R.G. 11724/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE nella persona del Giudice dott.ssa Elena Fondrieschi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 11724/2021 promossa da:
, entrambi con il patrocinio dell'avv. CANTALUPPI OMAR Parte_1
OPPONENTE contro con il patrocinio dell'avv. FRANGIPANE ANDREA Controparte_1
OPPOSTO
Conclusioni
Le parti hanno precisato le conclusioni come da fogli depositati telematicamente che qui devono intendersi come integralmente trascritte.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La sig.ra ha interposto tempestiva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. Parte_1
3353/21 emesso in data 5.9.2021 dal Tribunale di Brescia con il quale le era stato ingiunto il pagamento in favore di della somma di 7.458,36 euro oltre interessi legali dal Controparte_1 dovuto al saldo effettivo e 750,00 euro per spese legali, oltre Iva e Cpa e 145,50 euro a titolo di esborsi (doc. 1).
A sostegno della propria domanda ha dedotto quanto segue.
In data 14.3.2017, la sig.ra ed il sig. sottoscrivevano una preliminare di Pt_1 Controparte_1 compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in Lovere (BG) piazzale Bonomelli n.4, al prezzo di 57.000,00 euro (doc. 2).
Le parti convenivano che la promissaria acquirente avrebbe versato una caparra confirmatoria di
32.930,00 euro di cui 2.930,00 euro contestualmente alla firma della promessa bilaterale del
1 14.3.2017 e 30.000,00 euro da versare mediante 60 rate di 500,00 euro cadauna a partire da maggio 2017 sino al 30.4.2022, il saldo del prezzo sarebbe stato versato al momento della stipula del contratto definitivo.
Tale contratto preliminare prevedeva all'art. 3 la garanzia per i vizi e l'evizione del bene e all'art. 5 le parti convenivano l'immediata immissione nel possesso dell'immobile della sig.ra con Pt_1 spese condominiali a carico della medesima mentre, le spese di straordinaria amministrazione sarebbero rimaste a carico del convenuto.
L'attrice si trasferiva con la propria famiglia presso l'immobile de quo, e in data 17.11.2020 riceveva una mail da parte del sig. con la quale le veniva comunicata la necessità di CP_1 abbandonare l'immobile a causa di un imprevedibile aggravamento delle problematiche di natura strutturale dello stesso, inoltre, il convenuto asseriva che la sig.ra sarebbe stata a Pt_1 conoscenza dello stato dell'immobile sin dalla sottoscrizione del preliminare e la invitava a procedere con il pagamento delle rate mensili dovute a titolo di caparra confirmatoria (doc. 3).
In data 3.12.2020, l'attrice rispondeva alla suddetta mail esponendo di non essere stata a conoscenza della reale situazione dell'immobile appresa solo in data 2.10.2020 mediante gli inviti ad abbandonare l'immobile rivolti dall'amministratore condominiale (doc. 10) pertanto, comunicava il proprio recesso dal contratto di compravendita dell'immobile a causa del grave inadempimento del convenuto a fronte della garanzia per i vizi prestata dal medesimo in sede di preliminare e lo intimava alla restituzione delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria pari a 23.430,00 euro oltre 500,00 euro versato a titolo di contributo per opere straordinarie di competenza della proprietà, oltre a 32.930,00 euro quale somma convenuta tra le parti a titolo di caparra confirmatoria.
In data 8.7.2021 la sig.ra comunicava al convenuto la propria volontà di restituzione delle Pt_1 chiavi dell'immobile (doc. 5). In data 1.10.2021 il sig. riscontrava la predetta mail CP_1 dichiarando che si sarebbe accordata la madre per il ritiro delle chiavi (doc. 6).
Chiedeva preliminarmente di revocare la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto.
In via principale, dichiarare l'illegittimità del decreto ingiuntivo opposto e per l'effetto, revocarlo.
