N. R.G. 519/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LANCIANO
Il Tribunale, in persona del Giudice On. Avv. Cesare D'Annunzio in esito all'udienza di discussione del 3 marzo 2025 tenuta mediante trattazione scritta, letti gli scritti conclusionali e le note d'udienza in atti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 519/2024 R.G., promossa da:
, Cod. Fisc. , Parte_1 C.F._1
, Cod. Fisc. Parte_2 C.F._2 con il patrocinio dell'Avv. VARI EMANUELE, con domicilio eletto in
Lanciano (CH) alla Via Milano n. 2, presso e nello studio dell'Avv. Manuela
Pirolozzi.
ATTORE contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._3
C.F. : Controparte_2 CodiceFiscale_4 con il patrocinio unito e disgiunto dell'Avv. RUSSO GIUSEPPE, e dell'Avv.
PISCOPO PASQUALE con domicilio eletto in Lanciano, Viale Cappuccini,
157, presso lo studio legale dell'Avv. Giuseppe Russo.
CONVENUTO
OGGETTO: Pagamento del corrispettivo – Indennità di avviamento -
Ripetizione di indebito
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note d'udienza di precisazione delle conclusioni.
CONCLUSIONI DELLA PARTE ATTRICE
pagina1 di 13 “Piaccia all'Ill.mo Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, così giudicare:
NEL MERITO: previa ogni più opportuna declaratoria, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 28/03/2018 per inadempimento di parte conduttrice nella corresponsione dei canoni di locazione e degli oneri accessori indicati, e per l'effetto condannare la sig.ra
[...]
, ed in solido con la stessa, il sig. Controparte_1 CP_2
, al pagamento della complessiva somma di euro 16.785,67
[...]
per canoni già scaduti e maturati alla data odierna, per oneri condominiali e per spese di registrazione non corrisposti, oltre agli ulteriori canoni maturandi fino al definitivo rilascio dell'immobile locato, oltre ai relativi interessi di legge maturati ed alla rivalutazione monetaria dal giorno del dovuto fino al soddisfo, con vittoria di tutte le spese, anche quelle successive occorrende, e compensi legali della procedura de qua;

IN OGNI CASO: respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa;
con vittoria di spese, diritti ed onorari”
CONCLUSIONI DELLA PARTE CONVENUTA
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Lanciano:
- rigettare la richiesta di convalida di sfratto per attuale assenza di morosità per liberazione dell'immobile da persone e cose;

- ritenere compensati i reciproci crediti dei canoni di € 7.785,67 o della maggiore somma sino al10.6.2024 con il costo delle migliorie pari ad
€ 41.318,00 oltre € 20.000,00 per le addizioni accettate;

- condannare parti attrici al pagamento del valore delle migliorie e delle addizioni pari ad € 61.318,00 salvo diversa valutazione prudenziale del
Giudice detratte le somme compensate per canoni non pagati;

- Vittoria di spese e competenze di lite in diretto favore dei procuratori Avv. ti Piscopo e Russo, antistatari.
MOTIVI DELLA DECISIONE
FATTO
I locatori e , con atto datato 08/04/2024 Parte_1 Parte_2
pagina2 di 13 hanno intimato a , titolare dell'omonima ditta Controparte_1 individuale ed a , quest'ultimo in qualità di garante, Controparte_2 sfratto per morosità dall'immobile sito nel Comune di Lanciano (CH) alla
Via dei Tribunali n. 48, piano terra ed interrato, locale commerciale composto da 2 vani con servizi, contraddistinto al N.C.E.U. del Comune di
Lanciano (CH) al foglio 25, particella 1003, sub 24, Categoria C/1, Classe
7, condotto in locazione dalla in base al contratto Controparte_1 di locazione datato 28/03/2018 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Chieti / Lanciano in data 11.07.2018 - Ufficio TAK - serie 3T - n. 1672 - codice identificativo contratto TAK18T001672000FF.
Con il medesimo atto hanno chiesto l'emissione di decreto ingiuntivo per i canoni scaduti, oneri condominiali e spese nei confronti dei convenuti.
A supporto dell'intimazione hanno dedotto la morosità per i 6 canoni mensili di € 1.000,00 ciascuno, relativi ai mesi da novembre 2023 ad aprile
2024, oltre agli oneri condominiali per l'importo di € 1.185,67 ed € 600,00 pari al 50% delle spese di registrazione;
hanno inoltre dedotto l'omesso versamento della caparra per l'importo di € 2.000,00 e la mancata stipula della polizza assicurativa prevista nell'art.11 del contratto.
