratto della durata di anni tre, a decorrere dal 1°.07.2019, in base alle cui previsioni il relativo canone risultava fissato in soli euro 150,00 mensili, importo che le parti si davano reciproco atto che fosse stato concordato in tale soltanto esigua misura “in considerazione dello stato della porzione immobiliare chiaramente bisognevole di opere di manutenzione”, ed anche perché “a fronte della misura di canone concordata la conduttrice si impegna a custodire l'immobile ed a porre in essere un servizio continuativo, diurno e notturno, di guardiania…”.
Ritenuto che “Il contratto di locazione di cui sopra è privo di data certa ed è conseguentemente inopponibile alla massa. Gli immobili locati sono quindi occupati dalla convenuta sine titulo, circostanza da cui deriva sia l'obbligo di restituzione del bene locato alla curatela che quello di risarcimento del danno causalmente provocato alla massa per l'illegittima detenzione” – e che “Il valore dei due appartamenti siti in Scillichenti veniva accertato dallo stimatore rispettivamente in euro 44.200,00 ed in euro 70.500,00 (cfr. relazione, doc. 4). Il valore locativo, stimato dal consulente della procedura sulla scorta dei valori OMI, veniva accertato nella misura di euro 2,3/mq mensili e, quindi, in complessivi euro 535,90, di cui euro
188,60 per l'appartamento al piano terra di mq. 82, ed euro 347,30 per quello al primo piano di mq. 151” – il fallimento ricorrente, pertanto, formulava infine le domande già testualmente riportate.
§§§
Costituitasi in contradittorio contestava il ricorso di controparte, che Parte_1
chiedeva infine che fosse rigettato: in particolare obiettando che il contratto di locazione de quo ben fosse opponibile, in realtà, alla procedura fallimentare poiché – deduceva – “L'articolo 80 legge fallimentare disciplina la sorte del contratto di locazione in caso di fallimento del locatore. Senza alcuna distinzione la norma prevede che il fallimento del locatore non sciolga il contratto e che il curatore del fallimento subentri nel contratto stesso. Poiché il curatore del fallimento, pacificamente, non ha fatto uso della facoltà di recedere dal contratto questo, quindi, allo stato deve ritenersi pienamente valido ed efficace. Da ciò deriva che l'azione proposta appare del tutto inammissibile”.
§§§
Venuti in udienza, dopo che (con ordinanza del 1°.2.2022) era stato disposto il passaggio al rito ordinario il G.I., in esito all'assegnazione dei termini ex art. 183, sesto comma, c.p.c., giusta ordinanza del 5.12.2022 riteneva tuttavia che la causa, sulla base della produzione documentale, fosse già sufficientemente istruita: donde rimetteva sollecitamente le parti ad udienza di precisazione delle conclusioni.
Raccolte le quali – e posta la causa in decisione – riteneva:
- che “Il contratto di locazione in forza del quale la convenuta detiene gli immobili è privo di registrazione e, come tale, è affetto da nullità assoluta, in base all'art. 1 comma 346 della l. n. 311 del 30.12.2004, che dispone che «i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati». La nullità investe il contratto nella sua interezza ed è rilevabile d'ufficio. Va, quindi, dichiarata la nullità del contratto di locazione intercorso tra le parti e conseguentemente vanno accolte le domande di parte ricorrente dirette sia a dichiarare che l'immobile in questione è detenuto illegittimamente dalla resistente sia a condannare quest'ultima al rilascio in favore del Fallimento dell'immobile, libero e sgombro da persone e cose”,
- che “Da quanto detto deriva altresì l'accoglimento della domanda del
Fallimento ricorrente diretta alla condanna della resistente al risarcimento dei danni per l'occupazione sine titulo dell'immobile. Anche da ultimo la Suprema Corte ha ribadito che “In caso di occupazione senza titolo di un immobile, il riferimento al criterio equitativo di liquidazione del danno implica che il proprietario è tenuto ad allegare, per il danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (in termini di mancata vendita o locazione del bene a un prezzo superiore a quello di mercato); l'onere della prova spetta al proprietario che può ricorrere anche a presunzioni o richiamarsi alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza” (Cass. 2500/24). Tanto premesso, si ritiene che nel caso di specie sussistano i presupposti per accogliere la domanda risarcitoria, in quanto l'attore ha allegato elementi presuntivi semplici attraverso i quali questo Giudice può riconoscere l'esistenza e determinare la misura del danno subito. Parte attrice ha infatti evidenziato che i beni in questione sono assoggettati alla procedura concorsuale e quindi hanno un funzionale asservimento al soddisfo dei creditori concorrenti e che il curatore ha l'obbligo di procedere alla più sollecita e vantaggiosa liquidazione od al più conveniente impiego fruttifero finalizzato al riparto tra i creditori. Del resto, la redditività dei beni in questione si desume anche dal fatto che la stessa convenuta ha tratto una utilità economica dal loro utilizzo, destinandoli a sede di una attività recettizia. E' sicuro, dunque, anche in ragione del buono stato in cui si trovano e della stima del valore effettuata dal perito nominato dal curatore fallimentare su autorizzazione del GD, che la disponibilità dei beni da parte della Curatela avrebbe consentito di procedere celermente e facilmente alla liquidazione dell'attivo, finalità precipua della procedura concorsuale”,
- che “Per la concreta valutazione del pregiudizio economico derivato alla
Curatela dalla condotta illecita dei convenuti, è lecito utilizzare il criterio del valore locativo degli immobili occupati, che è stato determinato dal perito nominato dal Tribunale in complessivi euro 535,90. Il danno arrecato all'odierno attore va riconosciuto certamente con decorrenza dalla richiesta di rilascio, corrispondente alla data di accesso del Curatore e dello stimatore presso i locali, ovvero dal 4.10.2019”.