In via riconvenzionale, accertare e dichiarare la nullità del contratto de quo e per l'effetto condannare il sig. a restituire alla sig.ra la somma di 23.930,00 euro a titolo di CP_1 Pt_1 caparra confirmatoria, comprensiva della somma di 500,00 euro anticipata al proprietario per le spese straordinarie di propria competenza, nonché condannare il sig. a versare all'attrice CP_1 la somma di 32.930,00 euro a titolo di somma predeterminata come caparra confirmatoria nel preliminare di vendita.
Il sig. ritualmente costituitosi in giudizio, ha eccepito l'insussistenza di alcun Controparte_1 inadempimento allo stesso imputabile in merito agli obblighi di garanzia scaturenti dal
2 preliminare di vendita, in quanto la situazione relativa all'immobile de quo si sarebbe manifestata solo nel corso del 2020 per circostanze sopravvenute e del tutto imprevedibili al momento della sottoscrizione del preliminare, avvenuta nel 2017. Peraltro, eccepiva che tali problematiche sarebbero indipendenti da responsabilità del convenuto pertanto, anche laddove vi fosse un accertamento dell'esistenza dei vizi strutturali dell'edificio, ciò non libererebbe l'attrice dal vincolo contrattuale.
Esponeva altresì che la signora fosse sin dall'origine perfettamente a conoscenza delle Pt_1 condizioni dell'immobile per cui è causa ed inoltre, non vi sarebbe alcun provvedimento che accerti che l'edificio de quo sia inagibile difatti diversi condomini abiterebbero lì regolarmente e la stessa sig. avrebbe ivi vissuto tranquillamente per ben dieci mesi a seguito della notizia Pt_1 appresa in merito alle problematiche afferenti all'immobile.
Deduceva infine di aver adempiuto regolarmente alla propria obbligazione mediante la consegna dell'appartamento oggetto del preliminare di vendita.
Chiedeva preliminarmente di rigettare l'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione avanzata da parte attrice.
In via principale, chiedeva di respingere tutte le domande attoree anche proposte in via riconvenzionale e condannare la sig.ra al pagamento delle somme di cui al decreto Pt_1 ingiuntivo.
In via riconvenzionale, nell'ipotesi di accoglimento delle domande attoree, condannare la sig.ra a corrispondere al convenuto un'indennità di occupazione ex art. 2041 c.c., in quanto la Pt_1 stessa avrebbe goduto dell'immobile dal momento della sottoscrizione del preliminare sino ad almeno al mese di luglio 2021 e procedere, alle compensazioni tra l'eventuale debito del convenuto e il controcredito da quest'ultimo vantato nei confronti di parte attrice.
Con ordinanza del 3.3.2022, veniva sospesa la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto.
La causa è stata istruita con prova testimoniale. All'esito della prova orale, la causa è stata fissata a precisazione delle conclusioni e, quindi, trattenuta in decisione con termini di legge per deposito di comparse conclusionali e di replica.
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Dall'analisi degli atti e dei documenti di causa emerge quanto segue.
La vicenda trae origine da un contratto preliminare perfezionatosi tra le parti in data 14.3.2017, avente ad oggetto la compravendita dell'immobile di proprietà del sig. al prezzo di CP_1
57.000,00 euro. Le parti convenivano che la promissaria acquirente avrebbe versato una caparra confirmatoria di 32.930,00 euro di cui 2.930,00 euro al momento della sottoscrizione del preliminare e 30.000,00 euro attraverso 60 rate da 500,00 euro cadauna, dal maggio 2017 sino al
3 30.4.2022 e il saldo del prezzo sarebbe stato versato al momento della stipula dell'atto notarile definitivo di compravendita.
L'art. 5 del contratto preliminare de quo prevedeva l'immediata immissione nel possesso dell'immobile da parte della sig.ra con spese condominiali relative all'ordinaria Pt_1 amministrazione a carico della stessa e spese condominiali di straordinaria amministrazione gravanti sul sig. CP_1
Parte opposta a fondamento della pretesa monitoria ha dedotto che la sig.ra a partire da Pt_1 settembre 2020 avrebbe interrotto il pagamento delle rate mensili relative alla caparra confirmatoria.