I convenuti si sono costituiti deducendo che era intervenuta chiusura dell'attività commerciale e pendente la fase di liquidazione con posizione in vendita dei beni amovibili, e la conseguente liberazione dell'immobile al termine delle vendite pendenti, residuando nell'immobile solo migliorie ed addizioni inamovibili;
che tali migliorie ed addizioni all'immobile ne hanno aumentato il valore comportando una spesa per impianti inamovibili e permanenti valutati nel minimo di € 41.318,00, allegando all'uopo perizia con riferimento alle fatture, SCIA e relativo progetto depositato e realizzato;
oltre alle migliorie hanno richiamato altre voci rientranti in beni e strumenti durevoli che apportano una maggiore utilità e pregio alla destinazione del locale che possono quantificarsi in un valore non inferiore ad € 20.000,00; che addizioni e migliorie erano tutte altresì approvate ed accettate dai locatori con la approvazione del progetto ed i conseguenti atti di abilitazione in SCIA ed esecuzione
Sulla scorta di tali deduzioni hanno eccepito la compensazione dell'importo dei canoni scaduti con l'ammontare delle migliorie pari ad pagina3 di 13 € 41.318,00 oltre € 20.000,00 per le addizioni accettate, ed in via riconvenzionale chiesto la condanna al pagamento della differenza risultante a proprio favore
La fase sommaria è stata definita con emissione dell'ordinanza di rilascio provvisorio, rinvio delle parti in mediazione, conversione del rito e fissazione dell'udienza di discussione con termine per memorie integrative, nelle quali non sono state formulate ulteriori richieste istruttorie
La procedura di mediazione avviata dai locatori, non ha avuto esito per mancata adesione dei chiamati.
Il giudizio è stato rinviato ai sensi dell'art. 281 sexies cpc per la decisione all'udienza del 03/03/2025 tenuta mediante trattazione scritta, con assegnazione dei termini per scritti conclusionali, e definita con sentenza resa ex art.429 cpc e 127 ter cpc
DIRITTO
La domanda di convalida di sfratto per morosità introduce un giudizio sommario volto alla verifica delle condizioni e conseguente declaratoria di risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni di locazione, e la convalida dello sfratto per morosità è subordinata (art. 663 co 2 Cpc) all'attestazione – da parte del locatore – di persistenza della morosità all'udienza di comparizione.
La convalida, che il codice riserva all'ipotesi di mancata comparizione o mancata opposizione dell'intimato, definisce quindi la controversia e scioglie il contratto.
Quando invece, come nel caso in esame, l'intimato si oppone alla convalida, questa – e quindi la definizione del giudizio nella fase sommaria
– non può avere luogo e si deve procedere ai sensi dell'art. 665 cpc statuendo, con vaglio del fumus boni iuris connotante le ragioni dedotte dalle parti e del periculum in mora conseguente l'emanando provvedimento, sull'istanza di rilascio provvisorio, rimettendo alla successiva fase di merito l'esame delle ragioni sostanziali addotte dalle parti.
Deve quindi valutarsi se, alla data di proposizione della domanda, cioè dell'intimazione di sfratto, sussistesse o meno l'inadempimento dedotto, e, qualora sussistente, se fosse di gravità tale da configurare grave pagina4 di 13 inadempimento giustificante la risoluzione, o se fosse ed in che misura giustificabile.
Il contratto di locazione è un tipico contratto a prestazioni corrispettive, che vede le principali obbligazioni delle parti statuite ex lege, quanto alla parte locatrice dagli artt. 1575 e segg. C.C. e quanto alla parte conduttrice dagli artt. 1587 e segg. C.C.
Nel caso in esame non risultano in atti deduzioni o elementi di fatto o diritto da cui possa ritenersi non adempiuta, da parte locatrice, alcuna delle obbligazioni previste per legge e per contratto a suo carico;
al contrario le stesse deduzioni dei convenuti confermano quanto meno implicitamente che la parte locatrice abbia potuto fruire dell'immobile nella piena conformità alle proprie esigenze, posto che – per quanto a fini volti a paralizzare la domanda - sono richiamate tutte le attività poste in essere nell'immobile; inoltre la stessa procedura di liquidazione dell'azienda risulta del tutto disgiunta da qualunque ipotesi riconducibile ai locatori.
