N.6352/2023 R.Cont.
T R I B U N A L E
DI N A P O L I
IV Sezione civile
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo Italiano
Il Giudice, dott.ssa Barbara Tango, ha pronunciato la seguente sentenza , riservata con provvedimento del 15/11/2024 nella causa civile di primo grado iscritta al N.6352/2023 R.Cont.
tra
, n. il 27.4.1964 a Napoli (c.f.: , residente in [...] Parte_1 CodiceFiscale_1
alla Via Carmine 26 e , n. il 24.6.1964 a Pozzuoli (NA) (c.f.: Parte_2 C.F._2
), ivi residente a[...], entrambi rapp.ti dall'avv. Roberto Buonanno (c.f.:
[...] [...]
), presso lo studio legale del quale eleggono domicilio in Pozzuoli (NA), alla Via C.F._3
Celle 2 (tel. 081/5262640; pec: , giusta procura in Email_1
atti Attori
e
(C.F. , nato a [...] in data [...] ed ivi Controparte_1 CodiceFiscale_4
residente a[...] che domicilia in Napoli alla Riviera di Chiaia 267
(80121) presso lo studio dell'avv. Danilo Tozzi, c.f. del Foro di Napoli dal quale C.F._5
è rapp.to e difeso giusta procura alle liti allegata Convenuto

Oggetto: art 1102cc , art 1120 cc, violazione distanze e norme urbanistiche
Conclusioni: come da atti costituivi e successivi verbali
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente rilevato che la presente sentenza sarà redatta in ossequio alla nuova formulazione degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp att. C.p.c..
Gli attori, i coniugi e , hanno adito il giudice deducendo di essere Parte_1 Parte_2
proprietari di alcuni immobili ubicati in Pozzuoli, alla Via Carmine 26; che lo storico ingresso ai predetti immobili, facenti parte di un edificio di elevato pregio estetico e architettonico, è sempre avvenuto e tuttora avviene attraverso un portone, distinto con il civico n. 26 di Via Carmine,
costituente altresì l'accesso anzitutto al cortile interno al citato edificio;
che , in Controparte_1
forza di atto per notar del 30.1.2006, ha acquistato un immobile così specificamente Per_1
descritto: "locale ad uso commerciale al piano terra, della superficie catastale di settantanove metri
quadrati, confinante con Via Carmine", in catasto al "foglio 54, particella 18, sub 111, piano T,
categoria C1, classe 8, mq. 63; che dopo il suo acquisto, il ha proceduto, senza alcun CP_1
consenso e autorizzazione edilizia, ad un abusivo frazionamento del suo immobile, ricavando dall'originaria unica consistenza immobiliare (di complessivi mq. 69), con accesso da Via Carmine,
due unità immobiliari, una destinata ad attività commerciale ed una destinata ad abitazione;
oltre ad avere in violazione della normativa civilistica e urbanistica frazionato il suo immobile in due unità, ha impresso una destinazione abusiva allo stesso, previa trasformazione della parte interna in abitazione, in tal modo realizzando un vero e proprio "basso", all'interno del quale ha poi costruito un soppalco, anche questo in violazione delle norme urbanistiche e, in particolare, di quelle sulle altezze delle abitazioni;
l'abusiva trasformazione di parte dell'immobile del in CP_1 abitazione: a) ha modificato i valori degli immobili dell'edificio; b) ha inciso sull'utilizzo dei beni comuni;
c) ha perciò alterato i criteri di riparto delle spese;
d) ha leso l'estetica e il decoro architettonico dell'edificio; inoltre il , a-) ha aperto una finestra sul cortile per dare luce e CP_1
aria alla parte del suo immobile, destinata ad abitazione;
b-) ha apposto due tettoie sulla porta di ingresso e sulla finestra della sua abitazione, invadendo il cortile;
c-) ha aperto sul cortile due luci irregolari;