L'opponente a sostegno del mancato pagamento delle rate mensili deduceva che la prima rata non corrisposta risalirebbe ad ottobre 2020, allorquando la stessa sarebbe stata invitata ad abbandonare l'immobile a causa di un intervenuto ed imprevedibile aggravamento delle problematiche di natura strutturale dello stesso, delle quali la sig.ra non sarebbe stata a Pt_1 conoscenza in precedenza.
Dalle risultanze documentali si evince che mediante comunicazione del 2.10.2020,
l'amministratore di condominio comunicava alla sig.ra “in data odierna ho ricevuto la Pt_1 relazione tecnica dall'ing. […]. Ad oggi […] con rammarico e dispiacere non ritengo le Tes_1 condizioni necessarie per garantire l'incolumità delle persone all'interno dello stabile di cui all'oggetto e pertanto chiedo l'immediato trasferimento in altra sede di tutti i condomini […]”
(doc. 10 parte opponente). Si rileva che solo attraverso la suddetta relazione è emersa la reale condizione dell'immobile de quo in particolare, l'ing. e il geologo in Tes_1 Persona_1 tale relazione evidenziavano che “il movimento del sottosuolo, che negli anni precedenti sembrava essersi arrestato, risulta essere attivo e continuo testimoniato da distacchi di intonaco in prossimità delle fessurazioni e dal plafone del seminterrato, cedimenti delle pavimentazioni e delle solette, notevole degrado delle facciate esterne, avvallamenti nella pavimentazione in terra del cortile interno, continuo abbassamento della sede stradale, stato fessurativo ripreso dopo recenti lavori di consolidamento. Il tutto dovuto a scarse caratteristiche geologiche / geotecniche del terreno sul quale insistono le fondazioni dell'immobile” e concludevano che “lo stato strutturale attuale dell'immobile, unito a possibili cedimenti del sottosuolo, potrebbero causare fin da subito problematiche anche gravi e quindi arrecare pericolo sia agli occupanti del
stesso sia ai passanti in transito sul marciapiede e sulla strada pubblica. Non da CP_2 meno sono da trascurare i distacchi di intonaco, sia di piccole porzioni di facciata sia di parti del soffitto. Come detto, tali distacchi potrebbero causare danni a cose o persone residenti nel condominio stesso sia ai passanti in quanto l'immobile fronteggia direttamente la piazza e la via pubblica” ed escludevano opere di ripristino e/o conservative stante la loro antieconomicità (doc.
11 parte opponente).
4 Si rileva altresì che, a seguito dell'assemblea condominiale tenutasi l'11.11.2020,
l'amministratore ribadiva ai condomini l'avvertimento della propria missiva di ottobre e, dando atto della situazione riscontrata dall'ing. proponeva ai medesimi due soluzioni Tes_1 alternative, ossia cedere l'immobile al al fine della demolizione del medesimo e CP_3 creazione di un parcheggio o procedere ad una sua ristrutturazione integrale e l'assemblea optava per la prima opzione (doc. 4 parte opposta). Inoltre, mediante pec del 21.11.2024, inviata dal alle parti, veniva confermata la necessità di demolire l'immobile de quo, già Controparte_4 in condizione di grave dissesto, al fine della messa in sicurezza di tutta l'area interessata anch'essa da fenomeni di dissesto idrogeologico e in data 15.5.2025, veniva notificata l'efficacia del provvedimento relativo all'approvazione del progetto di fattibilità tecnico-economica dei lavori di “interventi di mitigazione del rischio idrogeologico e prima messa in sicurezza della zona piazzale Bonomelli ed aree limitrofe in comune di Lovere” contenente in allegato i beni da espropriare e la somma offerta per l'espropriazione (doc. 12 b parte opposta).