Di contro, il mancato pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori, nell'ammontare indicato in domanda è privo di contestazione, e la proposta eccezione di compensazione parziale con gli importi medesimi e domanda riconvenzionale limitata all'eccedenza ne implica la ricognizione di dovuto in favore delle parti attrici, con ciò sollevandole dall'onere della prova (prova comunque fornita dai locatori con documenti consistenti nell'estratto riassuntivo degli oneri condominiali dovuti per l'esercizio 2024, qui richiesti nella misura scaduta al 01/04 e dai modelli quietanzati di pagamento delle spese di registrazione per gli anni da 2019 al 2023, per il totale di € 1265,67 a cui fronte è richiesto l'importo di
€ 600,00, inferiore al 50%).
Si ha dunque per incontroverso che alla data di proposizione della domanda, la parte creditrice fosse morosa per l'importo di € 7.785,67.
Deve quindi valutarsi se tale morosità costituisca inadempimento grave, tale da giustificare la risoluzione del contratto, e questo è un vaglio necessariamente precedente quello sulla sussistenza o meno del diritto di parte conduttrice al rimborso delle migliorie ed addizioni. La lettura degli artt. 1592 c.c. (in particolare nella parte in cui individua nel momento della riconsegna quello in cui quantificare “…l'indennità corrispondente alla
pagina5 di 13 minor somma tra l'importo della spesa ed il valore del risultato utile …”) e dell'art. 1593 C.C. nella parte in cui rinvia al termine della locazione la disciplina sulla rimozione delle addizioni, o sull'accordo per la loro ritenzione, con conseguente diritto del conduttore all'indennità, si pone in contrasto con l'ipotesi sostenuta da parte conduttrice secondo cui la sussistenza delle addizioni e migliorie, quindi la relativa eccezione di compensazione giustificherebbe l'omesso versamento e sarebbe ostativa alla configurazione dell'inadempimento.
Oltre descritta alla modalità di regolamentazione operante in base agli artt. 1592 e 1593, valgono le previsioni di cui all'art.1587 n. 2 cc , che obbliga il conduttore a “dare il corrispettivo nei termini convenuti”.
A fronte di queste disposizioni non risulta che la convenuta abbia mai comunicato la propria volontà di avvalersi del proprio ritenuto controcredito prima della intimazione di sfratto, e ciò appare non congruente con lo svolgimento del contratto, decorrente dal 2018, nel cui ambito le spese oggi opposte ed affrontate dalla convenuta vanno evidentemente localizzate nella fase iniziale del contratto, in quanto attinenti ad interventi che la stessa ha ritenuto opportuni per l'esercizio nell'immobile della prefissa attività, quindi preliminari all'avvio effettivo, mentre la morosità decorre dal novembre 2023, il che non spiegherebbe il motivo per cui tale ripetizione non sia stata avanzata in precedenza.
E' opportuno, a questo punto, notare che nel contratto di locazione vengono previste diverse ipotesi d'inadempimento assurgenti a clausola risolutiva espressa (art.11 – mancata stipula della polizza assicurativa;
art.14 - omesso pagamento di almeno due mensilità del canone di locazione;
art. 7 divieto di eseguire lavori o innovazioni senza consenso scritto).
La stipulazione di una clausola risolutiva espressa non implica che il contratto possa essere risolto solo nei casi espressamente previsti dalle parti, rimanendo fermo il principio per cui ogni inadempimento di non scarsa rilevanza può giustificare la risoluzione del contratto, con l'unica differenza che, per i casi già previsti dalle parti nella clausola risolutiva espressa, la gravità dell'inadempimento non deve essere valutata dal giudice. (Cass. Sez. 2, 03/09/2021, n. 23879, Rv. 662078 - 01)
pagina6 di 13 Tuttavia i locatori non ne deducono alcuna a fondamento della domanda e così non risulta che abbiano inteso avvalersene. Per questo la rilevanza dell'inadempimento va valutata alla luce degli artt. 1453 e 1455 C.C..
Sul punto giova rammentare che in relazione alla disciplina delle locazioni abitative costituisce, secondo l'art. 5 L.392/78, inadempimento idoneo alla risoluzione del contratto il mancato pagamento, entro venti giorni dalla scadenza, di un solo rateo del canone di locazione, o il mancato pagamento di oneri accessori per importo corrispondente a due mensilità.
Nel caso delle locazioni non abitative invece, la gravità dell'inadempimento non è codificata nel senso descritto, ma va valutata nel merito. La valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto (Sez. 3, Sentenza n. 1227 del
23/01/2006 (Rv. 586940 - 01), quale è in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti. (Cass. Sez. 3, 18/11/2005, n. 24460, Rv.
