TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
SEZIONE TERZA CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa
Elena Merlo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n° 4530/2021 promossa con atto di citazione notificato in data 28.6.2021
da
(C.F. ed (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi con l'Avv. MACCARRONE ANTONELLA, C.F._2 giusta procura allegata all'atto di citazione telematico, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in CONEGLIANO (TV)
- parte attrice - contro
(C.F. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro-tempore, con l'Avv. RECH ALESSANDRA, giusta procura allegata alla comparsa di risposta telematica, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in TREVISO
- parte convenuta -
e contro
(C.F. ), in persona Controparte_2 P.IVA_2 dell'amministratore unico e legale rappresentante pro-tempore, con gli Avv.ti
CREMONESI ERMES e CREMONESI LUCA, giusta procura allegata alla comparsa di risposta telematica, con domicilio eletto presso lo studio dei difensori in CONEGLIANO (TV)
- parte terza chiamata -
***
1 OGGETTO: Appalto: altre ipotesi ex art. 1655 e ss. cc (ivi compresa l'azione ex 1669cc),
Conclusioni di parte attrice:
“IN VIA PRELIMINARE:
Dichiararsi la CTU espletata in sede di ATP nulla e/o incompleta e per l'effetto rinnovarla e/o completarla alla luce delle motivazioni esposte nella narrativa dell'atto, con precisazione che su tale incombente possa essere chiamato il CTU arch. . Per_1
NEL MERITO:
Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione:
Accertare l'esistenza dei vizi e la mancata realizzazione di quanto compravenduto e, per l'effetto, dichiarare la responsabilità della ditta venditrice ai sensi dell'art.li 1667/1668 c.c. e/o ai sensi del art.1490 c.c.. Conseguentemente, disporre la riduzione del prezzo dell'immobile della somma che verrà ritenuta di giustizia sempre nei limiti di competenza per valore del Giudice adito;

Accertare l'esistenza dei vizi e la mancata realizzazione di quanto compravenduto e, per l'effetto, dichiarare la responsabilità della ditta venditrice ai sensi dell'art.1167/1668 e/o ai sensi del art.1490 c.c.. e conseguentemente condannarlo al risarcimento del danno, da quantificarsi secondo il libero apprezzamento del giudicante.
Accertato che gli odierni attori hanno versato nelle mani della
[...] la somma di € 15.000,00 in più rispetto al prezzo pattuito, Controparte_1 omma non dovuta e conseguentemente ordinarsi la ripetizione della stessa maggiorata degli interessi dalla richiesta all'effettiva restituzione;

Ritenuto che non ha proceduto a rispettare i patti che Controparte_1 prevedevano la permuta e la contestuale compravendita dell'immobile in costruzione, calcolarsi l'importo che gli odierni attori avrebbero risparmiato procedendo in tal senso e per l'effetto condannarsi la convenuta alla restituzione di quanto speso in eccedenza;