d-) ha apposto sulla parete esterna della sua abitazione un condizionatore d'aria, anche in tal caso invadendo il cortile;
e-) da ultimo, ha occupato e mantiene stabilmente occupato,
impedendo il c.d. pari uso, il sottoscala interno al cortile con masserizie, materiali di scarto;
tutto ciò premesso , avendo il convenuto violato violato la normativa civilistica, nonché quella pubblicistica, integrativa e non della prima, ed i diritti degli istanti, in questa sede gli attori così
concludono: 1-) dichiarare che ha realizzato in violazione delle norme Controparte_1
civilistiche e pubblicistiche e in pregiudizio degli istanti il frazionamento del suo immobile,
trasformandolo e destinandolo in parte in abitazione;
2-) dichiarare che il , sempre CP_1
abusivamente e in violazione dalle norme civilistiche e pubblicistiche, ha realizzato le finestre, gli affacci e le vedute con aperture sul cortile, in uno e tutti gli altri interventi descritti in premessa, in ulteriore grave pregiudizio degli istanti, alterando altresì i valori degli immobili, che compongono l'edificio; 3-) dichiarare che il ha realizzato le opere e gli interventi descritti in premessa, CP_1
invadendo il cortile, nonché in violazione delle norme sulle distanze e sulla comunione e, perciò,
negare allo stesso il diritto dello stesso di mantenere le vedute, le luci e la destinazione abitativa a parte del suo immobile;
4-) dichiarare che gli interventi, eseguiti dal , hanno altresì leso CP_1
l'estetica e il decoro anche architettonico dell'edificio, deprezzando il valore degli immobili degli istanti e, perciò, arrecando danni a questi;
5-) condannare a ripristinare lo stato Controparte_1
dei luoghi e/o all'esecuzione delle opere necessarie, nonché al risarcimento dei danni da quantificarsi in corso di causa.
Costituendosi ha eccepito l'improcedibilità ed inammissibilità delle domande, Controparte_1
l'incompetenza per materia del giudice adito e l'infondatezza di tutte le preste attoree quindi,
depositata documentazione ed interrogate le parti all'udienza del 7/6/2024, la causa è stata assegnata a sentenza. Va in via preliminare rilevato che la causa è pienamente procedibile alla luce del tentativo di mediazione espletato il 7/6/2023 ( cfr copia del verbale negativo in atti), le domande sono valide sotto il profilo della causa pretendi e del petitum e sufficientemente illustrate, sussiste la competenza del giudice adito alla luce dell'art 7 cpc vigente atteso che sono state dedotte anche violazioni in tema di distanze e degli art 1102 cc e 1120 cc;
inoltre non sussiste alcun giudicato avendo , la sentenza del G.d.P. n. 977/2012, tutt'altro oggetto rispetto a quello sub iudice ed ,
infine, la titolarità attiva e passiva di tutte le parti, incontestata ( cfr sent Cass S.U. n. 2951/2016),
è comprovata dalla copia dei contratti di compravendita in atti .
Nel merito delle singole doglianze, vanno in primis richiamati i principi espressi dalla S.C. in tema di violazione delle norme urbanistiche (art 872 cc) e innovazioni e uso dei beni comuni ( art 1102
e 1120 cc): “Le norme relative alle distanze tra costruzioni previste dall'art. 873 c.c. e dai regolamenti locali devono essere tenute distinte dalle regole di edilizia contenute in leggi speciali e nei regolamenti comunali (artt. 871 e 872 c.c.) poiché, in caso di loro violazione, esclusivamente le prime, che incidono sui rapporti di vicinato, consentono al privato l'esercizio delle azioni di riduzione in pristino e di risarcimento del danno, mentre le seconde, essendo dirette al soddisfacimento di interessi di ordine generale, ne limitano la tutela alla sola azione risarcitoria.
