N. R.G. 21571/2024
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE QUINTA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 21571/2024 tra Parte_1
RICORRENTE e

CP_1
RESISTENTE

Oggi 17 settembre 2025 ad ore 11:00 innanzi al Giudice dott.ssa Maria Grazia Berti, sono comparsi:
Per l' avv. GIOVANNI ANDREA TODINI. Parte_1
Per l'avv. FABIO CANTARO in sostituzione dell'avv. LINDA CP_1
BALSEMIN
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere la causa. I procuratori delle parti precisano le conclusioni riportandosi a quelle in atti e, dopo breve discussione, chiedono che la causa sia decisa. Il Giudice, differisce a fine udienza la decisione della causa da allegare al presente verbale.
Il Giudice
Maria Grazia Berti
pagina 1 di 14 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
QUINTA SEZIONE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Grazia Berti, al termine della discussione svoltasi all'udienza del 17 settembre 2025 ha pronunziato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 21571/2024
TRA
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata in Monte San Giovanni Campano (Fr), Via Valle n. 62, presso lo studio dell'Avv. Giovanni Andrea Todini che la rappresenta e difende, come da procura in atti
RICORRENTE
E
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_2 tempore, elettivamente domiciliata in Bologna, Via Santo Stefano, n. 38, presso lo studio dell'Avv. Linda Balsemin che la rappresenta e difende, come da procura in atti
RESISTENTE
Avente ad oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo (affitto d'azienda)
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni richiamando quelle in atti e precisamente,
pagina 2 di 14 PARTE RICORRENTE: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Roma, ogni contraria istanza disattesa, in accoglimento della presente opposizione: In via principale e nel merito dichiarare illegittimo e/o inefficace e/o nullo e in ogni caso revocare l'opposto Decreto ingiuntivo n. 4198/2024 del 04/04/2024 emesso dal Tribunale Civile di Roma per i motivi tutti di cui al presente atto di citazione. In via riconvenzionale: accertare e dichiarare che il rapporto giuridico intercorso tra le parti sia da qualificare quale contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo ai sensi della Legge n. 392/78 e, per l'effetto, dichiarare cessato il suddetto contratto ex art. 27 Legge n. 392/78 o, in subordine, ex art. 1467 c.c. e, in ogni caso, condannare la società
in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento in favore della Controparte_1 opponente in persona del legale rapp.te p.t., dell'indennità di cui all'art. Parte_1
34 della L. n. 392/78 per l'importo di Euro 18.000,00 oltre interessi ex art. 1284 IV comma cpc. Sempre e comunque con condanna di controparte ex art. 96 cpc e con vittoria di spese del presente giudizio”.
PARTE RESISTENTE: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta e disattesa ogni contraria istanza, previa ogni più opportuna declaratoria: In via preliminare:
- concedersi la provvisoria esecutività del Decreto Ingiuntivo opposto n. 4198/2024 del 4.04.2024 emesso dal Tribunale Civile di Roma non essendo l'opposizione avversaria fondata né su prova scritta, né di pronta e facile soluzione, per tutti i motivi sopra illustrati. Nel merito:
- confermare integralmente il decreto ingiuntivo opposto, respingendo l'opposizione ex adverso proposta e ogni domanda, eccezione e/o contestazione ivi formulata dalla parte opponente, in quanto inammissibili, improponibili e comunque infondate in fatto e in diritto per tutti motivi sopra illustrati.
- In ogni caso: condannare la parte opponente al pagamento delle spese e compensi di giudizio, oltre IVA e CPA, come per legge.”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art.447 bis c.pc. e pedissequo decreto di fissazione di udienza ritualmente notificati, si è opposta al decreto ingiuntivo n. 4198/2024 emesso dal Parte_1
Tribunale di Roma il 4.04.2024 (procedimento RG n. 11521/2024) con il quale le veniva ingiunto il pagamento in favore di della somma di euro 78.852,94, oltre Controparte_1
pagina 3 di 14 interessi e spese di procedimento, per canoni non corrisposti derivanti da un contratto di affitto di ramo d'azienda. Nel monitorio ha rappresentato di essere proprietaria e gestrice del Controparte_1 centro commerciale “Le Grange” sito in Piedimonte San RM (FR), alla via Casilina n. 4, angolo Via Marello e di aver concesso a contratto Parte_2
in data 5 marzo 2019 (per atto a rogito notaio , registrato a Parte_3 Persona_1
Cassino il al n. 989 serie 1/T), il ramo d'azienda da esercitarsi nel locale identificato al n. 60 ubicato all'interno del centro commerciale per la vendita al dettaglio di valigeria, piccola pelletteria, borse e accessori. Ha evidenziato, altresì:
- che veniva concordato (art. 8.1.) un canone annuo di euro 12.000,00, da corrispondersi in quattro rate trimestrali anticipate di uguale importo scadenti il 1° gennaio, il 1° aprile, il 1° luglio, il 1° di ottobre di ogni anno;