Vittoria di spese, diritti ed onorari di causa anche in riferimento all'ATP espletato oltre a spese di CTU e CTP.
IN ISTRUTTORIA: si insiste per l'ammissione di tutti i mezzi istruttori richiesti nei propri scritti già in atti.”
Conclusioni di parte convenuta:
“ Voglia il Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso e di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale e verificata l'acquisizione integrale del fascicolo del procedimento di A.T.P. espletato – R.G. n. 1266/2020 come da provvedimento di codesto G.I. d.d. 24.03.2023:
NEL MERITO, dichiararsi, per tutti i motivi esposti in atti dalla difesa di parte
2 convenuta, l'insussistenza di qualsivoglia responsabilità in capo a
[...] perché infondata in fatto e in diritto per le eccepite decade Controparte_1 prescrizioni dell'azione previste ex lege, sia ex artt. 1490 e 1495 c.c. sia ex artt. 1667 e 1668 c.c..
Per l'effetto, rigettarsi la richiesta di parte attrice di riduzione del prezzo del bene e del risarcimento del danno, nonché la domanda di ripetizione della somma di € 10.000,00 richiesta da parte attrice a titolo di maggior somma corrisposta per l'acquisto, perché tutte infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate.
Respingere ogni ulteriore e/o diversa domanda avversaria, oltre che per improponibilità, in quanto infondata in fatto e diritto.
IN VIA SUBORDINATA E RICONVENZIONALE, ove non si ritenga assorbente la domanda nel merito e così nella denegata e non creduta ipotesi in cui si ravvisi una qualsivoglia responsabilità in capo a alla luce Controparte_1 delle risultanze di A.T.P. nonché nei termini e della disponibilità già manifestata da parte convenuta di un riconoscimento somme di euro 2.500,00 nei termini verbalizzati all'udienza del 25.11.2021 e ribaditi alla successiva del 03.05.2022 anche nei confronti della terza chiamata, dichiarare ora incorporata a obbligata a Controparte_3 Controparte_2 are roprio legale Controparte_1 rappresentante pro-tempore, ai sensi degli artt. 1667, 1670 e/o 1490 e 1495 c.c., relativamente all'impianto idraulico e/o di deumidificazione sostituito e re- installato in data 08.08.2019 dalla stessa terza con conseguente condanna di alla sistemazione/riparazione dell'impianto de quo Controparte_2 e/o al pagamento dei danni di sua spettanza nella misura quantificata del procedimento di A.T.P. espletato – R.G. n. 1266/2020, e/o in diversa, maggiore o minore misura che verrà individuata in ipotesi di rinnovazione della CTU.
IN OGNI CASO, spese e competenze legali del presente giudizio e per la fase di A.T.P. interamente rifuse da parte attrice. Anche nei confronti della terza chiamata, quale parte in A.T.P. per opere di fornitura macchinari ed esecuzione lavori eseguiti da direttamente in favore di parte Controparte_2 attrice, condannare – quest'ultima - alla rifusione delle spese legali o, in via subordinata, disporsi tra la convenuta e la terza chiamata la compensazione delle medesime alla luce delle risultanze di ATP.
IN VIA ISTRUTTORIA: fermo quanto già documentalmente provato, ove la causa venga rimessa in istruttoria e/o in una eventuale e successiva sede di appello, si vengono a rinnovare le prove istruttorie di cui alle memorie ex art. 183 co. 6 nn. 2 e 3 c.p.c. di parte convenuta:
A. chiamata a chiarimenti del C.T.U.;
B. ammissione di prova per testi sulle seguenti circostanze:
1. “Vero che l'abitazione sita in Santa CI di Piave (TV), Via Asiago n. 20, consegnata da ai sig.ri nel novembre Controparte_1 Parte_3 2018 era stata ultimata dalla venditrice nel maggio 2018”;
2. “Vero che l'acquisto dell'immobile oggetto di causa, a differenza degli accordi preliminari di cui alla “promessa di permuta” del 20.06.2018 (cfr.
3 doc. 1 fascicolo ), si concludeva con atto di compravendita Parte_3 oltre la data del er l'importo residuo di € 255.000,00 oltre Iva detratto l'acconto di € 15.000,00, corrisposto dai sig.ri Parte_3 nel luglio, agosto ed ottobre 2018;
3. “Vero che le parti, nella “promessa di permuta” del 20.06.2018 e nella vendita definitiva formalizzata a rogito in data 23.01.2019, escludevano la costruzione di una pompeiana nell'area adibita a loggia esterna”;
4. “Vero che, nei primi mesi del 2018 durante i lavori di costruzione Contr dell'immobile oggetto di causa, e Controparte_1 [...] (già l Controparte_2 Controparte_3 allacciamento alla rete fognaria seguendo i tracciati predisposti dal Comune di Santa CI di Piave (TV)”;
5. “Vero che, nell'estate 2019, procedeva alla Controparte_1 sistemazione e livellamento del giardino come da accordo intervenuto con i sig.ri al momento dell'acquisto dell'abitazione”; Parte_3
6. “Vero che, in occasione di una bomba d'acqua occorsa nel comune di Santa CI di Piave (TV) in data 26.07.2021, il giardino dell'abitazione rimaneva drenato e privo di ristagni idrici. Si rammostri al teste il doc. 2 Contr fascicolo;

7. “Vero che, all'epoca della consegna dell'immobile, i sig.ri Parte_3 chiedevano a che accettava, la cessione a titolo Controparte_1 gratuito della l giardino ed adibita durante la costruzione a ricovero attrezzi dispensando espressamente la ditta dalla rimozione”;
8. “Vero che e (già Controparte_1 Controparte_2 [...]
collaborano da circa vent'anni, motivo per cui quest'ultima CP_3
modo autonomo dell'impianto idrico dell'immobile oggetto di causa, oltre al rifornimento dalla RDZ Spa di Sacile (PN) del deumidificatore UTA e del suo posizionamento;