Pertanto, con sentenza n. 1925/2024 del 19.4.2024, così statuiva infine, definitivamente pronunciando, il Tribunale adito:”

P Q M

… In accoglimento della domanda di parte ricorrente dichiara che detiene gli immobili meglio Parte_1
specificati in ricorso sine titulo e, per l'effetto la condanna a rilasciarli immediatamente liberi e sgomberi da cose e persone. Condanna al Parte_1
pagamento in favore del ricorrente della somma di euro 539,90 mensili, a Parte_2
decorrere da ottobre 2019 e sino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalla data della presente domanda. Condanna altresì la parte convenuta a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 7.700,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso forfettario come per legge, da distrarsi in favore dell'Erario”.
§§§
Avverso la sentenza così resa interponeva, con citazione Parte_1
tempestivamente notificata il 6.6.2024, appello articolato su sei motivi.
Censurando, con il primo, che a torto il Tribunale avesse sussunto detto contratto recante la data del 24.6.2019 alla fattispecie della locazione di immobili urbani, pertanto affermandone la nullità per omessa registrazione ex art. 1, comma 346, L.
311/2004: trattandosi piuttosto – deduceva - di contratto che, “pur essendo denominato contratto di locazione ad uso non abitativo a canone concordato, ha natura mista”. Infatti, “L'articolo due del contratto di locazione indica chiaramente come la porzione immobiliare sia "chiaramente bisognevole di opere di manutenzione", e il fatto che l'accesso della procedura concorsuale avvenga in quei locali dopo quattro mesi dalla conclusione del contratto di locazione evidenzia come la situazione fosse completamente diversa in quel momento rispetto al momento in cui le parti concepirono l'accordo. È proprio parte originaria ricorrente che indica come le condizioni dell'immobile, allorquando si effettua l'accesso nella porzione immobiliare e, quindi, nel mese di ottobre dell'anno 2019, paiano benevole proprio perché la parte conduttrice le ha rese tali, anche in considerazione dell'attività esercitata. L'articolo due del contratto, peraltro, indica obblighi particolari che la conduttrice ha assunto a fronte della determinazione di un canone di locazione nella misura indicata. Ella, infatti, si è impegnata "a custodire l'immobile ed a porre in essere un servizio continuativo, diurno e notturno di guardiania al fine di prevenire danni e reprimere eventuali tentativi di invasione da parte di terzi". Appare evidente, pertanto, come le previsioni contrattuali pacificamente intervenute tra le parti non possano essere ricondotte all'applicazione della norma indicata, dal momento che si tratta di un contratto misto con prevalenza di obblighi diversi rispetto a quelli contenuti nella fattispecie tipica del contratto di locazione e, quindi, non possa qualificarsi né come contratto di locazione (inteso in forma tipica) né come accordo volto a consentire la costituzione di un diritto relativo di godimento di unità immobiliare”.