- che il successivo art.

9.2 prevedeva l'impossibilità dell'affittuario di sospendere o ritardare i pagamenti, sancendo, all'art. 9.3, che “in caso di ritardo nei pagamenti, sulle somme non corrisposte decorrerà un interesse di mora pari al tasso ufficiale di riferimento maggiorato di 5 (cinque) punti, salvo il risarcimento del maggior danni”;
- che nonostante gli impegni assunti, alla data del 15.03.2022 era debitrice Parte_1 nei confronti di della somma di euro 39.131,96 e, pertanto, CP_1 CP_1 avviava il procedimento monitorio RG n. 17795/2022 ed otteneva dal Tribunale di Roma decreto ingiuntivo n. 6620/2022 con il quale veniva ingiunto a il Parte_1 pagamento di euro 39.131,96, oltre interessi e spese di procedura;

- che tale decreto veniva opposto da dando avvio al procedimento RG n. Parte_1
36747/2022 nel quale veniva emessa ordinanza di concessione della provvisoria esecuzione;

- che notificava, quindi, a atto di precetto in data 29.06.2023, CP_1 Pt_1 chiedendo il pagamento di euro 43.321,91 a cui seguiva atto di pignoramento presso terzi con procedura esecutiva R.G.E n. 1063/2023, avanti al Tribunale di Cassino;

- che anche tale procedimento veniva opposto da ai sensi dell'art. 617 co 2 Parte_1
c.p.c. cui seguiva ordinanza di rigetto con condanna al pagamento delle spese di lite in favore di CP_1
- che non avendo adempiuto al pagamento, pur continuando ad esercitare Pt_1
l'azienda ed occupando i locali oggetto dell'affitto del ramo sino alla data del 22.02.2024, ometteva di corrispondere ulteriori canoni maturando un credito complessivo di euro 75.852,94 come da fatture meglio indicate nel ricorso. La ha rappresentato a sua volta nel ricorso in opposizione: Parte_1
pagina 4 di 14 - che i1 9.2.2019 aveva stipulato con la un contratto denominato CP_1
“contratto d'affitto di ramo d'azienda” concernente un presunto ramo d'azienda all'interno del Centro Commerciale “Le Grange” in Piedemonte San RM, in via Casilina 4, angolo Via Marello, al fine di esercitarvi l'attività di vendita al dettaglio di articoli di valigeria, piccola pelletteria, borse ed accessori sotto l'insegna ; CP_2
- che tale Contratto prevedeva, tra le altre clausole: (i) una durata di 5 anni, con rinnovo automatico di altri 3 anni, salva disdetta con preavviso di almeno 12 mesi (art. 5 del Contratto), (ii) un “canone annuale”, determinato in una quota fissa, pari ad euro 12.000,00 (oltre iva), da corrispondersi in rate trimestrali (art. 6 del Contratto), (iii) un aggiornamento annuale del canone nella misura del 100% dell'indice del costo della vita per le famiglie di operai e impiegati accertato dall'ISTAT che scatterebbe solo in caso di rinnovo automatico del contratto dopo il primo quinquennio (art. 7 del Contratto), (iv) il versamento della quota parte del costo dei servizi di gestione del Centro Commerciale sulla base delle tabelle e dei coefficienti di ripartizione previsti (art. 12 del Contratto), (v) una fideiussione bancaria a garanzia dell'adempimento di tutte le obbligazioni contrattuali per l'importo di euro 6.000,00 (art. 29 del Contratto);
- che le tabelle dei costi dei servizi di gestione del Centro Commerciale con i coefficienti di ripartizione, nonché l'ammontare degli stessi, non venivano mai forniti né in fase di stipula del contratto, né successivamente;