9. “Vero che, nel giugno 2019, si svolgeva presso l'abitazione oggetto di causa un sopralluogo per la verifica del funzionamento dell'apparecchio Contr di deumidificazione, cui partecipavano il legale rappresentante di sig. , nonché l'operaio specializzato di Controparte_1 CP_4
(già , sig. ed CP_2 Controparte_2 CP_3 CP_3 Persona_2 il tecnico di RDZ S.p.A., sig. Persona_3
10. “Vero che dopo il sopralluogo del giugno 2019 (di cui al capitolo che precede), in data 08.08.2019 (già Controparte_2 CP_3 Cont
procedeva alla sostituzione del deumidificatore incaricando
[...] proprio cartongessista per la sistemazione delle opere murarie resesi necessarie durante l'intervento”;
11. “Vero che, nella serata del 22.08.2019, i sig.ri legale CP_4 rappresentante di e olare di Controparte_1 Controparte_6 (già , si recavano presso Controparte_2 Controparte_3 l'abitazione dei sig.ri e che in tale occasione accertavano Parte_3 Cont che la macchina di d e sostituita in data 08.08.2019 funzionava in modo corretto”;
4 12. “Vero che, in data 26.08.2019, il sig. (tecnico di Persona_2 [...] (già Controparte_2 Controparte_3 Persona_3 (tecnico di RDZ S.p.A.) eseguivano ulteriore sopralluogo e confermavano che il deumidificatore UTA installato l'08.08.2019 funzionava in modo corretto e che il rumore era riconducibile al normale funzionamento dello stesso”.
13. a prova contraria al capitolo n. 4 della difesa attorea: “Vero che, nella settimana dell'08.08.2019, (già Controparte_2 CP_3
incaricava un proprio cartongessista di fiducia per ripristinare il
[...] Contr inario UTA. Si rammostri al teste il doc. 8 fascicolo già doc. 14 fascicolo ATP”.
14. a prova contraria al capitolo n. 11 della difesa della terza chiamata:
“Vero che, i sig.ri comunicavano per iscritto a Parte_3 [...] (già l'esistenza dei vizi verificatisi nel Controparte_2 Controparte_3 e (rectius, malfunzionamento del macchinario originario e della rumorosità di quello sostituito) relativi all'impianto idraulico ovvero al macchinario di Cont deumidificazione/raffrescamento . Si rammostrino al teste i docc. 8, 9 e 10 fascicolo DBS”.
Testi già indicati in atti: sig.ra , sig. , sig. Testimone_1 Testimone_2 CP_7
, sig. e sig. con interrogatorio formale del
[...] Persona_2 Persona_3 gale ra (già Controparte_8 Controparte_2
. Con riguardo al capitolo n. 14, inoltre, si indica quale Controparte_3 ulteriore teste il legale rappresentante della società La Cartongesso S.r.l. di OR NE (TV), Via Mattei n. 73/A.
Esibizione del contratto di mutuo fondiario stipulato dai signori e Pt_1
per l'acquisto dell'abitazione de quo, da ordinarsi ex art. 210 c.p.c.” Pt_2
Conclusioni di parte terza chiamata:
“ IN VIA PRELIMINARE: darsi atto che
- la terza chiamata in COMPARSA DI COSTITUZIONE E RISPOSTA ha offerto banco iudicis alla convenuta alle condizioni di cui in Controparte_1 epigrafe del surrichiamato a , oltre Iva, quale costo stimato nel PROCEDIMENTO PER A.T.P. N. 1266/2020 R.G. TRIBUNALE DI TREVISO per l'eliminazione della rumorosità del deumidificatore;