E, sempre al fine di elidere la rilevanza che il primo giudice aveva attribuito all'omessa registrazione del contratto de quo, essa appellante - con il suo secondo motivo pur avente a suo presupposto che, nell'occorso, fosse stata invece stipulata una vera e propria locazione – poneva in evidenza che “La lettura dell'accordo sottoscritto tra le parti in causa indica chiaramente quale fosse la parte che era tenuta alla registrazione del contratto. L'articolo quattro del contratto indica, infatti, come fosse il locatore a dover provvedere alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. In questo caso la nullità del contratto di locazione, per assenza di forma scritta e registrata, non può operare se il conduttore abbia subito l'imposizione di tale decisione da parte del locatore (C.App. Perugia Sentenza numero 614 del 5 novembre 2019). Tenendo conto di quanto affermato il giudice di prime cure avrebbe dovuto riconoscere la legittimità del comportamento del conduttore e la non legittimità del comportamento della società locatrice che, pur tenuta, non avrebbe provveduto alla registrazione del contratto e astenersi dal dichiarare la nullità dello stesso, dal momento che l'appellante ha tenuto un comportamento del tutto incolpevole ed ispirato ai principi generali di correttezza e buona fede e non può, per una mancanza non alla stessa ascrivibile, essere penalizzata dalla declaratoria di nullità immeritata”.
Ed ancora sul presupposto che fosse stata a suo tempo stipulata una vera e propria locazione lamentava inoltre la , con il quarto motivo (il cui riassunto si fa Pt_1
precedere per ragioni di connessione a quello del terzo) della sua impugnazione, che a torto il primo giudice avesse disatteso la sua richiesta di prova testimoniale.
Deducendo, in proposito, che “L'appellante, nella sua comparsa di costituzione e risposta avanti al giudice di primo grado, aveva richiesto l'ammissione di prova per testi sulle seguenti circostanze: 1) vero che nelle unità immobiliari site in Acireale
(CT) via Trieste 35/37 ha sede attività di Bed & Breakfast dall'anno 2000 conosciuta all'insegna di “Minnicurcu” e gestita dalla signora;
2) vero che nelle Parte_1
unità immobiliari site in Acireale (CT) via Trieste 35/37 all'interno del Bed &
Breakfast Minnicurcu la sig.ra ha provveduto, fin dall'anno 2000, alla Parte_1
manutenzione ordinaria e straordinaria degli appartamenti curando la salubrità dei muri, la ristrutturazione degli ambienti e l'assegnazione di un servizio di guardiania diurna e notturna al fine di prevenire l'occupazione dei predetti immobili da parte di terzi estranei. Il tribunale, invero ha errato a non valorizzare la richiesta di prova testimoniale che, ove sottoposta ai testimoni e risolta con esito favorevole avrebbe potuto fornire un contributo determinante ai fini della decisione del giudizio.
L'appellante, in verità, si è sempre occupata da tempo immemore, della gestione degli immobili richiesti di restituzione e l'ammissione della chiesta prova testimoniale, ove confermata in istruttoria, avrebbe potuto determinare il rigetto della domanda originaria anche perché la nullità dei contratti di locazione per la mancata registrazione, prevista dall'articolo uno comma 346 della legge numero 311 dell'anno 2004, si applica solo ai contratti conclusi dopo l'entrata in vigore della legge e pertanto, nel caso di un contratto con decorrenza precedente, l'omessa registrazione non comporta alcun effetto negativo per le parti (Cass. Civ.
4265/2024), tanto più che la rilevabilità d'ufficio da parte del giudice appare inammissibile, trattandosi di nullità relativa Cass. Civ. n. 9475/2021)”. Eccepiva poi l'appellante, con il suo terzo motivo, la nullità della sentenza impugnata perché “Il procedimento è stato introdotto secondo le forme sommarie previste dall'allora vigente articolo 702 bis cpc. Il giudice di prime cure, con ordinanza del 1 febbraio 2022 ha ritenuto che il procedimento sommario poteva essere utilizzato solo nei casi in cui non fosse necessaria alcuna istruzione o fosse necessaria solo una istruzione sommaria della causa, mentre, invocando la previsione dell'articolo 702 ter comma terzo cpc, ha ritenuto che nel caso di specie non si potesse che addivenire alla ipotesi contemplata dalla norma citata nel mutamento di rito. Il processo, pertanto, avrebbe dovuto procedere secondo le norme ordinarie previste dall'articolo
183 e seguenti. Ed in effetti così è stato, nel senso che la causa è stata istruita secondo le norme procedimentali ordinarie del processo ordinario di cognizione, non tenendo conto della materia trattata. Ciò nonostante, con successiva ordinanza del 5 dicembre 2022, il giudice designato ha ritenuto superflua la prova testimoniale richiesta dalla parte convenuta per irrilevanza ai fini della decisione, sia perché non contestata sia perché generica e non contestualizzata, ed ha rinviato la causa per discussione e decisione. Ciò comporta un vizio procedurale che si traduce nella radicale nullità dello svolgimento del processo nonché nella conseguente nullità della sentenza depositata che dovrà essere riformata e travolta con il rigetto di ogni domanda originariamente proposta”.