584929 – 01: Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, nella quale, in applicazione del richiamato principio ed in relazione ad una locazione ad uso commerciale, era stato considerato di non scarsa importanza l'inadempimento del conduttore che, sebbene il contratto prevedesse il pagamento anticipato del canone mensile, aveva corrisposto il pagamento di due mensilità solo successivamente alla notificazione dell'intimazione di sfratto).
Nel caso in esame, la morosità si è protratta per un lasso temporale, sei mesi, corrispondente alla metà dell'intera annualità contrattuale, e tale omissione non risulta in effetti motivata, perché i conduttori sostengono il proprio diritto di non corrispondere i canoni non in dipendenza di una situazione di mancato o ridotto godimento del bene, bensì a fronte di un proprio ritenuto diritto di compensazione con l'ammontare di addizioni e migliorie, che però risulta esercitato senza preavviso e soprattutto dopo avere invece dato regolare esecuzione all'obbligazione di pagamento del canone per oltre sei anni, benché le spese oggi in ripetizione erano già state affrontate, quindi a fronte di una determinazione unilaterale, che non risulta portata a conoscenza dei locatori prima della costituzione in pagina7 di 13 riconvenzione nel presente giudizio, oltre che non giustificabile per i motivi già esposti.
L'omesso pagamento del canone di locazione costituisce di per sé violazione grave in quanto consiste nell'ingiustificata privazione della controparte della principale obbligazione contrattualmente prevista in proprio favore, a fronte del pieno ed indisturbato godimento del bene, e nel caso di specie il protrarsi dell'inadempienza per un lasso temporale così rilevante in relazione all'annualità della locazione riveste i caratteri della gravità tale da giustificare la risoluzione per l'inadempimento del conduttore, con il conseguente accoglimento della domanda principale proposta dall'attore.
Il contratto va quindi dichiarato risolto per l'inadempimento della parte conduttrice che va condannata al rilascio dell'immobile
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Ciò posto, si deve passare al vaglio l'eccezione di compensazione parziale
(tale si qualifica la deduzione in opposizione da parte del conduttore citato per inadempimento di un controcredito vantato ad altro titolo nei confronti del locatore, allo scopo di escludere la propria morosità (Cass. Sez. 3,
26/02/2024, n. 4968, Rv. 670186 - 01) e della domanda riconvenzionale per l'eccedenza proposta dai convenuti: se cioè in esito allo scioglimento del contratto, questi possa compensare il proprio debito in parte qua, ed ottenere ristoro per l'eccedenza.
Sul punto, nuovamente vanno richiamate le disposizioni degli artt. 1592 e
1593 CC, per evidenziare come entrambe pongano in termini di residualità la spettanza delle indennità al conduttore per le opere che abbia inteso realizzare sull'immobile nel corso del rapporto contrattuale.
L'art.1592 esordisce nel disporre che il conduttore non ha diritto ad indennità per i miglioramenti.
Sono fatti salvi: disposizioni particolari di legge ed usi, non richiamati né configurabili richiamati nel caso di specie;
ipotesi di consenso del locatore
(all'apporto dei miglioramenti) che si esamineranno a breve.
L'art. 1593 C.C. attribuisce al conduttore il diritto di rimuovere – al termine della locazione - le addizioni senza nocumento per la cosa, e fa richiamo alle disposizioni dell'art. 1592 C.C. nel caso in cui tale rimozione arrechi pagina8 di 13 nocumento, ed anche in questo caso sussiste la residualità del diritto all'indennità derivante dalla dichiarazione del locatore di voler ritenere le cose.
Sotto la definizione di "miglioramenti" ai sensi dell'art. 1592 cod. civ. rientrano quelle opere che con trasformazioni o sistemazioni diverse apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi. Sez. 3,
Sentenza n. 13070 del 14/07/2004 e 4871/1998
L'addizione consiste invece in un'attività materiale compiuta dal conduttore tramite la quale si unisce una cosa accessoria ad una cosa principale, della quale la prima costituisca utilità: quindi a differenza delle migliorie si sostanziano in un incremento quantitativo, e di regola sono separabili dalla cosa cui accedono e possono essere eliminate riportando la cosa allo stato quo ante in quanto l'elemento ulteriore ed accessorio non si con la cosa locata e non perde la propria individualità; si distingue poi tra addizioni non separabili che seguono la disciplina del miglioramento, e separabili per le quali si segue il criterio dell'appartenenza.