- l'offerta è stata ribadita nelle NOTE DI DISGIUNTE DI TRATTAZIONE SCRITTA PER L'UDIENZA DEL 12.04.2022, con allegata COPIA
[...] N. 4084878163-02 di CP_9 Controparte_10 del 07.04.2022 di € 610,00 all'ordine di
[...] Controparte_1 ;
[...]
- la convenuta all'udienza in presenza del Controparte_1 03.05.2022 ha di fatto rifiutato l'offerta;
IN VIA PRINCIPALE: rigettarsi le domande tutte di Controparte_1
rilevate, ove occorra, la decadenza e la prescrizione di ogni azione di
[...] garanzia ex artt. 1495 o 1667 0 1670 cod. civ., con vittoria di spese di lite.
IN VIA SUBORDINATA: nella denegata ipotesi di accoglimento della
5 domanda di manleva di dichiararsi tenuta la Controparte_1 [...]
la sola somma di € Controparte_2 oltre Iva, quale costo stimato nel PROCEDIMENTO PER A.T.P. N. 1266/2020 R.G. TRIBUNALE DI TREVISO per l'eliminazione della rumorosità del deumidificatore e, ritenuto che:
- la prima della sua evocazione nel presente Controparte_2 giudizio, aveva offerto a il pagamento della somma di Controparte_1
€ 1.000,00, oltre Iva, comprensiva anche di un contributo per le spese di A.T.P.;
- nel costituirsi ha offerto banco iudicis la somma di € 500,00, oltre Iva, ribadendo l'offerta con le NOTE DISGIUNTE DI TRATTAZIONE SCRITTA PER L'UDIENZA DEL 12.04.2022;
- ha rifiutato entrambe le offerte;
Controparte_1 condannarsi alla rifusione delle spese di lite, anche Controparte_1 del procedimento di A.T.P., in favore della ex art. Controparte_2 91 1°comma c.p.c., parzialmente compe di € 500,00, oltre Iva.
IN VIA ISTRUTTORIA:
A) ammettersi la prova orale per interrogatorio formale del legale rappresentante della società sig. Controparte_1 CP_4 nonché per testi, sui capit RIA
[...] CO. N. 2 C.P.C. 03.10.2022 che qui si trascrivono:

1. vero che la cessata ebbe a Controparte_11 fornire a nel maggio 2017 n. 4 macchinari di Controparte_1 deumidificazione/raffrescamento di produzione RDZ S.P.A. presso il cantiere di SARANO - VIA ASIAGO;

2. vero che i predetti macchinari sono stati accettati dalla committente
[...] senza riserve;
Controparte_1

3. vero che uno dei quattro macchinari di cui al CAP. 1) è stato installato nell'immobile che nel gennaio 2019 venne poi acquistato dagli attori;

4. vero che l'installazione del macchinario è avvenuta laddove
[...] ne aveva previsto l'allogazione e secondo le indicazioni di Controparte_1 questa;

5. vero che la struttura in cui è stato inserito il macchinario era stata progettata e realizzata dalla Controparte_1

6. vero che, dopo l'installazione del macchinario a cura della cessata
[...] la ha Controparte_11 Controparte_1 arto so, della botola di ispezione e di ogni altra opera accessoria;

7. vero che, a seguito del denunziato malfunzionamento del macchinario (n.d.r.: non raffrescava idoneamente) e, in particolare, di un episodio di perdita d'acqua, esso è stato sostituito in garanzia in data 08.08.2019 dalla ditta produttrice RDZ S.P.A.;

8. vero che nell'occasione di cui al capitolo precedente la
[...]
[...
[...] [...]
si è limitata a coordinare l'intervento di sostituzione del CP_12 macchinario a cura e spese della ditta produttrice RDZ S.P.A.;

9. vero che il nuovo macchinario è identico (marca e modello) a quello originario ed è stato installato nel medesimo sito e con le medesime modalità tecniche di quello originario;

10. vero che, ultimata la sostituzione del nuovo macchinario dal personale della ditta produttrice RDZ S.P.A., la ha Controparte_2 provveduto in data 09.08.2019 tramite la società LA CARTONGESSO S.R.L. di VITTORIO VENETO (TV) al ripristino dei cartongessi e della botola, così come originariamente realizzati dalla Controparte_1
11. vero che, dopo l'ultimazione dell'intervento di sostituzione del macchinario, nessuna comunicazione è pervenuta alla Controparte_2 (né alla cessata ) dalla
[...] Controparte_11 [...] e/o dagli attori circa la rumorosità del macchinario e/o Controparte_1 llogazione e/o circa le dimensioni della botola d'ispezione e/o circa qualsivoglia altra problematica, sino alla notifica in data 17.07.2020 della MEMORIA DIFENSIVA di nel procedimento di Controparte_1 A.T.P.;
12. vero che l'inconveniente descritto nella RELAZIONE/LETTERA 05.11.2021 a firma di certo dimessa sub doc. 13 attori (n.d.r. blocco di Persona_4 due valvoline di sfiato automatiche a galleggiante) rappresenta un evento ricorrente e risolvibile nell'ambito della manutenzione ordinaria dell'impianto di riscaldamento da parte del bruciatorista, con un semplice intervento di smontaggio, pulizia e rimontaggio delle valvole;

13. vero che l'inconveniente descritto nella RELAZIONE/LETTERA 05.11.2021 a firma di certo dimessa sub doc. 13 attori (n.d.r. blocco di Persona_4 due valvoline di a galleggiante) è potenzialmente ascrivibile a molteplici cause, anche successive al collaudo dell'impianto e legate alla sua non corretta manutenzione;