Indi, con il quinto motivo di appello, la veniva a reiterare quanto aveva in via Pt_1
principale opposto all'originario ricorso della curatela del fallimento della
[...]
Vale a dire, che di nessuna detenzione sine titulo fosse lecito nella Parte_2
specie disquisire non avendo “il curatore del fallimento, pacificamente, fatto uso della facoltà di recedere dal contratto di cui all'articolo 80, comma secondo, legge fallimentare”. Né – si aggiungeva - il contratto poteva ritenersi inopponibile alla massa fallimentare siccome privo di data certa giacchè “anche in difetto di data certa la detenzione di fatto risalente a prima del fallimento rende il contratto opponibile dal conduttore al fallimento, pur se solo per la durata stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. Le indicazioni della dottrina sul punto Tes_1 Tes_2 lasciano trasparire con chiaro intento di qualche ragionevole Testimone_3
tutela alle situazioni di mero possesso”.
Infine, con il sesto motivo di impugnazione, subordinatamente censurava l'appellante che il primo giudice avesse quantificato l'indennità di occupazione reclamata da controparte basandosi sulla prodotta relazione di stima a cura di c.t.u. già officiato in seno alla procedura derivata dal fallimento della relazione, Parte_2
tuttavia, “che è una mera allegazione di parte che non si è formata nel procedimento in questione e che, allo stesso modo, anche con il deposito di note critiche, è stata oggetto di profonda contestazione da parte dell'appellante. Tale documento può, sicuramente, assimilarsi ad una consulenza di parte e, in quanto tale, non assume valenza probatoria in merito ai fatti posti a fondamento della domanda, costituendo, secondo la giurisprudenza di legittimità, una mera difesa di parte, permanendo pertanto, ai sensi dell'art. 2967 c.c., l'onere per la parte che intende far valere un proprio diritto in giudizio di dare dimostrazione delle circostanze di fatto alla base di esso nell'atto introduttivo o, al più tardi e con le preclusioni previste, nella prima udienza ex art.183 c.p.c.”.
E per tutto quanto così riassunto concludeva chiedendo alla Corte adita Parte_1
di così statuire:”in via principale, in accoglimento dell'appello proposto e/o di ogni singolo motivo d'appello, accertare e dichiarare che l'appellante non è tenuta ad alcuna restituzione e nulla deve relativamente alle domande proposte nel procedimento originario ed accolte nella sentenza impugnata accertando, incidenter tantum, la inesistenza di obbligazioni ulteriori derivanti dal contratto di locazione in essere tra le parti, e accertare e dichiarare l'esistenza di titolo nella detenzione degli immobili richiesti di restituzione rigettando ogni e qualsiasi altra domanda. Con vittoria di spese”.
§§§
Costituitasi in contraddittorio la curatela del fallimento della – Parte_2
nel ribadire gli assunti già dispiegati in prime cure di giudizio cui il primo giudice aveva, tuttavia, sovrapposto “a sorpresa” il proprio rilievo di nullità contrattuale – in particolare deduceva che quel decidente si fosse “discostato dalla tesi attrice in relazione alla questione di diritto relativa alle conseguenze giuridiche della mancanza di registrazione e comunque di data certa del contratto, da cui ha inopinatamente dedotto la nullità del contratto ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 anziché, più correttamente, l'inopponibilità del contratto stesso alla massa. Ritiene l'appellato, che non ha interesse ad impugnare la sentenza essendo risultato totalmente vittorioso sul capo di domanda (cfr., da ultimo, Cass.
07.02.2024 n. 3469), che sulla questione in esame la motivazione debba essere parzialmente corretta ed integrata. Invero, il giudice di primo grado, più propriamente, avrebbe dovuto dichiarare che la circostanza, invero incontestata, della mancanza di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento rendeva in ogni caso il contratto di locazione assolutamente inopponibile alla massa.