Pertanto, da un lato, la regolarità urbanistica del fabbricato non rileva ai fini della proposizione dell'azione ripristinatoria atteso che, in ipotesi di mancato rispetto delle distanze, il provvedimento autorizzatorio può essere disapplicato dal giudice ordinario, previo accertamento incidentale della sua illegittimità, dall'altro, se le distanze sono state osservate, il vicino non ha diritto di chiedere la riduzione in pristino anche se l'immobile è abusivo” ( cfr tra le tante sent Cass n.5605/2019); “Gli
artt.871 e 872 cod. civ. distinguono, nell'ambito delle leggi speciali e dei regolamenti edilizi, le norme integrative delle disposizioni del codice civile sui rapporti di vicinato dalle norme che, prive di portata integrativa o modificativa e se pure dirette incidentalmente ad assicurare una migliore coesistenza ed una più razionale utilizzazione delle proprietà private, tendono principalmente a soddisfare interessi di ordine generale, come quelli inerenti alle esigenze igieniche, al godimento della proprietà ed alla tutela dell'estetica edilizia. A tale distinzione corrisponde, in caso di violazione della norma, una diversa tutela del privato, assicurata, per le norme del secondo tipo,
soltanto dall'azione di risarcimento del danno, a parte il potere della P.A. di imporne l'osservanza coattiva, e, per quelle del primo tipo, anche dall'azione reale per l'eliminazione dello stato di fatto creato dalla violazione edilizia” ( sent Cass n. 16094/2005); “La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 cod. civ., non va intesa nei termini di assoluta identità
dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione”.( sent Cass n. 7466/2015);
“L'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità
immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'articolo 1102 del Cc, e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare a un'interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario.
Negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti a esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli articoli 1102 e 1122 del Cc, non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato” (Sent Cass n. 4437/2017);
“Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma, cod. civ. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità”.
(sent Cass n. 14455/2009); “In tema di condominio degli edifici, il decoro architettonico cui è
apprestata tutela ex art. 1120, secondo comma, cod. civ. riguarda l'estetica fornita dalle linee e dalle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell'edificio od anche di sue singole parti ma non l'impatto dell'opera con l'ambiente circostante” (sent Cass n. 1286/2010); “Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione)” (ord Cass n. 18928/2020); “In tema di condominio di edifici, l'art 1102 c.c. sull'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non pone alcun limite minimo di tempo e di spazio per l'operatività delle limitazioni del predetto uso, pertanto può costituire abuso anche l'occupazione per pochi minuti del cortile comune che impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà” (
ord Cass n. 7618/2019).
Alla luce di tali principi, della relazione di parte, dei rilievi fotografici in atti ( in particolare allegato
14 attoreo e foto di parte convenuta), delle dichiarazioni delle parti ( “ Sono sposato con
[...]
in separazione di beni e io sono titolare di due immobili, un appartamento con CP_2
garage mentre mia moglie è proprietaria di un negozio e di un appartamento con garage il tutto dal 2001 mentre il è divenuto proprietario qualche anno dopo. Il convenuto ha comprato CP_1
un immobile che era una falegnameria che aveva solo un accesso sul cortile e per quanto posso ricordare ma non con certezza, il suo dante causa abusivamente ha aperto una accesso sulla strada. Il convenuto dopo aver comprato ha frazionato l'immobile e ha destinato un'unità a negozio di meccanico e un'unità, quella che affaccia sul cortile, a casa. Guardando la foto n 14 di parte attrice posso dire che prima dei lavori del convenuto vi era solo la porta sul cortile e la finestra sopra di essa era più piccola e con la grata e il ha aperto il finestrino a sinistra CP_1
guardando la foto, il finestrino a destra, ha tolto la grata alla finestra sopra alla porta ha allargato tale finestra, ha creato una nicchia per il motore del condizionatore, ha posto la bombola della cucina fuori alla porta. Noi abbiamo il gas mentre il convenuto no. Il ha usato il CP_1
sottoscala, vedi foto 9 di parte attrice, come deposito e vi ha messo bombole, la piscinetta del bimbo , il lettino, il passeggino e lo ho visto mettere le cose lì Sul cortile si affacciano , come porte,
solo le proprietà di noi attori e del convenuto . Sopra alle scale vi è l'entrata di casa mia e null'altro.
Il convenuto cucina fuori al cortile e lo occupa con la piscinetta del bimbo La cucina si trova sotto il bagno e salone di casa mia, intestata a me e sono disposto a conciliare se riduce la finestra a un metro di larghezza e toglie il finestrino della cucina, quello a destra guardando la foto e la nicchia .