14. vero che l'inconveniente descritto nella RELAZIONE/LETTERA 05.11.2021 a firma di certo dimessa sub doc. 13 attori (n.d.r. blocco di Persona_4 due valvoline d he a galleggiante) non può determinare la fuoriuscita di acqua sporca dai rubinetti, posto che le valvoline de quibus riguardano un impianto a circuito chiuso;

15. vero che la cessata ha Controparte_11 consegnato alla l'impianto idrico-sanitario e quello Controparte_1 di riscaldamento nel maggio 2018;
16. vero che l'impianto di riscaldamento, prima della consegna e del collaudo, era stato sottoposto a c.d.

contro

-lavaggio;
17. vero che l'impianto idrico-sanitario e quello di riscaldamento sono stati accettati dalla committente nel maggio 2018 senza Controparte_1 riserve.
Si indicano a testi:
1. , già socio accomandatario e legale rappresentante della CP_11 cessa c/o Controparte_11 [...]
[...
[...] [...]
CP_13
2. , dipendente della c/o la Persona_2 Controparte_2 stessa;

3. dipendente della Controparte_14 Controparte_2 c/o la stessa;

4. , dipendente della c/o la Testimone_3 Controparte_2 stessa;
su tutti i capitoli di prova;

5. il legale rappresentante della società LA CARTONGESSO S.R.L., con sede in VIA ENRICO MATTEI N. 73/A - 31029 VITTORIO VENETO (TV), c/o la stessa, sul CAP. 9).
*
B) Abilitarsi la terza chiamata alla prova contraria con i medesimi testi indicati a prova diretta, nella denegata ipotesi di ammissione delle prove orali articolate ex adverso.”
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Gli attori chiedono che, previo accertamento dei vizi sussistenti sull'immobile dagli stessi acquistato e della responsabilità in merito della convenuta loro dante causa, venga disposta la riduzione del prezzo dell'immobile; chiedono, in subordine, la condanna della convenuta al risarcimento del danno subito in ragione di detti vizi. Inoltre, chiedono la condanna della convenuta alla restituzione dell'importo di € 10.000,00 dagli stessi corrisposto in più rispetto al prezzo pattuito (pari a complessivi €
270.000,00, di cui € 110.000,00 versati per effetto della permuta con un altro immobile attoreo e € 160.000,00 da versare a conguaglio). Allegano, in particolare, che i vizi riguarderebbero la mancata costruzione della loggia prevista nel progetto, l'inidoneità del giardino esistente e dell'interramento dei tombini su di esso collocati, la rumorosità dell'impianto di deumidificazione e la difficoltà di procedere alla sua manutenzione, la presenza di marciapiedi non rifiniti, di una casetta in legno abusiva e di un pavimento interno non omogeneo. Evidenziano come nell'ambito del procedimento di consulenza tecnica preventiva R.G. n. 1266/2020 già instaurato il c.t.u. avrebbe riconosciuto l'esistenza dei vizi contestati dagli odierni attori, salvo poi non dare contezza di come sia pervenuto alla loro quantificazione e omettendo alcune voci di spesa sostanziali;
la relazione del c.t.u. sarebbe, invero, priva di
8 un iter logico, nonché affetta da contraddittorietà tra quanto sostenuto nel corso delle operazioni peritali e quanto concluso.

1.2 La convenuta chiede il rigetto delle domande attoree. Contesta la sussistenza di tutti i vizi ex adverso lamentati. Eccepisce, inoltre, che gli attori sarebbero incorsi nelle decadenze e prescrizioni tipiche del contratto di vendita o, comunque, di appalto, essendo entrati nel pieno possesso dell'immobile de quo nel novembre 2018, avendo stipulato il rogito di acquisto in data
23.1.2019 e avendo depositato il ricorso ex art. 696-696bis c.p.c. in data
18.2.2020, senza che nel frattempo alcuna doglianza venisse sollevata.
Evidenzia, inoltre, di essersi resa sin da subito disponibile a riconoscere agli attori l'importo stabilito nella c.t.u. in favore degli allora ricorrenti, i quali, tuttavia, non hanno accettato l'importo offerto. Contesta, infine, di avere ricevuto un importo superiore a quello pattuito per € 10.000,00.

1.3 La terza chiamata chiede il rigetto delle domande formulate nei suoi confronti, contestando la sussistenza di un suo rapporto contrattuale diretto con gli attori, eccependo la decadenza della convenuta chiamante dall'azione di regresso ex art. 1670 c.c. o, comunque, la prescrizione e decadenza dall'azione di garanzia ex art. 1495 c.c. e/o 1667 c.c., nonché contestando, in ogni caso, nel merito la sussistenza dei vizi del macchinario lamentati dagli attori e, comunque, la non imputabilità a sé.