Attraverso questa più corretta motivazione il giudice di primo grado sarebbe ugualmente pervenuto alle medesime conseguenze tratte nella sentenza impugnata, e cioè che la detenzione degli immobili da parte della convenuta era illecita in quanto sine titulo, tale da giustificare la condanna al relativo rilascio e al risarcimento dei danni. Il Fallimento appellato, pertanto, chiede che la motivazione della pronuncia del Tribunale venga corretta ed integrata nel senso sopra indicato”.
Contestato ulteriormente in ogni altra parte l'appello della essa curatela, Pt_1
pertanto, ne chiedeva infine il totale rigetto.
§§§
Chiamata la causa direttamente innanzi al collegio ex art. 349bis c.p.c., esauritane la trattazione la Corte, giusta ordinanza del 17.2.2025, rigettava l'istanza della di Pt_1
sospensione degli effetti esecutivi della sentenza impugnata.
Indi, all'esito dell'udienza già fissata per la discussione finale, trattenendo la causa in decisione, dietro riserva di deposito della sentenza nel termine di cui al nuovo terzo comma dell'art. 281sexies c.p.c.
§§§
Il primo motivo dell'appello della deve dirsi già inammissibile non avendo, Pt_1 infatti, la predetta mai contestato nel corso del giudizio di primo grado che il suddetto contratto recante la data del 24.6.2019 non fosse un contratto di locazione (né, tampoco, si era in precedenza astenuta dal sottoscrivere contratto espressamente intitolato “Contratto di locazione uso non abitativo canone concordato”: ciò che induce altresì a considerare che nemo contra factum proprium venire potest): di talchè l'averne solo con l'atto di appello revocato per la prima volta in dubbio l'ascrivibilità alla fattispecie tipica della locazione (discettando, come s'è visto, di un contratto piuttosto “di natura mista”) rende, agli effetti di cui all'art. 345 c.p.c., irrimediabilmente tardiva la relativa contestazione. In ogni caso – va rilevato sin d'ora – assolvendo all'onere a suo carico ex art. 346 c.p.c. la curatela appellata ha fatto ancora una volta valere l'inopponibilità del contratto ridetto alla massa fallimentare, perché privo di data certa: inopponibilità – osserva il collegio - da riconoscersi anche quando fosse vero che, nell'occorso, la e la società in bonis Pt_1
non stipulavano un contratto di locazione di immobile urbano ma un contratto non assoggettato, siccome di presunta “natura mista”, all'obbligo di registrazione a pena di nullità.
Per lo stesso motivo, vale a dire perché la curatela non ha mancato di ribadire detta inopponibilità, rimane priva di reale rilevanza la circostanza – di cui al secondo motivo di impugnazione - che alla registrazione del contratto (idonea a garantirne la validità) dovesse provvedere, in base ad apposita clausola, il locatore (e solo tra parentesi non si vuol poi omettere di soggiungere che il non aver dato seguito alla clausola medesima possa al più implicare delle conseguenze risarcitorie, ferma tuttavia restando la nullità del contratto).
Inconducente – si passa a considerare - deve dirsi il quarto motivo del vagliato appello: sia perché, anche quando fosse rimasto dimostrato che l'odierna appellante si fosse occupata da tempo immemore della gestione degli immobili de quibus provvedendo “alla manutenzione ordinaria e straordinaria degli appartamenti curando la salubrità dei muri, la ristrutturazione degli ambienti e l'assegnazione di un servizio di guardiania diurna e notturna al fine di prevenire l'occupazione dei predetti immobili da parte di terzi estranei”, in tutto ciò non avrebbero, comunque, potuto rintracciarsi i caratteri tipici di una locazione di immobile urbano (non assoggettata all'obbligo di registrazione del relativo contratto a pena di nullità perché, come la avrebbe voluto far valere, stipulata anteriormente all'entrata in vigore Pt_1
del citato art. 1, comma 346, L. 311/2004); sia pure perché, anche quando fosse stato lecito affermare il contrario di quanto appena asseverato, quali che fossero stati i pregressi rapporti negoziali la società in bonis e la appellante tuttavia addivenivano infine alla stipula di un nuovo ed autonomo contratto, inopponibile – come va ancora una volta ribadito – alla massa fallimentare perché privo di data certa.
Solo un cenno merita il terzo motivo di impugnazione: dacché può e deve bensì riconoscersi che non si giustificasse il passaggio al rito ordinario tuttavia decretato dal primo giudice, passaggio tuttavia non implicante alcuna nullità processuale;
né potrebbe validamente sostenersi che abbia arrecato vulnus qualsivoglia al diritto di difesa delle parti (consentendo anzi, pur con una oziosa dilatazione dei tempi del processo, una maggiore possibilità di farne esercizio).