- che a seguito della pandemia mondiale da Covid-19 (che impose, nell'anno 2020, le note misure restrittive) e alla conseguente situazione di degrado del Centro commerciale, l'azienda subiva una forte contrazione del fatturato per cui pur tentando un Parte_4 accordo con la concedente, era costretta a notificare in data 22.04.22, il recesso anticipato dal Contratto per gravi motivi” e riconsegnava il locale commerciale in data 22.2.2024. L'opponente ha, altresì dedotto, a fondamento dell'opposizione proposta:
- che il credito ingiunto ed opposto (d.i. n. 4198/2024 del 04/04/2024 per euro 78.852,94) avrebbe riguardato una parte del credito già oggetto della precedente ingiunzione (d.i. n. 6620/2022) per euro 39.131,96 come evincibile dalla stessa documentazione prodotta dall'opposta ed indicata nel ricorso, per cui vi era una illegittima duplicazione (seppur parziale) del credito;

- che alcune delle fatture riportate nel ricorso avrebbero riguardato i costi di gestione del Centro commerciale senza che mai la concedente si fosse premurata, come espressamente indicato nel contratto (art. 11 contratto), di comunicare il contenuto del Regolamento interno né le tabelle e i coefficienti di ripartizione ivi previsti (art. 12.2 contratto) né preventivi o consuntivi delle spese di gestione;

pagina 5 di 14 - che illegittimi erano anche gli aumenti Istat del canone di locazione, presente nelle fatture del 2023 in quanto tale aumento, come da espressa clausola contrattuale, poteva essere applicato solo in caso di rinnovo dopo il primo quinquennio;