Da quanto sopra riportato si evince inconfutabilmente che il contratto preliminare stipulato tra le parti risulta di fatto risolto per una causa sopravvenuta in quanto, nonostante le parti avessero considerato la sussistenza di talune problematiche, come si evince dalla testimonianza del sig.
, amministratore del condominio Case Ceca, il quale, sul cap. 2 di parte opposta Testimone_2
“Vero che all'inizio dell'anno 2017 all'incirca lei ha accompagnato la signora ed il Parte_1 marito in alcuni sopralluoghi all'interno del Condominio sito in Lovere, Piazzale Bonomelli n. 4, prima del loro trasferimento all'interno dello stabile, ed in quelle occasioni ha loro rappresentato quale fosse la situazione?” ha dichiarato “avevo spiegato che vi era un problema di stabilità e che era stato incaricato un ingegnere dal condominio, di Testimone_3 monitorare la situazione. Avevo spiegato anche che era stata demolita ed eliminata una scala su tre. Avevo anche detto che vi era il rischio di crollo, che sarebbe potuto capitare tra uno, dieci, cento anni”, è evidente che ciò non equivale a dire che la sig.ra avesse accettato Pt_1 consapevolmente una possibilità che di fatto non era neppure stata ipotizzata, ovvero che le problematiche esistenti avrebbero potuto comportare l'ordine di sgombero e in seguito la demolizione dell'immobile. Per contro, vi sono una serie di elementi dai quali si evince che neppure il promissario venditore fosse a conoscenza o che ipotizzasse la situazione che poi si è effettivamente verificata, difatti in data 11.10.2020, il sig. inviava una mail CP_1 all'amministratore condominiale, con la quale richiedeva in primis, delucidazioni e ragguagli in merito all'eventuale pericolo di crollo dell'immobile, alle soluzioni adottate dal comune in merito e dei chiarimenti relativi a “da quanto tempo l'immobile presenta difetti di struttura o per meglio dire, problemi ricollegabili alla situazione attuale” (doc. 2 parte opposta).
Si rileva che in data 12.10.2020, l'amministratore condominiale riscontrava la suddetta mail, precisando che “lo stabile è ancora in possesso dell'agibilità e per anni ha avuto dei leggeri movimenti monitorati dal tecnico che non preoccupavano la stabilità del condominio.
5 Quest'anno c'è stato un cedimento dovuto probabilmente ad una perdita occulta di acqua rilevata durante la sistemazione del lavoro straordinario e l'ing. a termine dei lavori ha Tes_1 steso l'ultima relazione che è in Vs. possesso. Io, ritenuto la relazione e in attesa di decisioni definitive, consiglio di lasciare i luoghi in quanto la sicurezza non è garantita;
potrebbe anche solo staccarsi una mattonella o un calcinaccio e ledere le persone. Con la sig.ra (Con il Pt_1 marito per l'esattezza) ho parlato svariate volte prima che entrassero in locazione e gli ho evidenziato più volte che la situazione dello stabile era monitorata da un tecnico che relazionava di anno in anno, e tutte le relazioni gli sono sempre state mandate per corrispondenza e pertanto
è informato anche sull'ultima relazione e sul mio consiglio di sgombero. In data odierna sollecito l'Ing. a velocizzare l'incontro con l'amministrazione comunale e gli farò Tes_1 redigere un capitolato delle opere primarie necessarie che ritiene utili per la messa in sicurezza.
Sul discorso dei difetti di struttura mi sembra inutile ribadire che è a conoscenza di tutti la situazione (compreso la sig.ra ), altrimenti non avremmo un tecnico incaricato a Pt_1 relazionare e monitorare lo stabile di anno in anno” (doc. 2 parte opposta); si rileva inoltre, che il convenuto non ha mai cessato di richiedere frequenti chiarimenti e/o informazioni sia all'amministrazione condominiale che a quella comunale in merito all'evolversi della situazione
(docc. 6 e 7).