2. La causa è stata ritenuta matura per la decisione su base documentale, alla luce della consulenza tecnica d'ufficio già espletata nel procedimento R.G.
n. 1266/2020, che appare condivisibile in quanto congruamente motivata ed esente da vizi, di tal che non risulta giustificata una sua rinnovazione, come da ordinanza in data 27.3.2023, che si richiama integralmente.
I capitoli di prova orale formulati da parte attrice appaiono, infatti, inammissibili in quanto aventi ad oggetto circostanze non contestate (1, 9, 22,
29, 34, 35, 36, 40, 42), irrilevanti (2, 3, 8, 17, 19, 20, 24, 25, 30, 31/39,
43/45), tardivamente allegate (4, 5, 6, 7, 21), generiche (10, 11, 14, 15, 18, 26,
27, 28), già approfondite nell'ambito della c.t.u. espletata (12, 13, 23), documentali (16, 46) o negativamente formulate (41, 47).

2.1 Giova preliminarmente evidenziare come sia nel contratto preliminare
“di permuta” (cfr. doc. 1 attoreo) sia in quello di vendita (cfr. doc. 4 attoreo) si
9 faccia sempre riferimento ad immobili “nello stato e grado in cui si trovano” (cfr. art. 3 doc. 1 attoreo) ovvero “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova attualmente” (cfr. doc. 4 attoreo), di tal che da dette pattuizioni non si evince che l'immobile promesso in vendita dalla convenuta agli attori fosse in costruzione né che la convenuta avesse l'obbligo di rispettare determinate indicazioni in ordine alla sua ultimazione;
non è possibile, pertanto, ritenere che il contratto intercorso tra le parti sia qualificabile come appalto piuttosto che semplice vendita.
Nel merito della sussistenza dei vizi lamentati dagli attori acquirenti, come contestato dalla convenuta, risulta documentalmente (ed è stato altresì accertato dal c.t.u., cfr. pag. 2 relazione) come la costruzione della pompeiana, seppur prevista nel prospetto ovest del progetto approvato in Comune, davanti al soggiorno dell'abitazione dei procedenti, non fosse stata realizzata al momento della vendita dell'immobile agli attori. Purtuttavia, trattandosi di difformità evidente, gli attori avrebbero avuto l'onere di denunciare detta difformità nel termine di 8 giorni dalla scoperta (avvenuta, al più tardi, a gennaio 2019, data di stipula del contratto definitivo di vendita dell'immobile), ai sensi dell'art. 1495 c.c.; dunque, come eccepito dalla convenuta, in mancanza di una tempestiva denuncia (l'unica doglianza in merito risale al
25.8.2019, cfr. doc. 18 attoreo), gli attori devono ritenersi decaduti da qualsivoglia garanzia in merito. Alle medesime conclusioni si perverrebbe anche laddove si applicasse – come ritenuto dagli attori - l'art. 1667 c.c., che prevede un termine di decadenza di 60 giorni dalla scoperta.

2.2 Quanto al giardino esistente, il cd. muretto di contenimento di cui gli attori si dolgono (recinzione sud) è un “manufatto preesistente realizzato dal confinante” (cfr. pag. 3 relazione c.t.u.), di tal che alcuna responsabilità in merito alla sua inidoneità può essere attribuita alla convenuta, che non risulta avesse assunto alcuna obbligazione in merito nei confronti degli attori in sede di vendita dell'immobile. Le nuove recinzioni sono state, invece, realizzate conformemente al progetto depositato in per cui gli attori non sono CP_15 legittimati a sollevare alcuna doglianza a riguardo.
Quanto al problema della mancanza di drenaggio e del ristagno d'acqua, la convenuta non si è obbligata all'esecuzione di alcuna specifica opera di
10 drenaggio del terreno. Peraltro, in corso d'opera la rete e i tracciati dei sottoservizi sono radicalmente mutati rispetto al progetto originario, essendo intervenuta la possibilità di allacciarsi alla fognatura pubblica. In ogni caso, nessuna contestazione è mai stata tempestivamente sollevata dagli attori sul punto, né nel termine di 8 giorni né – a volere qualificare il contratto intercorso tra le parti come appalto – di 60 giorni, ai sensi dell'art. 1667, co. 2,
c.c., visto che il doc. 18 attoreo non reca alcun riferimento a detta problematica.