- che detto contratto di affitto di ramo d'azienda era in realtà un contratto di locazione di uno dei locali del centro commerciale, posto che i beni oggetto dello stesso non potevano essere considerati un'azienda, ovvero un complesso di beni organizzati per l'esercizio di una impresa, avendo la concesso in Controparte_1 godimento unicamente l'immobile contraddistinto dal numero 60 completamente vuoto, privo dei beni e servizi tipici dell'azienda;
- che, pertanto, ricondotto tale tipo di contratto ad una locazione commerciale, andrebbero applicate le norme previste dalla legge 392/78 sia in materia di risoluzione per gravi motivi che in merito alla restituzione dei canoni per l'avviamento commerciale (18 mensilità dell'ultimo canone di locazione per un totale di euro 18.000,00). Tanto premesso e dedotto, l'opponente ha chiesto la revoca del decreto e ha proposto domanda riconvenzionale per la riconduzione del contratto alla locazione commerciale ex legge 392/78 con applicazione dell'art. 27 (risoluzione) e condanna della CP_1
al pagamento in favore di essa opponente dell'indennità di cui all'art. 34 della L.
[...]
n. 392/78 pari ad euro 18.000,00. Istaurata la lite, si è costituita impugnando e contestando quanto ex Controparte_1 adverso dedotto e richiesto e chiedendone il rigetto. Ha evidenziato che Parte_1 aveva omesso ogni pagamento anche di quanto ingiunto con precedente decreto n. 6620/2022 e che, nelle more, era intervenuta la sentenza del Tribunale di Roma n. 11572/2024 del 26.07.2024 di rigetto dell'opposizione a detto decreto per cui il mancato pagamento del dovuto avrebbe legittimato la richiesta portata nel decreto ingiuntivo opposto di alcune delle fatture già utilizzate per richiedere l'emissione del decreto ingiuntivo 6620/2022. Ha ribadito la natura di affitto di ramo d'azienda del contratto in questione e ha evidenziato che gli oneri accessori erano stati correttamente determinati sulla base delle tabelle e dei coefficienti di ripartizione allegati al Regolamento di gestione del Centro. Ha ritenuto del tutto infondate e non provate le asserite inadempienze di CP_1 nella gestione del Centro comprovate anche dal fatto che è rimasta all'interno dei Pt_1 locali fino al 2024. Ha, pertanto, chiesto il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto opposto. Con ordinanza del 28 ottobre 2010 è stata concessa la parziale provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto (nei limiti dell'importo indicato nelle fatture non oggetto di precedente ingiunzione) e le parti sono state inviate in mediazione, fallita per mancata comparizione della all'incontro con il mediatore. Pt_1 pagina 6 di 14 Rigettata l'ulteriore istanza di revoca ex art. 648 c.p.c., la causa, istruita con la produzione di documenti, è stata rinviata, ai sensi dell'art. 429 c.pc., per l'udienza del 17 settembre 2025 con termine anticipato per note difensive. Discussa la causa all'odierna udienza, all'esito delle conclusioni rassegnate dalle parti, la stessa è decisa ed allegata al verbale di causa.
****************** Tanto premesso, va dichiarata preliminarmente l'inammissibilità della domanda riconvenzionale spiegata dall'opponente in quanto carente di istanza di differimento di udienza ex art. 418 c.p.c.. Ciò nondimeno, nel rito locatizio, l'inammissibilità della domanda riconvenzionale formulata con la memoria di cui all'art. 416 c.p.c. senza richiesta di spostamento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c. non preclude al giudice di valutare il fatto integratore della stessa, qualora assuma valore di eccezione impeditiva, estintiva o modificativa del fatto costitutivo della pretesa creditoria, ai fini della decisione sulla domanda principale (cfr. Cass. sent. 26 maggio 2014, n. 11679). In proposito, si rileva che si ha eccezione riconvenzionale quando la deduzione resta contenuta nell'ambito dell'attività strettamente difensiva, lasciando immutato il petitum formulato dall'attore; si ha, invece, domanda riconvenzionale quando il convenuto chiede un provvedimento positivo, autonomamente attributivo di una determinata utilità, cioè tale che vada oltre il mero rigetto della domanda avversaria, ampliando, così, la sfera dei poteri decisori come sopra determinati (v. Cass. n. 20178 del 24/09/2010; Cass. n. 16339 del 04/08/2015). Da ciò consegue che nel caso di specie, l'inammissibilità della domanda riconvenzionale non impedisce di considerare i fatti (o i rapporti giuridici) dedotti nella più limitata ottica dell'eccezione, al limitato effetto di impedire l'accoglimento della domanda avversaria. Occorre chiarire che parte ricorrente sembrerebbe prospettare una questione di qualificazione del contratto piuttosto che di accertamento della simulazione. Invero, parte ricorrente non produce alcuna controscrittura, né deduce che le parti avessero raggiunto un accordo sul canone o altri aspetti negoziali di tenore diverso da quello risultante dal contratto d'affitto in atti;
non deduce, dunque, che vi fosse - al momento della conclusione del contratto - quella divergenza tra il concreto volere