Con riguardo alle addizioni effettuate dal conduttore, se il locatore vi ha prestato consenso e queste, non separabili senza nocumento della cosa locata, costituiscano anche un miglioramento della cosa locata, comportando un incremento di valore della cosa stessa, il locatore non può pretenderne la rimozione ed il conduttore ha diritto all'indennità prevista dall'art. 1592 cod. civ., mentre qualora non vi sia stato il consenso, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità, a nulla rilevando che il locatore acquisisca le addizioni. Nel caso invece in cui le addizioni comportino deterioramento della cosa locata, il locatore può chiedere il risarcimento del danno in forma specifica mediante l'eliminazione da parte del conduttore delle opere da lui abusivamente eseguite. (Cass. Sez. 3, 20/03/2006, n. 6094, Rv. 588366 - 01)
Se dunque la normativa generale fa riferimento alla necessità del rimborso quale criterio residuale derivante dalla sussistenza dell'accordo assenso del locatore, la disposizione dell'art.7 del contratto che in relazione a tale norma generale si pone in termini di specificità, non pare posa revocare in pagina9 di 13 dubbio la reale intenzione delle parti.
In tema di manutenzione della cosa locata e di miglioramenti ed addizioni alla stessa, le disposizioni di cui agli artt. 1576, 1592 e 1593 sono convenzionalmente derogabili tra le parti. (Cass. Sez. 3, 20/06/1998, n.
6158, Rv. 516630 - 01 N. 1126 del 1985 Rv. 439254 - 01, N. 192 del
1991 Rv. 470044 - 01)
Ed Il dato letterale dell'art. 7 è inequivoco in tali sensi: il testo della norma contrattuale esordisce sancendo il divieto per il conduttore di svolgere opere di modifica o miglioramento se non autorizzate per iscritto dal locatore;
e prosegue disponendo la permanenza a carico dell'unità delle migliorie effettuate anche se autorizzate, senza diritto al rimborso da parte del conduttore, salvo patto contrario.
Parte conduttrice sostiene che i locatori abbiano accettato ed autorizzato le opere con l'approvazione del progetto e dei conseguenti atti di abilitazione in SCIA e che da ciò derivi il diritto al rimborso.
Questa tesi non può essere condivisa: l'unico passaggio della normativa contrattuale da cui potrebbe sorgere dubbio in tali sensi è quello riportato nell'ultima parte dell'art.7, dove recita che “Le modifiche che dovranno essere apportate, per l'avvio dell'attività come da pianta progettuale allegata alla presente, vengono autorizzate dai locatori che sottoscrivono per approvazione” come a volersi intendere che con tale autorizzazione i locatori abbiano assunto l'obbligazione di versare al conduttore l'indennità, che nel caso di specie sarebbe tutt'al più da riferire alle sole migliorie, posto che si tratta di modifiche alla conformazione del bene rilevate in pianta allegata.
Ma è evidente che una conclusione del genere contrasta con l'intero impianto normativo nella parte iniziale dell'art.7 che esclude il rimborso, se non espressamente pattuito, anche laddove le opere siano realizzate su autorizzazione. Ne risulta piuttosto evidente una rigorosa regimentazione dei limiti posti a carico della parte conduttrice, nell'ambito della quale la previsione dell'inciso finale non può leggersi come eccezione, al contrario costituisce l'esplicazione della necessità di autorizzazione del conduttore ad eseguire sull'immobile le opere necessarie allo svolgimento dell'attività
pagina10 di 13 prefissa, che ragionevolmente viene inserita nel contratto per favorire la conduttrice all'avvio rapido delle attività ad essa necessarie.
Va tenuto conto del fatto che l'art. 1575 cod. civ. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, nemmeno nel caso in cui tale scopo sia espressamente indicato in contratto, a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espresso. (Cass. Sez.