Anche il quinto motivo di impugnazione – al cui vaglio si transita – si rivela privo di pregio. Ed invero, come non a torto obiettato dalla curatela oggi appellata, il disposto dell'art. 80 L.F. (ed in particolare del suo secondo comma) deve dirsi nella specie malamente invocato perchè disposizione normativa di cui fare applicazione ove a rilevare sia contratto di locazione che risulti, anzitutto, opponibile alla massa fallimentare: mentre – come va per l'ennesima volta ripetuto – tale non può ritenersi il ridetto contratto recante la data del 24.6.2019. Intrinsecamente contraddittoria (e frutto di una inesatta lettura dei contributi dottrinali richiamati) è poi la tesi secondo cui “anche in difetto di data certa, la detenzione di fatto risalente a prima del fallimento rende il contratto opponibile dal conduttore al fallimento, ma solo per la durata stabilita per le locazioni a tempo indeterminato”: benvero, come si fa a stabilire se il conduttore abbia iniziato a detenere anteriormente o successivamente al fallimento del locatore in mancanza di una data certa del relativo accordo negoziale?
[!]. Infine, non si presta ad essere recepito neanche il sesto e subordinato motivo della impugnazione della : a mente, invero, dell'arresto costituente jus receptum Pt_1
secondo cui “Al giudice del merito, per il principio dell'unitarietà della giurisdizione, pertiene il potere d'utilizzare ai fini della decisione demandatagli, in difetto di divieti espliciti od impliciti desumibili dalla normativa in materia. anche prove raccolte in un diverso giudizio tra gli stessi od altri soggetti, come qualsiasi produzione proveniente dalle parti in causa e, quindi, non solo di trarne semplici indizi od elementi di convincimento ma anche di attribuire loro valore di prova esclusiva;
il che vale anche per una perizia svolta in sede penale od una consulenza tecnica svolta in altra sede civile” (Cass. 840/73; conf. Cass. 6749/81, Cass. 623/95, Cass. 5013/96,
Cass. 2839/97, Cass. 8585/99 et cetera;
da ultimo Cass. I 9843/2014, secondo cui “Il giudice del merito può legittimamente tenere conto, ai fini della decisione, delle prove acquisite in un altro processo a condizione che la relativa documentazione venga ritualmente acquisita al giudizio al fine di farne oggetto di valutazione critica delle parti e stimolare la valutazione giudiziale su di esse”).
§§§
Conclusivamente, l'appello interposto in atti da deve essere dunque Parte_1
rigettato. Le spese del grado vanno regolate secondo soccombenza e – in favore dell'Erario, stante l'ammissione della curatela appellata al beneficio del patrocinio a spese dello Stato - si liquidano – sulla base dei parametri ex D.M. 147/2012 (al cui scaglione di valore compreso tra € 26.000,01 ed € 52.000,00 deve, in ragione del valore indeterminabile e della non elevata complessità della causa, farsi riferimento),
e valutati poi l'importanza e la natura della controversia nonché le caratteristiche ed il pregio dell'attività professionale prestata (ciò che rende congruo fare applicazione degli importi medi fissati dalla Tabella 12 di detto D.M., fatta eccezione – in mancanza di alcuna attività istruttoria – per la fase di trattazione ed istruzione) – nell'importo complessivo (cui si perviene sommando € 2.058,00 x fase studio + €
1.418,00 x per fase introduttiva + € 1.522,50 x fase di trattazione + € 3.470,00 x fase decisionale) di cui in dispositivo. Deve, inoltre, darsi atto della sussistenza a carico della dell'obbligo di Pt_1
pagamento di cui all'art. 13, comma 1quater, T.U. 115/2002.

P Q M


La Corte – definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza del
Tribunale di Catania n. 1925/2024 del 19.4.2024 proposto, con citazione del
6.6.2024, da nei confronti del - Parte_1 Parte_3
così provvede:
- rigetta l'appello,
- condanna al pagamento delle spese di giudizio, che si liquidano Parte_1
in complessivi € 8.468,50, oltre rimborso forfettario per spese generali ex art. 13 L. 247/2012 nonché, se dovuti, c.p.a. ed IVA come per legge,
- dà atto della sussistenza a carico di dell'obbligo di pagamento di Parte_1
cui all'art. 13, comma 1quater, T.U. 115/2002.
Così deciso in Catania nella camera di consiglio del 4.XII.2025.
Il Presidente est.
(Dr. Nicolò Crascì)