N. R.G. 45881/2024
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Canu ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 45881/2024 promossa da:
(C.F. , (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. BRANDO ALESSANDRO e dell'avv. C.F._2 MARABETI FRANCESCO ( ), elettivamente domiciliate in PIAZZA SAN C.F._3
CARLO 206 10121 TORINO presso il difensore avv. BRANDO ALESSANDRO
RICORRENTI contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._4
RESISTENTE CONTUMACE
OGGETTO: locazione

CONCLUSIONI delle PARTI RICORRENTI:

voglia accogliere le seguenti DOMANDE
1) accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti per inadempimento del conduttore;

2) condannare (C.F. ), residente a [...] C.F._4 Chiari n. 5, a rilasciare libero e sgombero da sé persone e cose il box sito nell'immobile in Milano (MI), Via Bisnati n. 4, censito al NCEU al foglio n. 40, subalterno n. 46, particella n. 326, fissando contestualmente la data di esecuzione per il rilascio;

3) condannare (C.F. ), residente a [...] C.F._4 5, al pagamento in favore di ed della somma di Euro 4.350,00 Parte_2 Parte_1 dovuta a titolo di canoni di locazione scaduti, oltre indennità di occupazione fino alla effettiva immissione in possesso dell'immobile da parte del locatore, oltre gli interessi;
pagina 1 di 6 4) condannare (C.F. ), residente a [...] C.F._4
5, al pagamento degli onorari e delle spese del giudizio, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge.

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., e esponevano: Parte_1 Parte_2
- di essere comproprietarie proprietarie di un box auto sito nell'immobile in Milano (MI), Via
Bisnati n. 4, censito al NCEU con i seguenti dati: foglio n. 40, subalterno n. 46, particella n. 326
(doc. 1);
• che il suddetto garage veniva concesso in locazione ad uso esclusivo di autorimessa con espresso divieto di ogni altra destinazione a (C.F. ), nato a Controparte_1 C.F._4
Milano (MI) li 25.10.1985 e residente in [...], con contratto stipulato in data 26 marzo 2023, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 27 marzo 2023 al numero
005317-serie 3T (codice identificativo: ), con durata dal 1 aprile 2023 al 31 CodiceFiscale_5 marzo 2025 (doc. 2);
• che in forza del suddetto contratto veniva pattuito un canone di locazione determinato in Euro
150,00 mensili che il conduttore si obbligava a pagare a mezzo bonifico bancario al locatore in rate trimestrali uguali anticipate di Euro 450,00 ciascuna entro il primo giorno di ogni trimestre;

• che dal canone di locazione, come sopra convenuto, restavano esclusi gli oneri accessori quali illuminazione, acqua, pulizia, rifiuti e simili, che li conduttore si obbligava a corrispondere in quote trimestrali anticipate alle medesime scadenze del canone locatizio nell'importo predeterminato di Euro
150,00 trimestrali;