3, 26/03/2009, n. 7347, Rv. 607343 - 01)
Le opere realizzate dal conduttore nel proprio interesse restano acquisite all'immobile ed quindi al locatore salvo il caso in cui il conduttore possa rimuoverle senza nocumento, o scelga di ricondurre l'immobile allo stato pristino, e non è possibile pervenire a conclusione diversa sul mero assunto descrittivo contenuto nella CT di parte, nell'assenza di qualunque documentazione sottoscritta dai locatori (al di fuori della menzionata parte finale dell'art.7) da cui risulti l'autorizzazione del locatore ad una specifica e determinata realizzazione, ed a diversa conclusione non si può pervenire esaminando la CT e il registro cespiti della ditta convenuta, perché non ne risultano elementi idonei a ritenere che i locatori abbiano assunto determinazioni specifiche ed espresse in deroga alle previsioni contrattuali dell'art.7; né d'altro canto a conclusione diversa può giungersi ponendo a motivo di vaglio l'ammontare delle migliorie quantificato dalla richiedente, immutato il principio di diritto sotteso alla soluzione del quesito, che trae le basi dalla espressa esclusione contenuta nell'art. 7.
Secondo costante giurisprudenza in tema di miglioramenti ed addizioni all'immobile apportate dal conduttore, la manifestazione di consenso del locatore di cui agli artt. 1592 e 1593 cod. civ. non può desumersi da un suo comportamento di mera tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara e non equivoca espressione di volontà, da cui possa desumersi la esplicita approvazione delle innovazioni medesime (nelle specie, addizioni), così che non basta la mera consapevolezza, o la mancata opposizione del locatore riguardo alle stesse, e benché sia talora stata ritenuta sufficiente una manifestazione tacita mediante fatti concludenti ed un contegno incompatibile con un proposito contrario (Cass. Sez. 3, 20/03/2006, n.
6094, Rv. 588367 - 01) è stato comunque ritenuto necessario che il pagina11 di 13 consenso del locatore importi cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, quindi non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza o la mancata opposizione del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo (Sez. 3, Sentenza n. 2494 del 30/01/2009).
La richiesta di una chiara manifestazione di volontà del locatore si rende tanto più necessaria nel caso in esame perché volta a costituire l'eccezione alla regola statuita dall'art.7 (Salvo patto contrario le eventuali migliorie effettuate anche se autorizzate rimarranno a vantaggio dell'unità locata e senza diritto ad alcun rimborso a favore del conduttore)
Ne consegue che l'eccezione e la domanda riconvenzionale avanzata dai convenuti va rigettata.
La convenuta va pertanto condannata al pagamento degli importi dovuti a titolo di locazione e oneri accessori fino alla data del rilascio.
A tale pagamento è tenuto in solido il garante
Il canone di locazione è obbligazione di valuta, onde non è rivalutabile, e su di esso spettano i soli interessi da ciascuna scadenza
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come segue secondo tabella allegata al DM 147/2022, per il valore della domanda: fase introduttiva mediazione 430
Fase studio 920
Fase introduttiva 770
Fase istruttoria - trattazione 1680
Fase decisionale 1700


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Dichiara il contratto di locazione intercorso tra le parti il 28/03/2018 registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Chieti / Lanciano in data
11.07.2018 - Ufficio TAK - serie 3T - n. 1672 - codice identificativo contratto TAK18T001672000FFrisolto per l'inadempimento della parte conduttrice ,; Controparte_1
pagina12 di 13 2. Condanna parte conduttrice , Controparte_1 all'immediato rilascio dell'immobile sito nel Comune di Lanciano
(CH) alla Via dei Tribunali n. 48, piano terra ed interrato, locale commerciale composto da 2 vani con servizi, contraddistinto al
N.C.E.U. del Comune di Lanciano (CH) al foglio 25, particella 1003, sub 24, Categoria C/1, Classe 7, oggetto di locazione, libero e sgombro da cose di sua appartenenza;

1. Condanna parte conduttrice , in solido Controparte_1
con il garante al pagamento dei canoni di Controparte_2
locazione, spese di registrazione ed oneri accessori, quantificati nell'importo di € 7.785,67 alla data di proposizione della domanda, oltre ai canoni in misura di € 1.000,00 mensili ed agli oneri condominiali scaduti successivamente, fino al rilascio effettivo dell'immobile, con interessi dovuti dalla scadenza di ciascuna mensilità al saldo

2. Condanna i convenuti in solido a rimborsare agli attori le spese di lite, che liquida in € 145,50 per esborsi, € 5.500,00 per compensi, oltre 15 % per spese generali, oltre CPA ed IVA.

3. Sentenza provvisoriamente esecutiva (art.282 cpc)
Sentenza resa ex art. 429 cpc e 127 ter cpc pubblicata mediante deposito con esonero da lettura per trattazione scritta dell'udienza di discussione
Lanciano, 12 marzo 2025
Il Giudice On.
Avv. Cesare D'Annunzio
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