delle parti e l'apparenza negoziale concordemente creata, in cui consiste l'essenza del fenomeno simulatorio. Pur tuttavia, il vaglio dei fatti posti a fondamento di siffatta eccezione riconvenzionale non consente di contrastare efficacemente la domanda creditoria per le motivazioni che si diranno. Ai fini dell'individuazione della fattispecie negoziale scelta dalle parti (irrilevante è il nomen juris del contratto) e valutare se il canone pattuito costituisse il corrispettivo per pagina 7 di 14 il godimento di un complesso di beni organizzati per l'esercizio di un'impresa (tale essendo l'azienda secondo la definizione dell'art.2555 c.c.) o solo di un immobile (che dell'azienda può o meno far parte), occorre premette che la differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto d'azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi, l'immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all'immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all'immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione. Nell'affitto d'azienda, invece, l'immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l'oggetto del contratto è costituito dall'anzidetto complesso unitario (Cass. n. 20815/06; Cass. n. 24376/17). La giurisprudenza (tanto di merito che di legittimità) ha, così, attribuito un ruolo centrale al “requisito dell'organizzazione”, ritenendo necessaria, per la qualificazione del contratto di affitto d'azienda o di ramo d'azienda, la preesistenza di un'organizzazione “finalistica”, in forma di azienda, dei beni oggetto del contratto. Di talché, al momento della stipulazione del contratto, il concedente deve già aver destinato i beni all'esercizio dell'impresa e, dunque, verso un “fine produttivo”. Il “fine produttivo”, quale requisito necessario per l'applicazione della disciplina dell'affitto d'azienda, non richiede l'effettivo svolgimento, da parte del concedente, dell'attività di impresa, in quanto la “produttività” può essere una conseguenza meramente potenziale e, dunque, non ancora attuale, dell'organizzazione dei beni. Tuttavia, il fatto che la produttività possa essere anche soltanto potenziale, non vuol dire che non debba esserci, ossia che al momento della cessione l'insieme di beni non debba aver l'attitudine a produrre e che tale produttività debba risultare proprio dalla organizzazione impressa dal cedente, e non già dalla natura o dalla destinazione dei singoli beni. In altre parole, l'insieme dei beni, oggetto della regolamentazione contrattuale, deve avere l'“attitudine a produrre” e, tale produttività, deve risultare dalla stessa organizzazione impressa, a monte, dal concedente. Di talché, per la configurabilità di un contratto di affitto d'azienda non è di ostacolo il fatto che l'affittuario si assuma l'onere di incrementare l'attitudine del complesso di beni a conseguire una finalità produttiva, utilizzando nuove attrezzature e/o ristrutturando l'immobile e le sue pertinenze, purché tali attività siano collegate, da unnesso di accessorietà, con il quadro organizzativo preesistente (cfr. Cass. n. 3888/2020 e Cass. n. 5989/2007). Né è sufficiente, ad escludere l'affitto d'azienda, l'eventuale soluzione di pagina 8 di 14 continuità con l'attività precedente o la non identità dei servizi offerti, potendo il nuovo titolare modificarli o ampliarli rispetto ai precedenti (cfr. Cass. 3973/2004); altrettanto irrilevante è la circostanza che l'affittuario non subentri nei contratti in corso per l'esercizio dell'azienda, non essendo imperativa la norma sul trasferimento automatico di essi (cfr. art. 2558 c.c. e Cass. n. 11318/2004). L'affitto d'azienda non è, dunque, impedito dalla circostanza che l'azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell'apporto di altri beni, essendo sufficiente che il complesso finalisticamente organizzato dei beni sia dedotto nel contratto nella sua fase statica. Il che vuol dire che l'affitto di un'azienda presuppone che azienda vi sia al momento della conclusione del contratto (sia preesistente), essendo escluso che possa invece ravvisarsi un affitto se l'atto ha ad oggetto singoli beni non organizzati per l'esercizio dell'impresa, e che sarà poi eventualmente l'avente causa a rendere tali. (cfr. Cass. n. 3888/2020). La Suprema Corte (sentenza n. 3888/2020) ha, poi, individuato alcuni chiari “indici” che portano ad escludere la automatica configurazione di rapporto come affitto d'azienda per la mera collocazione di un'unità immobiliare all'interno di un centro commerciale. Invero, come già evidenziato da Cass. 3888/2020, “è perfettamente compatibile con la locazione la circostanza che oltre al godimento dell'immobile il contratto abbia ad oggetto prestazioni che sono accessorie a tale godimento ed a cui si obbliga il locatore (consentire l'uso dell'area comune del centro commerciale, consentire di usufruire delle utenze, dare in godimento le attrezzature” e "... non costituisce circostanza significativa il fatto che il bene oggetto di contratto (il locale destinato a commercio) sia situato all'interno di un centro commerciale. È