2.3 Per quanto concerne tombini, marciapiedi, davanzali e pavimento interno dell'appartamento, come tempestivamente eccepito dalla convenuta, nemmeno lo scambio di mail intervenuto tra le parti ad agosto 2019, documentato sub doc. 18 attoreo, reca alcun riferimento a dette problematiche, sia ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1495 c.c. che dell'art. 1667 c.c., per cui anche rispetto a detti vizi gli attori sono decaduti dalla garanzia prevista.
Si aggiunga che, in ogni caso, il c.t.u. ha escluso la sussistenza di qualsivoglia vizio a riguardo: “Il sopralluogo non ha evidenziato vizi rilevanti su davanzali, rivestimenti, pavimenti e porte. Le cavillature, le fessure, le crepe sono nella norma […] è vero che i marciapiedi presenti attorno alla casa non sono stati rifiniti con cornice o altro, ma non ci sono capitolati ai quali riferirsi e l'acquisto è avvenuto nello stato di fatto dell'immobile” (cfr. pag. 5 relazione).

2.4 Con riferimento alla casetta in legno, risulta pacifico tra le parti che essa sia abusiva, come accertato dallo stesso c.t.u. (cfr. pag. 6 relazione).
Purtuttavia, non è possibile affermare che gli attori abbiano subito qualsivoglia danno in merito, che giustifichi la loro domanda di riduzione del prezzo di acquisto o di risarcimento del danno: infatti, nell'atto di compravendita non vi
è alcuna pattuizione specifica in merito, mentre la circostanza che gli attori abbiano inviato alla Sovrintendenza, in data 30.5.2019, un'istanza recante anche un riferimento all'installazione di una nuova casetta (cfr. doc. 10 attoreo) comprova il fatto che gli stessi erano già a conoscenza della sua abusività e, malgrado ciò, non ne hanno richiesto alla venditrice la rimozione, di tal che non sono legittimati a dolersene nell'odierno giudizio ovvero a qualificare le spese per la sua rimozione come danno risarcibile.
11 2.5 Quanto alla rumorosità dell'impianto di deumidificazione, la c.t.u. espletata nel procedimento di accertamento tecnico preventivo ha accertato che “In merito all'applicazione del Dpcm 5/12/1997 per disturbo derivante da funzionamento di impianti discontinui non sono superati i limiti normativi per quanto rilevato nella camera matrimoniale a porte chiuse” (cfr. pag. 3 relazione).
Nemmeno sotto tale profilo, pertanto, le domande attoree meritano accoglimento.

2.6 Con riferimento, ancora, alla mancata stipula contestuale della permuta della precedente abitazione attorea con la compravendita dell'immobile di cui si discute, è pur vero che il contratto preliminare intercorso tra le parti faceva riferimento ad una permuta (cfr. doc. 1 attoreo), ma non consta che gli attori si siano in alcun modo opposti all'operazione così come, in concreto, successivamente realizzata, ovvero di vendita del precedente immobile attoreo al terzo (cfr. doc. 3 attoreo) e di acquisto del nuovo immobile da parte CP_16 degli attori dalla convenuta qualche giorno dopo. In ogni caso, le doglianze in merito di cui all'atto di citazione sono del tutto generiche, non essendo stato nemmeno allegato quale importo gli attori abbiano versato a titolo di imposte e tasse rispetto al minor importo che avrebbero asseritamente pagato nel caso di permuta contestuale dei due immobili, di tal che non è possibile ritenere provato alcun danno.