• che il conduttore, in violazione di quanto stabilito nel contratto di locazione sopra menzionato, si era reso moroso nel pagamento dei canoni di locazione e spese accessorie per le mensilità di maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2023, per Euro 1.200,00 e gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio, giungo, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2024, per Euro 1.800,00, per un importo complessivo pari, quindi, ad Euro 3.000,00;
• che i numerosi solleciti inviati dalla proprietaria e dal difensore per il recupero dei canoni e delle spese accessorie (doc. 3 e doc. 4) non avevano sortito alcun effetto e che il resistente era da tempo pagina 2 di 6 irreperibile all'indirizzo di residenza in via Chiari 5 a Milano (doc. 5), per cui avevano intrapreso l'odierno giudizio anziché quello di sfratto ai sensi dell'art. 658 c.p.c;
• che la mediazione aveva avuto esito negativo.
Chiedevano, dunque, la risoluzione per inadempimento del conduttore del contratto di locazione, con condanna al rilascio dell'immobile ed al pagamento degli importi dovuti per canoni scaduti e spese.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 10.06.2025, sostituita da note scritte, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava per la precisazione delle conclusioni e la discussione l'udienza del 23.9.2025.
In detta udienza, sostituita da note scritte, discussa la causa mediante il deposito di note scritte, questa è stata, quindi, decisa mediante lettura della sentenza.
Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
In via preliminare si ricorda che è assolutamente consolidato quell'orientamento della S.C. che statuisce che “la contumacia del convenuto, di per sé sola considerata, non può assumere alcun significato probatorio in favore della domanda dell'attore, perché, al pari del silenzio in campo negoziale, non equivale ad alcuna manifestazione di volontà favorevole alla pretesa della controparte, ma lascia del tutto inalterato il substrato di contrapposizione su cui si articola il contraddittorio”
(Cass. 2003, n. 10948); non è, pertanto, sufficiente la mancata contestazione dei fatti dedotti, posto che l'art. 115, comma 1 c.p.c. precisa che la relevatio ab onere probandi, che consegue alla non contestazione dei fatti affermati dalla controparte, opera solo con riguardo alla parte costituita. Al riguardo, si applica il principio per cui “l'esclusione dei fatti non contestati dal “thema probandum” per il principio della non contestazione, non può ravvisarsi in caso di contumacia del convenuto, non potendo la sua mancata costituzione in giudizio essere equiparata, quanto ad effetto probatorio, ad una confessione o ammissione di essi, con conseguente assoluzione dell'attore dall'onere di dimostrarli e del giudice dal potere-dovere di verificare tale assolvimento e comunque dall'accertamento dell'inesistenza di essi se risultante dal materiale probatorio acquisito” (Cass.
n.14623 del 23.6.2009).
La contumacia non determina, quindi, la decisione della controversia, dovendo, comunque, il giudice di merito valutare se il fatto dedotto dall'attore sia inquadrabile nell'astratto parametro normativo.
Si rammenta, poi, che, ai sensi dell'art. 215 cpc, la contumacia della parte contro la quale una scrittura è prodotta è di per sé sufficiente a dar luogo al riconoscimento tacito dell'atto; la disposizione in esame stabilisce la regola per cui il mancato assolvimento dell'onere del disconoscimento comporta il pagina 3 di 6 riconoscimento tacito della scrittura privata, che fa, quindi, piena prova della provenienza del documento da chi l'ha sottoscritto.
Ciò premesso, nel merito, si svolgono le seguenti considerazioni.
Le domande di risoluzione del contratto e di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile meritano accoglimento.
Il rapporto locativo è stato documentato dalle parti ricorrenti, le quali hanno dedotto che la morosità denunciata nell'atto introduttivo (pari a complessivi euro 3000 per omesso versamento dei canoni di locazione e spese accessorie per le mensilità di maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2023, per Euro 1.200,00, e gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio, giungo, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2024, per Euro 1.800,00) persiste e si è ulteriormente aggravata, giungendo complessivamente a euro 4.350,00, alla data della discussione, dovendo aggiungersi le mensilità di gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto e settembre 2025, per Euro 1.350,00.
Le parti ricorrenti hanno offerto prova documentale del titolo posto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione ad uso autorimessa stipulato in data 26 marzo 2023, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 27 marzo 2023 al numero 005317-serie 3T (codice identificativo:
), con durata dal 1 aprile 2023 al 31 marzo 2025 (doc. 2). CodiceFiscale_5
Le parti ricorrenti hanno così assolto l'onere probatorio incombente sulle stesse in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c., giacché hanno fornito la dimostrazione del fatto costitutivo delle pretese vantate (si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per
l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”). Per contro, la parte resistente, restando contumace, non ha dimostrato l'esistenza di fatti estintivi, modificativi o impeditivi dell'obbligazione di pagamento in questione.
Nel caso di specie, la domanda di risoluzione del contratto suddetto deve, quindi, essere accolta, perché persiste la morosità per un tempo considerevole.
Sussiste, quindi, l'importanza dell'inadempimento che, ai fini della risoluzione del contratto, deve essere valutata in relazione al complessivo comportamento della parte conduttrice, desunto dalla persistenza della mora per lungo tempo, e conformemente a quanto disposto anche dall'art. 5 della legge n. 392/1978, il cui disposto, pur senza poter essere oggetto di applicazione diretta, può fornire al pagina 4 di 6 giudice dei parametri che gli consentano di orientarsi nell'applicazione dell'art. 1455, in riferimento ad un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo (Cass. 26/11/2019, n. 30730; Cass.
04/02/2020, n. 1234).
L'inadempimento menzionato, pertanto, è senz'altro di non scarsa importanza e tale da comportare la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1553 e 1455 c.c., come peraltro pattuito espressamente nel contratto di locazione (“Il mancato pagamento alle scadenze convenute, anche di una sola rata o parte di essa del canone, ovvero di spese accessorie dà al locatore la facoltà di risolvere il contratto a danno
e spese del conduttore, senza necessità di diffida o di costituzione in mora.” art. 12 del contratto – doc.
2).
Conseguentemente, meritano accoglimento anche le domande delle ricorrenti volte ad ottenere il rilascio dell'immobile locato e la condanna del conduttore al pagamento, in favore delle ricorrenti, in solido, della somma complessiva di € 4.350,00, dovuta a titolo di canoni di locazione alla data del
23.9.2025, nonché al pagamento degli ulteriori canoni e oneri scaduti e a scadere, successivi al settembre 2025, fino alla data dell'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia al momento della domanda e dell'attività svolta in concreto.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
-dichiara risolto, per inadempimento della parte conduttrice, il contratto di locazione ad uso autorimessa stipulato in data 26 marzo 2023, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 27 marzo 2023 al numero 005317-serie 3T (codice identificativo: TTK23T005317000LC), con durata dal 1 aprile 2023 al 31 marzo 2025, avente ad oggetto l'immobile ad uso box auto sito in
Milano (MI), Via Bisnati n. 4, censito al NCEU con i seguenti dati: foglio n. 40, subalterno n. 46, particella n. 326, e, per l'effetto, condanna a rilasciare libero da persone e cose, Controparte_1 nella disponibilità delle ricorrenti, l'immobile suddetto;

-fissa per l'esecuzione la data del 23.10.2025;
-condanna al pagamento, in favore delle ricorrenti, in solido, della somma di € Controparte_1
4.350,00, dovuta a titolo di canoni di locazione alla data del 23.9.2025, nonché al pagamento degli pagina 5 di 6 ulteriori canoni e oneri scaduti e a scadere, successivi al settembre 2025, fino alla data dell'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

-condanna a rifondere alle ricorrenti, in solido, le spese di giudizio, che si Controparte_1 liquidano in € 2127 per compensi, € 125 per spese esenti, oltre rimborso spese generali al 15%, oltre
IVA e CPA, se dovute.
Milano, 23 settembre 2025
Il Giudice
Caterina Canu
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