evidente, infatti, che la mera collocazione del locale nel centro commerciale nulla dice quanto al tipo di contratto che lo riguarda, così come non è presuntiva di avviamento aziendale, ossia di avviamento che non sia riferibile al conduttore, alla sua iniziativa commerciale, ma piuttosto alla collocazione nel centro commerciale, e all'avviamento che deriva dalla contiguità con gli altri locali." (cit. Cass. n. 3888/2020) Di recente, la Suprema Corte, con ordinanza n. 5657 del 3.3.2025, richiamando i suddetti principi, ha anche aggiunto che eventuali clausole contrattuali che escludano la presenza ed il pagamento di un avviamento commerciale nel momento in cui viene consegnato l'immobile, così come l'eventuale espressa rinuncia preventiva del conduttore a pretese per tale avviamento, non risultano essere determinanti ai fini della qualificazione del rapporto. Ciò che conta è l'effettiva natura del bene che viene concesso in godimento e le concrete modalità di svolgimento del rapporto.
pagina 9 di 14 Ebbene, nel caso che ci occupa null'altro risulta essere stato concesso in godimento se non la porzione immobiliare di mq 120 contraddistinta con il n. 60 situata nel centro commerciale gestito dalla e sito in Piedimonte San RM (FR). CP_1
Invero: a) è innegabile che il locale ceduto in godimento alla fosse completamente Pt_1 vuoto, privo di qualsiasi arredo o insegna, senza dipendenti e privo di scorte in magazzino (nel contratto non è allegato alcun inventario di beni presenti); b) il contratto in questione, peraltro, non menziona quali altri beni materiali, oltre all'immobile, abbiano fatto parte dell'asserita azienda (indica, infatti, solo la predisposizione degli impianti necessari ed imprescindibili per la sua destinazione a vendita al dettaglio “valigeria, piccola pelletteria, borse ed accessori”) come non menziona cessioni di crediti o di contratti per forniture di merci;
c) per lo più, l'attività gestita dalla è stata connotata da un autonomo rapporto Pt_1 di franchising con la società “ ”; CP_2
d) né l'utilizzazione dell'autorizzazione amministrativa e delle licenze relative all'attività commerciale vale ad integrare il complesso aziendale posto che “le autorizzazioni amministrative all'esercizio di un'attività di impresa, avendo carattere personale, non sono riconducibili tra i beni che compongono l'azienda” (Cass. n. 2240/04; Cass. n. 22112/06; Cass. n. 13363/23); e) nemmeno può ritenersi che l'immobile godesse di un qualsiasi avviamento commerciale già al momento della stipulazione del contratto (per essere stato previamente organizzato insieme con gli altri beni ceduti in vista della attività d'impresa): la mera collocazione del locale nel centro commerciale nulla dice quanto al tipo di contratto che lo riguarda, così come non è presuntiva di avviamento aziendale, ossia di avviamento che non sia riferibile al conduttore e alla sua iniziativa commerciale;
f) del pari, non costituisce indice di attività aziendale il diritto di godimento delle infrastrutture e dei servizi comuni posto che tali elementi possono connotare anche patti accessori alla locazione commerciale. Sebbene, dunque, il contratto vada riqualificato per la sua effettiva natura, ad ogni buon conto non possono essere applicate al rapporto le “clausole legali” relative a tale diversa fattispecie contrattuale, con conseguente rideterminazione del canone di locazione (si rileva, peraltro, che la disciplina del contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo non prevede norme vincolistiche in tema di canone al di fuori dell'art. 32 L. 392/1978, riguardo al divieto di variazioni in aumento del canone in misura superiore al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati) né quelle per il riconoscimento dell'indennità per la pagina 10 di 14 perdita dell'avviamento (non dovuta in caso di inadempimento); parte opponente non ha validamente assolto al proprio onere probatorio diretto a dimostrare i gravi motivi che avrebbero giustificato il recesso e la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta (nessuna prova è stata offerta in merito alla contrazione del proprio fatturato nel periodo di pandemia da covid 19). Inoltre, pur avendo comunicato la propria volontà di recedere in data 22.4.2022, è un dato pacifico che sia rimasta nel Pt_1 locale concesso da fino alla data del data 22.2.2024. CP_1
Occorre, inoltre, osservare che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. La non ha negato il mancato pagamento dei Parte_1 canoni di affitto e degli altri importi indicati nelle fatture ed oggetto dell'ingiunzione a favore di Controparte_1
Né vi è prova, inoltre, dell'asserito inadempimento della concedente la quale, a dire dell'opponente, non avrebbe consegnato il Regolamento del Centro né le tabelle per il calcolo degli oneri accessori (manca ogni allegazione in merito a tale richieste da parte di . In ogni caso, tale circostanza non integra gli estremi dell'eccezione ex art. Pt_1