2.7 Quanto, infine, alla domanda attorea di restituzione del maggior importo di € 10.000,00 asseritamente corrisposto alla convenuta in eccesso rispetto a quanto pattuito, la doglianza non appare fondata.
Risulta, infatti, documentalmente che gli attori abbiano corrisposto alla convenuta, in più tranches, il complessivo importo di € 15.000,00 antecedentemente alla stipula dell'atto definitivo di vendita (cfr. doc. 2 attoreo).
Nel contratto di permuta (preliminare di vendita dell'immobile de quo, cfr. doc. 1 attoreo) era stato pattuito un corrispettivo complessivo di € 270.000,00
a carico degli attori, di cui € 110.000,00 da pagare con la cessione del precedente immobile di proprietà attorea ed € 160.000,00 da versare.
Nell'atto definitivo di vendita (cfr. doc. 4 attoreo) è stato previsto che il prezzo complessivo di vendita convenuto fosse pari ad € 255.000,00, oltre IVA,
12 e che il prezzo complessivo di € 265.200,00 (comprensivo dell'IVA al 4%) è già stato versato con le modalità ivi indicate (ovvero corrisposto interamente a mezzo assegni, visto che la vendita del precedente immobile attoreo era intervenuta pochi giorni prima, con incasso da parte degli attori del relativo prezzo).
Considerato che il prezzo complessivo pattuito nel preliminare era indicato in € 270.000,00, senza alcun riferimento all'IVA, di tal che doveva intendersi
IVA esclusa (come di prassi in questo settore, salva ogni verifica successiva in ordine alla misura dell'IVA applicabile), è evidente che l'acconto per €
15.000,00, sommato al saldo in linea capitale di € 255.000,00, danno proprio il totale pattuito di € 270.000,00.
Anche sotto tale profilo, dunque, gli attori non sono legittimati a sollevare alcuna doglianza, visto che, a fronte dello spontaneo versamento alla convenuta delle somme indicate nel contratto definitivo, essi avrebbero dovuto, semmai, impugnare il contratto per far valere un ipotetico errore nella determinazione della loro volontà relativa al prezzo di vendita, se comprensivo o meno di IVA. Pertanto, la domanda attorea di ripetizione di indebito non risulta fondata.
Considerato, tuttavia, che a fronte del complessivo prezzo pattuito nel contratto preliminare, per € 270.000,00, nel contratto definitivo di vendita è stato indicato l'importo inferiore di € 255.000,00, e che in relazione all'acconto di € 15.000,00 non sono state emesse fatture né, dunque, applicata l'IVA, risulta opportuno segnalare la convenuta all'amministrazione finanziaria territorialmente competente per le opportune verifiche in merito.
Per tutti i predetti motivi, tutte le domande attoree vengono rigettate.

3.1 Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., in ragione della soccombenza, nonché del rifiuto da parte degli attori della somma offerta loro dalla convenuta sin dalla prima udienza, le spese di lite vengono poste integralmente a carico di parte attrice;
esse vengono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del D.M. n.
55/2014, come recentemente aggiornato, recante la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi da parte di un organo giurisdizionale, tenuto conto del valore e della relativa complessità della controversia, avuto riguardo al numero di udienze e di atti depositati,
13 all'assenza di attività istruttoria (limitata al deposito delle memorie ex art. 183, co. 6, c.p.c.), nella misura indicata in dispositivo, commisurata ai parametri medi delle fasi di studio, introduttiva e decisoria e a quelli richiesti (intermedi tra i minimi e i medi) per la fase istruttoria.

3.2 Per i medesimi motivi, anche il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico degli attori, atteso che la chiamata in causa si è resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dagli attori stessi e queste sono risultate infondate, a nulla rilevando che parte attrice non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda (cfr. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 7431 del
14/05/2012). Esse vengono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del
D.M. n. 55/2014, come recentemente aggiornato, recante la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi da parte di un organo giurisdizionale, tenuto conto del valore e della relativa complessità della controversia, avuto riguardo al numero di udienze e di atti depositati, all'assenza di attività istruttoria (limitata al deposito delle memorie ex art. 183, co. 6, c.p.c.), nella misura indicata in dispositivo, commisurata ai parametri medi di tutte le fasi, comprensiva anche dell'attività espletata nell'ambito del procedimento R.G. n. 1266/2020, atteso che in questa sede la terza chiamata ha sostanzialmente riproposto le difese ivi già esposte e sviluppate.

3.3 In ragione della soccombenza vengono altresì poste a carico degli attori in solido le spese della c.t.u. espletata nell'ambito del procedimento per accertamento tecnico preventivo R.G. n. 1266/2020.

P.Q.M.

Il Tribunale Ordinario di Treviso, Sezione Terza Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione, così decide:
1) rigetta tutte le domande attoree;

2) pone le spese della c.t.u., a firma dell'Arch. Renzo Bonan, definitivamente a carico degli attori ed in solido;
Parte_1 Parte_2
3) condanna gli attori ed in solido alla Parte_1 Parte_2 rifusione delle spese di lite in favore di parte convenuta Controparte_1
che si liquidano nell'importo di € 4.397,00 a titolo di compenso, oltre
[...] spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

14 4) condanna gli attori ed in solido alla Parte_1 Parte_2 rifusione delle spese di lite in favore di parte terza chiamata
[...]
che si liquidano nell'importo di € 5.077,00 a titolo di Controparte_2 compenso, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Treviso, il 15 giugno 2025
Il giudice
- dott.ssa Elena Merlo -
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