Sono preoccupato perché tali aperture sono poste in un arco, e a causa anche dei terremoti è
messa in pericolo la stabilità dell'edificio . Preciso che io e mia moglie abbiamo unito le proprietà e ora viviamo in un appartamento composto dai due appartamenti . Il problema è anche il sapere vivere civile. Il sottoscala deve essere libero anche per consentire la manovra dell'auto poiché sul cortile affacciano i nostri due garage” , “Il cortile è comune al condominio ove ho io Parte_1
il negozio e la casa e alle unità immobiliari degli attori. Ho fatto i lavori nella mia proprietà nel
2006 con la stessa impresa che ha fatto i lavori nella proprietà attorea, la . Sono Controparte_3
proprietario unico e non sono in comunione legale di beni con mia moglie. Mi sono limitato a far togliere la grata alla finestra sovrastante la porta e le misure della finestra non sono cambiate;
tale finestra dà luce e aria al soppalco ove è il letto del bambino;
ho fatto aprire il finestrino della cucina e del bagno , ho fatto allargare la nicchia che già c'era per mettere il motore dell'aria condizionata. La casa è larga mq 45 e non è collegata al negozio di meccanico ove lavoro. Uso il sottoscala solo per mettere le bombole vuote che poi il ragazzo ritira e la piscinetta non occupa molto spazio e metto il passeggino mentre il materasso ho intenzione di buttarlo. Quanto alla bombola ho la cucina dentro casa ma la bombola della stessa è fuori casa . Quando cucino fuori,
sul cortile davanti casa, in realtà uso una brace elettrica. Il cotile è molto grande e consente senza problemi le manovre delle auto degli attori I due finestrini sono molto piccoli L'immobile catastalmente è in parte negozio e parte casa.” ) emerge che le dedotte Controparte_1
violazioni meramente urbanistiche non possono comportare alcuna condanna di ripristino ma tutt'al più l'accoglimento della pretesa risarcitoria che tuttavia non è stata provata ( né chiesto di provare) in alcun modo, né presumibile per legge;
l'eventuale modificazione dei valori degli immobili dell'edificio al massimo potrà comportare la redazione di una diversa tabella millesimale;

il cortile è comune alle parti in causa, su di essa vi affaccia una scala con ingresso all'abitazione attorea e vi è sempre insistita una porta dell'immobile del con sovrastante finestra;
CP_1
l'allargamento della preesistente finestra, la creazione di due finestrini e la nicchia per il motore del condizionatore non costituiscono in alcun modo illegittimo uso della cosa comune e non privano in alcun modo gli attori dell'uso del cortile che consente solo l'accesso alle scale dell'immobile attoreo e ai garage;
le due piccolissime tettoie non creano alcun impedimento all'uso del cortile;
il decoro dello stabile non risulta pregiudicato a seguito delle innovazioni apportate dal convenuto, considerato che si tratta di un cortile interno in cattivo stato di manutenzione, che esiste un'altra apertura con grate posta a sinistra della porta della proprietà
, non appartenente ad essa, che la porta e la finestra sovrastante erano già presenti CP_1
all'atto delle opere edile del convenuto, che le aperture e la nicchia non sono idonee a modificare la complessiva armonia del muro e non recano una rilevante disarmonia al complesso preesistente, considerata anche la presenza di altre finestre con grate appartenenti agli attori .
Quanto all'occupazione dei beni comuni, va esaminata solo la domanda tempestivamente avanzata e cioè quella avente ad oggetto l'uso del sottoscala con masserizie, bombole, oggetti vari e sul punto tale domanda va accolta atteso che il convenuto, con tale comportamento,
ammesso in sede di libero interrogatorio, seppure momentaneamente ma senza accordo degli altri comunisti, priva gli attori dell'uso delle zone comuni in violazione dell'art 1102 cc di tal che va condannato alla immediata liberazione dell'area sottoscala.
State la fondatezza delle domande solo in misura del tutto marginale ed esigua, le spese di lite vanno compensate.

P.Q.M.

Il Giudice, pronunziando nella causa promossa come in narrativa, così provvede :
Ordina a di liberare immediatamente il sottoscala oggetto di causa. Controparte_1
Rigetta le altre domande.
Compensa le spese di lite.
Napoli 11/2/2025 IL G.U.