1460 c.c., considerata la non proporzionalità rispetto al mancato pagamento dei canoni ed oneri espressamente pattuiti e tenuto conto, altresì, del pieno godimento dell'immobile (non vi è contestazione in merito alla circostanza che la abbia Pt_1 continuato a godere dell'immobile). Posto, pertanto, che parte opponente non ha addotto alcun fatto estintivo del credito ( non ha negato l'omesso pagamento) occorre procedere all'accertamento di quanto Pt_1 vantato da e già oggetto di ingiunzione. CP_1
Parte opposta ha azionato i crediti riportati nelle seguenti fatture per un importo complessivo di euro 75.852,94 concernenti il periodo fino al 31.12.2023:
- fattura n. 238 dell'11.09.2020 di euro 5.886,85 per affitto di ramo d'azienda e acconto oneri di gestione dall'1.04.2020 al 30.06.2020 (doc. n. 7);
- fattura n. 239 dell'11.09.2020 di euro 4.666,85 per affitto di ramo d'azienda con sconto covid e oneri di gestione dall'1.07.2020 al 30.09.2020 (doc. n. 8);
- fattura n. 273 del 15.10.2020 di euro 4.666,85 per affitto di ramo d'azienda con sconto covid e acconto oneri di gestione dall'1.10.2020 al 31.12.2020 (doc. n. 9);
- fattura n. 347 del 29.10.2020 di euro 402,20 per acconto acqua e conguaglio oneri e accessori dall'1.01.2019 al 31.12.2019 (doc. n. 10);
pagina 11 di 14 - fattura n. 39 del 20.01.2021 di euro 5.886,85 per affitto di ramo d'azienda e acconto oneri digestione all'1.01.2021 al 31.03.2021 (doc. n. 11);
- fattura n. 122 del 19.03.2021 di euro 74,96 per consumo acqua periodo dall'1.01.2020 al31.12.2020 (doc. n. 12);
- fattura n. 170 del 30.06.2021 di euro 5.886,85 per affitto di ramo d'azienda e acconto oneri digestione dall'1.04.2021 al 30.06.2021 (doc. n. 13);
- fattura n. 272 del 31.08.2021 di euro 5.886,85 per affitto di ramo d'azienda e acconto oneri di gestione per il periodo dall'1.07.2021 al 30.09.2021 (doc. n. 14);
- fattura n. 378 del 03/11/2021 di euro 5.886,85 per affitto di ramo d'azienda e acconto oneri digestione per il periodo dall' 1.10.2021 al 31.12.2021 (doc. n. 15);
- fattura n. 50 del 23.01.2022 di euro 5.886,85 per affitto di ramo d'azienda e acconto oneri di gestione per il periodo dall'1.01.2022 al 31.03.2022 (doc. n. 16);
- fattura n. 41 del 18.01.2023 di euro 26,54 per consumi idrici dell'anno 2022 (doc n. 17);
- fattura n. 48 del 23.01.2023 di euro 745,80 per conguaglio oneri accessori del 2021 (doc. n. 18);
- fattura n. 93 dell'8.02.2023 di euro 6.754,60 per recupero istat e affitto ramo d'azienda per il periodo dall'1.01.2023 al 31.03.2023 (doc. n. 19);
- fattura n. 148 del 07.04.2023 di euro 7.004,82 per affitto di ramo d'azienda e acconto oneri di gestione per il periodo dall'1.'4.2023 al 30.06.2023 (doc. n. 20);
- fattura n. 274 del 04.07.2023 di euro 7.004,82 per affitto di ramo d'azienda e acconto oneri digestione per il periodo 01.07.2023 al 30.09.2023 (doc. n. 21);
- fattura n. 281 del 4.07.2023 di euro 136,00 per registrazione contratto periodo 23.02.2023 –22.02.2024 (doc. n. 22);
- fattura n. 346 del 2.10.2023 di euro 7.004,84 per affitto di ramo d'azienda e acconto oneri gestione per il periodo dall'1.10.2023 al 31.12.2023 (doc. n. 23);
- fattura n. 396 del 09.10.2023 di euro 2.043,56 per conguaglio oneri accessori anno 2022 (doc. n. 24). Parte opponente ha eccepito la duplicazione del credito essendo alcune delle suddette fatture già oggetto del decreto i. n. 6620/2022 opposto e per il quale, a seguito di opposizione, è intervenuta la sentenza n. 11572/2024 pubbl. il 26/07/2024 (RG n. 36747/2022), allo stato non impugnata, la quale ha riconosciuto il credito per euro 39.131,96 per le fatture nn°238, 239, 273 e 347/2020, nn°39, 122, 272, 378 e 170/2021 e n°50/2022. L'eccezione è fondata. Invero, sebbene non sussista nell'ordinamento un generale ed assoluto divieto alla duplicazione dei titoli esecutivi (così, ad es., il creditore che abbia già una cambiale, può pagina 12 di 14 in teoria chiedere un decreto ingiuntivo adducendo la cambiale quale prova scritta - cfr. Cass. ordinanza n. 6526/2018), la possibilità per il creditore titolato di munirsi di un secondo titolo esecutivo trova ostacolo nel principio di consumazione dell'azione ed il divieto del bis in id em, i quali impediscono al creditore di iniziare un secondo giudizio di accertamento dell'esistenza del medesimo credito già dedotto in giudizio;
inoltre, siffatta domanda sarebbe carente di interesse non potendo il creditore trarre alcun vantaggio giuridico concreto, oltre che costituire un abuso del diritto. Pertanto, “in tema di ricorso monitorio, non potrà domandare un decreto ingiuntivo il creditore che abbia già ottenuto una sentenza od un altro decreto ingiuntivo per il medesimo titulus obligationis e nei confronti della medesima persona, perché ha ormai consumato l'azione, e si tratterà dunque solo di stabilire se la sua domanda sia impedita da litispendenza o giudicato” (Cass. n. 21768/2019, conf. Cass. n. 24646/2021,). Il decreto, pertanto, va revocato per essere stato azionato per crediti in parte già oggetto di altro giudizio. Fondata è, inoltre, l'eccezione di parte opponente in merito agli importi richiesti a titolo di rivalutazione istat. Invero, come espressamente convenuto dalle parti (art.