Le risultanze documentali comprovano che né la promissaria acquirente né il promittente venditore avessero effettiva cognizione della situazione relativa all'immobile al momento del perfezionamento del preliminare di vendita. Infatti la relazione sullo stato dell'immobile, redatta dall'ing. è stata effettuata nel 2020, posteriormente alla conclusione del preliminare Tes_1 intercorso tra le parti pertanto, non può trovare accoglimento la domanda formulata dall'opposto in quanto, il mancato totale pagamento della caparra confirmatoria da parte della sig.ra è Pt_1 giustificato dalla grave situazione emersa dalle risultanze istruttorie. Parimenti non può trovare accoglimento la domanda di recesso ex art. 1385 comma 2 c.c. avanzata da parte dell'opponente con la relativa richiesta di pagamento del doppio della caparra confirmatoria poiché, come anzidetto, non sono emersi nel corso del presente giudizio degli elementi dai quali si possa desumere la consapevolezza da parte dell'opposto che il vizio afferente alla struttura fosse di una gravità tale da portare allo sgombero e successivamente, ad un provvedimento di demolizione con il relativo interesse del comune di acquistare l'immobile per poi ricavarvi nuovi parcheggi e box nella medesima zona ove sorge tale costruzione (doc. 12 parte opponente), al contrario, vi sono una serie di elementi che denotano l'inconsapevolezza dello stesso in tal senso. Come detto nelle diverse riunioni condominiali svoltesi anteriormente alla redazione della relazione da parte dall'ing. veniva riferito che l'edificio condominiale era soggetto a leggeri movimenti Tes_1 costantemente monitorati che non destavano alcuna preoccupazione, specie nella parte dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita pertanto, è evidente che la situazione effettivamente verificatasi deriva da un peggioramento repentino e inaspettato per cui attiene ad
6 elementi sopravvenuti e imprevedibili dunque, bisogna dare atto dell'intervenuta risoluzione del contratto per fatto sopravvenuto.
Ciò posto, risulta fondata la richiesta avanzata da parte dell'opposto in via riconvenzionale circa il pagamento da parte dell'opponente di un'indennità di occupazione da determinarsi equitativamente. Occorre rilevare che l'opponente ha vissuto nell'immobile de quo per 52 mesi, tenuto conto che il prezzo di compravendita dell'immobile era stato pattuito in 57.000,00 euro e considerando una media di canone di locazione di circa 250/300 euro anche in virtù della tipologia di immobile e della circostanza che il medesimo era già da 2-3 anni sfitto, si ritiene congruo un pagamento ai sensi dell'art. 2041 c.c. di 15.600,00 euro al quale va scomputato l'importo di 500,00 euro corrisposto dalla sig.ra a titolo di spese di straordinaria Pt_1 amministrazione che, come anzidetto sarebbero dovute rimanere a carico dell'opposto, pertanto, considerato l'importo già versato dalla sig.ra pari a 23.430,00 euro a cui vanno detratti Pt_1
15.100,00 euro, si rileva che parte opposta è tenuta a restituire in favore dell'opponente l'importo di 8.330,00 euro.
Le spese di lite seguono la soccombenza con condanna di parte opposta alla rifusione in favore di parte opponente delle spese di lite, liquidate in complessivi euro 3.895,05 di cui euro 3.387,00 per compenso professionale (considerati valori medi per fase studio, introduttiva, e minimi per istruttoria e decisionale in ragione dell'attività concretamente svolta e delle difese prospettate) ed euro 508,05 per spese generali oltre iva, cpa, spese di notifica, contributo unificato e marca da bollo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita così dispone:
Accoglie parzialmente l'opposizione a decreto ingiuntivo e per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo n. 3353/2021;
Condanna parte opposta a corrispondere in favore di parte opponente l'importo di 8.330,00 euro oltre interessi legali dal dovuto al saldo;

Condanna parte opposta a rifondere a parte opponente le spese di lite, liquidate come in parte motiva.
Brescia, 17 luglio 2025
Il Giudice
Elena Fondrieschi
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