7.1. del contratto del 5.3.2019), la rivalutazione istat è applicabile “a partire dal quinto anno di affitto” per cui non è dovuta la somma di euro 139,89 (per il periodo 23/02/2023- 31/03/2023), maggiorata dell'iva al 22% quale voce indicata nella fattura n. 93 dell'8.02.2023. In sintesi, sulla base delle predette premesse, va riconosciuto in favore di il CP_1 credito indicato nelle seguenti fatture: n. 41 del 18.01.2023 (per euro 26,54), n. 48 del 23.01.2023 (per euro 745,80), n. 93 dell'8.02.2023 (per euro 6.583,94, detratta la somma di euro 139,89 ed oneri accessori quale rivalutazione istat), n. 148 del 07.04.2023 (per euro 7.004,82), n. 274 del 04.07.2023 (per euro 7.004,82), n. 281 del 4.07.2023 (per euro 136,00), n. 346 del 2.10.2023 (per euro 7.004,84) e n. 396 del 09.10.2023 (per euro 2.043,56). Il tutto per la complessiva somma di euro 30.549,52 da maggiorarsi degli interessi dalle scadenze al saldo. Le spese di lite (anche per la fase sommaria) vanno liquidate sulla base del credito effettivamente dovuto (con riferimento allo scaglione tra euro 26.0001 e 52.000), posto che fin dalla fase monitoria ha azionato consapevolmente un credito CP_1 nettamente superiore rispetto a quello dovuto. Esse si liquidano in dispositivo sulla base dei parametri previsti per legge (ex D.M. n. 55/2014 come integrati da D.M. n. 147/2022 ai medi tariffari) e vanno poste a totale carico di Parte_1


PQM


pagina 13 di 14 Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale proposta da Parte_1
- in parziale accoglimento dell'opposizione, revoca il decreto ingiuntivo decreto ingiuntivo n. 4198/2024 emesso dal Tribunale di Roma il 4.04.2024 (procedimento RG n. 11521/2024) e condanna la al pagamento in favore di Parte_1 CP_1 dell'importo di euro 30.549,52 da maggiorarsi degli interessi legali dalle
[...] scadenze al saldo.
- rigetta ogni ulteriore o diversa domanda;

- condanna la al pagamento delle spese di lite in favore della Parte_1 CP_1 che si liquidano in euro 7.616,00 per compensi, oltre accessori come per legge.
[...]
Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in Roma il 17 settembre 2025 ed allegata al verbale di causa.
Il Giudice

Maria Grazia Berti

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